Решение № 2-78/2019 2-78/2019~М-30/2019 М-30/2019 от 5 апреля 2019 г. по делу № 2-78/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Каширское «05» апреля 2019 года

Каширский районный суд в составе

председательствующего судьи Лесовик А.Ф.

при секретаре Кичигиной Н.Н., с участием

представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

представителя ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП КФХ ФИО4 к ФИО5, КФХ «Чернозем» ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи №1 от 19.11.2018 года земельных участков,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, -

установил:

В обоснование требований истец указал, что 22 августа 2018 года между гражданином РФ ФИО5 и Индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 был заключен договор аренды земельных участков на срок до 22 июля 2019 года с правом выкупа на земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, за кадастровыми номерами № которые переданы арендатору согласно Акту приема-передачи от 22.08.2018 года.

В период с 23.08.2018 года по 26.10.2018 года ИП КФХ ФИО4 оплатил ФИО5 полную сумму арендной платы в размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей, сумму в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот) рублей - оплата в счет будущего выкупа земельных участков и согласно п. 2.3. Договора аренды от 22.08.2018г. и оплатил в бюджет сумму налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 1 195 402 (один миллион сто девяносто пять тысяч четыреста два) рубля 00 копеек.

29.01.2019 года ИП КФХ ФИО4 получил от Крестьянского (фермерского) хозяйства «Чернозем» ФИО6 уведомление о том, что по договору купли-продажи №1 от 19.11.2018 года К(Ф)Х «Чернозем» ФИО6 приобрело у ФИО5 в собственность арендованные истцом земельные участки.

Истец ИП КФХ ФИО4 просит суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи вышеуказанных земельных участков, заключенному между ответчиками ФИО5 и К(Ф)Х «Чернозем» ФИО6 указывая, что нарушено преимущественное право ИП КФХ ФИО4 покупки арендованных земельных участков.

Третьи лица Управление Росреестра по Воронежской области представителя в суд не направило, надлежаще извещено, отзыв на иск не представлен, ходатайств не заявлено.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть иск по существу при указанной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца ФИО7 на заявленных требованиях настаивает в полном объеме основываясь на указанных в иске обстоятельствах. Дополнительно указал, что права ФИО4 были нарушены на основании пункта, указанного в договоре аренды, так как было первоочередное право выкупа данных земельных участков. Условия выкупа при этом обсуждались в устной форме.

Представитель ответчика ФИО2, действуя в интересах доверителя ФИО5, исковые требования не признал. Указал, что при заключении договора аренды земельных участков с ИП КФХ ФИО4 обсуждался вопрос выкупа арендатором данных земельных участков. В связи с чем ФИО5 направлялись в соответствующем порядке уведомления в ДИЗО Воронежской области и Администрацию Каширского муниципального района Воронежской области с предложением покупки данных земельных участков по установленной стоимости в сумме около 56 миллионов рублей. Однако в оговоренный срок ФИО4 не располагал денежной суммой выкупной цены установленной продавцом ФИО5 Так как ФИО5 срочно нужна была крупная денежная сумма, после обращения о покупке КФХ «Чернозем» ФИО6 с последним был заключен договор продажи земельных участков по указанной выше цене, о чем ФИО4 так же было известно. Возражения в письменном виде представлены в материалы дела.

Представитель ответчика ФИО3, действуя в интересах доверителя КФХ «Чернозем» ФИО6, исковые требования не признала. Указала, что данными земельными участками ФИО6, непосредственно занимающийся сельскохозяйственным производством, интересовался и ранее. Когда узнали, что земельные участки вновь продаются, была достигнута соответствующая договоренность с собственником ФИО5 по установленной цене. При этом ФИО5 поставил в известность ФИО6, что участки находятся в аренде у ФИО4 до 22 июля 2019 года, который до этого собирался выкупить арендованные земельные участки, однако не располагал требуемой денежной суммой. ФИО6 в установленном законом порядке уведомил ФИО4 и переходе права собственности на арендованные последним земельные участки и необходимости их освободить по истечении срока аренды. Возражения в письменном виде представлены в материалы дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющий принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

При этом владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с положениями статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В силу пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно ст. 8 указанного Закона, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ, в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

22.08.2018 между гражданином РФ ФИО5 и ИП Главой К(Ф)Х ФИО4 был заключен договор аренды, именуемый как договор аренды земельных участков с правом выкупа.

Согласно Акту приема-передачи от 22.08.2018 года арендатору переданы следующие земельные участки, расположенные в Каширском районе Воронежской области:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 280006 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 371094 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 762004 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 909858 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1012452 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1134232 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2036046 кв.м,

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2251794 кв.м.

Согласно п. 2.4 Договора аренды крайний срок заключения договора купли-продажи 15.11.2018; Арендодатель с момента заключения договора купли-продажи обязуется осуществить возврат полной суммы арендной платы не позднее пяти рабочих дней при условии, что годовая арендная плата полностью внесена Арендатором.

В соответствии с п. 3.2.10 Договора аренды Арендатор обладает правом первоочередного выкупа земельных участков.

Согласно представленным истцом платежных поручений №248 от 23.08.2018г., № 383 от 24.08.2018г., № 430 от 26.09.2018г., № 443 от 05.10.2018г., № 455 от 12.10.2018г., № 475 от 25.10.2018г., № 478 от 26.10.2018г. общая сумма, которую истец оплатил по договору аренды составляет 7997000 (семь миллионов девятьсот девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек.

На вопросы суда представитель истца ФИО7 пояснил, что с каким-либо письменным предложением заключить договор купли-продажи арендованных земельных участков, в том числе с указанием цены договора или стоимости каждого участка, порядка расчетов или сроков заключения договора, ФИО4 к ФИО5 не обращался.

Согласно договора купли-продажи №1 от 19.11.2018 года ФИО5 продал выше указанные земельные участки К(Ф)Х «Чернозем» ФИО6

Согласно п. 2.1 указанного договора № 1 от 19.11.2018 общая стоимость проданных ФИО5 8 (восьми) земельных участков составила 56923659 (пятьдесят шесть миллионов девятьсот двадцать три тысячи шестьсот пятьдесят девять) рублей.

29.01.2019 года ИП КФХ ФИО4 получил от КФХ «Чернозем» ФИО6 уведомление о том, что по договору купли-продажи №1 от 19.11.2018 года К(Ф)Х «Чернозем» ФИО6 приобрело у ФИО5 в собственность арендованные истцом земельные участки и договор аренды с ИП К(Ф)Х ФИО4 прекратит свое действие по истечению срока аренды, то есть 22 июля 2019 года.

Указанные фактические обстоятельства не оспариваются лицами по делу.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

При толковании условий договора в силу ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно положений ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В смешанном договоре аренды земельных участков с правом выкупа от 22 августа 2018 года не указана выкупная цена арендованного имущества, порядок ее уплаты и непосредственно порядок выкупа земельных участков, что является существенным условием договора в данной части. Доказательства о заключении иных в том числе дополнительных договоров или соглашений относительно предмета спора стороной истца суду не представлено, ответчиками отрицается.

Суд приходит к выводу, что между ФИО5 и КФХ ФИО4 в части выкупа последним арендованных земельных участков фактически договор заключен не был.

ФИО5, как собственник арендуемых земельных участков, реализуя свои правомочия по распоряжению-отчуждению данного имущества по договору купли-продажи №1 от 19.11.2018 года, не обязан был до его заключения в письменной форме предлагать ФИО4 купить у данные земельные участки, так как договор аренды от 22.08.2018г. не содержит обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок.

Кроме того, как не оспаривается лицами в судебном заседании, ФИО4 при заключении договора 22.08.2018г. было известно о принципиальном намерении ФИО5 продать указанные земельные участки.

В то же время ФИО4 с письменными обращениями соответствующей формы о намерении выкупить арендованные земельные участки, в том числе с указанием цены договора или стоимости каждого участка, порядка расчетов или сроков заключения договора, не обращался. При этом суд не принимает ссылку представителя истца на представленную распечатку электронной переписки в сети Билайн абонента Ольги Морс, так как данная переписка осуществлялась лицом, не участвующим в деле. Доказательств, что абонент О.Морс представлял интересы и выступал от имени стороны оспариваемой сделки, истцом суду не представлено, а в переписке отсутствуют конкретные данные относительно предмета спора.

Несовершение сторонами по договору аренды от 22.08.2018г. ФИО5 и ФИО4 действий, направленных на заключение договора купли-продажи арендованного имущества, в течение срока, установленного п. 2.4 Договора аренды – то есть до 15 ноября 2018 года, свидетельствует о недостижении ими согласия по всем существенным условиям будущего договора купли-продажи и, как следствие, об утрате сторонами взаимного интереса в заключении договора купли-продажи на обсуждаемых условиях.

При этом суд не принимает ссылку истца ФИО4, что последний в период с 23.08.2018 года по 26.10.2018 года оплатил ФИО5 полную сумму арендной платы в размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей, и сумму в размере 3 500 000 (три миллиона пятьсот) рублей - оплата в счет будущего выкупа земельных участков и согласно п. 2.3. Договора аренды, так как во всех представленных ФИО4 суду платежных поручениях в подтверждение произведенных платежей указано основание соответствующего платежа – «за аренду земли по договору от 22.08.2018г.». Кроме того перечисление ФИО4 суммы в размере 8000000 (восьми миллионов) рублей как платы ФИО5 именно только за аренду земельных участков согласуется с утверждением представителя ФИО8 в судебном заседании, что представленный истцом суду вариант договора от 22.08.2018г. не являлся окончательным, а путем электронного документооборота заключенный договор аренды от 22.08.2018г. содержит указание стоимости арендной платы именно 8000000 (восьми миллионов) рублей.

При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Во исполнение требований ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ФИО5 уведомил Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Воронежской области (соответствующий орган субъект Российской Федерации) о продаже каждого спорного участка. ДИЗО в свою очередь в связи с отсутствием финансовых возможностей и материально-правового интереса направил предложение ФИО5 для рассмотрения в Администрацию Каширского муниципального района Воронежской области (муниципальное образование), которое так же отказалась от предложения ФИО5

При этом исходя из фактических обстоятельств дела суд приходит к выводу, что иные лица, обладающие правом выкупа или преимущественным правом покупки у ФИО5 спорных земельных участков, отсутствуют.

Действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные ст. ст. 209, 260 ГК РФ.

Законом не предусмотрено права арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения ФИО4 требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

Общая стоимость земельных участков, указанная в цене договора купли-продажи земельных участков №1 от 22.11.2018 года, по которой КФХ «Чернозем» ФИО6 приобрел земельные участки у ФИО5, соответствует их общей стоимости, указанной ФИО5 в соответствующих предложениях их покупки ДИЗО Администрации Воронежской области и Администрации Каширского муниципального района Воронежской области.

В то же время суд учитывает, что договор купли-продажи земельных участков №1 был заключен ФИО5 с КФХ «Чернозем» ФИО6 19.11.2018, то есть за пределами срока, предусмотренного п. 2.4 Договора аренды с КФХ ФИО4.

Ссылку истца на положения подпункта 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» суд не принимает во внимание, так как оспариваемый КФХ ФИО4 договор купли-продажи земельных участков №1 от 19.11.2018 года не касается отчуждения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения единоличным собственником или участником долевой собственности земельного участка.

Так же суд учитывает, что с момента предъявления иска 07 февраля 2019 года до настоящего времени, то есть в течение достаточного временного периода, стороной истца не представлено сведений о внесении ИП КФХ ФИО4 на депозит Управления Судебного департамента в Воронежской области денежной суммы в размере цены оспариваемого договора купли-продажи в подтверждение финансовой возможности выступать в качестве покупателя по оспариваемому договору.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по существу и в пределах заявленных исковых требований.

Исходя из совокупного анализа выше изложенного суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования ИП КФХ ФИО4 не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь cт.cт.194-199 ГПК РФ, суд -

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных исковых требований ИП КФХ ФИО4 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Каширский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня его принятия.

По вступлении решения суда в законную силу отменить ограничительные меры в виде запрета на любые регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № расположенных по адресу: <адрес>

Решение изготовлено в совещательной комнате 09 апреля 2019 года.

судья А.Ф. Лесовик