Решение № 2-254/2025 2-254/2025(2-4215/2024;)~М-3158/2024 2-4215/2024 М-3158/2024 от 15 декабря 2025 г. по делу № 2-254/2025

07RS0001-02-2024-003266-45

Дело № 2-254/2025


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 декабря 2025 года город Нальчик

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Пшуноковой М.Б.,

при секретаре Тиловой А.А.,

с участием: ответчиков, их представителя ФИО1, действующего на основании п. 6 ст. 53 ГПК РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Местной администрации городского округа Нальчик к ФИО2 и ФИО3 о признании самовольно увеличенного балкона самовольной постройкой, осуществлении его демонтажа и восстановлении балкона в прежних размерах за счет ответчиков, и по встречному исковому заявлению ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на квартиру в реконструированном и перепланированном состоянии,

установил:

07.06.2024 в Нальчикский городской суд КБР поступило исковое заявление Местной администрации городского округа Нальчик к ФИО2 и ФИО4, в котором просит: признать самовольно увеличенный балкон наружными размерами 2 м. х 7 м. к жилому помещению №, расположенному на втором этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, осуществить демонтаж указанного самовольно увеличенного балкона и восстановить указанный балкон в прежних размерах за счет ответчиков в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу.

22.07.2024 в суд поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором истец просит признать самовольно увеличенные балконы наружными размерами 2 м. х 3 м. и 2 м. х 7 м. к жилому помещению №, расположенному на втором этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, осуществить демонтаж указанных самовольно увеличенных балконов и восстановить указанные балконы в прежних размерах за счет ответчиков.

Исковые требования мотивированы тем, что специалистом Управления административно-технического контроля Местной администрации г.о. Нальчик осуществлен визуальный осмотр жилого многоквартирного <адрес> в г. Нальчике.

В результате осмотра установлено, что ФИО3 и ФИО2 владельцами жилого помещения, кв. 4, расположенного на втором этаже указанного многоквартирного жилого дома осуществлена реконструкция МКД расширения балкона размером 2 м. х 7 м. Каркас сделан из металлических профилей, бетонно-асбестовых листов и оцинкованных листов и установлена опора из металлической квадратной трубы.

Актом осмотра № 47 отт 03.05.2024 установлено, что ФИО3, владельцем жилого помещения (<адрес>), расположенного на втором этаже указанного многоквартирного жилого дома, осуществлена реконструкция дома путем расширение балкона размером 2 м. х 3 м. Каркас сделан из металлических профилей, бетонно-азбестовых листов и оцинкованных листов и установлена опора из металлического уголка.

На указанные работы, информацией о проектно-разрешительной документации Департамент архитектуры и градостроительства не располагает, следовательно, реконструкция многоквартирного жилого дома с уменьшением общего имущества жильцов и затрагиваемых конструктивных элементов дома, осуществлена незаконно.

Согласно ст. 15 ч. 2 ЖК РФ балконы не являются частью жилой площади.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение №, расположенное на втором этаже многоквартирного жилого <адрес> по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Ответчики в Местную администрацию г.о. Нальчик с соответствующим обращением за получением разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома не обращались.

Таким образом, ответчиками произведена самовольная реконструкция многоквартирного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, не только без согласования уполномоченного органа, но и без согласования собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

ДД.ММ.ГГГГ ответчики обратились в суд со встречным исковым заявлением к Местной администрации, в котором просят сохранить <адрес> в <адрес> в реконструированном состоянии, признать за ними право общей долевой собственности на указанную квартиру в реконструированном и перепланированном состоянии обей площадью 78,2 кв.м.

Требования мотивированы тем, что с целью улучшения жилищных условий они с согласия собственников многоквартирного жилого дома, осуществили пристройку к квартире и произвели внутреннюю перепланировку в квартире, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась с 62,2 кв.м. до 78,2 кв.м.

Истцы обратились в ООО «Центр судебных экспертиз, землеустройства и права», где изготовили проектную документацию с техническим заключением на реконструкцию <адрес> жилом <адрес>.

Согласно заключению, выполненный объем работ по реконструкции <адрес> находится в работоспособном состоянии, не выходит за пределы отведенного земельного участка, соответствует требованиям технических регламентов:

1. Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 31.12.2009 года №348-Ф3.

2. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности. Техническое состояние квартиры и в целом жилого дома после реконструкции, позволяет безопасное использование (эксплуатацию) <адрес> общей площадью 78,2 кв.м., в составе помещений многоквартирного жилого дома, не затрагивает интересы собственников, возведено на отведенном земельном участке под многоквартирным жилым домом и не создает угрозу - жизни и здоровью граждан.

В целях оформления произведенной реконструкции истцы обратились в Местную администрацию г.о. Нальчик, в последующем рассмотрев представленные документы, истцам было отказано в положительном решении вопроса, что подтверждено письмом от 12.07.2024 №.

Местная администрация своего представителя в судебное заседание не направила, причину неявки суду не сообщила, письменные возражения на встречное исковое заявление не представила. О времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

В судебном заседании ответчики и их представитель, возражая против удовлетворения исковых требований Местной администрации г.о. Нальчик, поддержали встречный иск и просили его удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя местной администрации г.о. Нальчик.

Выслушав пояснения стороны ответчика, обсудив доводы иска и встречного искового заявления, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 3-комнатная квартира, общей площадью 62,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности ФИО2 и ФИО5, доля в праве на квартиру каждого – 1/2 с 24.08.2004, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 18.04.2024.

Без получения разрешительной документации ответчики осуществили реконструкцию указанного многоквартирного жилого дома, путем расширения балкона размером 2 м. х 7 м. и 2 м. х 3 м. Каркас сделан из металлических профилей, бетонно-асбестовых листов и оцинкованных листов и установлена опора из металлической квадратной трубы.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 1 и ч. 5 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Вводный закон) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как указано в пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Таким образом, Закон закрепляет земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в жилом доме.

Согласно п. 5 ст. 16 Вводного закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с п. 14 ч. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся и долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

На основании ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

На основании ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от 14.07.2024 следует, что 100% собственников помещений в многоквартирном доме дали ФИО6 разрешение на реконструкцию и перепланировку квартиры путем возведения пристройки к <адрес>, в результате которой произойдет увеличение общей площади квартиры до 78,2 кв.м.

При этом, увеличением площадибалкона земельный участок под многоквартирным домом занят не был.

В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

На обращение ФИО7 в Местную администрацию г.о. Нальчик по вопросу выдачи разрешения на произведенную реконструкцию квартиры с перепланировкой и расширением балконов ей отказано, поскольку самовольная постройка создана без получения необходимых разрешений с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с проектом реконструкции балкона <адрес> жилом <адрес> в <адрес> с техническим заключением, подготовленным ООО «Центр судебных экспертиз, землеустройства и права», имеющим право дачи подобного вида заключений, выполненный объем работ по реконструкции квартиры выполненный объем работ по реконструкции <адрес> находится в работоспособном состоянии, не выходит за пределы отведенного земельного участка, соответствует требованиям технических регламентов: Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ (последняя редакция) и Технического регламента о требованиях пожарной безопасности (с изменениями на 29 июля 2017 года).

Техническое состояние квартиры и в целом дома после реконструкции, позволяет безопасное использование (эксплуатацию) <адрес> общей площадью 78.2 кв.м., в составе помещений многоквартирного жилого дома, не затрагивает интересы собственников, возведено на отведенном земельном участке под многоквартирным жилым домом и не создаёт угрозу жизни и здоровья граждан.

Указанное заключение изготовлено организацией, имеющей право выполнять инженерные изыскания объектов капитального строительства.

Постановлением местной администрации г.о. Нальчик № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по <адрес> передан в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>.

Оценив вышеуказанное заключение эксперта по правилам ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, суд признает его относимым, допустимым и достоверным доказательством и принимает его во внимание при вынесении решения по делу.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольнойреконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме подреконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольнуюреконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Увеличение площади балкона и присоединение его к площади квартиры не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

На основании изложенного, с учетом того, что произведенные ответчиками работы являются дополнительно пристроенным помещением к первоначальному объекту, суд считает необходимым признать за ними право собственности на квартиру, расположенную по адресу:<адрес> вреконструированном виде с общей площадью 78,2 кв.м.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ по решению суда последствия самовольного переустройства (перепланировки) могут быть сохранены, а лицо, его допустившее, освобождается от обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Такое решение суда принимается по заявлению собственника или нанимателя жилого помещения, осуществившего самовольную перепланировку, а надлежащим ответчиком по такому требованию является орган, осуществляющий согласование, указанный в ст. 26 ЖК РФ, то есть орган местного самоуправления.

Суд может принять решение о сохранении последствий самовольной перепланировки в том случае, если не нарушаются права и охраняемые законом интересы граждан либо перепланировка не создает угрозу их жизни и здоровью.

Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки ввиду ее несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с приведенным выше техническим заключением выполненные ответчиками работы не нарушают конструктивную целостность наружных стен.

В связи с удовлетворением встречных требований Е-вых, исключающим возможность удовлетворения первоначального иска, в иске Местной администрации г.о. Нальчик надлежит отказать.

Кроме того, судом с достоверностью установлено, что на настоящий момент как сам спорный объект недвижимости в целом, расположенный по адресу: <адрес>, так и его составная часть – увеличенные балконы, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, соответствуют нормативно-техническим требованиям, в связи с чем, не могут быть признаны самовольной постройкой, которая подлежит сносу.

Само по себе отсутствие разрешительной документации на реконструкцию здания, при условии отсутствия нарушений градостроительных норм и правил при такой реконструкции, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, единственным основанием для признания спорного объекта самовольной постройкой и его сносе явиться не может.

В то же время, возражения ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности не принимаются судом во внимание при отказе истцам в удовлетворении иска в силу следующего.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, факт реконструкции многоквартирного жилого дома установлен в ходе обследования многоквартирного жилого дома по <адрес> 23.04.2024, обстоятельств, свидетельствующих о наличии у уполномоченных органов оснований для проведения соответствующих контрольных (проверочных) мероприятий ранее этого срока, по делу не установлено, в связи с чем, обращение истцов в суд с настоящим иском 07.06.2024 имело место в пределах установленного положениями п. 1. ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ срока исковой давности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Местной администрации городского округа Нальчик к ФИО2 и ФИО3 о признании самовольно увеличенных балконов самовольной постройкой, осуществлении их демонтажа и восстановлении балконов в прежних размерах за счет ответчиков – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 и ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО2 и ФИО3 право общей долевой собственности на квартиру, доля в праве на квартиру каждого – 1/2, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном и перепланированном виде с общей площадью 78,2 кв.м.

Решение суда является правоустанавливающим актом, на основании которого должна быть произведена регистрация изменений в Отделе технической инвентаризации г. Нальчика и основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 16.12.2025.

Председательствующий: подпись

Копия верна: судья М.Б. Пшунокова