Решение № 3А-365/2025 3А-365/2025~М-213/2025 М-213/2025 от 13 июля 2025 г. по делу № 3А-365/2025

дело № 3а-365/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000247-85


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 661,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торгово-офисное здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 12 108 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Капитал Инвест» от 16.04.2025 № 024-KS/2025.

Протокольным определением по делу в качестве заинтересованного лица привлечена МИФНС № 14 по СК.

Административный иск обоснован тем, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 г. – 46 637 853,4 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость здания превышающей его рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта.

Административный истец и его представитель (заявлено о рассмотрении дела без их участия), представители административных ответчиков Минимущества Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации г.Ставрополя, филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, МИФНС № 14 по СК, извещенные надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не предоставили, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца подал письменное уточнение и просил установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости согласно выводам заключения судебной экспертизы.

От представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» поступили письменные возражения относительно административного иска с замечаниями на заключение судебной экспертизы и просьбой отказать в удовлетворении требований.

От эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3 поступили письменные пояснения относительно возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», а также ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, действующей до 01 января 2021 года, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Из материалов дела видно, что административный истец – ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером №, площадью 661,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: торгово-офисное здание, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.04.2025 № КУВИ-001/2025-97941056, запись регистрации от 30.09.2022 № № (т. 1 л.д. 80-84).

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 г. № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и составляет по состоянию на 01.01.2023 г. – 46 637 853,4 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.04.2025 № КУВИ-001/2025-91248171 (т. 1 л.д. 11).

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Капитал Инвест» от 16.04.2025 № 024-KS/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 12 108 000 рублей (т. 1 л.д. 15-67).

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО3 от 20.06.2025 № 30-Э/05/2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на 01 января 2023 года определена в размере 21 318 000 рублей (т. 2 л.д. 22-165).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования лично 30.05.2025 г., дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости – коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов коммерческого назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В ходе проведенного экспертом анализа выявлено, что предложений в населенном пункте расположения объекта исследования представлено в достаточном объеме. В ходе анализа было выбрано 3 объекта-аналога.

При проведении анализа были использованы объявления, из архива архивоценщика.рф. Были проанализированы объявления удовлетворяющим следующим параметрам: местоположение - Ставропольский край, период размещения объявления – с 01.01.2022 по 01.01.2023 и категория и ВРИ земельного участка – земли населенных пунктов, под коммерческие цели.

Все рассматриваемые объявления были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже иных категорий и назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта, незастроенные участки, участки с ВРИ под строительство, категории населенных пунктов.

При сборе аналогов, сопоставимых с исследуемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено всего 3 предложения земель коммерческого назначения в Ставропольском крае, сопоставимых с исследуемым объектом по основным ценообразующим характеристикам, таким, как местоположение – подобраны аналоги со сходными характеристиками по расположению, линии расположения, площади (подобраны наиболее приемлемые по площади аналоги к сравниваемому), категория населенных пунктов, вид разрешенного использования и возможное использование (свободные земельные участки коммерческого назначения).

При выборе объектов – аналогов ключевыми факторами для оценщика являлось разрешенное использование объектов – аналогов, состав на объекты - аналоги (право собственности), дата продажи. Объекты – аналоги также имеют аналогичное разрешенное использование, что и оцениваемый земельный участок, а также предлагаются к продаже практически в один и тот же период, что и исследуемый земельный участок.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

В рамках настоящего исследования при определении рыночной стоимости объекта исследования эксперт применил сравнительный подход (80%), доходный подход (20%). Затратный подход не применялся.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Правильность суждений эксперта ничем не опровергнута, подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами, а также пояснениями эксперта ФИО3, которыми он подтвердил законность и обоснованность своего заключения, привел полное, мотивированное обоснование к расчету, к получению и использованию информации об объекте, к подборке и применению наиболее сопоставимых по характеристикам объектов аналогов, корректировок.

Возражения заявителя о несогласии с заключением судебной экспертизы являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как, по его мнению, следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов, какие применять корректировки.

При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска, основанного на заключении судебной экспертизы.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2023 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно – 23 апреля 2025 года.

С заключением судебной экспертизы в суд поступило заявление директора ООО «Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 75 000 рублей.

Согласно ст.106, ч.3 ст.108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Юридическое агентство «Аргумент» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости завышена более чем в два раза (54,29%), что свидетельствует о нарушении прав административного истца. Данную разницу нельзя признать допустимым диапазоном отклонений.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного ответчика – Министерства имущественных отношений Ставропольского края.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 21 318 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 23 апреля 2025 года.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 75 000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент», фактический адрес: <данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 14 июля 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.