Решение № 2-3460/2019 2-3460/2019~М-3211/2019 М-3211/2019 от 4 ноября 2019 г. по делу № 2-3460/2019

Дело №2-3460/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 5 ноября 2019г.

Советский районный суд г. Владикавкюа PCO - Алания в составе:

председательствующего судьи Кабалоева А.К.

при секретаре Тогузаевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Банк ВТБ», 3-е лицо: Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), о прекращении залога и исключении записи об обременении,

установил:

ФИО1 обратилась с вышеуказанным иском, в обоснование которого указала, что по договору купли-продажи от 24.09.2018г. в её собственность перешла квартира по адресу: РСО-Алания, <адрес>, о чем сделана запись в ЕГРП за № от 03.10.2018г. Договор купли-продажи заключен с ФИО2 и зарегистрирован в установленном порядке, а имущество принято ею по акту приема-передачи. При подаче документов на государственную регистрацию осложнений не возникло. В указанной квартире она зарегистрирована и проживает с момента его приобретения.

Однако впоследствии определением Промышленного районного суда <адрес> от 18.12.2018г. на указанную квартиру наложено обременение в пользу Банка (ПАО) ВТБ в виде залога в силу закона, о чем внесена запись в ЕГРП 23.01.2019г.

Считает, что, приобретая спорную квартиру, она выполнила стандарт добросовестного, разумного и осмотрительного поведения, заключив договор купли-продажи с собственником, представила его на государственную регистрацию и получила титульное право владения, а также передала денежные средства в размере рыночной стоимости и приняв имущество. На момент заключения договора купли-продажи сведений о наличии залога в пользу Банка ВТБ в ЕГРП не было. Считает, что Банк ВТБ не является собственником спорного имущества, а равно не обладает правом истребовать это имущество от добросовестного приобретателя. Предыдущими собственниками права на спорную квартиру не оспариваются.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании надлежащей доверенности, предмет и основания иска поддержала в полном объеме и пояснила, что истец приобрела квартиру, которая на момент заключения договора купли-продажи не была обременена залогом ПАО Банк ВТБ. О наличии обременений в виде ипотеки в силу закона истец узнала случайно из информации официального сайта Росреестра. Просит удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика, ПАО Банк ВТБ ФИО3, действующая на основании надлежащей доверенности, исковые требования не признала и представила письменные возражения, из которых следует, что определением Промышленного районного суда <адрес> от 18.12.2018г. разъяснено решение Промышленного районного суда <адрес> от 06.10.2017г., в соответствии с которым в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № о восстановлении в пользу Банка ВТБ (ПАО) записи об ипотеке на квартиру, расположенную по адресу: РСО-Алания, <адрес> Таким образом, обременение наложено на основании судебного акта, вступившего в силу.

Представитель 3-го лица ФИО4 пояснила, что по Управление Росреестра является органом, вносящим запись об обременении на основании документов, представленных стороной и вопрос об удовлетворении иска оставляет на усмотрение суда.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по принципам относимости и допустимости, согласно ст.ст.56-61 ГПК РФ и установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 46 (ч.1) Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, и корреспондирующих ей положений международно-правовых актов, в частности статьи 8 Всеобщей декларации прав человека, статьи 6 (п.1) Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также статьи 14 (п.1) Международного пакта о гражданских и политических правах, государство обязано обеспечить осуществление права на судебную защиту, которая должна быть справедливой, компетентной, полной и эффективной.

В соответствии со статьёй 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом. В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.В соответствии со ст. 35 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно п.3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ... № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что фактические обстоятельства, изложенные в обоснование заявленных требований, действительно имели место быть в указанной последовательности.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 24.09.2018г. между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 11, <адрес>, о чем была сделана запись регистрации в ЕГРП за № от 03.10.2018г.

В п.1.4. Договора купли-продажи от 24.09.2018г. указано, что до подписания договора, квартира никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц, что подтверждено выпиской из единого реестра недвижимости от 10.08.2018г.

В соответствии с Актом приема-передачи от 24.09.2018г. Продавец передала, а Покупатель приняла в собственность объект недвижимости по адресу <адрес>. 11, <адрес>. Из домовой книги на квартиру по адресу <адрес>. 11, <адрес> усматривается, что истец ФИО1 поставлена на регистрационный учет по указанному адресу с 01.03.2019г.

Права на спорную квартиру за ФИО2 были зарегистрированы на основании Договора цессии от 03.08.2018г., о чем была сделана запись регистрации в ЕГРП от 10.08.2018г. за №.

Квитанциями об оплате за коммунальные услуги установлено, что истец несет бремя содержания приобретенным имуществом.

Сопоставление обстоятельств прежнего владения Продавцом квартирой, расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>.11, <адрес>, с учетом положений ч.1, ст. 130 ФЗ № «О несостоятельности», позволяет суду сделать вывод о том, что на момент заключения между ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи от 24.09.2018г., продавец ФИО2 банкротом признана не была, что позволило ей распорядиться указанным имуществом.

Из Договора купли-продажи от 05.03.2018г. и расписки от 05.03.2018г. между ФИО1 и ФИО5 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> усматривается, что на момент приобретения квартиры по адресу: <адрес>, у ФИО1 имелись денежные средства для заключения договора купли-продажи с ФИО2

Согласно п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части I ГК РФ», оценивая действия сторон как добросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное.

В соответствии с ч.ч.1 и 2 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ч.2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Однако судом не усмотрены признаки недобросовестности в действиях ФИО1 при заключении договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, на момент заключения указанного договора реестр не содержал сведений о залоге недвижимого имущества и, более того, суд считает, что самый осмотрительный участник гражданского оборота, находясь в тех же условиях, в которых находилась истец ФИО1, в момент заключения договора купли-продажи, не смог бы распознать, что приобретаемый объект недвижимости будет обременен в пользу третьих лиц.

В силу ч.1 ст. 9 ФЗ от ... N 218-ФЗ (ред. от ...) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с ...), в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Сведений о наличии спора о признании сделки по договору купли-продажи от 24.09.2018г., заключенной между ФИО2 и ФИО1 недействительной, суду стороной ответчика не представлено.

Ответчиком не представлено, а также и материалами дела не установлено наличие обязательственных отношений по договору залога между Истцом и Ответчиком, что дает основание полагать об их отсутствии.

Из доводов представителя ПАО Банка ВТБ усматривается, что залог на квартиру по адресу <адрес> возник на основании определения Промышленного районного суда от 18.12.2018г. в силу ипотеки, возникшей на основании закладной с ФИО6

Согласно п.2 ст.13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей совокупность прав: право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на имущество обремененное ипотекой, а согласно п.2 ст.48 Закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Согласно п.2 ст.48 Закона об ипотеке передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Следовательно, суд считает, что права залогодержателя по закладной — Банка ВТБ, могут быть удовлетворены посредством применения положения о взыскания денежных средств с должника по кредитному договору.

В ст.352 ГК РФ указано, что залог прекращается в случае если заложенное имущество возмездно и приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 04.03.2015г. указано, что пп.2 п.1 ст.352 ГК РФ применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014г.

Следовательно, Верховный Суд РФ ориентирует нижестоящие суды на возможность прекращения залога на основании новой редакции пп.2 п.1 ст. 352 ГК РФ.

В настоящем деле судом установлено, что сделка по отчуждению имущества по адресу: <адрес> была заключена после 01.07.2014г., что позволяет применить положения пп.2 п.1 ст. 352 ГК РФ.

Согласно ст.1 ГК РФ Гражданское законодательство РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Таким образом, суд считает необходимым наделить истца правом на защиту как добросовестного приобретателя и удовлетворить её требования.

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить залог на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №

Исключить запись регистрации о ограничений в виде - Залог в силу закона за № от 23.01.2019г.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста.

Судья Кабалоев А.К.

Копия верна: Кабалоев