Решение № 2-3333/2018 2-3333/2018~М-3036/2018 М-3036/2018 от 19 ноября 2018 г. по делу № 2-3333/2018

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2018 №2-3333

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Пресниковой И.А., при секретаре Грибковой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, к ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» о признании права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение регистрационных действий, ссылаясь на то, что между истцом и ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Истец, по его утверждению, в полном объеме оплатил стоимость данной квартиры, ответчик обязался вывести квартиру из залога КБ «Мастер-Банк» не позднее ДД.ММ.ГГГГ и заключить основой договор купли-продажи, ответчик вывел квартиру из залога, однако договор купли-продажи с ответчиком не был заключен, хотя квартира истцу передана по акту приема-передачи, произвести государственную регистрацию права собственности на приобретенное жилое помещение истец не может из-за наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного объект недвижимости, поэтому истец вынужден был обратиться в суд с указанным иском.

Ответчик представитель ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие, с иском представитель ответчика согласен, подтверждает исполнение сторонами условий предварительного договора купли-продажи.

Третьи лица – представители КБ «Мастер-Банк» (ОАО) в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», ИФНС России № по <адрес>, судебный пристав исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по ОИП УФССП России по Москве ФИО2, судебный пристав-исполнитель центрального отдела судебных приставов УФССП России по Москве ФИО3, судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению поручений налоговых органов УФССП России по Москве ФИО4, судебный пристав-исполнитель Царицынского ОСП УФССП России по Москве ФИО5, а также представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, возражений не представили, судебный пристав-исполнитель Царицынского ОСП УФССП России по Москве ФИО5 представил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствии.

Суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом с ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны пришли к соглашению заключить в дальнейшем в простой письменной форме основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 99,3 кв.м., количество комнат 2 на 3 этаже жилого дома, стоимость <адрес> была определена сторонами в размере <данные изъяты>. Основной договор купли-продажи стороны обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3.2.1 условий предварительного договора, ответчик ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» обязался вывести квартиру из залога КБ «Мастер-Банк» (ОАО) в течение 2-х месяцев с момента подписания предварительного договора и не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить с истцом основной договор купли-продажи в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору, срок вывода квартиры из залога продлен до ДД.ММ.ГГГГ, ответчик обязался заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира не является предметом залога КБ «Мастер-Банк».

Истец оплатил стоимость приобретенной им квартиры, что подтверждается представленными в дела платежными документами, а также актом о взаимозачете от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком истцу <адрес> была передана в пользование по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Истец пользуется спорной квартирой, несет расходы по ее содержанию, оплачивают коммунальные платежи.

Факт полной оплаты денежных средств за спорные объекты недвижимости представителем ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» подтверждается.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Суд, учитывая, что истцом надлежащим образом исполнены свои обязательства по предварительному договору купли-продажи путем внесения платы за приобретаемый объект недвижимого имущества в полном объеме, то он вправе был рассчитывать на получение квартиры в собственность, а при неисполнении обязательств вправе требовать защиты своих прав, в том числе, и путем предъявления требования о признании права собственности на спорную квартиру.

Как следует из материалов дела и представленных документов, квартира, о признании права собственности на которую заявлено истцом, как объект недвижимости создан в установленном порядке, индивидуализирован в качестве объекта недвижимости, что подтверждается, в том числе и выпиской из ЕГРН.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требование истца о признании права собственности на <адрес> являются законными и обоснованными, следовательно, подлежащими удовлетворению.

В соответствии с представленной в суд выпиской из ЕГРН, в отношении квартиры № адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», имеющей кадастровый №, зарегистрированы следующие ограничения: ДД.ММ.ГГГГ – номер государственной регистрации № запрещение сделок с имуществом, запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений, – на основании постановления судебного пристава-исполнителя Царицынского ОСП УФССП России по <адрес> о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №-сд; ДД.ММ.ГГГГ – номер государственной регистрации 50№ запрещение сделок с имуществом, запрет на регистрационные действия – на основании постановления судебного пристава-исполнителя МО по ИПНО о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП; ДД.ММ.ГГГГ – номер государственной регистрации № запрещение сделок с имуществом, запрет на совершение регистрационных действий по исключении из реестра, а также регистрации ограничений и обременений – на основании постановления о запрете регистрационных действий а отношении объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Межрайонного отдела по исполнению поручений налоговых органов УФССП России по Москве; ДД.ММ.ГГГГ - номер государственной регистрации №7, запрещение сделок с имуществом - на основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по ОИП УФССП России по <адрес> о введении запрета в отношении имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Как установлено судом и следует из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ несмотря на то, что указанный договор именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежало последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в многоквартирном доме (п. 1.1 договора), о стоимости (п. 1.3 договора), о заключении основного договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом положений статей 218, 219 ГК РФ право собственности на объект недвижимости может возникнуть у истца только после государственной регистрации этого права.

Соответствующие разъяснения приведены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

С учетом разъяснений, содержащимися в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", где указано, в частности, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Истцом обязательства по внесению денежных сумм исполнены надлежащим образом, что представителем ответчика подтверждается.

Ответчик ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» является собственником спорной квартиры, однако свои обязательства, предусмотренные п. 3.2.2 предварительного договора, с учетом п.1 дополнительного соглашения к предварительному договору, по заключению с истцами основного договора не позднее 25.12.2016 года не выполнил до настоящего времени, поскольку, по утверждению ответчика, его заключение не повлечет перехода права собственности от продавца к покупателю и внесение соответствующей записи в ЕГРН, ввиду регистрации запретов на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости.

Суд учитывает, что регистрация ограничения прав и обременений в отношении спорной квартиры произведена значительно позже заключенного между истцом и ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» предварительного договора, как и значительно позже произведённой истцом оплаты за квартиру – первые ограничения зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ, тогда как предварительный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, в счет оплаты по договору были зачтены денежные средства согласно акту взаимозачета от ДД.ММ.ГГГГ, уплаченные истцом ДД.ММ.ГГГГ по другому предварительному договору, который расторгнут.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о надлежащем исполнении истцом обязательств по заключенному предварительному договору, в том числе и оплате за приобретаемую квартиру, в связи с чем суд находит законным и обоснованным признать за истцом право собственности спорную квартиру.

Истцом также заявлены требования о снятии вышеуказанных запретов на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, в данном случае суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, данные требования истца могут быть рассмотрены в ином порядке.

Таким образом, учитывая все обстоятельства данного дела, положения закона, представленные сторонами доказательства, суд находит требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.218 ГК РФ, ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, право собственности на <адрес>.

Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении зарегистрированного права собственности на указанную квартиру.

В остальной части иска ФИО1, о снятии запретов на регистрационные действия – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца через Дмитровский горсуд.

СУДЬЯ: