Решение № 2-804/2021 от 8 июня 2021 г. по делу № 2-1657/2019~М-2092/2019

Дело № 2-804/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 июня 2021 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Шевченко П.В.,

при секретаре судебного заседания Луханиной С.В.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации МО Туапсинский район к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация МО Туапсинский район обратилась в Туапсинский районный суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 07.07.2017 г. №; возложении на ответчика обязанности освободить и возвратить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; погашении регистрационной записи в отношении указанного земельного участка, мотивировав свои требования тем, что на основании решения о разделе земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 9 440 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>», принадлежащего гражданам, в том числе ФИО1, на основании договора аренды от 03.11.2015 г. №02, между и администрацией МО Туапсинский район и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2017 г. №, площадью 500 квм., расположенного по адресу: <адрес>, предназначенного для строительства и эксплуатации базы отдыха, сроком до 01.08.2063 г. Земельный участок поставлен на кадастровый учет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. На основании п.3.2.5 договора аренды земельного участка, арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при неиспользовании земельного участка в течении одного года. В соответствии с п.9.1. договора, в случаях, когда по истечении одного года с момента предоставления участка в его границах отсутствует факт ведения строительных работ и у арендатора нет разрешения на строительство, выданного соответствующим образом, данный участок считается неосвоенным. В адрес арендатора направлено претензионное письмо с проектом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, с просьбой устранить допущенные нарушения в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Также, из содержания иска следует, что Туапсинской межрайонной прокуратурой проведена проверка и вынесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства в части изменения вида разрешенного использования, в том числе, земельного участка с кадастровым номером №.

В судебное заседание представитель истца не явился, предоставил в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила удовлетворить исковые требования.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, предоставили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, а также возражение на исковое заявление, в котором просят отказать в удовлетворении заявленных требований, мотивируя тем, что 07.07.2017 года между ФИО1 и администрацией МО Туапсинский район заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации базы отдыха, расположенного по адресу: <адрес> на срок до 01.08.2063 года. Регистрация договора аренды произведена 24.07.2017 года Впоследствии 07.05.2018 года она получила технические условия на водоснабжение. 08.08.2018 года Управлением Архитектуры и градостроительства выдан градостроительный план земельного участка. Согласно сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности МО Туапсинский район, земельный участок предоставленный ей в аренду, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Шепсинского сельского поселения Туапсинского района, находится в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), установленной на основании решений Совета МО Туапсинский район «О внесении изменений в решение Совета МО Туапсинский район от 27.06.2014 года. №130 «Об утверждении правил землепользования и застройки Шепсинского сельского поселения». В связи с чем, в Единый государственный реестр недвижимости, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, в части вида разрешенного использования, внесены изменения: с вида «для строительства и эксплуатации базы отдыха» на вид «для индивидуального жилищного строительства». 21.10.2019 года выданы технические условия на водоснабжение и водоотведение. На основании ее заявления от 30.10.2019 года Управлением Архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район выдано уведомление от 07.11.2019 года №1143 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительств или реконструкции объекта ИЖС параметрам объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес>. Впоследствии она обратилась в администрацию МО Туапсинский район с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в части изменения разрешенного использования участка: с вида «для строительства и эксплуатации базы отдыха» на вид «индивидуальное жилищное строительство». На обращение представлен ответ о невозможности заключения дополнительного соглашения. В соответствии со ст.284 ГК РФ земельный участок может быть изъят, если не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Согласно ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно условиям договора аренды (п.3.2.5.) Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях его условий, в частности: не использования участка (его части) в течение одного года (может быть установлен более длительный срок при предоставлении участка для строительства – п.1.1). Согласно сведений ЕГРН, разрешенное использование земельного участка: для индивидуального жилищного строительства. В связи с чем, требования о расторжении договора аренды земельного участка, администрация МО Туапсинский район не вправе заявлять до истечения срока, установленного ст.284 ГК РФ, составляющего три года. Договор аренды заключен с ФИО1 07.07.2017 года и зарегистрирован Управлением «Росреестра» по Краснодарскому краю 24.07.2017 года, требования о расторжении договора по основаниям не использования участка, не могли быть заявлены арендодателем ранее 24.07.2020 года. Обязательства, установленные условиями договора аренды она исполняет в полном объеме, производит оплату аренды, задолженности не имеет. К административной ответственности за нарушение земельного законодательства не привлекалась.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования администрации МО Туапсинский район не обоснованны и удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Статьей 606 ГК РФ установлено: по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч.1,2 ст.609 ГКРФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно материалам дела, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 9 440 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> был образован земельный участок с кадастровым номером №, площадью 500 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, категория- земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства и эксплуатации базы отдыха.

07.07.2017 года между администрацией МО Туапсинский район и ФИО1 заключен договор аренды № предметом которого является вышеуказанный земельный участок.

Пунктом 6.2. установлен срок действия договора аренды - до 01.08.2063 года.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, право аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту осмотра земельного участка № от 25.09.2019 года, при проведении осмотра главным специалистом отдела обеспечения правовых оснований использования земель МБУ «Комитет земельных отношений муниципального образования Туапсинский район» земельного участка, находящегося у ФИО1 на основании вышеуказанного договора аренды установлено, что земельный участок свободен от зданий, строений, сооружений; земельный участок частично огражден.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО Туапсинский район в адрес ответчика ФИО1 направлено досудебное претензионное письмо с требованием о расторжении договора аренды, с приложением соглашения о расторжении договора, в связи с выявлением нарушения земельного законодательства в части не освоения и не использования земельного участка арендатором.

ФИО1 предложено расторгнуть договор, либо устранить допущенные нарушения в срок до 30.10.2019 г.

По мнению истца, имеет место нарушение земельного законодательства в части не использования земельного участка, что противоречит представленным по делу доказательствам, свидетельствующим о необоснованности требований истца о расторжении договора аренды.

Согласно ч.1 ст.41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Из содержания ст.42 Земельного кодекса РФ следует, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии со ст.ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства либо одностороннее изменение его условий.

Из содержания пункта 3.2.5 договора аренды следует, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях следующих условий: использования участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; не использование участка (его части) в течении одного года (может быть установлен более длительный срок при предоставлении участка для строительства п.1.1); нарушения арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в п.9 договора и невыполнения арендатором обязанностей, указанных в п.4.1, 4.2 договора; не внесения арендной платы за землю в течении одного квартала; не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору; использования участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Подпунктом 4.1.8 договора аренды закреплена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 договора аренды.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – для индивидуального жилищного строительства.

Из сообщения, представленного в суд Управлением Росреестра по Краснодарскому краю от 13.05.2021 г., следует, что 09.04.2018 г. на основании заявления ФИО1 о внесении в ЕГРН сведений об установлении разрешенного использования №№ от 02.04.2018 г., декларации от 19.10.2017 г. и сведений ИСОГД муниципального образования Туапсинский район от 25.09.2017 г. № в ЕГРН внесены изменения в характеристики земельного участка: вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации базы отдыха» изменен на вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

В соответствии с ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие оспаривание внесенных в ЕГРН изменений, в части вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с п.2 ст.45, п.1,2 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из содержания определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2021 г. следует, что в соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п.3.2.5 договора, основанием его расторжения является неиспользование земельного участка в течении одного года.

Между тем, в соответствии с абзацем 6 п/п 1 п.2 ст.45 Земельного кодекса РФ, при изменении вида разрешенного использования такой срок составляет три года.

В силу противоречия условия договора о годичном сроке указанной императивной норме, данное условие договора законным не является.

Исходя из того, какой вид разрешенного использования имеет спорный земельный участок, определяется объем и характер обязательств арендатора о его целевом использовании, если такое условие договора действительно являлось существенным.

В соответствии с пунктом 2 ст.7 Земельного кодекса РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 установлено, что "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Судом установлено, что в договоре аренды отсутствуют сроки выполнения действий по освоению земельного участка.

При этом, материалами дела достоверно подтверждается, что ответчик ФИО1 приняла необходимые меры к освоению земельного участка: 07.05.2018 г. получены технические условия на водоснабжение; 08.08.2018 г. Управлением Архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район выдан градостроительный план земельного участка; 21.10.2019 г. выданы технические условия на водоснабжение и водоотведение, утвержденные директором ООО «Коммунсервис»; Управлением Архитектуры и градостроительства администрации МО Туапсинский район выдано уведомление от 07.11.2019 г. № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительств или реконструкции объекта ИЖС параметрам объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>

Пунктом 2 ст.45, п.1,2 ст.46 Земельного кодекса РФ установлено, что время, необходимое для освоения земельного участка, не включается в период использования участка, предназначенного для жилищного или иного строительства.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение ст.56 ГПК РФ, истец не представил суду доказательств, подтверждающих существенное нарушение ответчиком условий договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации МО Туапсинский район отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий

Судья Шевченко П.В.