Решение № 3А-853/2017 3А-853/2017~М-727/2017 М-727/2017 от 17 октября 2017 г. по делу № 3А-853/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 октября 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре Рафиковой Е.Д.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-853/2017 по административному исковому заявлению ООО «МАВР» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «МАВР» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества, просило установить кадастровую стоимость недвижимого имущества: административное здание, назначение: <данные изъяты>, количество этажей № площадью ***,* кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года равной 13 973 387 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником х доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости – административное здание, назначение <данные изъяты>, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости установлена на 06.06.2011 года и составляет 18 800 005,50 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. № ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость по состоянию на 06.06.2011 года объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 13 973 387 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Административный истец обращался с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, однако заявление не было принято к рассмотрению, поскольку срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости истек 15.04.2017 года.

Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

В письменном заявлении о восстановлении пропущенного срока ООО «МАВР» просит восстановить пропущенный срок для подачи административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества.

Представитель ООО «МАВР» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № года ФИО1 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление и заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока по основаниям, указанным в административном иске и заявлении.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации г.о. Самара, ООО «МАВР-2» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ООО «МАВР-2» представил письменное заявление, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД), является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «МАВР» на праве общей долевой собственности (х доля) принадлежит объект недвижимости: административное здание, назначение: <данные изъяты>, с кадастровым номером №, площадью ***,* кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 18 800 005 рублей 50 копеек.

Датой определения кадастровой стоимости нежилого помещения является 06.06.2011 года, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 06.06.2011 года без учета НДС составляет 13 973 387 рублей.

ООО «МАВР» 22.08.2017 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

ДД.ММ.ГГ. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области сообщила заявителю о том, что ввиду того, что срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № истек 15.04.2017 года, данное заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть принято к рассмотрению.

С учетом требований ч.3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого помещения внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 г.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 ФЗ РФ N 135-ФЗ, не проведена по настоящее время, налогообложение осуществляется от кадастровой стоимости, определенной постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд считает возможным восстановить ООО «МАВР» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, от применения затратного подхода и доходного подхода обоснованно отказался, что отражено на страницах № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж, оценщик произвел расчеты на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки. Подобраны аналогичные по конструкции отдельные здания в черте г.Самары. данные объекты по своим основным техническим характеристикам совпадают с оцениваемым объектом. Подобрано 4 объекта-аналога – офисные здания, расположенные в г.Самара, общей площадью от 278,3 кв.м. до 2 170 кв.м. Для расчета рыночной стоимости ОКСа, которая считается без учета стоимости земельного участка, оценщик опирался на предположение, что типичная плотность офисной застройки в городской черте составляет 1,0, то есть на 1 кв.м. офисной площади приходится 1 кв.м. занимаемого (выделенного) земельного участка. При вычитании из общей стоимости объекта-аналога стоимости занимаемого участка, была взята средняя стоимость земельных участков под офисно-торговую застройку в районах города, что отражено на стр.№ отчета. Для определения стоимости объектов были применены корректировки к объектам-аналогам на следующие факторы: поправка на торг, общая площадь здания, местоположение. Получен расчет стоимости административного здания, который составил 16 488 597 рублей

Согласовав полученные в результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости, включая НДС, составила 16 488 597 рублей. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки без учета НДС составляет 13 973 387 рублей.

Итоговый результат стоимости объекта оценки – рыночная стоимость, выраженная конкретным значением, без указания границ интервала (ФСО № 7, п.30) – 13 973 387 рублей.

Суд полагает, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненный ООО «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта капитального строительства, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 22.08.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «МАВР» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость недвижимого имущества - административное здание, назначение: <данные изъяты>, количество этажей №, площадью ***,* кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 13 973 387 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 20.09.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 22.08.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 октября 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова