Решение № 2-1785/2020 2-1785/2020~М-872/2020 М-872/2020 от 8 ноября 2020 г. по делу № 2-1785/2020

Дело № 2-1785/2020г.

УИД 48RS0001-01-2020-001119-15


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2020 года г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе:

председательствующего Акимовой Е.А.,

при секретаре Кондратьевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, указывая, что 04 августа 2016 года между истцом и ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» заключен договор № участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес>, расположенного по строительному адресу: <адрес> договору ответчик обязался осуществить строительство жилого здания по <адрес> и передать истцу двухкомнатную <адрес>, расположенную на 10 этаже, общей проектной площадью 79,23 кв. м. Договор не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области. В настоящее время ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» признано несостоятельным (банкротом), в отношении которого открыта процедура банкротства – конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Липецкой области от 11 июля 2018 года имущество застройщика ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» передано ответчику, а именно: незавершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом, площадью застройки 934,4 кв. м, степень готовности 7 %, адрес (местоположение): <адрес>, и права аренды на земельный участок с кадастровым номером 48:20:0028402:19, площадью 5 219 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> новый застройщик отказывается производить государственную регистрацию договора, в связи с чем истец просит произвести государственную регистрацию договора № 13/39/2 участия в долевом строительстве от 04 августа 2016 года, заключенного между ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» и ФИО1

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны; в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно объяснив, что в подтверждение оплаты по договору истцу была выдана справка, представленная в материалы дела. При заключении договора генеральный директор ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» ФИО3 объяснил истцу, что предыдущий долевик спорной квартиры не произвел оплату, ввиду чего договор в одностороннем порядке был расторгнут.

Представитель ответчика – ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л» по доверенности ФИО4 исковые требования не признал, ссылаясь на отсутствие договорных отношений между истцом и ООО «Риэлторский центр «Строй-Град», полагая, что факт оплаты объекта долевого строительства ФИО1 не подтвержден. Просил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку в настоящее время надлежащим образом зарегистрирован договор участия в долевом строительстве от 23 марта 2015 года №, заключенный между ООО «Сантех-Монтаж» и ООО «Риэлторский центр «Строй-Град», о чем внесена соответствующая запись.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Конкурсный управляющий ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» ФИО5, ФИО6, ФИО7, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны. Ранее в судебном заседании третье лицо ФИО6 объяснил, что приобрел <адрес> доме по <адрес> в <адрес> по договору цессии у ООО «Сантех-Монтаж», для регистрации права собственности ФИО6 предоставлял справку об оплате ООО «Сантех-Монтаж» стоимости двух квартир – 129 и 158.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым в иске отказать по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (пункт 3 приведенной статьи).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 2 статьи 1 приведенного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

На основании части 3 статьи 4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По смыслу приведенных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

Судом установлено, что 23 марта 2015 года между ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» и ООО «Сантех-Монтаж» был заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик взял на себя обязательства осуществить строительство многоэтажного жилого дома по <адрес> (строительный адрес) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать квартиры (далее объект долевого строительства):

расположенную на 10 этаже во 2-ом подъезде жилого дома:

- 2-комнатную <адрес> общей проектной площадью 79,23 кв. м (в том числе площадь лоджии (балкона) с учетом понижающего коэффициента);

расположенную на 15 этаже во 2-ом подъезде жилого дома:

- 3-комнатную <адрес> общей проектной площадью 82,46 кв. м (в том числе площадь лоджии (балкона) с учетом понижающего коэффициента).

ООО «Сантех-Монтаж» обязалось до 30 мая 2015 года уплатить стоимость квартир, определенную договором, в общей сумме 5 335 770 руб. и принять квартиры.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области 24 апреля 2015 года.

Согласно выписке из ЕГРН 24 апреля 2015 года произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве № от 23 марта 2015 года, объект долевого строительства: 2-комнатная <адрес>, этаж 10, площадь 79,23 кв. м; 2-комнатная <адрес>, этаж 15, площадь 82,46 кв. м. Участник долевого строительства – ООО «Сантех-Монтаж».

Согласно справке ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» от 05 мая 2015 года ООО «Сантех – Монтаж» произведена оплата за <адрес> №, расположенные в многоэтажном жилом доме по <адрес> по договору № участия в долевом строительстве от 23 марта 2015 года, заключенному между ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» и ООО «Сантех-Монтаж», в полном объеме в размере 5 335 770 руб. Указано, что стороны договора № участия в долевом строительстве от 23 марта 2015 года претензий друг к другу по оплате за квартиры не имеют.

08 июля 2016 года ИП ФИО9 обратился в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Риэлторский центр «Строй-Град».

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 11 июля 2019 года по делу № А36-6470/2016г. ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л» передано имущество застройщика ООО «Риэлторский центр «Строй-Град»: незавершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом, площадь застройки 934,4 кв. м, степень готовности 7 %, адрес (местоположение): <адрес>, и права аренды на земельный участок с кадастровым номером 48:20:0028402:19, площадью 5 219 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.

28 августа 2018 года между ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» в лице внешнего управляющего ФИО5 (Застройщик) и ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л» заключен договор № о передаче объекта незавершенного строительства, прав на земельный участок, предназначенный для его размещения, и обязательств застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений. В числе обязательств застройщика имеется указание на договор долевого участия в строительстве № от 23 марта 2015 года, зарегистрированный 24 апреля 2015 года (пункт 35).

В реестр требований о передаче жилых помещений по <адрес> не были включены ни ООО «Сантех – Монтаж», ни ФИО1

В дальнейшем на основании судебного постановления ФИО1 включен в реестр требований о передаче жилых помещений по <адрес>.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 18 июня 2019 года по делу № А36-6470/2016г. ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО5

В обоснование своих требований истец ФИО1 представил суду следующие документы.

Договор № участия в долевом строительстве от 04 августа 2016 года, заключенный между ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» и ФИО1, по условиям которого застройщик взял на себя обязательства осуществить строительство многоэтажного жилого дома по <адрес> (строительный адрес) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать двухкомнатную квартиру (далее объект долевого строительства), № общей проектной площадью 79,23 кв. м (в том числе площадь лоджии (балкона) с учетом понижающего коэффициента).

ФИО1 обязался до 30 сентября 2016 года уплатить стоимость квартиры, определенную договором, в сумме 2 614 590 руб. и принять квартиру.

Указанный договор не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, что сторонами не оспаривалось.

Справка ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» без даты о том, что ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» подтверждает, что оплата ФИО1 за двухкомнатную <адрес>, расположенную на 10-ом этаже во втором подъезде многоэтажного жилого дома по <адрес> по договору № участия в долевом строительстве от 28 апреля 2015 года, заключенному между ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» и ФИО1, произведена в полном объеме в размере 2 614 590 руб. Указано, что стороны договора № участия в долевом строительстве от 04 августа 2016 года претензий друг к другу по оплате за квартиру не имеют.

Определение Арбитражного суда Липецкой области от 18 сентября 2018 года, на основании которого ФИО1 был включен в реестр требований должника - ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» о передаче жилого помещения - двухкомнатной <адрес>, расположенной на 10 этаже во втором подъезде, общей проектной площадью 79,23 кв. м, в многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (адрес строительный).

Из объяснений представителя истца следует, что ФИО1 при оплате договора 04 августа 2016 года была выдана справка об оплате и отсутствии задолженности. Квитанций к приходному кассовому ордеру ему не выдавалось. На момент заключения договора истец не проверял, имеется ли уведомление застройщика об одностороннем расторжении договора с ООО «Сантех – Монтаж». Для проверки указанной информации истец в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области не обращался, также не обращался и за государственной регистрацией договора, уведомление о явке в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в адрес ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» не направлял.

Из ответа конкурсного управляющего на запрос суда следует, что 16 января 2016 года следователем ОРП ОП № 3 СУ УМВД России по Липецкой области согласно протоколу обыска (выемки) изъяты все первичные документы (кассовые книги, договоры и т.д.) ООО «Риэлторский центр «Строй-Град». В связи с чем конкурсный управляющий на сегодняшний день не располагает данными документами.

На запрос суда из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области поступил ответ об отсутствии в регистрационном деле на <адрес> уведомления от ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве № от 23 марта 2015 года, заключенного с ООО «Сантех – Монтаж».

Таким образом, по настоящему делу не установлен факт уклонения застройщика ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с ФИО1 № от 04 августа 2016 года.

Приведенное обстоятельство не оспаривалось и представителем истца в судебном заседании, который объяснил, что уведомление в адрес застройщика истец не направлял.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Также юридически значимым обстоятельством является факт уплаты участником долевого строительства обусловленной договором цены объекта долевого строительства.

Между тем, довод истца о том, что ООО «Сантех – Монтаж» не произвело оплату по договору долевого участия в строительстве № от 23 марта 2015 года, ввиду чего указанный договор был расторгнут в одностороннем порядке, надлежащими доказательствами не подтвержден.

Так, согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора № от 23 марта 2015 года) уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 4 приведенной статьи).

Согласно пункту 4.3 договора № участия в долевом строительстве, заключенного 23 марта 2015 года между ООО «Риэторский центр «Строй-Град» и ООО «Сантех-Монтаж», в случае если участник долевого строительства просрочит внесение платежа в течение более чем три месяца, Застройщик имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Однако вопреки приведенному доводу истца в материалах регистрационных дел отсутствует решение (уведомление) застройщика - ООО «Риэторский центр «Строй-Град» об отказе от исполнения договора № в одностороннем порядке.

Проанализировав представленные доказательства, в совокупности с установленными по делу обстоятельствами, а также принимая во внимание то, что на момент заключения договора – 04 августа 2016 года уже имелось в производстве Арбитражного суда Липецкой области заявление ИП ФИО8 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Риэторский центр «Строй-Град» (поступило 08 июля 2016 года), при оплате истцу не были выданы первичные бухгалтерские документы, справка об оплате выдана без указания даты её выдачи и имеет неточности в дате договора о долевом участии, суд приходит к выводу, что истец ФИО1 не проявил должной осмотрительности в отношении приобретаемого объекта долевого строительства. За защитой своих прав истец обратился спустя значительное время после даты заключения договора от 04 августа 2016 года.

Кроме того, суд учитывает, что предметом договора № участия в долевом строительстве от 23 марта 2015 года являлись две квартиры: 2-комнатная <адрес> 3-комнатная <адрес>.

Реализуя права собственника указанных объектов недвижимого имущества, ООО «Сантех – Монтаж» 08 мая 2015 года заключило с ФИО6 договор цессии уступки прав требования в отношении расположенной на 15 этаже во 2-ом подъезде жилого <адрес>-комнатной <адрес> общей проектной площадью 82,46 кв. м (в том числе площадь лоджии (балкона) с учетом понижающего коэффициента).

К указанному договору приложена справка ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» от 05 мая 2015 года об оплате ООО «Сантех – Монтаж» полной стоимости квартир № и № по договору № участия в долевом строительстве от 23 марта 2015 года.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области 19 мая 2015 года.

Таким образом, в отсутствие первичных бухгалтерских документов о внесении денежных средств участниками долевого строительства и, исходя из поведения сторон, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Ссылка истца на отсутствие притязаний иных лиц на <адрес>, поскольку ООО «Сантех – Монтаж» прекратило свою деятельность 11 октября 2017 года, основанием к удовлетворению исковых требований не является.

Так, из выписки из ЕГРЮЛ от 29 июня 2020 года следует, что единственным учредителем (участником) ООО «Сантех – Монтаж» являлся ФИО10

11 октября 2017 года внесены сведения о прекращении юридического лица (исключении из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица) – отсутствие движения средств по счетам или отсутствие открытых счетов, непредставление ЮЛ в течение последних 12 месяцев документов отчетности.

Между тем, из наследственного дела к имуществу умершего 12 февраля 2016 года ФИО10, следует, что ФИО11 является дочерью умершего ФИО10, на день его смерти проживала с ним по одному адресу.

В материалах наследственного дела имеется заявление наследника ФИО7 от 19 февраля 2016 года о расторжении договора доверительного управления имуществом с ФИО12 в связи с отказом от наследства ФИО10 по всем основаниям наследования.

Однако, исходя из пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", в целях подтверждения фактического принятия наследства (пункт 2 статьи 1153 ГК РФ) наследником могут быть представлены, в частности, справка о проживании совместно с наследодателем, квитанция об уплате налога, о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сберегательная книжка на имя наследодателя, паспорт транспортного средства, принадлежавшего наследодателю, договор подряда на проведение ремонтных работ и т.п. документы.

Таким образом, документы, имеющиеся в материалах наследственного дела, не свидетельствуют о безусловном праве истца на государственную регистрацию договора от 04 августа 2016 года №.

Ссылка истца в обоснование своих требований на определение Арбитражного суда Липецкой области от 18 сентября 2018 года, которым он включен в реестр требований должника - ООО «Риэлторский центр «Строй-Град» о передаче жилого помещения, не может повлечь иной исход дела.

Исходя из специфики регулирования вопросов банкротства застройщиков, учет требований граждан, финансировавших строительство с целью получения квартир, как в качестве денежного обязательства, так и непосредственно по передаче жилых помещений, проводится в рамках по сути одного реестра и дела, в связи с чем ФИО1, находящийся в реестре требований, не лишен возможности защитить свои права иным способом.

Таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что установленные по делу обстоятельства могут повлечь для истца правовые основания в виде государственной регистрации за ним договора долевого участия в строительстве на <адрес> при уже зарегистрированном в установленном законом порядке договоре № от 23 марта 2015 года об участии в долевом строительстве на указанную квартиру за ООО «Сантех – Монтаж». Отсутствующим зарегистрированное право не признано.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Акимова

Мотивированное решение суда изготовлено 16 ноября 2020 года.