Решение № 2-2831/2025 2-32/2026 2-32/2026(2-2831/2025;)~М-2084/2025 М-2084/2025 от 19 марта 2026 г. по делу № 2-2831/2025

Дело № 2-32/2026

64RS0046-01-2025-003192-15


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2026 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Майковой Н.Н.

при секретаре Громове А.Д.

с участием представителя истца ФИО1

с участием представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации Защиты прав потребителей «Союз потребителей» в интересах ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик «Корона», ИП ФИО4 о расторжении договора участия в долевом строительстве, прекращении записи регистрации, взыскании уплаченной суммы по договору, расторжении договора уступки по договору участия в долевом строительстве, прекращении записи регистрации, взыскании уплаченной суммы по договору, прекращении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта в пользу банка, взыскании неустойки за пользование чужими денежными средствами, взыскании денежных средств по оплате договоров личного страхования по ипотечному договору, взыскании убытков в виде разницы между ценой квартиры на момент расторжения договора и уплаченной ценой по договору, взыскании штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

Истец Межрегиональная общественная организация Защиты прав потребителей «Союз потребителей» обратилась в интересах ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик «Корона», ИП ФИО4 о расторжении договора участия в долевом строительстве, прекращении записи регистрации, взыскании уплаченной суммы по договору, расторжении договора уступки по договору участия в долевом строительстве, прекращении записи регистрации, взыскании уплаченной суммы по договору, прекращении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта в пользу банка, взыскании неустойки за пользование чужими денежными средствами, взыскании денежных средств по оплате договоров личного страхования по ипотечному договору, взыскании убытков в виде разницы между ценой квартиры на момент расторжения договора и уплаченной ценой по договору, взыскании штрафа, компенсации морального вреда.

Свои требования истец мотивирует, тем что 01 ноября 2021 года между ИП ФИО4 и ООО «Специализированный застройщик «Корона» был заключен договор № 417-11/21-К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Объектом долевого строительства являлась квартира, проектный №, проектная общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии - 29,74 кв., расположенная на 3 этаже блок-секции МЖД-4, в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация. <адрес>, м-р «Октябрьский.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ИП ФИО4 Ярославной был заключен договор уступки № 417/К4/44/И по договору № 417-11/21-К4/44\Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г. Объектом долевого строительства являлась квартира, проектный №, проектная общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии - 29,74 кв., расположенная на 3 этаже блок-секции МЖД-4, в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация. <адрес> а, м-р «Октябрьский».

Согласно п. 2.1. вышеуказанного Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021г. Застройщик обязуется в

предусмотренный разрешением на строительство срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию такого Многоквартирного жилого дома передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется, в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором, внести обусловленную цену Договора, принять Объект долевого строительства.

Согласно п. 2.2. настоящего Договора Описание Объекта долевого строительства (Квартиры), подлежащего передаче Участнику долевого строительства согласно проектной документации: Наименование объекта долевого строительства: Квартира, Назначение — жилое, Блок-секция МЖД -4, Проектный номер Квартиры — 44, этаж 3, Проектная общая площадь Объекта с учетом площади балкона/лоджии составляет 29,74 кв.м.

В соответствии с п. 3.1. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021г., цена Договора составляет 3 033 480 (Три миллиона тридцать три тысячи четыреста восемьдесят) рублей 00 копеек. Участником были исполнены обязательства перед Застройщиком по оплате цены Договора.

Согласно п. 4.1.10. вышеуказанных Договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Застройщик обязуется Передать Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства, качество которых соответствует условиям Договоров, либо при отсутствии или неполноте условий таких Договоров, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 6.3. вышеуказанного Договора в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

До настоящего момента вышеуказанные требования не удовлетворены, денежные средства участнику строительства не выплачены, в связи с чем истец обратился за судебной защитой своих прав.

Согласно п. 7.1. Договоров Объекты долевого строительства должны соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.

Согласно п. 7.2. Договоров в случае если Объекты долевого строительства построены (созданы) Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества таких Объектов, или с иными недостатками, которые делают их непригодными для предусмотренного Договорами использования, Участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от Застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены Договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно п. 7.3. вышеуказанных Договоров в случае существенного нарушения требований к качеству Объектов долевого строительства Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора.

Так, Объект долевого строительства: Квартира, Назначение - жилое, Блок-секция МЖД -4, Проектный номер Квартиры - 44, этаж 3, Проектная общая площадь Объекта с учетом площади балкона/лоджии составляет 29,74 кв.м был передан Участнику долевого строительства с недостатками.

Данные недостатки были указаны 05 августа 2024 г. в Акте при осмотре представителем участника долевого строительства жилого помещения - <адрес>, этаж №, корпус № (строительный - 4), по адресу: Российская Федерация. <адрес> Б, для передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также сведения о недостатках жилого помещения содержатся в акте приема - передачи квартиры от 09 августа 2025 года по договору №-К4/44/Р от ДД.ММ.ГГГГг.(т.1 л.д51-52).

06 августа 2024 года в адрес ООО «Специализированный застройщик «Корона» была направлена первая претензия о безвозмездном устранении недостатков в вышеуказанном жилом помещении. (т.1 л.д.77-78)

Однако, данная претензия была направлена истцом по электронному адресу электронной почты: southparksochi@gmail.com, которая не является официальным электронным адресом ответчика.

13 марта 2025 года Истцом в адрес Ответчика была направлена повторная претензия об устранении недостатков, после получения которой, указанные в претензии недостатки также не были устранены (т.1 л.д.74-76,65-66).

Общая сумма уплаченная Истцом по договору долевого участия в строительстве составляет 3 033 480 рублей. Именно эту сумму получил застройщик на эскроу-счет от ФИО4 за передачу объекта долевого строительства.

Согласно информации, которая содержится в договоре уступки № 417/К4/44/И от 23.12.2021г. по договору № 417-11/21-К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г. стоимость приобретённой квартиры составляет 10 806 240 рублей.

Реальный ущерб, причиненный ФИО3 неисполнением договора и его расторжением, составляет разницу между оплаченными денежными средствами по договору долевого участия и стоимостью квартиры по договор уступки № 417/К4/44/И по договору № 417- 11\21-К4\44\Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г.: 10 806 240 рублей - 3 033 480 рублей = 7 772 760 рублей.

При расчете неустойки по договору долевого участия в строительстве сумма с которой рассчитывается неустойка составляет 3 033 480 рублей.

Расчет за пользование чужими денежными средствами по Договору участия в долевом строительстве от 01.11.2021г. за период с 07.12.2021г. по 24.02.2026г. На момент уточнения искового заявления, ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 15,5 %.

Таким образом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 788 098,10 рублей.

Согласно справке о выплаченных процентах № 741095 от 12.03.2026г. по договору № G050S21120100932 от 23.12.2021г. ФИО3 на 12.03.2026г. день выплачено Банку в качестве процентов за пользование кредитом денежных средств на сумму: 2 415 933,91 рублей.

Кроме того, для сохранения процентной ставки по кредиту 9,79 процента годовых, ФИО3 заключался Договор личного страхования и оформлялся страховой полис, по которому каждый год, начиная с 23.12.2021 года истцом производилась оплата на сумму 26 814,43 рублей, от 22.12.2022г. на сумму 26 688,12рублей, от 22.12.2023г. на сумму 19 300,99 рублей, от 23.12.2024г. на сумму 21 702,50 рублей, от 22.12.2025г. на сумму 21 504,90 рублей. А также в связи с условиями ипотечного договора, истцу необходимо было оформить договор ипотечного страхования недвижимости имущества № 36922/118/5610325 от 11 июля 2025г. в размере 8 688,48 рублей которые также подлежат взысканию с Ответчика в качестве убытков. Общая сумма по оплате страховых полисов составила 124 699, 42 рублей.

Согласно информации, которая содержится в договоре участия в долевом строительстве № 417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021 г., заключенным между СЗ ООО «Корона» и ИП ФИО4, цена договора составила 3 033 480 рублей.

В связи с этим, Истец понес убытки, учитывая заключение эксперта № 504, цена квартиры с момента заключения договора до момента его расторжения увеличилась, и Истец полагает необходимым взыскать с застройщика убытки в виде разницы между ценой квартиры на момент расторжения договора и уплаченной ценой по договору ДЦУ 417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021 г, которые составляют 5 286 520 рублей.

Просит суд расторгнуть Договор участия в долевом строительстве № 417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021 г., прекратив запись государственной регистрации Договора уступки № 414/К4/44/И от 23.12.2021г. по договору № 417-11/21-К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г. за номером 23:49:0205009:3002 от 16.08.2024г., взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 денежные средства в размере 3 033 480 рублей, уплаченные по договору участия в долевом строительстве №417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021 г. Расторгнуть Договор уступки № 414/К4/44/И от 23.12.2021г. по договору № 417-11/21- К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г., прекратив запись государственной регистрации Договора уступки № 414/К4/44/И от 23.12.2021г. по договору № 417-11/21-К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г. за номером 23:49:0205009:3002 от 16.08.2024г., взыскав с ИП ФИО4 (ОГРНИП №) в пользу ФИО3 денежные средства в размере 7 772 760 рублей, уплаченные по договору уступки № 414/К4/44/И от 23.12.2021г. по договору 417-11/21-К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021 г. Прекратить регистрационную запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в пользу АО «Альфа-банк» за номером 23:49:0205009:3002-23/236/2024-2 от 16.08.2024г. Взыскать неустойку за пользование чужими денежным денежными средствами за период с 07.12.2021г. по 10.03.2026г. с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 788 098,10 рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 денежные средств выплаченные банку по ипотечному договору G050S21120100932 от 23.12.2021г. в качестве процентов за пользование кредитом денежных средств на сумму: 2 415 933,91 рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 денежные средства по оплате договоров личного страхования по ипотечному договору G050S21120100932 от 23.12.2021г. в сумме 124 699,42 рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 убытки в виде разницы между ценой квартиры на момент расторжения договора и уплаченной ценой по договору ДДУ № 417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021 г. в размере 5 286 520 рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 штраф в размере 5 % от общей суммы заявленных требований. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей.

Представитель истца МОО ЗПП «Союз потребителей» ФИО1 в судебном заседании исковые требования в последнем варианте от 13 марта 2026 года поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме. В случае пропуска срока исковой давности по договору уступки прав № 414/К4/44/И от 23.12.2021г. по договору № 417-11/21-К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г, восстановить данный срок.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась о дне слушания извещена надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Корона» ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала представленные суду возражения, просила в иске отказать, поскольку претензии истцом направлены не по надлежащему адресу. Истцом было направлено заключение специалиста ответчику только 21.03.2025 года, ответчик был лишен возможности присутствовать при осмотре квартиры. Согласно судебной экспертизе было установлена стоимость устранения выявленных недостатков в размере 101 775,71 рублей. Застройщик имеет право на устранение недостатков и истцу было направлено письмо с готовностью устранить выявленные дефекты или возместить сумму, однако ответа не поступило. С заключением судебной экспертизы ответчик не согласен. Ответчик ИП ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена надлежащим образом, причина неявки не известна. В суд поступили возражения, согласно которым ответчик заявляет ходатайство о применении срока исковой давности по оспариванию договора уступки. Так она оплатила всю цену договора участия в строительстве от 07.12.2021 года, затем 23.12.2021 года по договору уступки были переуступлены права требования по договору долевого участия в строительстве ФИО3 Полагает, что истцом правовые основания для расторжения договора цессии не указаны. Кроме того полагает, что в случае расторжения договора цессии право требования квартиры от застройщика, а вместе с ним право требовать штрафы и неустойки должны вернуться к ней, а истец утратит все права требования к застройщику. Просит в иске отказать, признать ИП ФИО4 ненадлежащим ответчиком.

Представитель третьего лица АО «Альфа» в судебное заседание не явился о дне слушания извещены надлежащим образом, причина неявки не известны, в суд поступили возражения, согласно которым с иском не согласны, т.к. спорная квартира является собственностью ФИО3 и предметом ипотеки, своего согласия на замену стороны в кредитном обязательства АО не давало. Просит в удовлетворении требований в части прекращения регистрационной записи об ипотеки в отношении объекта невидимости отказать.

Иные лица в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом, причины неявки не известны.

Суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствии не явившихся лиц согласно ст.167 ГПК РФ.

Суд, исследовав путем оглашения в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, и оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, приходит к следующему.

На основании ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

На основании ч. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой -организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов невидимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ.

Согласно ст. 10 названного закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 1, 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 3 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

В силу пп. 2 ч. 1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости") разрешаются судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Таким образом, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ч. 1 указанной статьи) или требовать расторжения договора в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства (п. 2 ч. 1.1 той же статьи), а также в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, при рассмотрении дел о расторжении договора участия в долевом строительстве суды устанавливают наличие указанных в ст. 5 (ч. ч. 4 и 5) и 9 (ч. 1 и 1.1) Федерального закона N 214-ФЗ конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства в случае, если объект построен (создан) застройщиком с существенными нарушениями требований к качеству объекта долевого строительства.

В силу разъяснений, данных в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, 01 ноября 2021 года между ИП ФИО4 и ООО «Специализированный застройщик «Корона» был заключен договор № 417-11/21-К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Объектом долевого строительства являлась квартира, проектный №, проектная общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии - 29,74 кв., расположенная на 3 этаже блок-секции МЖД-4, в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация. <адрес>, м-р «Октябрьский.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ИП ФИО4 был заключен договор уступки № 417/К4/44/И по договору № 417-11/21-К4/44\Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г. Объектом долевого строительства являлась квартира, проектный №, проектная общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии - 29,74 кв., расположенная на 3 этаже блок-секции МЖД-4, в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация. <адрес> а, м-р «Октябрьский».

Согласно п. 2.1. вышеуказанного Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021г. Застройщик обязуется в

предусмотренный разрешением на строительство срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию такого Многоквартирного жилого дома передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется, в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором, внести обусловленную цену Договора, принять Объект долевого строительства.

Согласно п. 2.2. настоящего Договора Описание Объекта долевого строительства (Квартиры), подлежащего передаче Участнику долевого строительства согласно проектной документации: Наименование объекта долевого строительства: Квартира, Назначение — жилое, Блок-секция МЖД -4, Проектный номер Квартиры — 44, этаж 3, Проектная общая площадь Объекта с учетом площади балкона/лоджии составляет 29,74 кв.м.

В соответствии с п. 3.1. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021г., цена Договора составляет 3 033 480 (Три миллиона тридцать три тысячи четыреста восемьдесят) рублей 00 копеек. Участником были исполнены обязательства перед Застройщиком по оплате цены Договора.

Согласно п. 4.1.10. вышеуказанных Договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома Застройщик обязуется Передать Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства, качество которых соответствует условиям Договоров, либо при отсутствии или неполноте условий таких Договоров, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 6.3. вышеуказанного Договора в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

До настоящего момента вышеуказанные требования не удовлетворены, денежные средства участнику строительства не выплачены, в связи с чем истец обратился за судебной защитой своих прав.

Согласно п. 7.1. Договоров Объекты долевого строительства должны соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.

Согласно п. 7.2. Договоров в случае если Объекты долевого строительства построены (созданы) Застройщиком с отступлениями от условий Договора, приведшими к ухудшению качества таких Объектов, или с иными недостатками, которые делают их непригодными для предусмотренного Договорами использования, Участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от Застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены Договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно п. 7.3. вышеуказанных Договоров в случае существенного нарушения требований к качеству Объектов долевого строительства Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора.

Так, Объект долевого строительства: Квартира, Назначение - жилое, Блок-секция МЖД -4, Проектный номер Квартиры - 44, этаж 3, Проектная общая площадь Объекта с учетом площади балкона/лоджии составляет 29,74 кв.м был передан Участнику долевого строительства с недостатками.

Право собственности зарегистрировано за ФИО3 в ЕГРН 04.06.2024 года на квартиру <адрес>, этаж №, корпус № (строительный - 4), по адресу: Российская Федерация. <адрес> Б.

05 августа 2024 г. в Акте при осмотре представителем участника долевого строительства жилого помещения - <адрес>, этаж №, корпус № (строительный - 4), по адресу: Российская Федерация. <адрес> Б, для передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также сведения о недостатках жилого помещения содержатся в акте приема - передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по договору №-К4/44/Р от ДД.ММ.ГГГГг.(т.1 л.д51-52).

06 августа 2024 года в адрес ООО «Специализированный застройщик «Корона» была направлена первая претензия о безвозмездном устранении недостатков в вышеуказанном жилом помещении. (т.1 л.д.77-78)- входная дверь не открывается, имеются сколы, на стенах торчат металлические конструкции, на стеклопакете имеются царапины, на лоджии в месте слива металлический люк заржавел, отсутствует электрический котел отопления.

Однако, данная претензия была направлена истцом по электронному адресу электронной почты: southparksochi@gmail.com, которая не является официальным электронным адресом ответчика.

13 марта 2025 года Истцом в адрес Ответчика была направлена повторная претензия об устранении недостатков, после получения которой, указанные в претензии недостатки также не были устранены (т.1 л.д.74-76,65-66).

Общая сумма, уплаченная Истцом по договору долевого участия в строительстве составляет 3 033 480 рублей. Именно эту сумму получил застройщик на эскроу-счет от ФИО4 за передачу объекта долевого строительства.

Согласно информации, которая содержится в договоре уступки № 417/К4/44/И от 23.12.2021г. по договору № 417-11/21-К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г. стоимость приобретённой истцом квартиры составляет 10 806 240 рублей.

Судом по ходатайству ответчика назначена судебная строительно- техническая экспертиза, согласно заключения ООО «Центр независимой технической экспертизы» по <адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ установлено - Объект строительства - квартира, проектный №, проектная общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии - 29,74 кв., расположенная на 3 этаже блок-секции МЖД-4, в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация. <адрес>, м-р «Октябрьский», фактически - квартира, расположенная на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, Центральный внутригородской район муниципального образования городской округ город-курорт <адрес>Б, <адрес>:

не соответствует требованиям строительных норм и правил, а именно п.5.6.6, «ГОСТ 31173-2016 «БЛОКИ ДВЕРНЫЕ СТАЛЬНЫЕ. Технические условия», в части наличия механических повреждений на входной двери с наружной стороны;

не соответствует требованиям строительных норм и правил, а именно п.1, п.3, ст.34, гл.4, Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-Ф3 "Технический

регламент о безопасности зданий и сооружений", в части применения строительных материалов и изделий, не обеспечивающих соответствие здания требованиям проектной документации (несоответствия отделки фасада и остекления данным проектной документации).

не соответствует градостроительным нормам и правилам, а именно п.2, п.2.1, ст.48, Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, в части несоответствия отделки фасада и остекления данным проектной документации;

соответствует пожарным нормам и правилам, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из требований соответствия жилого помещения санитарным, гигиеническим нормам и правилам, является благоустроенность помещения в части наличия инженерных систем (коммуникаций). На момент осмотра, в исследуемом помещении (квартире) установлено отсутствие разводки систем электроснабжения, водоснабжения, канализации и отопления, монтажа инженерного оборудования. Отсутствие разводки перечисленных выше инженерных систем и оборудования предусмотрено договором условиями договора участия в долевом строительстве № 417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021 г. Следовательно, исследуемое помещение не может соответствовать указанным выше нормам и правилам по условиям договора участия в долевом строительстве.

Квартира проектный №, проектная общая площадь квартиры с учетом пощади балкона/лоджии - 29,74 кв., расположенная на 3 этаже блок-секции МЖД-4, в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация. <адрес>, м-р «Октябрьский», фактически - квартира, расположенная на )етьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, Центральный 1утригородской район муниципального образования городской округ город-курорт <адрес>Б, <адрес>, не ответствует условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ №-К4/44/Р «Участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома» в части:

отсутствие перегородок, является несоответствием условиям приложения №1 к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 417-11/21- К4/44/Р от «01» ноября 2021 года.

замена оконного блока на дверной блок на кухне, является несоответствием условиям приложения №1 к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 417-11/21-К4/44/Р от «01» ноября 2021 года.

отсутствие установленного электрического котла, является несоответствием условиям приложения №2 к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 417-11/21-К4/44/Р от «01» ноября 2021 года.

Стоимость устранения выявленных недостатков, квартиры проектный номер 44, проектная общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии - 29,74 кв., расположенная на 3 этаже блок-секции МЖД-4, в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация. <адрес>, м-р «Октябрьский», фактически - квартиры, расположенной на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, Центральный внутригородской район муниципального образования городской округ город-курорт <адрес>Б, <адрес>, составляет: 101 775,71 (сто одна тысяча семьсот семьдесят пять) рублей, 71 копейка.

Наличие дверного блока вместо оконного расцениваться как недостаток, для устранения которого необходим произвести установку оконного блока вместо дверного, в соответствии с проектной документацией. Однако, учитывая отсутствие в проектной документации исходных данных с характеристиками устанавливаемого оконного блока, установить возможность выполнения данных работ без внесения изменений в проект и конструкцию помещения, а также определить стоимость работ по замене дверного блока на оконный не представляется возможным.

Устранение недостатка в части несоответствия отделки фасада и остекления данным проектной документации, в пределах исследуемого жилого помещения, невозможно. Изменение фасада здания, требует дополнительных согласований.

Рыночная стоимость квартиры проектный номер 44, проектная общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии - 29,74 кв., расположенная на 3 этаже блок-секции МЖД-4, в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация. <адрес>, м-р «Октябрьский», фактически - квартиры, расположенной на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, Центральный внутригородской район муниципального образования городской округ город-курорт <адрес>Б, <адрес>, с недостатками по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет: 8 218 000,00 рублей, 00 копеек.

Рыночная стоимость квартиры проектный номер 44, проектная общая площадь квартиры с учетом площади балкона/лоджии - 29,74 кв., расположенная на 3 этаже блок-секции МЖД-4, в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, расположенном по адресу: Российская Федерация. <адрес>, центральный район, <адрес>, м-р «Октябрьский», фактически - квартиры, расположенной на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, центральный внутригородской район муниципального образования городской округ город-курорт <адрес>Б, <адрес>.. 44, без недостатков по состоянию на дату проведения экспертизы, составляет: 8 320 000,00 рублей.

На момент осмотра, в исследуемом помещении (квартире) установлено отсутствие разводки инженерных систем электроснабжения, водоснабжения, канализации и отопления, монтажа инженерного оборудования. Отсутствие разводки перечисленных выше инженерных систем и оборудования предусмотрено договором условиями договора участия в долевом строительстве №417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021 г. за исключением установки электрического котла. Таким образом, исследуемая квартира не может рассматриваться пригодной для проживания как по условиям договора участия в долевом строительстве №417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021 г., так и с учетом выявленного недостатка, в части отсутствия электрического котла.

Суд принимает данное экспертное заключение, поскольку при назначении экспертизы эксперту были разъяснены ст. 85 ГПК РФ и ст. 307 УК РФ. Заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования, экспертом проведено полное исследование, дано обоснованное и объективное заключение по поставленным перед экспертами вопросам. Данное заключение соответствует требованиям, определенным в ст. 86 ГПК РФ и Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поэтому у суда отсутствуют основания не доверять данному заключению.

Судом допрошен в судебном заседании эксперт ФИО5, который поддержал свое экспертное заключение и пояснил суду, недостатки указанные истцом подтверждены в ходе экспертизы частично, однако выявлены иные недостатки, которые устранимы, но затратны. Так, окна в квартире истца имеют конструкции витражей, однако проектной документации на эти окна ответчиком не предоставлены. По тем документам. В рабочей документации окно в квартире истца тройное, фактически окно из двух полотен. Кроме того оконный блок в квартире истца является единым с другой квартирой. Эксперту ответчиком не предоставлена вся запрашиваемая документация. Представитель ответчика говорил о том, что в проект вносились изменения, однако никаких подтверждений этому представлено не было. В исполнительных документах должны быть сертификаты на все изделия, которые использовались в строительстве, но ничего не предоставлено. Все указанные недостатки, указанные истцом устранимы. Для более подробного ответа по пожарной безопасности нужды были документы, которые эксперту по запросу не предоставлены. Кроме того по условиям договора из кухни на лоджию стоит окно, а по факту стоит дверь. Также по договору в квартире должны быть установлены перегородки (между коридором и жилой комнатой, между жилой комнатой и кухней) на момент проведения экспертизы их не было.

Таким образом, судом установлено и подтверждено материалами дела наличие в квартире по адресу :<адрес>Б, эт. 3, <адрес>, принадлежащей на праве собственности истцу ФИО3, приобретенной по договору уступки № 417/К4/44/И от 23.12.2021 по договору № 417-11/21-К4/44\Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г. имеются недостатки, благодаря которым, она не может рассматриваться пригодной для проживания как по условиям договора участия в долевом строительстве №417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021 г., так и с учетом выявленного недостатка, в части отсутствия электрического котла.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении договора участия в долевом строительстве от 01.11.2021 года законным и обоснованы, в пользу ФИО3 с ответчика подлежит взысканию сумма уплачена по договору участия в долевом строительстве в размере 3 033 480 рублей.

В связи с вышеизложенным право собственности на квартиру за ФИО3 подлежит прекращению и признании права собственности за ответчиком. Это не будет являться выходом суда за рамки заявленных исковых требований, а будут являться производными от основных заявленных требований.

Истцом же заявляется требование, о прекращении записи государственной регистрации договора уступки от 23.12.2021, что не является верным, поскольку запись в ЕГРН осуществляется на основании правоустанавливающих документов.

Вместе с тем суд приходит к выводу, что истцом не приведено правовых оснований для расторжения Договора уступки № 414/К4/44/И от 23.12.2021г. по договору № 417-11/21- К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021г.,

Денежные средства в размере 7 772 760 рублей, уплаченные по договору уступки № 414/К4/44/И от 23.12.2021г. по договору № 417-11/21-К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021 г в пользу истца с ИП ФИО4 не подлежат взысканию, поскольку предметом договора является – лишь право на получение после ввода в эксплуатацию 13 этажного многоквартирного жилого дома объекта долевого строительства квартиры площадью 29,74 кв.м. по адресу: <адрес>А, эт. 3, <адрес>.

При расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по вышеуказанным основаниям у истца возникает право требования денежных средств за квартиру, имеющую недостатки благодаря которым, она не может рассматриваться пригодной для проживания, к застройщику.

Требование о прекращении записи государственной регистрации договора уступки № 414/К4/44/И от 23.12.2021г. по договору № 417-11/21-К4/44/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 01.11.2021 г не подлежит удовлетворению, носит заявительный характер вносится на основании правоустанавливающих документов.

Требование о прекращении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в пользу АО «Альфа-банк» от 16.08.2024 года за 23:49:0205009:3002-23/236/2024-2 также не подлежит удовлетворению, поскольку данное требования должны быть рассмотрено в отдельном судебном разбирательстве по заявлению собственника квартиры.

Частью 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (в ред. от 30.12.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а именно: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно. В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В соответствии с принятыми Правительством РФ Постановлениями от 26.03.2022 года № 479, от 18.03.2024 № 326, которые устанавливают особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве неустойка не начисляется за периоды с 29.03.2022 по 30.06.2023 г. (459 дней) и с 22.03.2024 г. по 31.12.2025 года (650 дней) включительно.

В соответствии с п. 2, п. 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по ДДУ исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки ЦБ РФ. действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. - 7.5%. Для периода с 01.01.2026 г. применяется текущая ключевая ставка -15,5 %.

Расчет неустойки.

За период с 07.12.2021 по 28.03.2022 = 3 033 480*1/150*112*(по периодам действия) = 314 774,11 руб.

Период с 29.03.2022 по 30.06.2023 г. (459 дней) исключен из расчета.

За период с 01.07.2023 по 21.03.2024 = 3 033 480*1/150*265 дн.*7,5% = 401 936,10

Период с 22.03.2024 г. по 31.12.2025 года (650 дней) исключен из расчета.

За период с 01.01.2026 по 10.03.2026 = 3 033 480* 1/150*69 дн* 15,5%= 216 287,12 рублей. Итого: 788 098,10 руб.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (штраф) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку (штраф) в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки (штрафа) предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки (штрафа) в случае их чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Применение судом в настоящем деле названной нормы основано на заявлении ответчика об этом.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении данной статьи, однако суд приходит к выводу, что оснований для ее применения не имеется, с ответчика подлежит взысканию вышеуказанная сумма.

Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно статье 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (пункт 1).

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора, но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2).

В силу ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения (пункт 1).

Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков (пункт 2).

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, по смыслу статьи 393.1 пунктов 1 и 2 статьи 405 Гражданского кодекса, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные данным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Из абзаца первого пункта 31 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. При этом следует иметь в виду, что убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

Учитывая это, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы (абзац четвертый).

В пункте 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 г, разъяснено, что убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 2 и 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.

Руководствуясь указанными нормами права и разъяснениями по их применению, установив изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца разницы между стоимостью объекта долевого участия на момент его оплаты истцом и на момент возврата цены договора долевого участия, что с учетом выплаченной ответчиком суммы составило 8 320 000 рублей (стоимость квартиры согласно заключению судебной экспертизы) – 3 033 480 рублей = 5286 520 рублей. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика

Вместе с тем суд приходит к выводу о взыскании с ответчика сумму процентов выплаченных истцом по ипотечному договору G050S21120100932 от 23.12.2021 года за период с 10.01.2022 года по 10.03.2026 года в размере 2 415 933,91 рублей (справка АО «Альфа-Банк» № 741095 от 12.03.2026 г)по оплате кредита за квартиру, приобретенную истцом с недостатками.

Требования о взыскании суммы по оплате договоров личного страхования по ипотечному договору G050S21120100932 от 23.12.2021 года в сумме 124 699,42 рублей не подлежит удовлетворению, поскольку это страхование осуществлялось истцом в отношении принадлежащего ей имущества –квартиры добровольно и к убыткам не относится. Поскольку услуга страхования предоставлена истцу в полном объеме, она данную услугу получила в полном объеме.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель в случае нарушения его прав вправе требовать компенсации морального вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 45 Постановления от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Суд считает необходимым взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, вместо указанной истцом суммы в размере 30 000 рублей.

Согласно п. 3 ст. 10 указанного закона при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии с пп.1, 6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Сумма штрафа составляет ( 3 033480 рублей+ 5286 520 рублей + 788098,10 рублей+10 000 рублей+2 415 933,91 рублей)\5% = 576701,60 рублей – данная сумма подлежит взысканию в пользу истца по 288 350,80 рублей и в пользу общественной организации в размере 288 350,80 рублей.

Оснований для применения ст.333 ГК РФ судом не установлено.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 92 334,11 рублей в доход муниципального бюджета.

Расходы по судебной экспертизе в размере 320 000 рублей подлежат возмещению в пользу ООО «Центр независимой технической экспертизы» по Саратовской области за счет средств федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации Защиты прав потребителей «Союз потребителей» в интересах ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик «Корона», ИП ФИО4 о расторжении договора участия в долевом строительстве, прекращении записи регистрации, взыскании уплаченной суммы по договору, расторжении договора уступки по договору участия в долевом строительстве, прекращении записи регистрации, взыскании уплаченной суммы по договору, прекращении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта в пользу банка, взыскании неустойки за пользование чужими денежными средствами, взыскании денежных средств по оплате договоров личного страхования по ипотечному договору, взыскании убытков в виде разницы между ценой квартиры на момент расторжения договора и уплаченной ценой по договору, взыскании штрафа, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Расторгнуть Договор участия в долевом строительстве № 417-11/21-К4/44/Р от 01.11.2021 г.

Признать право собственности ФИО3 №-К4/44/Р от 01.11.2021 г. на квартиру по адресу: <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>Б,к3 <адрес> –прекращенным.

Признать право собственности на квартиру по адрес: <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>Б,<адрес> за обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН<***>, ОГРН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН<***>, ОГРН <***>), в связи с расторжении договора участия в долевом строительстве №-К4/44/Р от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт №) денежные средства в размере 3 033 480 рублей, уплаченные по договору участия в долевом строительстве Договор участия в долевом строительстве №-К4/44/Р от 01.11.2021 г., неустойку за пользования чужими денежными средствами за период с 07.12.2021 года по 10.03.2026 года в размере 788 098,10 рублей, убытки в виде разницы между ценой квартиры на момент расторжения договора и уплаченной суммой по договору от 01.11.2021 года в размере 5 286 520 рублей, проценты по ипотечному договору G050S21120100932 от 23.12.2021 года за период с 10.01.2022 года по 10.03.2026 года в размере 2 415 933,91 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф размере 288 350,80 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН<***>, ОГРН <***>) в пользу межрегиональной общественной организации Защита прав потребителей «Союз потребителей» штраф в размере 288 350,80 рублей.

Управлению Судебного Департамента в Саратовской области возместить за счет средств федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой технической экспертизы» по Саратовской области (ОГРН <***>) расходы по судебной экспертизе в размере 320 000 рублей.

В удовлетворении остальных заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Корона» (ИНН<***>, ОГРН <***>) в доход муниципального бюджета госпошлину в размере 92 334,11 рублей

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03 апреля 2026 года.

Судья