Решение № 2-2832/2023 2-2832/2023~М-2629/2023 М-2629/2023 от 29 октября 2023 г. по делу № 2-2832/2023

Дело № 2-2832/2023

УИД № 58RS0027-01-2023-003430-38


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 октября 2023 г. г. Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Шмониной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Трофимович Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи от 1 февраля 2018 г. недействительным (ничтожным) и применени последствий недействительности сделки, а именно признании договора купли-продажи от 30 декабря 2019 г. недействительным (ничтожным) и обязании Росреестр удалить записи о переходе права собственности на комнату <адрес> по сделке купли-продажи от 1 февраля 2018 г. о переходе права собственности от ФИО1 к ФИО2 и по сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о переходе права собственности от ФИО2 к ФИО1

В обоснование иска указала, что она является собственником комнаты №, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от 15 мая 2012 г., по условиям которого часть стоимости комнаты в размере 540 000 руб. были оплачены ею за счет кредитных денежных средств, полученных В ...» (ипотечный кредит). В 2018 г. она полностью выплатила ипотечный кредит, но в это же время дом начал стремительно разрушаться (сыпались кирпичи и стала образовываться сквозная дыра на улицу в районе 3 и 4 этажей). В силу того, что она знакома с процедурой расселения собственников и нанимателей из аварийного жилищного фонда и знает, что данная процедура носит длительный характер, она была вынуждена купить другое пригодное для проживания жилье. Для покупки ей были необходимы денежные средства для оформления ипотечного кредита для первоначального взноса и других сопутствующих расходов (оценка квартиры, расходы на переезд). Она договорилась с ФИО2 о предоставлении займа в размере 400 000 руб. Изначально планировалось оформить денежный заем распиской, но перед передачей денежных средств кредитор озвучил условие, что на период пользования данным займом (в качестве обеспечения исполнения обязательств) она должна оформить куплю-продажу комнаты <адрес> на кредитора. В связи с этим одновременно были оформлены и договор купли-продажи комнаты и договор денежного займа от 1 февраля 2018 г., после подписания данных договоров денежные средства были переданы. В конце 2019 года она вернула сумму займа и проценты по нему, в связи с чем был заключен договор купли-продажи комнаты от 30 декабря 2019 г., согласно которому она снова вновь собственником комнаты №. Однако в указанный период она фактически владела комнатой, намерения отчуждать комнату у нее не было, сделка купли-продажи от 30 декабря 2019 г. была необходима, чтобы право собственности в Росреестре было оформлено опять на нее. Сделка по купле-продаже от 1 февраля 2018 г. была ничтожной и прикрывала договор займа, т.к. денежные средства ей были переданы по договору займа, по договору купли-продажи денежные средства не передавались. Возврат денежного займа также был осуществлен на основании договора займа. Комната не выбывала из ее владения и пользования. ФИО2 ни разу не появлялась по вышеуказанному адресу, не осуществляла владение и пользование данной комнатой, т.к. у нее не было цели отчуждать комнату, а у ответчика не было цели владеть, распоряжаться (осуществлять права собственника) данной комнатой. Однако, перерегистрация права собственности лишила ее права на предоставление другого жилого помещения взамен аварийного, т.к. право собственности на основании записи Росреестра на комнату <адрес> было зарегистрировано 17 февраля 2020 г. уже после признания дома аварийным 10 декабря 2015 г. 29 декабря 2019 г. ст. 32 Жилищного кодекса РФ была дополнена ч. 8.2, в соответствии с которой собственник, который приобрел право собственности на жилое помещение в аварийном доме после признания дома аварийным имеет право на выкупную стоимость данного жилого помещения. В соответствии с ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ суды всех инстанций (Ленинский районный суд, Пензенский областной суд, Первый кассационный суд общей юрисдикции и Верховный суд РФ) отказали ей в удовлетворении требования к администрации г. Пензы в предоставление другого жилого помещения взамен аварийного. В исковом заявлении и в судебных заседаниях она указывала на тот факт, что денежные средства передавались по договору займа.

Определением судьи Октябрьского районного суда г. Пензы от 14 сентября 2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация г. Пензы, которая в последствии 11 октября 2023 г. протокольным определением была переведена в состав третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Определением судьи Октябрьского районного суда от Пензы от 28 сентября 2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Пензенской области.

В судебном заседании истец ФИО1 просила исковые требования удовлетворить, дала пояснения, аналогичные изложенному в иске. Возражала против доводов третьего лица о применении срока исковой давности, поскольку полагала его не пропущенным.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, в письменном отзыве на иск просила рассмотреть дело в ее отсутствие, указав, что в 2018 г. к ней обратилась ФИО1 с просьбой одолжить ей 400 000 руб. Данные денежные средства имелись в ее распоряжении. Они договорились оформить передачу денежных средств распиской, однако когда ее сын узнал о ее намерении, то стал возражать, поскольку сумма займа и срок были большими, она является пожилым человеком и могла бы не дожить до возврата денежных средств, а потому сын настоял на оформлении письменного договора займа, а также во исполнение возврата займа до фактического возврата комната переоформлении комнаты на ее имя. В связи с указанными обстоятельствами между ними был заключен договор займа, подтверждающий передачу денежных средств, а также одновременно оформлен договор купли-продажи, согласно которому она стала собственником спорной комнаты. В ее намерениях не было умысла на приобретение, распоряжение, пользование комнатой, она хотела помочь ФИО1 Ключи от данной квартиры она не забирала, так как они ей были не нужны, она ни разу не посещала жилое помещение. В конце 2019 г. ФИО1 сообщила о том, что готова вернуть ей денежные средства и проценты по договору займа, в связи с чем она написала расписку о получении денег, и вернула расписку ФИО1, после чего последняя попросила оформить договор купли-продажи комнаты в ее собственность, что и было сделано 30 декабря 2018 г. Признает исковые требования в полном объеме.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно спора, администрации г. Пензы по доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, указала, что заключением межведомственной комиссии от 1 декабря 2015 г. № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем он включен в Перечень многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2017 г., планируемых к расселению в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Пензенской области от 29 марта 2019 г. № 187-пП, муниципальной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории города Пензы на 2019-2025 годы», утвержденной постановлением администрации города Пензы от 29 марта 2019 г. № 561 (далее Программа). По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса РФ, которая была дополнена ч. 8.2 (вступила в силу 28 декабря 2019 г.), согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанную в порядке, установленном ч. 7 указанной статьи, размер которой не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч.ч. 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются. Исходя из смысла данной нормы, реализация жилищных прав собственника изымаемого жилого помещения, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, зависит от даты возникновения права собственности и признания многоквартирного дома аварийным. В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Жилищного кодекса РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным правоотношениям, возникшим после введения его в действие. Согласно выписке из ЕГРН дата государственной регистрации права истца на жилое помещение - февраль 2020 г., поскольку сделка по покупке жилого помещения – комнаты № совершена после вступления в силу п. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ решением Ленинского районного суда г. Пензы от 25 апреля 2022 г. иск ФИО1 к администрации г. Пензы о предоставлении жилого помещения оставлен без удовлетворения. Указывает, что сделка заключена между истцом и ответчиком в установленном порядке, фактически исполнена сторонами, покупатель уплатил продавцу денежные средства за приобретенный объект, объект недвижимости фактически передан покупателю. Считает, что отсутствуют основания для признания договора купли-продажи жилого помещения от 1 февраля 2018 г., заключенного между сторонами, недействительным. Полагает, что последовательность совершенных истцом и ответчиком действий, в результате которых отчуждено принадлежащее истцу жилое помещение, свидетельствуют о действительности заключенной сделки. Истица и ответчик добровольно действовали при заключении договора купли-продажи комнаты, что подтверждается тем промежутком времени, который прошел с момента заключения договора купли-продажи 1 февраля 2018 г. и до настоящего времени. Ранее ни истец, ни ответчик не обращались с исковыми требованиями о признании вышеуказанного договора недействительным. Указывает, что истица злоупотребляет своими права, путем обращения в суд с заявленными исковыми требованиями, поскольку в случае удовлетворения заявленных исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным, дальнейшие действия будут направлены на получение жилого помещения в рамках реализации региональной адресной программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пензенской области. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, поскольку договор купли-продажи истцом заключен 1 февраля 2018 г., а в суд истец обратилась в августе 2023 года и то, после того как истцу в судебном порядке было отказано в предоставлении жилого помещения. Просит применить срок исковой давности и в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, а также указал, что 17 апреля 2018 г. на основании договора купли-продажи комнаты от 1 февраля 2018 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, в Едином государственном реестре недвижимости произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на комнату №, общей площадью 17 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. Сведения о регистрации залога в отношения спорной комнаты на основании договора займа от 1 февраля 2018 г. в ЕГРН отсутствуют. Впоследствии, 17 февраля 2020 г. на основании договора купли-продажи комнаты от 30 декабря 2019 г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на вышеуказанную комнату. Одновременно в ЕГРН записи о вещных правах за ФИО2 на спорную комнату присвоен статус «погашенная». В исковом заявлении истец просит признать сделку от 30 декабря 2019 г. недействительной (ничтожной) и обязать Росреестр аннулировать в реестре недвижимости записи о переходе права собственности на комнату по договору купли-продажи от 1 февраля 2018 г. и по договору купли-продажи от 30 декабря 2019 г. Требование об аннулировании записей в ЕГРП не подлежит удовлетворению, поскольку ни ст. 12 Гражданского кодекса РФ, ни иными законодательными актами, в том числе и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрен такой способ защиты как аннулирование записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности. В соответствии с абз. 8 п. 16 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. № (далее - Порядок) при государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимости, сделки по иным основаниям соответствующим записям реестра прав на недвижимость присваивается статус «погашенные». Пунктом 17 Порядка предусмотрено, что при присвоении сведениям, записям ЕГРН статусов «погашенные» или «архивные» такие сведения, записи не исключаются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи сведений, содержащихся в таких записях ЕГРН. Таким образом, несмотря на то, что в настоящее время в ЕГРН записи о праве собственности за ФИО2 по договору купли-продажи от 1 февраля 2018 г. на спорную комнату присвоен статус «погашенная», в соответствии с действующим законодательством записи остаются доступными для работы с ними, в связи с чем не могут быть аннулированы. Кроме того, требование об обязании Управления может быть удовлетворено судом только в случае совершения регистрирующим органом неправомерных действий. Однако никаких неправомерных действий Управление в данном случае не совершало, основания для возложения на него каких-либо обязанностей отсутствуют. На основании вышеизложенного, полагает, что требование об обязании Управления аннулировать записи о переходе права собственности по вышеуказанным сделкам не подлежит удовлетворению.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

По смыслу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 15 мая 2012 г. ФИО1 приобрела в собственность комнату №, расположенную по адресу: <адрес>.

На основании договора купли-продажи от 1 февраля 2018 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, указанное жилое помещение перешло в собственность ФИО2 Государственная регистрация права собственности осуществлена 17 апреля 2018 г. Цена договора – 400 000 руб.

30 декабря 2019 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 приобрела в собственность жилое помещение по адресу: <адрес>. Дата государственной регистрации права – 17 февраля 2020 г. Цена договора – 800 000 руб.

Помимо указанных договоров в материалы дела представлен договор займа от 1 февраля 2018 г., в соответствии с которым ФИО2 предоставила ФИО1 денежные средства в сумме 400 000 руб. на условиях возвратности и срочности. Заемщик обязался вернуть кредитору сумму займа не позднее 24 месяцев с момента заключения настоящего договора и уплатить проценты. В обеспечение возврата суммы займа заемщик передал кредитору в залог комнату, жилой площадью 17 кв. м. (общей площадью 26,2 кв. м.), расположенную по адресу: <адрес>

Пунктом 1.5. договора займа стороны договорились, что на время пользования займом (до полного исполнения обязательств заемщиком перед кредитором) предмет залога (комната) оформляется (купля-продажа с государственной регистрацией) на имя кредитора.

В подтверждение исполнения условий договора займа представлена расписка от 1 февраля 2018 г. о получении истцом денежных средств в размере 400 000 руб. В подтверждение возврата указанной суммы представлена расписка от 30 декабря 2019 г.

ФИО1 обращалась в Ленинский районный суд г. Пензы с иском к администрации г. Пензы, в котором, ссылаясь на заключенный договор займа и на формальность договора купли-продажи комнаты от 1 февраля 2018 г., выражала несогласие с представленным ей соглашением администрации г. Пензы об изъятии у нее комнаты для муниципальных нужд с выплатой денежной компенсации и отказа в предоставлении жилого помещения взамен изымаемого.

Решением Ленинского районного суда г. Пензы от 25 апреля 2022 г. иск ФИО1 к администрации г. Пензы о предоставлении жилого помещения оставлен без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 9 августа 2022 г. решение Ленинского районного суда г. Пензы от 25 апреля 2022 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12 января 2023 г. решение Ленинского районного суда города Пензы от 25 апреля 2022 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 9 августа 2022 г. оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением к ответчику о признании договора купли-продажи комнаты от 1 февраля 2018 г. недействительным, применении последствий его недействительности, истец в качестве основания для его удовлетворения указал на то, что данный договор был заключен с целью обеспечения исполнения обязательства по возврату займа и носил формальный характер, фактически в период с 1 февраля 2018 г. по 30 декабря 2019 г. истец продолжала владеть указанной комнатой, денежные средства по договору не передавались. В подтверждение возникновения юридических последствий указала, в случае удовлетворения иска право собственности на указанное жилое помещение возникло у нее до 28 декабря 2019 г. (до введения в действие ч. 8.2 Жилищного кодекса РФ), а потому она имеет право на предоставление равнозначного жилого помещения взамен изымаемого аварийного.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, п.п. 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

Пункт 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ определяет, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Статья 550 Гражданского кодекса РФ определяет, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

1 февраля 2018 г. между ФИО1 и ФИО2, являющейся матерью истца, что последним не оспаривалось, заключен договор купли-продажи комнаты по адресу: <адрес>

Государственная регистрация права собственности осуществлена 17 апреля 2018 г.

В соответствии с условиями данного договора купли-продажи ФИО1 (продавец) обязуется передать в собственность ФИО2 (покупателя), а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора указанное выше недвижимое имущество. Цена комнаты составляет 400 000 руб. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего договора. Финансовых и имущественных претензий стороны друг к другу не имеют.

Согласно п. 5.указанного договора на момент его заключения в комнате зарегистрированы и проживают продавец ФИО1 и несовершеннолетняя ФИО6, которые остаются зарегистрированными в указанной квартире и сохраняют право проживания и пользования данным жилым помещением в соответствии с действующим жилищным законодательством.

Пунктом 6 указанного договора в соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ покупатель приобретает право собственности на вышеуказанную отчуждаемую жилую комнату с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стороны заключили договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не являются для сторон кабальной сделкой. Стороны подтвердили, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения (п. 7 договора).

Пунктом 10 договора по соглашению сторон передача комнаты осуществляется без составления акта приема-передачи. Имущество считается переданным с момента подписания настоящего договора, который одновременно является актом приема-передачи комнаты.

В п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Абзац 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из разъяснений, данных в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Анализ указанных норм позволяет сделать вывод о том, что суд отказывает в иске о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 170 Гражданского кодекса РФ, если будет установлено, что при заключении сделки истец не рассматривал ее как мнимую либо притворную, на которые он ссылается в обоснование своих исковых требований.

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданского кодекса РФ или специальными законами.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными «средствами» доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (допустимость доказательств).

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В обоснование своих доводов истец не представила достоверных, достаточных, допустимых доказательств того, что спорный договор купли-продажи квартиры является притворной либо мнимой сделкой, прикрывающей договор займа под залог недвижимости.

Наличие в материалах дела договора займа от 1 февраля 2018 г. и расписок в подтверждение его исполнения не является безусловным основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

К предоставленному ФИО1, в подтверждение свое позиции при рассмотрении дела, договору займа от 1 февраля 2018 г., заключенному между ФИО1 и ФИО2, с условием об обеспечении возврата суммы займа в виде передачи в залог вышеуказанной комнаты, суд относится критически, поскольку, вопреки требованиям закона, предоставленный договор не проходил процедуру государственной регистрации.

В судебном заседании истец пояснил, что договор купли-продажи комнаты был заключен по настоянию ФИО2 ввиду того, что она является пожилым человеком и была обеспокоена тем, что заем может быть не возвращен в срок. Указанное также подтвердила ответчик в своем письменном отзыве на иск и допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель Свидетель №1, который пояснил, что ФИО1 является его сестрой (общая мать – ФИО2), денежные средства по договору займа в размере 400 000 руб. были переданы в его присутствии, также были составлены соответствующие расписки на 400 000 руб. о получении денежных средств ФИО1 и в 2019 г. о возврате 450 000 руб. ФИО2, которые были переданы во исполнение договора займа. Заключить договор купли-продажи комнаты, принадлежащей ФИО1, предложил он, с целью обезопасить ФИО2 от невозврата займа. Вместе с тем, он также пояснил, что не присутствовал при подписании договора купли-продажи, однако уверенно сказал, что денежные средства по договору купли-продажи не передавались. Относительно того какая была необходимость в заключении договора купли-продажи при наличии в договоре займа условий о залоге передаваемого недвижимого имущества, ответа не дал, сославшись на юридическую неграмотность.

К указанным пояснениям истца, ответчика и показаниям свидетеля суд относится критически, поскольку они, как было указано выше, являются близкими родственниками (мать, дочь и сын), а потому являются заинтересованными в благополучном для истца исходе дела, по результатам которого она имеет право на получение жилого помещения по программе переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, в то время как на момент рассмотрения дела в связи с состоявшимися решениями судов она вправе получить лишь компенсацию.

Помимо указанного договор купли-продажи не содержит условий о том, что он был заключен с целью обеспечения возврата истцом какого-либо займа, в соответствии с условиями договора купли-продажи расчет между сторонами был произведен до подписания договора, а потому доводы истца о том, что денежные средства по договору купли-продажи не передавались, так же являются необоснованными.

Доводы ФИО1 о том, что после заключения указанного договора купли-продажи жилого помещения она и ее дочь продолжили пользоваться проданным жилым помещением и сохраняли в нем регистрацию, ФИО2 в жилом помещении не проживала и даже никогда его не посещала, истец оплачивала коммунальные платежи за комнату, что фактически договор купли-продажи не исполнялся, поскольку намерений на реализацию жилого помещения стороны не имели, являются несостоятельными в силу следующего.

Как следует из пояснений допрошенной в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7, являющаяся соседкой ФИО1 по комнате, расположенной в доме по <адрес>, ей известно, что в комнате № проживала ФИО1 с несовершеннолетней дочерью, после того, как дом стал разрушаться всех жильцов в апреле 2018 г. выселили, поскольку жить там было опасно. ФИО1 приобрела новое жилье на <адрес>, однако посещала комнату, поскольку там оставались вещи. Других лиц, кроме ФИО1 в указанной комнате она не видела.

Из пояснений свидетеля, которые принимаются судом в качестве доказательства, следует, что с апреля 2018 г., т.е. через два месяца после заключения спорного договора купли-продажи, жильцы дома <адрес> в том числе и комнаты №, были расселены в связи с опасностью нахождения в данном доме ввиду его аварийного состояния, а потому пояснения истца о том, что ответчик в комнате не проживал и не появлялся, не являются основанием утверждать о неисполнении договора купли-продажи, как и не свидетельствует об этом сохранение регистрации истца и ее несовершеннолетней дочери в спорной комнате, поскольку условиями договора купли-продажи за ними была сохранена регистрация, и оплата коммунальных услуг за фактически не используемое жилое помещение. Помимо указанного оспариваемым договором купли-продажи комнаты не предусматривалось составление акта приема-передачи жилого помещения.

По утверждению истца после выплаты заемных денежных средств по договору займа от 1 февраля 2018 г. вместе с процентами в общей сумме 450 000 руб. и соответственно исполнения всех обязательств, 30 декабря 2019 г. был заключен договор купли-продажи которым было осуществлен переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на спорную комнату. Вместе с тем, исходя из его условий, цена договора стала составлять уже 800 000 руб., а не предусмотренные договором займа 450 000 руб.

Обстоятельства совершения сделки, указывающие на то, что она совершена между близкими родственниками, прошла государственную регистрацию, то есть фактически была исполнена, расцениваются судом как соответствие воли сторон на совершение того вида сделки, которая фактически была совершена.

Иных доводов в обоснование заявленных требований, влекущих признание договора купли-продажи недействительным, истцом не приведено, иных правовых оснований для признания указанной сделки недействительной истцом не заявлено, а с учетом того, что сделка была оформлена в соответствии с действующим законодательством и исполнена в 2018 году, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, и как следствие отказе в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки.

Ходатайство представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации г. Пензы о применении срока исковой давности суд принимает к рассмотрению и считает обоснованным в силу следующего.

Статьей 199 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет. Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Поскольку ответчик по иску ФИО2 не заинтересована в подаче заявления о применении срока исковой давности, а удовлетворение иска повлияет на права и обязанности третьего лица администрации г. Пензы, которая в случае удовлетворения исковые требований будет обязана повторно рассмотреть вопрос о предоставлении истцу жилого помещения взамен изымаемого, суд полагает необходимым рассмотреть заявление третьего лица администрации г. Пензы о применении срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Как следует из содержания искового заявления, истцом заявлялись требования о признании оспариваемой сделки недействительной по основанию ее притворности и мнимости (ст. 170 Гражданского кодекса РФ), то есть о признании сделки ничтожной, срок исковой давности для оспаривания которой в силу п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Поскольку истец, являясь стороной договора, достоверно узнала о нарушении своего права не позднее даты заключения договора купли-продажи спорной квартиры – 1 февраля 2018 г., срок исковой давности по заявленным исковым требованиям истек 2 февраля 2021 г., с настоящим иском истец обратилась 26 августа 2023 г.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии со ст. 205 Гражданского кодекса РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.) нарушенное право гражданина подлежит защите.

Истцом доказательств уважительности пропуска срока суду не представлено и на наличие таких обстоятельства она не ссылалась.

Доводы истца о том, что о нарушении своих прав она узнала при вынесении судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда апелляционного определения 9 августа 2022 г., оставившим без изменения решение Ленинского районного суда г. Пензы от 25 апреля 2022 г., а потому срок исковой давности начал исчисляться с указанной даты противоречат положениям ст. 181 Гражданского кодекса РФ, из которой следует, что течение срока исковой давности по заявленным истцом, являвшейся стороной сделки требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а не с даты, когда она узнала о нарушении своего права.

Таким образом, поскольку сделка сторонами начала исполняться с даты заключения договора купли-продажи спорной квартиры – 1 февраля 2018 г., правом на защиту своих прав истец своевременно не воспользовалась, каких-либо доказательств, свидетельствующих об уважительности пропуска срока, суду не представила, исходя из чего суд приходит к выводу о пропуске срока исковой давности, что само по себе является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Также судом учитывается, что по доводам истца следует что она, полагая что договор купли-продажи от 1 февраля 2018 г. не порождает никаких юридических последствий, тем не менее, 30 декабря 2019 г. выступает покупателем этого же жилого помещения по договору купли-продажи, вместо того, чтобы расторгнуть договор, который по ее мнению не исполнялся.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, а также иные требования, как производные от первого, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применение последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 7 ноября 2023 г.

Судья Е.В. Шмонина