Решение № 2-5814/2025 2-5814/2025~М-4068/2025 М-4068/2025 от 19 октября 2025 г. по делу № 2-5814/2025

Дело №

УИД №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Кызыл

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе судьи Монгуш Ч.С., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора г.Кызыла к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационные услуги-2», Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания Жилищно-эксплуатационный участок "Жилой квартал" о возложении обязанности устранить допущенные нарушения требований законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства путем проведения гидро-теплоизоляции наружных межпанельных швов с использованием герметизирующих мастик, уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната с обязательным обжатием, обследования крыши на предмет выявления причин попадания атмосферных вод через перекрытия в жилые помещения и проведения дополнительной гидроизоляции,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора г.Кызыла обратился в суд с вышеуказанным иском в интересах неопределенного круга лиц к ответчикам. В обоснование иска ссылается на то, что по обращению жителя многоквартирного <адрес> проведена проверка соблюдения Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационные услуги-2» (далее ООО «ЖЭУ-2») требований федерального законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в том числе Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.03.2003 № 170. Управление дома осуществляет управляющая организация - ООО УК «ЖЭУ-2». Службой государственной жилищной инспекции и строительного надзора Республики Тыва проверкой установлено, что в <адрес> вышеуказанного многоквартирного дома в спальной комнате, расположенной с восточной стороны дома на потолке и в углах стены имеется плесень. По результатам проведенных инфракрасным тепловизором «Testo 869» замером установлен факт наличия промерзания стен. Согласно информации Службы плесень в жилом помещении образовалась вследствие промерзания стен и течи с крыши. Причиной данных нарушений является ненадлежащие гидроизоляция крыши и утепление наружных межпанельных швов указанного многоквартирного дома. Обязанность по устранению выявленных нарушений возложена на управляющую организацию. Вместе с тем, управляющей организацией в нарушение п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.7, 4.2.1.12, 4.2.1.13 Правил и норм технической эксплуатации теплозащита и влагозащита наружных стен, межпанельных швов не обеспечены. В целях устранения выявленных нарушений Службой 16.03.2022 выдано предписание № 68/20-ЖИ о необходимости утепления межпанельных швов. По результатам проведенной прокуратурой города Кызыла проверкой генеральному директору ООО УК «ЖЭУ-2» 11.07.2022 внесено представление об устранении нарушений требований федерального законодательства. Вместе с тем управляющей организацией надлежащих мер к устранению выявленных нарушений до настоящего времени не приняты. В мае 2025 года проверкой установлено, что в <адрес> многоквартирного <адрес> на потолке комнаты № с восточной стороны по периметру имеется отслоение штукатурного и красочного слоев, в угловых участках потолка комнат № и №, № имеется плесень, в кухне на потолке также имеется отслоение штукатурного и красочного слоев; в спальной комнате с восточной стороны на потолке имеется участок с плесенью, на стенах комнаты № с мест сопряжения с потолком имеются следы протечки с крыши. Выявленные и отраженные в предписании №-ЖИ и представлении прокуратуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ нарушения до настоящего времени не устранены. Согласно информации ООО УК «ЖЭУ-2» собственники многоквартирного дома несвоевременно вносят плату управляющей организации за содержание общедомового имущества, в связи с чем, отсутствуют денежные средства на устранение нарушений, что в силу закона не освобождает её от исполнения возложенных обязанностей. Бездействие ООО УК «ЖЭУ-2» нарушает права собственников помещений и жителей многоквартирного дома на благоприятные и безопасные условия проживания. Просит обязать ООО УК «ЖЭУ-2» в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения суда устранить нарушения требований законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства путем проведения гидро-теплоизоляции наружных межпанельных швов многоквартирного <адрес> с использованием герметизирующих мастик, уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната с обязательным обжатием не менее 30 - 50%; обследования крыши многоквартирного дома на предмет выявления причин попадания атмосферных вод через перекрытия в жилые помещения и проведения дополнительной гидроизоляции.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ привлечены в качестве третьих лиц Министерство жилищного коммунального хозяйства Республики Тыва, Некоммерческий фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Республике Тыва, Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания ЖЭУ «Жилой квартал».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ привлечен в качестве соответчика ООО УК ЖЭУ «Жилой квартал».

В судебном заседании старший помощник прокурора г.Кызыла Дугер А.О., действующая на основании доверенности, исковое заявление поддержала в полном объеме и просила удовлетворить по указанным в нем основаниям.

Представители ответчика ООО УК «ЖЭУ-2», действующие на основании доверенности ФИО3, ФИО4, возражали против иска и просили в удовлетворении исковых требований отказать, приложив письменный отзыв о том, что в данном конкретном оспариваемом случае оперативно-хозяйственных отношений субъектов договорных отношений собственника жилья регулируется договором управления многоквартирном доме у ООО УК «ЖЭУ-2» не возникает обязанности производить ремонтные работы, относящиеся к категории капитального ремонта. Согласно заключению экспертизы - «...проведение ремонта межпанельных стыков не восстановит микроклимат жилых помещений до нормативных значений, так как ремонт межпанельных стыков не включает восстановление утепляющего слоя стеновых панелей, ненормативный перепад температур на поверхности наружных стен внутри жилых помещений сохранится, образование плесени не прекратится». Требование прокурора -ремонт швов, который относится к категории косметических, не приводит к заполнению всех пустот по всей площади стеновых панелей, фактически не приводит к утеплению и улучшению условий проживания собственников многоквартирного дома, а усугубляет многолетние последствия чрезвычайного происшествия - землетрясения. Прокурор требует повторения ошибки предыдущего ремонта, когда производился ремонт лишь наружных межпанельных швов, без учёта первопричины - устранения сети пустот стеновых панелей многоквартирного дома. Финансирование капитального ремонта собственниками жилья многоквартирного дома производится через Некоммерческий Фонд. Рассматриваемый спорный случай, событие, имеет дату, хронологическую последовательность и взаимосвязь. В 2012 году ремонтно-восстановительные работы были выполнены не качественно. Произведено гидро-теплоизоляция наружных межпанельных швов с использованием герметизирующих мастик, пакли смоляного каната с обязательным обжатием не менее 30-50%. Фактически устранение сети пустот стеновых панелей, что является основной причиной нарушения теплоизоляционных свойств стеновых панелей, не производилось. В последующем состоялся вступившее в законную силу решение Арбитражного суда, по качеству ремонта, которому не даётся оценка судом первой инстанции общей юрисдикции. В течение длительного, многолетнего воздействия атмосферных явлений через деформированный шов, в панели его утепляющей части образовались пустоты, в силу разрушения этих утепляющих материалов, при отсутствии надлежащего капитального ремонта фасада с устранением нарушения (заполнения сети пустот) стеновых панелей. В пустотах панели от перепада температур между стенами естественным образом будет образовываться конденсат, который в свою очередь является причиной образования плесени во внутри квартирной плоскости поверхности стены. Кроме того, эти пустоты в стеновой панели не обеспечивает теплоизоляционные свойства, в связи с чем, в холодный период года в комнатах температура микроклимата будет низкой, не комфортной для проживания. В описательно, исследовательской части, выводах и заключении эксперта подробно и технически указывается - «доступ к стеновым панелям, расположенным вдоль деформированного шва, для ремонта невозможен. Максимальный срок эффективной эксплуатации межпанельных стыков 15 лет истёк в 2005 году, превышен на 20 лет.

Представители ответчиков ООО «Жилой квартал» ФИО5, ФИО7, действующие на основании доверенности возражали против иска, просили отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку они не являются надлежащими ответчиками.

Представитель третьего лица Некоммерческого фонда капитального ремонта многоквартирных домов в Республике Тыва ФИО8, действующая по доверенности согласилась с иском.

Представители третьих лиц Службы государственной жилищной инспекции и строительного надзора Республики Тыва, Министерства жилищного коммунального хозяйства Республики Тыва не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки в судебное заседание не сообщили, в связи с чем, суд рассматривает дело в их отсутствие на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с ч.1.1 ст. Жилищного кодекса РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено); доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно ч.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу ч.1 ст.166 Жилищного кодекса РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада, ремонт фундамента многоквартирного дома.

В соответствии со ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

Как следует из материалов дела следует, что на территории <адрес> Республики Тыва по адресу: <адрес> расположен девятиэтажный панельный многоквартирный дом с кадастровым номером <адрес> года ввода в эксплуатацию, управление, которой осуществляет управляющая организация – ООО УК «ЖЭУ-2».

На основании договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ по <адрес> между ООО УК «ЖЭУ-2» и ФИО13, который является собственником жилого помещения № вышеназванного дома заключен настоящий договор. Цель договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в жилом доме, обеспечение сохранности, надлежащего управления содержания и ремонта общего имущества дома его инженерных систем и оборудования мест общего пользования и придомовой территории, предоставление коммунальных услуг, решение вопросов пользования указанным имуществом собственниками помещений избравшим форму управления многоквартирным домом посредством управляющей компании.

Исходя из перечня услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, которая должна выполнять управляющая организация в рамках управления многоквартирным домом, в перечень работ в том числе, входит фасады: плановые и внеплановые осмотры фасадов по мере необходимости, но не реже 1 раза в год; проверка состояния продухов в цоколях и их заделка по мере необходимости, но не реже 2 раза в год, ремонт наружных панельных швов по мере необходимости, а также работы по кровле: плановые и внеплановые осмотры кровли по мере необходимости, но не реже 1 раза в год; укрепление парапетных ограждений, укрепление водосточных труб, колен и воронок, проверка неисправности и ремонт слуховых окон по мере необходимости; прочистка и ремонт внутреннего ливневого водостока по мере необходимости, но не реже 1 раза в год; подготовка систем водостока к сезонной эксплуатации 1 раз в год; удаление с крыши снега по мере необходимости в зимний период.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственной жилищной инспекции и строительного надзора Республики Тыва составлен акт проверки юридического лица №-ЖИ по адресу: <адрес> на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ о том, что установлены нарушения пунктов 2.2.5., 2.7.3., 2.7.5., 2.7.9., 4.2.1.1., 4.2.1.3., 4.2.1.7., 4.ДД.ММ.ГГГГ., 4.ДД.ММ.ГГГГ постановления Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», а именно выявлены несоответствия сведений, содержащихся в уведомлении о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, обязательным требованиям: в спальной комнате, расположенной с восточной стороны дома на потолке и в углах стены наблюдаются следы промерзания, имеются пятна темно-зеленого цвета, похожие на плесень. В чердачном помещении следов течи не обнаружено. Не представлен журнал приема заявок диспетчерской службы в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. температура воздуха в спальной комнате составляет +22,4?, в кухне +24?, что соответствует установленным нормам. Необходимо утеплить межпанельные швы в спальной комнате расположенного с восточной стороны дома на потолке и в углах стены. Представить журнал приема заявок диспетчерской службы ООО УК «ЖЭУ-2», в связи с чем выдано предписание №-ЖИ от ДД.ММ.ГГГГ со сроком исполнения нарушений по п.1 до ДД.ММ.ГГГГ, по п.2 до ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам проведенной прокуратурой <адрес> проверкой генеральному директору ООО УК «ЖЭУ-2» ДД.ММ.ГГГГ внесено представление об устранении нарушений требований федерального законодательства.

Исходя из ответа на представление прокурора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО УК «ЖЭУ-2» требует привлечь виновных лиц, устранить, произвести не выполненные или некачественно выполненные работы по утеплению межпанельных швов.

Из обращения ООО УК «ЖЭУ-2» к прокурору Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ от и ДД.ММ.ГГГГ следует, что просит провести проверку в отношении Службы государственной жилищной инспекции и строительного надзора Республики Тыва, Мэрии <адрес>, Некоммерческого фонда капитального ремонта многоквартирных домов Республики Тыва с связи с многочисленными жалобами от жителей о появлении плесени на стенах и промокании стен в зимнее время. ООО УК «ЖЭУ-2» считает, что служба ГЖИ и СН РТ превышают свои полномочия и заставляют УК устранять некачественно выполненные работы ООО УК «Жилсервис» по АВР, принятые Службой ГЖИ и СН РТ не проверив качество выполненных работ. Просит обязать Мэрию <адрес> выполнить работы по утеплению межпанельных швов на взысканные денежные средства по делу №А69-507/2014 от ДД.ММ.ГГГГ. Просит обязать Некоммерческий фонд капитального ремонта многоквартирных домов Республики Тыва также выполнить работы по утеплению межпанельных швов совместно с Мэрией <адрес>, так как данный вид работы объемный и требует огромные денежные средства и специалистов по высотным работам по строительству и объем работ по каждому многоквартирному дому превышают более 30%.

В соответствии справке Службы государственной жилищной инспекции и строительного надзора Республики Тыва по проведенной проверке исполнения жилищного законодательства следует, что на момент проверки <адрес> многоквартирного <адрес> при визуальном осмотре установлено, что на потолке комнаты № с восточной стороны по периметру имеются отслоения штукатурного и красочного слоев, и угловых участках потолка комнат № и №, № имеются пятна черного цвета, в кухне па потолке также имеются отслоения штукатурного и красочного слоев; в спальной комнате с восточной стороны на потолке имеется участок с пятнами черных цветов (плесень), на степах комнаты № с мест сопряжения с потолком имеются следы протечек с крыши. По доводам обращения гр. ФИО11, в зимнее время года с потолков образуются неоднократные подтеки, связанные с недостаточным утеплением и герметизацией кровли; также кровля данного дома находится в неудовлетворительном состоянии, требуется дополнительно обследовать. Таким образом. Служба сообщает, что нарушены ч. 1, ч. 1.1., ч. 2.3., ст. 161. ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом, общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом и пункты 4.6.2.1, 4.6.2.2., 4.6.2.3 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя ФИО2 Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из заключения эксперта №ДД.ММ.ГГГГ следует, что внешние ограждающие конструкции многоквартирного дома (стеновые панели – удовлетворительное состояние, межпанельные стыки – неудовлетворительное состояние требуют ремонта более 50%). Неудовлетворительное состояние межпанельных стыков привело к разрушению теплоизоляционного слоя внешних панелей многоквартирного дома. В течении отопительного периода в жилых помещениях зафиксирована, ненормативная температура внешних ограждающих конструкций, увлажнение и образование плесени на стенах жилых помещений в многоквартирного дома. Нормативный износ многоквартирного дома согласно информации ГИС ЖКХ составляет 22,4%. Учитывая состояние межпанельных стыков и наличие повреждений внешних ограждающих конструкций, износ многоквартирного дома выше нормативного превышает 22%. Согласно Приказа Министерства коммунального хозяйства РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № в таблице 15 имеется состояние ограждающих конструкций многоквартирного дома, соответствует удовлетворительному состоянию в соответствии с которым: конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Проведение ремонта межпанельных стыков в теплый период 2025 года не восстановит микроклимат помещений до нормативных значений, так как ремонт межпанельных стыков не включает восстановление утепляющего слоя стеновых панелей, и внешнего железобетонного слоя стеновых панелей. Ненормативный перепад температур внешних стеновых панелей сохранится, увлажнение панелей за счет конденсата будет продолжаться, образование плесени не прекратится. Разрушение внутренних слоев внешних ограждающих конструкций и связей между ними продолжатся. Целесообразно до появления критических дефектов разрушения стеновых панелей выполнить комплексное исследование ограждающих конструкций многоквартирного дома, разработать проект устранения нарушений стеновых панелей в рамках капитального ремонта фасада (утепление).

Распоряжением Мэрии <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ определен с ДД.ММ.ГГГГ временной управляющей компанией ООО УК ЖЭУ «Жилой квартал» на обслуживание многоквартирных домов <адрес> со сроком на 45 дней согласно приложению к настоящему распоряжению.

Во исполнение данного вышеуказанного распоряжения №-р от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между городским округом в лице Департамента городского хозяйства и ООО УК ЖЭУ «Жилой квартал» заключен договор на временное обслуживание многоквартирных домов на срок до ДД.ММ.ГГГГ, затем срок продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

На запрос суда ООО УК ЖЭУ «Жилой квартал» сообщает, что в связи с переходом многоквартирного дома по адресу: <адрес> УК «ЖЭУ-2» в ООО УК ЖЭУ «Жилой квартал» был передан на временное управление с ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из акта приема-передачи технической документации жилого дома по <адрес> на обслуживание ООО УК «Жилой квартал» от ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения Мэрии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО УК «ЖЭУ-2» ФИО6 передал, а представитель ООО УК «Жилой квартал» ФИО12 принял техническую документацию, а именно: технический паспорт; технический паспорт на лифты; акты периодического технического освидетельствования; поквартирные карточки, карточки регистрации; ключи от машинного отделения; ключи от подвалов; ключи от чердаков; мероприятия по подготовке к ОЗП, акт промывки за 2025 год, акт гидравлических испытаний за 2025-2026 годы.

В соответствии с п.4.6.2.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее – Правил) не допускается увлажнение утеплителя. Устранение сырости в бесчердачной крыше следует производить путем укладки вдоль наружной стены дополнительной теплоизоляции на поврежденном участке или путем его утепления с внутренней стороны. При конденсационном увлажнении невентилируемой бесчердачной крыши необходимо реконструировать крышу с устройством в ней осушающих продухов, слоя пароизоляции и укладкой в отдельных зонах дополнительной теплоизоляции. Замена потерявшего свои свойства утеплителя в результате протечек производится при капитальном ремонте кровель в совмещенных вентилируемых кровлях по специально разработанному проекту.

В силу п. 4.6.2.2 Правил в эксплуатируемых плоских железобетонных крышах с внутренним водостоком, устраиваемым на дренажном слое или на отдельных опорах, необходимо не менее одного раза в три года проверять состояние гидроизоляционного слоя ковра, защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующую способность дренирующего слоя, а также опирание железобетонных коробов и ваз (с зелеными насаждениями на крыше) и исправлять их.

Согласно п.4.6.2.3 Правил необходимо обеспечить исправность всех выступающих над поверхностью кровель элементов дымовых и вентиляционных труб, дефлекторов, выходов на крышу, парапетов, антенн, архитектурных деталей и т.д.

В силу п.2 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее – Правил №491) следует, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

На основании Правил №491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг); поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Как следует из п.17 Правил №491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно п.14 Правил №491 результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

В силу п.21 Правил №491 капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Требования к капитальному ремонту изложены в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", согласно п.п. 2.4.1 – 2.4.2 которых планирование капитального ремонта жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с действующими документами. При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении N 8.

Согласно пунктов 41, 42 Правил №491, собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В силу пп. «з» п.11 Правил 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В силу п.21 Правил №491, а также п.1 ч.2 ст.44 и ч.1 ст.189 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Согласно п.5.2 Приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (вместе с "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения") на капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства.

Положениями ч.2 ст.166 ЖК РФ, Федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», приложением №8 к постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 определено, что утепление зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций) отнесены к капитальному ремонту.

В соответствии с п.1, п.4.1, п.4.2 ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Как разъяснено в п.15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

В соответствии с ч.7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Таким образом, неблагоприятные условия проживания устраняются не только текущим, но и капитальным ремонтом, в зависимости от того, какие именно работы необходимы для их устранения, и с соблюдением установленного порядка их проведения.

Кроме того, из положений приведенных правовых норм, следует, что управляющая организация обязана производить все текущие, неотложные, обязательные работы и услуги по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома.

При разрешении спора суд исходит из того, что устранение выявленных нарушений является составной частью содержания общего имущества многоквартирного дома и направлено на поддержание технического состояния дома в соответствии с обязательными требованиями действующего законодательства. Соблюдение указанных требований является обязанностью управляющей компании при осуществлении фактической деятельности по управлению многоквартирными домом.

Проведенной в мае 2025 года проверкой установлено, что в <адрес> многоквартирного <адрес> на потолке комнаты № с восточной стороны по периметру имеется отслоение штукатурного и красочного слоев, в угловых участках потолка комнат № и №, № имеется плесень, в кухне на потолке также имеется отслоение штукатурного и красочного слоев; в спальной комнате с восточной стороны на потолке имеется участок с плесенью, на стенах комнаты № с мест сопряжения с потолком имеются следы протечки с крыши.

Согласно п.2 Приложения 7 к Постановлению Госстроя от ДД.ММ.ГГГГ №, герметизация стыков относятся к работам по текущему ремонту.

Вместе с тем в п.5 ч.1 ст. 166 ЖК РФ в данном случае речь идет о ремонте фасада, связанном именно с его утоплением. Если же речь идет о герметизации межпанельных швов, как на то указано п.2 Приложения 7 к Постановлению Госстроя от ДД.ММ.ГГГГ №, то речь идет о текущем ремонте.

Судом установлено, что управляющая компания обязана содержать многоквартирный дом в соответствии с требованиями жилищного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства № и других нормативных актов. Протечки через швы и крышу – прямое нарушение этих норм. Постоянная влажность приводит к разрушению конструкций здания, появлению плесени и грибка, что вредно для здоровья граждан, порче имущества собственников (откосы, обои, мебель и т.д.). Разгерметизированные швы – это мостики холода, которые приводят к значительным теплопотерям и росту счетов за отопление.

Отсутствие финансирования не является уважительной причиной, несмотря на то, что средства на ремонт должны быть взяты из средств, собранных на текущий ремонт и содержания общего имущества. Если тих средств недостаточно, управляющая компания может инициировать внеочередное собрание собственников для решения вопроса о сборе средств на ремонт, вместе с тем, первоначальная ответственность лежит на управляющую компанию, в этой связи требования прокурора обоснованны и направлены на принуждение управляющую компанию к исполнению ее прямых обязанностей по содержанию многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Проведение текущего ремонта это обязанность управляющей компании. Плановое и внеплановое восстановление исправности и работоспособности общего имущества дома, предотвращение его износа.

Довод ответчика о том, что необходимо провести капитальный ремонт не состоятелен, поскольку гидроизоляция межпанельных швов, устранение локальных протечек кровли, замена отдельных участков гидроизоляции, ремонт или замена отдельных участков трубопроводов относятся к текущему ремонту, которые финансируются из ежемесячных платежей собственников на содержание жилого дома. К капитальному ремонту относятся замена или восстановление изношенных конструкций и инженерных систем всего дома или их значительных частей, полная замена кровельного покрытия (всей кровли), замена всего стояка холодного или горячего водоснабжения, ремонт фасада с полной заменой швов по всему дому, когда их ремонт невозможен. Финансирование на капитальный ремонт из взносов, которые собственники платят на специальный счет региональному оператору или на счет дома.

В данном случае требование прокурора носят восстановительный и превентивный характер обеспечения сохранности имущества и устранения непосредственной угрозы, чтобы устранить нарушения текущего содержания, а не заменить изношенные конструкции. В случае если шов не заделан, а крыша протекает, то это прямое неисполнение обязанностей по содержанию имущества. Управляющая компания обязана содержать дом в состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации и выполнять работы по гидроизоляции швов и локальному ремонту кровли в рамках текущего ремонта, даже если общий износ дома высокий. До истечения срока службы всей конструкции, всей кровли и стен, поддержание ее в рабочем состоянии является прямой обязанностью управляющей компании по текущему ремонту. Кроме того, нарушения заделки и утепления межпанельных стыков это также прямое неисполнение обязанностей по содержанию общего имущества. Швы должны быть герметичны всегда, и их заделка является классической работой по текущему ремонту. Наличие плесени в жилых помещениях это следствие. Плесень появляется из-за повышенной влажности, которая, в свою очередь, возникает в случае нарушенных швов и проблем с кровлей. Если часть проблем носит капитальный ремонт, это не освобождает управляющую компанию от обязанности немедленно устранять те нарушения, которые приводят к порче имущества и угрожают здоровью проживающих в доме граждан. Устранение конкретных нарушений не могут быть отложены до проведения капитального ремонта. Аргумент управляющей компании о необходимости капитального ремонта является попыткой легализовать бездействие, которое приводит к увеличению ущерба.

Утверждение ответчика о том, что надлежащим ответчиком должен выступать Некоммерческий фонд капитального ремонта многоквартирных домов в РТ необоснованно, поскольку он отвечает за проведение капитального ремонта по утвержденной региональной программе, в установленные сроки и за выделенные средства. Вина некоммерческого фонда в данном случае отсутствует, так как плесень, промерзание и разрушение швов является прямым следствием ненадлежащего текущего содержания дома управляющей компании. Некоммерческий фонд не отвечает за проведение текущего ремонта.

Таким образом, требования о незамедлительном устранении нарушений, создающих угрозу безопасности и нормальному проживанию граждан, предъявляются к лицу, обязанному содержать общее имущество в надлежащем состоянии.

В данном случае ООО УК ЖЭУ "Жилой квартал" признается надлежащим ответчиком исходя из распоряжения Мэрии <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на основании данного распоряжения с ДД.ММ.ГГГГ определена ни него временное управление обслуживания многоквартирного дома со сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на то, что договор временный, он является полноценным договором управления на определенный срок. По договору от ДД.ММ.ГГГГ ООО УК ЖЭУ "Жилой квартал" добровольно приняла на себя все обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и всю полноту ответственности за дом на его срок. В силу ст. 161, 162 ЖК РФ, управляющая организация, независимо от вида договора (долгосрочный или временный), обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества дома. Тот факт, что собственники не выбрали способ управления, не снимает с управляющей компании ответственности, а наоборот возлагает на нее по закону. Срок действия договора не имеет значения. Управляющая компания не может ссылаться на временный характер договора, чтобы уклониться от исполнения прямых обязанностей. На момент выявления нарушений и предъявлении иска она является лицом, ответственным за содержание дома.

ООО УК ЖЭУ "Жилой квартал" утверждает, что нарушения были выявлены в 2022 году, приняв на себя временное управление не должно нести дополнительные расходы на устранения недостатков, так как ООО УК «ЖЭУ-2» в свое время не устранил их, поэтому ответственность несет старая управляющая компания.

Вместе с тем, ООО УК ЖЭУ "Жилой квартал" заключая договор на временное обслуживание, новая управляющая компания приняла на себя все права и обязанности по содержанию дома на период действия этого договора. С момента подписания договора именно она отвечает за то, в каком состоянии находится дом, независимо от того, когда возникли нарушения. Действительно нарушения были выявлены в ДД.ММ.ГГГГ, было выдано ООО УК «ЖЭУ-2» предписание, прошло более 3-х лет, учитывая срок обнаружения нарушений, новая управляющая компания может после исполнения решения суда предъявить иск к предыдущей управляющей компании о возмещении понесённых расходов, доказывая, что дефекты были скрытыми или она довела дом до такого состояния. Таким образом, в настоящее время новая управляющая компания стала единственным законным представителем интересов дома в сфере управления, в связи с чем требование к ООО УК «ЖЭУ-2» не подлежит удовлетворению, поскольку является ненадлежащим ответчиком по делу.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление заместителя прокурора г.Кызыла к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищно-эксплуатационные услуги-2», Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания Жилищно-эксплуатационный участок "Жилой квартал" о возложении обязанности устранить допущенные нарушения требований законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства путем проведения гидро-теплоизоляции наружных межпанельных швов с использованием герметизирующих мастик, уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната с обязательным обжатием, обследования крыши на предмет выявления причин попадания атмосферных вод через перекрытия в жилые помещения и проведения дополнительной гидроизоляции удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания Жилищно-эксплуатационный участок "Жилой квартал" (ИНН <***>) устранить допущенные нарушения требований законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства путем проведения гидро-теплоизоляции наружных межпанельных швов с использованием герметизирующих мастик, уплотняющих прокладок из пороизола, гернита, вилатерма, пакли, смоляного каната с обязательным обжатием, обследования крыши на предмет выявления причин попадания атмосферных вод через перекрытия в жилые помещения и проведения дополнительной гидроизоляции в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва в течение месяца со дня его вынесения в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кызылский городской суд Республики Тыва.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ч.С. Монгуш