Решение № 3А-179/2021 3А-179/2021~М-400/2020 М-400/2020 от 14 мая 2021 г. по делу № 3А-179/2021

№ 3а-179/2021 г.Рязань

УИД 62OS0000-01-2020-000550-92


РЕШЕНИЕ

именем

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2021 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Воейкова А.А.,

при секретаре – Кирдянове А.С.,

с участием представителя административного истца Лося В.В. - ФИО1,

представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО2,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд 30 декабря 2020 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование своих требований указал, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец является собственником ? доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В силу указанного постановления установлена кадастровая стоимость земельного участка - 16 600 335 рублей.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 7 464 301 рубль.

После проведенной судебной экспертизы представитель административного истца уточнил требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере определенном в заключении эксперта ФИО4 – 6 531 638 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица - ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявленные требования не признала, указывая на недостатки экспертного заключения ФИО4

Представители заинтересованных лиц - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области, администрации г.Рязани, а также заинтересованное лицо ФИО5 в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ФИО3 является собственником ? доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5068 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Иным сособственником данного земельного участка является ФИО5 (1/2 доли).

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 16 600 335 рублей (3276 руб/кв.м.).

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценка плюс» ФИО4

В соответствии с заключением эксперта ФИО4, с учетом его письменных пояснений, отчет ООО «Экспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не подтверждает указанную в отчете его рыночную стоимость. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 6 531 638 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд исходит из того, что судебная экспертиза выполнена экспертом ФИО4, имеющим образование в области оценочной деятельности и обладающей правом на проведение подобного рода исследований. Материалам дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (21 год), был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе проведения судебной экспертизы эксперт ФИО4 проверил отчет ООО «Экспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ на соответствии федеральному законодательству об оценочной деятельности. Результаты проверки оформлены в соответствующих таблицах. Несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперт обосновал со ссылкой на федеральные стандарты оценки, указав в экспертном заключении пункты ФСО, нарушенные оценщиком.При этом, эксперт ФИО4 выявил нарушения, влияющие на стоимость объекта оценки, в том числе не корректное применение корректировок на транспортную доступность и наличие коммуникаций.

С учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства отчета об оценке ООО «Экспертиза» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно экспертом ФИО4 проведены дополнительные расчеты для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход.

Объект оценки расположен по адресу: <адрес>, относятся к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для обслуживания химического цеха, под иными объектами специального назначения, относятся к сегменту рынка «производственная деятельность».

Проанализировав рынок недвижимости в данном сегменте, эксперт ФИО4 установил диапазон цен в Рязанской области на земельные участки производственного назначения от 700 до 2 056,2 руб. за кв.м. При этом эксперт произвел расчет границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки, установив их пределы от 5 225 310 до 7 837 966 рублей (от 1031 до 1547 руб/кв.м.) и выбрал для объектов оценки четыре аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки по виду передаваемых прав, по условиям финансирования, по дате предложения, по размеру, по сегменту рынка, по расположению относительно автомагистралей. Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки рядом характеристик, экспертом произведены корректировки, в том числе на торг в размере -17,3% для объектов-аналогов № 1,2 и3 и на коммуникации для объекта-аналога № 3.

Анализ предложений о продаже земельных участков из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, произведен экспертом ФИО4 путем изучения доступной и открытой информации в сети «Интернет», которая подтверждается скриншотами объявлений о продаже земельных участков.

Мотивируя необходимость применения корректировки к цене предложения объектов-аналогов на условия продажи, эксперт исходил из того, что сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, характеризуется низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен, ограниченным количеством продавцом и редкими сделками, следовательно, корректировка на торг -17,3% является обоснованной и соответствует значению, указанному в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Л.А.Лейфера 2017 год.

Эксперт ФИО4 оценил объект оценки как условно-свободный на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7 и пункта 7.11 «Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» ООО «Российского общества оценщиков». Поскольку объекты аналоги № 1, № 2 и № 4 не имеют коммуникаций, корректировка на коммуникации не применялась к данным объектам-аналогам.

Из скриншота объявления о продаже объекта-аналога № 3 следует, что на земельном участке имеется электричество и вода, соответственно экспертом обоснованно применена корректировка на наличие коммуникаций в отношении данного объекта-аналога (-12,6%).

Представленные административным ответчиком ксерокопии писем МП «Водоканал города Рязани» и МУП «РГРЭС» противоречат требованиям пункта 14 ФСО № 5, согласно котором не допускается использование информации, ставшей известной после даты оценки.

Также несостоятельным является утверждение административного ответчика о том, что объект аналог № 4 не сопоставим с объектом оценки по ценообразующему фактору – наличие сооружения коммунального хозяйства: водопроводной сети «Приокский», поскольку, местонахождение водопроводной сети не ограничивает использование земельного участка и не влияет на его стоимость.

Также в заключении (стр.59-65) эксперт ФИО4 подробно проанализировал условия продажи объекта–аналога № 3 (кадастровый №), согласно которым данный земельный участок продан по цене 8 900 000 рублей отдельно от расположенного на нем объекта капитального строительства - здания склада, проданного за 100 000 рублей.

Таким образом, эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний, установив рыночную стоимость объекта оценки в 6 531 638 рублей (1076 руб/кв.м.).

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Выбор экспертом сравнительного подхода к оценке соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО4 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере, установленном экспертом ФИО4 – 6 531 638 рублей.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

Удовлетворить административный иск ФИО3 к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 6 531 638 (Шесть миллионов пятьсот тридцать одна тысяча шестьсот тридцать восемь) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 мая 2021 года.

Судья