Решение № 2-204/2025 2-204/2025(2-5511/2024;)~М-4332/2024 2-5511/2024 М-4332/2024 от 28 сентября 2025 г. по делу № 2-204/2025

Дело № 2-204/2025

03RS0007-01-2024-006806-24


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября2025г. г.Уфа

Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Егоровой Ю.С.,

при секретаре Хабрияновой Д.Х.,

с участием представителей истца (по первоначальному иску) ФИО1, ФИО2, действующих на основании доверенности от < дата >, удостоверенной нотариусом нотариального округа ... ФИО3, зарегистрированной в реестре за ... выданной сроком на 3 года с запретом на передоверие,

представителя ответчика (по первоначальному иску) ФИО4, действующей по ордеру от < дата > 025 ...,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры,

по встречному иску ФИО6 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры.

В обоснование иска указано, что < дата > между ФИО5 (покупатель) и ФИО6 (продавец) заключён договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., с кадастровым номером ... Цена договора – 5500000 рублей. Денежные средства оплачены покупателем, что подтверждается распиской от < дата >

< дата > ФИО5, ФИО6 обратились в Управление Росреестра по ... с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

Впоследствии ФИО6 подано заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно уведомления от < дата > № ... Управлением Росреестра по ... с < дата > приостановлена государственная регистрация права на квартиру.

ФИО6 от общения с ФИО5 отказывается, на телефонные звонки не отвечает, квартиру не освобождает.

Ответчик необоснованно, без предусмотренных законом оснований, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

На основании изложенного, истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО5 просит суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО6 к ФИО5 на квартиру по адресу: ..., с кадастровым номером ... на основании договора купли-продажи от < дата >

ФИО6 обратилась в суд со встречным иском к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО6 является собственником квартиры по адресу: ..., с кадастровым номером ... В результате мошеннических действий < дата > ею заключён договор купли-продажи квартиры. Сделка оформлена помимо воли продавца, который не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. Данная квартира является её единственным жильём.

На основании изложенного истец по встречному иску, ответчик по первоначальному иску ФИО6 просит суд признать недействительной сделкой договор купли-продажи от < дата > квартиры по адресу: ..., с кадастровым номером ... заключённый между ФИО6 и ФИО5.

Применить последствия недействительности сделки, признав право собственности ФИО6 на квартиру по адресу: ..., с кадастровым номером ...

В судебном заседании представители истца по первоначальному иску ФИО1, ФИО2 заявленные требования поддержали, просили удовлетворить. Полагают, что ФИО6 находилась в абсолютно адекватном состоянии при заключении сделки. Она четко отвечала на вопросы покупателя и риелтора, внимательно изучала документы, подписываемые в МФЦ, задавала вопросы, о чем свидетельствуют видеозапись и сотрудник МФЦ. Через несколько дней после совершения сделки при оформлении доверенности у нотариуса она также вела себя адекватно, не вызвав подозрений у нотариуса относительно здоровья. ФИО6 активно меняет статусы в мессенджерах, рассылает поздравительные открытки. Указание цены и частичный возврат денег были её прихотью. Деньги нужны были ей быстро, покупателю и риелтору она пояснила, что жить ей есть где, вывезти вещи помогут друзья. В медицинских картах кроме общих заболеваний нет никаких болезней, которые бы вызвали её неадекватное состояние в момент сделки. ФИО6 регулярно посещала врача, жалоб при этом либо не было, либо были такие, какие имеются практически у всех людей.

Представители ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО6 – ФИО7, ФИО4, требования первоначального иска не признали, просили отказать в их удовлетворении. Встречный иск поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что ФИО6 .... ФИО6 .... .... Полагают, что требование от ФИО6 собрать 5500000 рублей (цена договора), а затем вернуть 1500000 рублей уже вызывает сомнение в её вменяемости. Сделку она заключала под давлением. По мнению представителей, присутствие в МФЦ риелтора уже свидетельствует о давлении, оказываемом на ФИО6

Истец (по первоначальному иску) ФИО8, ответчик (по первоначальному иску) ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещены надлежащим образом.

Третье лицо Управление Росреестра по Республике Башкортостан в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Прокурор Советского района г. Уфы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

При таком положении в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Статья 35 Конституции Российской Федерации гарантирует охрану права частной собственности законом (п.1).

Пунктом 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации установлено, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Гражданское законодательство, как следует из п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п.2).

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из судебных решений, установивших гражданские права и обязанности.

Согласно ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Указание в законе на цель данных действий свидетельствует о том, что они являются актом волеизъявления соответствующего лица.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (часть 1).

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса (часть 3).

Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязано доказать наличие оснований для недействительности сделки.

В ходе судебного разбирательства установлено, что, согласно выписке из ЕГРН собственником квартиры по адресу: ..., с кадастровым номером ..., является ФИО6

Право собственности ФИО6 на квартиру возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону от < дата >, свидетельства о праве на наследство по закону от < дата >, договора передачи жилых квартир в собственность от < дата >, договора определения долей от < дата >

Право собственности ФИО6 на квартиру зарегистрировано < дата >, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.

< дата > между ФИО5 (покупатель) и ФИО6 (продавец) заключён договор купли-продажи указанной квартиры. Цена договора – 5500000 рублей

ФИО5 произвела оплату ФИО6 денежных средств в размере 5500000 рублей по указанному договору, что подтверждается распиской от < дата > Данная расписка подписана ФИО6 собственноручно, что сторонами не оспаривалось.

< дата > ФИО5, ФИО6 обратились в Управление Росреестра по ... с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В течение срока рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода права собственности, < дата > ФИО6 обратилась в Управление Росреестра по ... с заявлением ... о прекращении государственной регистрации и возврате документов без проведения государственной регистрации перехода прав.

Согласно уведомлению от < дата > ... Управлением Росреестра по ... принято решение о приостановлении с < дата > государственной регистрации права на квартиру.

Определением суда от < дата > наложен запрет на осуществление регистрационных действий в отношении спорной квартиры, о чём в выписке из ЕГРН имеется соответствующая запись.

Согласно адресной справке по настоящее время ФИО6 зарегистрирована в квартире по адресу: ....

Выпиской из ЕГРН также подтверждается, ФИО6 на праве собственности иные объекты недвижимости не принадлежат.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель ... показала, что является нотариусом нотариального округа .... < дата > ею была оформлена доверенность от имени ФИО6 на право представления её интересов. < дата > в реестре стоят подпись и инициалы. Сумма указана, человек видит, потому что эта сумма указана в документе, ну и название, понимая за что, он расписывается. Для каких конкретно целей выдается доверенность, нотариус не спрашивает. Свидетель представила реестр. Каждый день заносят данные о посетителях в бумажный и электронный реестр. В бумажном реестре коротко пишется, какого числа, каким номером, что оформлялось, человек расписывается. Она сама лично подписала доверенности. Скан прикладывается к электронной регистрации и хранится в общей сети. В бумажном виде практически ничего не остаётся, потому что это документ, который не обязателен. С человеком в обязательном порядке проводится беседа, устанавливается состояние человека: понимает/не понимает, зачем пришёл, куда пришёл. Естественно, это происходит не моментально, в любом случае сначала составляется черновик, человек должен прочитать, проверить, разъясняются все статьи, которые указаны, когда начинает действовать доверенность, когда прекращает действовать, естественно, выясняется срок. Всё это указывается в самой доверенности. При беседе присутствует только один человек, потому, если и приходят, то все остальные ожидают в приёмной. Всё выясняется только у этого человека, никто диктовать не может. Единственное, что бывает иногда, спрашивают, для чего это всё делается, только для этого можно пригласить второго человека и выяснить, но потом беседа все равно происходит только наедине. У нотариуса сложилось мнение, что были проблемы в Росреестре, потому что судебные приставы ещё не понадобились, скорее всего, для снятия обременения. Потому что по тексту доверенность – это представление интересов в суде, представление интересов в федеральной службе судебных приставов и в административных производствах. Когда есть сомнения, то задаются дополнительные вопросы: как себя чувствуют, где находятся, сами ли приехали. Люди рассказывают, отвечают на вопросы. Справка от психиатра не запрашивается, все ограничивается беседой. Если человек жалуется на здоровье или говорит: «Быстрее, быстрее сделайте, мне плохо», то его отправляют домой.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель ... пояснила, что является главным специалистом МФЦ ТЦ Башкирия. Пояснила относительно порядка оформления сделки: после вызова талона, садятся с данным талоном люди, показывают паспорта. Сотрудник сверяет личность с паспортом. Если возникают какие-то затруднения или вопросы по поводу личности, то задаются уточняющие вопросы, то есть по паспорту. Потом берутся договор, паспорта, составляется заявление, они расписываются, экспертиза не производится. Люди подписывают акт приема-передачи, который является подтверждением перечисления денежных средств, такие вопросы не задаются, если акт подписан и в нем прописано, что произведен расчет денежных средств, то продавец подписывает акт только, когда получил денежные средства, поэтому данные вопросы не задаются. Бывает, что приходят граждане в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, тогда либо отказ идёт, но, если заявитель настаивает, то прописывается обязательно в комментарии, что заявитель находился в таком-то состоянии. Экспертиза проводится только следствием. В МФЦ можно попасть как по записи, так и в порядке живой очереди по талону. Договор купли-продажи на самом деле могут составить сами продавцы и покупатели, и сам риелтор тоже может составить. Заказывается услуга, если заказывается через МФЦ на составление договора купли-продажи. Когда приходят люди, в окно при вызове по талону спрашивают, есть ли составленный договор. Если нет, то сотрудник МФЦ предлагает оказание услуги по составлению договора. Выдается заявление, его заполняют, госпошлину оплачивают и после этого отправляют дело далее, составляют договор и вам дают результат - акт выполненных работ, второй экземпляр договора и сам готовый договор купли-продажи. Стоимость 1 500 рублей Исходя из просмотренной в судебном заседании видеозаписи, свидетель пояснила, что получила от граждан (ФИО8 и ФИО6) договор. Начинается сверка с паспортом и человеком: спрашивает ФИО, сверяет. Затем спрашивает договор, начинает смотреть, кто покупатель и, следовательно, информацию об объекте. Ещё есть справочная информация онлайн, по которому проверяется объект недвижимости на наличие арестов. Разъясняется, где поставить подписи в заявлении. Заявление выходит заполненное, они проверяют и подписывают. Документы вносятся в программу те, которые приносят заявители. Оригинала и никаких документов в МФЦ не остается. Если, например, заявители изъявляют желание, еще взять какое-то доп. соглашение на регистрацию, это отдельное дело. Как правило, такие соглашения подписываются между сторонами, сотрудники МФЦ их даже не видят. Только договор, акт и всё. И то акт сдаётся тоже только на усмотрение заявителей. Документом-основанием является договор продажи. Деньги передаются не при сотрудниках МФЦ: либо до либо после оформления сделки, могут потом донести акт приема-передачи денег. В случае агрессивного поведения, граждан звонят руководителю, тревожная кнопка есть только на ресепшн. Вопросы задаются максимум только по договорам дарения. Например, приходят пожилые родственники и дарят детям, вот в этом случае бывает только сомнения, потому что смутил возраст. Спрашивают, действительно ли понимают что делают, есть ли какое-то жильё, проводится с ними беседа. Если они отвечают чётко, понятно, то всё оформляется. Просто бывает, что не понимают, зачем пришли, тогда после звонка руководителю можно отказать в сделке. Когда сотрудник уже всё заполнила, то говорит посетителям, что подписывают, чтобы зрительно проверяли, чтобы потом не возникло никаких проблем. По регламенту на совершение сделки уходит 35 минут. Судя по видео, было перепечатано заявление в связи с какой-то ошибкой.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель ... показала, что является дочерью ФИО8 Квартиру искала семья ... для себя. Требования были: двухкомнатная, в центре города, о чем она сообщила знакомым риелторам. Часть денежных средств была накоплена на счетах в банках, часть – готовы были занять. Информация пришла от знакомого риелтора ... из Агентства недвижимости ... Он сообщил, что есть хороший вариант в центре города. ... сообщил, что продавец торопится с продажей, если заинтересует именно этот вариант. Квартира продавалась в районе месяца, есть объявление на «Авито» и на других рекламных сайтах, где свидетель видела квартиру по фото. Также ... отправил видео. Но там не было фотографий подъезда, что было важно. < дата > в районе 11-13 часов ... мужем приехали на осмотр квартиры, их сопровождали риелторы. Квартира находится на 4 этаже пятиэтажного дома по ... встретила ... Открыла дверь, пригласила в квартиру. Ремонт был старенький, но для семьи свидетеля это было неважным, так как они планировали отремонтировать жилое помещение на свой вкус. В принципе всё чистенько, аккуратненько, не может сказать, что там, что-то разбросано. Хозяйка провела по всей квартире. Свидетель посмотрела кухню, спальню, туалет и ванную. Как в старых домах водонагреватель, газовые колонки. Все требует обслуживания. Квартира устроила, ничего такого сомнительного не заметила. В квартире находилось инвалидное кресло, принадлежавшее мужу ФИО6 (с её слов), никаких лекарств в квартире замечено не было. На кухне были продукты, сковородки какие-то, и у неё везде были фотографии. Какие-то вещи, покрывала, тряпки, как у любой женщины. Окна были вымыты. Свидетель зашла посмотреть вид с балкона, поэтому запомнила. Когда звонил ..., он предупредил, что женщина почему-то торопится с продажей, хотя у неё объявление уже висит длительное время. Никакой тревожности ... у ФИО6 не заметила. Свидетель предложила вариант оплаты через сервис безопасных расчетов, спокойно все подготовить и совершить сделку на следующий день, но ФИО6 настаивала сделке с наличными в этот же день. Еще «с наездом на риелтора», почему и зачем их привели, если они не сегодня хотят купить. На вопросы: «К чему такая спешка? Куда вы торопитесь?» ФИО6 ответила, что она мужа похоронила, и всё в этой квартире о нём напоминает, хочет побыстрее съехать. Сообщила, что будет скоро 40 дней, и она торопится. В квартире был стойкий запах кошки. Все документы на квартиру, в том числе свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, находились на столе в комнате, с ними свидетель ознакомилась, также продавец показала паспорт с пропиской. Всё показала, каждый документ отдельно, рассказывала про них. И все документы ... потом фотографировал. ФИО6 сообщила, что у неё никого нет, но есть друзья, которые помогут переехать, попросила 2 недели после сделки на переезд в Булгаково, а также провести 40 дней. ФИО6 четко назвала дату смерти мужа, показывала семейные фотографии. Отказалась от помощи свидетеля, предложившей ей грузчиков. ФИО6 сказала, что живёт там очень давно, всех соседей знает. Справа сосед – прокурор, говорит, что очень хорошие соседи. Также продавец сообщила, что она из семьи нефтяников, что также послужило основанием для приобретения квартиры. Выразив согласие на сделку, ... с мужем поехали собирать деньги: забрали маму, у которой также были кое-какие накопления, сняли денежные средства в Банке на ..., заняла деньги у двоюродной сестры, муж оформил кредит в Сбербанк-онлайн. Торопились, так как квартира понравилась, а ФИО6 сказала, что если не в этот день, то у неё есть другие покупатели. Оставив маму с дочерью, < дата > года рождения, ... продолжала искать деньги. В районе ... часов все подъехали к МФЦ. Когда приехали, документы уже были готовы, очередь заняли. ФИО6 приехала с .... ... был на связи со свидетелем весь день. ФИО6 сказала собрать 5 500 000 рублей, в договоре будет указано также 5 500 000 рублей Указанную сумму ей передали. После заключения сделки в машине она вернула 1 500 000 рублей под расписку. По факту на руках у нее осталось 4 000 000 рублей Для чего это было нужно, свидетель не знает, но таково было условие. По мнению свидетеля, цена такой квартиры в её состоянии и была в районе 4 000 000 рублей На «Авито» цена предположительно была в районе 5000 000 рублей Но дом старый, требовалось много вложений, поэтому, видимо, и не продавалась квартира. Рынок стоял «мертвый», ни у кого ничего не продавалось, ни покупалось, потому что ставки по ипотеке были бешенные и свидетель одни из тех, у кого была наличка на тот момент, потому что по ипотеке ставки были уже на тот момент в районе 20, а сейчас 29%. Сейчас стоимость этой квартиры ещё упала. Квартиру решили оформить на маму для того, чтобы сделать возврат подоходного налога. Вечером созвонились с ... который сообщил, что ФИО6 отвезли домой, всё в порядке. ... ждала регистрации сделки, так как ничего не предвещало иного, а на 3-4 день позвонил ... и сообщил, что ФИО6 перевела денежные средства мошенникам и его вызывают в Советский РОВД. На звонки и сообщения ФИО6 уже не отвечала, ключи не передала. В дальнейшем свидетель подумала, что частичный возврат денег был оформлен для того, чтобы оспорить сделку.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель ... сообщил, что работает риелтором, в связи с чем, постоянно поступает информация от смежных риелторов. Летом 2024 года (дату, месяц не помнит) сообщили про продажу квартиры, было также размещено объявление на «Авито». Свидетель приехал, посмотрел квартиру, у него были клиенты, которые искали квартиру в этом районе. Созвонился с продавцом, решил посмотреть помещение. Приехавшего ... пустила хозяйка. Был ещё один риелтор, так как у него тоже имелся клиент, желающий приобрести квартиру. На подъезде установлен домофон. Продавец приветливо открыла дверь, представилась, показала квартиру. Женщина хорошо выглядела, здоровая, ухоженная. Кот в квартире находился тоже ухоженный, лоток чистый. На многочисленные вопросы свидетеля ФИО6 отвечала спокойно, подробно. В частности, сообщила, что продаёт квартиру после смерти мужа, за которым долго ухаживала, не может находиться в ней морально, желая сменить место жительства. Сообщила о наличии хорошей зимней дачи, на которой планирует жить. Вырученные деньги хотела потратить на ограду, памятник сделать супругу, облагородить его, какие-то свои вопросы порешать и купить себе однокомнатную квартиру. Соседи хорошие, все её знают. Осталось впечатление, что она абсолютно здоровый человек. До свидетеля приходили ещё люди смотреть квартиру, но ни у кого не сложилось впечатления о том, что продавец не в себе. Ей нужны были наличные, потому что спешила с памятником. Она, якобы общалась с похоронным бюро, что ей срочно надо делать памятник, облагораживать. Если бы у свидетеля возникла мысль о её психическом нездоровье, то он бы рекомендовал получить справку от психиатра. Полный пакет документов предоставила. В первый раз пришли: посмотрел человек, деньги есть, вот решил поторговаться, так как дорого продает, предложил на следующий день – через день. Вообще она просила дорого 6-6,5 млн., но сейчас ипотека очень большая, а затем попросила 5,5 млн. указать в договоре. ... сообщил, что квартира столько не стоит, за 4 миллиона можно продать. Она чуть подумала, походила, паузу взяла минут на 10, ушла в комнату, а потом говорит: «Ну, в принципе я согласна, но в договоре надо указать 5,5 миллионов». На вопрос свидетеля ФИО6 ответила, что это лично её дело. Решили оформлять двумя договорами. Цена вполне адекватная при условии, что сейчас квартиры вообще стоят, рынок стоит. Вообще хотел выставлять за 3 700 000 рублей или 3 600 000 рублей, но она не соглашалась. ... позвонил ... сообщил, что нормальная цена, великолепная, но «бабушкин ремонт» с запахом старой советской мебели. При этом, в квартире абсолютно чистенько, ухоженно, посуда вымыта, кот ухоженный, лоток чистый. Она адекватная абсолютно, видно же когда человек нормальный. После сделки свидетель отвез ФИО6 домой, так как она была с пакетом денег, больше они не виделись. Услуги ...Б. оплатила ... не сопровождал сделку, а нашел покупателя, отвёз и привёз продавца. Сопровождение сделки, это когда все юридические, процессуальные услуги оказывает юрист со стороны риелтора. В данном случае всё делали сами стороны. Пока покупатели собирали деньги, свидетель с продавцом заняли очередь в МФЦ. Договор был напечатан в МФЦ. Все документы были у продавца. Сделка простая, ... разбирается, юридически подкованная, прочитала договор, договор стандартный. Фактически квартира приобретена за 4000000 рублей, в договоре указано – 5500000 рублей. Сумму указывала сама продавец. Она вполне прекрасно понимала, что делает: подошла на ресепшен, попросила талончик на сделку, сама получила договоры, называла суммы, показывала документы. Всё делала сама. Попросила помочь с покупкой однокомнатной квартиры, если до осени не найдет сама, район был для нее не принципиален.

Постановлением следователя отдела по РПТО ОП № 7 СУ УМВД России по ... от < дата > в отношении неустановленного лица возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, по факту фиктивной продажи квартиры по адресу: .... По данному уголовному делу ФИО6 признана потерпевшей.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что статьей 12 ГПК РФ предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом. Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

Таким образом, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск, исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

По настоящему делу определением суда от < дата > назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено ГБУЗ Республики Башкортостан Республиканская клиническая психиатрическая больница.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какими заболеваниями страдала ФИО6, < дата > года рождения, на момент подписания договора купли-продажи от < дата > двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ...?

2. Могли ли данные заболевания повлиять на способность ФИО6, < дата > года рождения, понимать значение своих действий и руководить ими на момент подписания договора купли-продажи от < дата >?

3. Имелись ли у ФИО6, < дата > года рождения, в период совершения сделки < дата > какие-либо индивидуальные психологические особенности, в том числе, повышенная внушаемость, пассивная подчиняемость, которые могли оказать влияние на ее поведение на момент подписания договора купли-продажи от < дата >?

Согласно заключению ГБУЗ Республики Башкортостан Республиканская клиническая психиатрическая больница от < дата > ... ФИО6 на момент подписания договора купли-продажи от < дата > квартиры по адресу: ..., обнаруживала, а также обнаруживает в настоящее время признаки ... В пользу указанного диагноза свидетельствуют данные анамнеза и медицинской документации о возрасте подэкспертной, ... искажение мотивации с неспособностью анализировать, планировать, контролировать свою деятельность. Таким образом, вышеуказанное препятствовало пониманию подэкспертной содержания последствий совершаемых ею действий, самостоятельному принятию решения и его последующей реализации, что в целом нарушало регуляцию её поведения и лишало способности понимать значение своих действий и руководить ими на момент подписания договора купли-продажи от < дата > квартиры по адресу: ....

У ФИО6 на момент подписания договора купли-продажи от < дата > анализ обстоятельств дела показывает, что особенности личности ФИО6 в условиях выраженного эмоционального напряжения, направленного манипулятивного воздействия со стороны звонивших, обусловили нарушение в её действиях звена сознательного целеполагания. снижение волевой регуляции деятельности и ситуативность поведения, что привело к неспособности противостоять сложившимся обстоятельствам и найти конструктивный выход из такого положения, лёгкость принятия чужой позиции без её анализа и оценки возможных результатов и последствий своих действий, обусловило внушаемость влиянию значимых (третьих) лиц с готовностью к реализации транслируемых ей решений.

Согласно частям 1, 3, 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов является одним из доказательств, на основании которых суд устанавливает обстоятельства, имеющие значение для дела.

Согласно части 2 статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Вопреки доводам представителей истца по первоначальному иску заключение эксперта признается недопустимым доказательством в гражданском процессе в связи с допущенными нарушениями материального и процессуального права. Такими случаями могут быть, в том числе:

- эксперт не предупреждался об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения при проведении судебной экспертизы;

- оформление экспертного заключения ненадлежащим лицом, например, при отсутствии соответствующей лицензии на осуществление работ, равно как и нарушение порядка проведения экспертизы.

Таким образом, порядок признания доказательства недопустимым в гражданском процессе установлен ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и включает в себя исследование доказательств, а также их оценку судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, квалификация эксперта его составившего не вызывает у суда сомнений сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, последовательны.

При этом суд также учитывает, что в установленном порядке отводов указанному эксперту стороны не заявляли. Тогда как выводы, изложенные в заключениях экспертов, научно обоснованы, последовательны и не противоречивы, согласуются между собой, и не противоречат друг другу.

В ходе экспертных исследований необходимая и имеющаяся в материалах гражданского дела документация экспертами использовалась в той мере и в объеме, в которой она была необходима для ответов на поставленные вопросы.

Приведенные заключение экспертов представляет собой письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертами, в которых указано, кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, дан обоснованный ответ на поставленный перед экспертом вопрос и сделаны соответствующие выводы.

Такие заключения является мнением специалиста в определенной области познания, заключения даны в соответствии с требованиями гражданского процессуального закона.

Доводы стороны истца по первоначальному иску о необходимости назначения повторной судебной экспертизы подлежат отклонению, так как повторная экспертиза по тем же вопросам, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов, может быть назначена судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта (часть 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенной правовой нормы назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Предусмотренное частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомочие суда назначать повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов, как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.

Вопреки указанию представителей истца (по первоначальному иску) экспертам направлены материалы гражданского дела в необходимом для экспертов объеме, медицинская документация, сведения о постановке ФИО6 в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя после совершения сделки. Все показания свидетелей отражены в определении суда в полном объеме. Также по запросу экспертов были направлены дополнительные материалы. Кроме того, освидетельствование проводилось живого человека, в связи с чем, эксперты делали свои выводы не только на основании документов.

Экспертное заключение, представленное стороной истца по первоначальному иску, является мнением отдельного специалиста, основанное без общения с ФИО6, без изучения медицинской документации.

Поведение повторной экспертизы в ... в институте им.Сербского по ходатайству представителей ФИО8 является для ФИО6 неисполнимым ввиду тяжелого материального положения: проезд, проживание, питание. Доставление ФИО6 в Москву за счет средств ФИО8, со слов представителей ФИО6, также является невозможным, поскольку ответчик (по первоначальному иску) боится давления и иного воздействия со стороны ФИО8 и ее дочери-риэлтора.

При этом, показания свидетелей о том, что поведение ФИО6 было адекватным не могут быть положены в основу решения, поскольку их выводы опровергаются заключением экспертов.

Несогласие стороны спора с результатом проведенной судебной экспертизы само по себе не свидетельствует о неясности, неправильности и не обоснованности заключения, и не влечет необходимости в проведении повторной либо дополнительной экспертизы.

На этом основании суд приходит к выводу, что заключение экспертизы составлено согласно положениям законодательства об оценочной деятельности и соответствует требованиям, предъявляемым законом к заключению судебного эксперта. Данное экспертное заключение суд признает надлежащим доказательством по делу.

В силу пунктов 1, 2 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении спора о недействительности сделки, является установление способности либо неспособности у одного из совершивших ее лиц понимать значение своих действий или руководить ими.

Судом установлено, что ФИО6 в момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры от < дата > ... Указанное препятствовало пониманию ею содержания последствий совершаемых ею действий, самостоятельному принятию решения и его последующей реализации, что в целом нарушало регуляцию её поведения и лишало способности понимать значение своих действий и руководить ими на момент подписания договора купли-продажи от < дата > квартиры по адресу: ....

Истцом по первоначальному иску в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств обратного не представлены.

Несогласие истца по первоначальному иску с выводами судебной экспертизы не может быть принято во внимание, поскольку указанное заключение является допустимым доказательством, при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы.

Доводы о недостоверности заключения экспертов отклоняется судом, поскольку, указанные выше заключение судебной экспертизы даны экспертами государственного учреждения, специализирующимися в области психиатрии, имеющими специальные знания, продолжительный опыт работы в сфере судебно-психиатрической экспертизы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, не заинтересованы в исходе дела; выводы экспертов являются ясными для понимания, основаны на анализе совокупности представленных в материалы дела документов, в том числе медицинских, и доводов сторон, пояснений допрошенных в судебном заседании свидетелей и непосредственного обследования ФИО6 в ГБУЗ Республики Башкортостан Республиканская клиническая психиатрическая больница.

При этом эксперты использовали специальные познания в области психиатрии, изучили весь объем имеющихся в деле доказательств: историю заболевания, научно обосновали его развитие и течение, показания свидетелей, а также медицинскую документацию (дело освидетельствования). В исследовательской части экспертного заключения эксперты приводят исследованные доказательства, описывают клиническую картину заболевания. в динамике. Диагноз, который был поставлен специалистами, обоснован международными критериями диагностики психических расстройств, обозначенными в МКБ-10 (Международная классификация болезней).

Исследовав обстоятельства по делу, проанализировав представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 167, пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая выводы экспертного заключения, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований в части признания недействительной сделкой договора купли-продажи от < дата > квартиры по адресу: ..., с кадастровым номером ..., заключённого между ФИО6 и ФИО5, поскольку на дату заключения договора ФИО6 не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, все совершенные ею юридически значимые действия являются недействительными, а потому не порождающими правовых последствий.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случаях невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, с ФИО6 подлежат взысканию денежные средства, полученные от ФИО8 в размере 4000000 рублей.

Ввиду отсутствия доказательств со стороны истца (по первоначальному иску), объективно подтверждающих иное, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

В связи с тем, что государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру не осуществлена, согласно выписке из ЕГРН квартира принадлежит ФИО6, из её владения не выбыла, требования встречного иска о признании права собственности ФИО6 на указанную квартиру подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО5 к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры отказать.

Встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., от < дата >, заключенный между ФИО5 и ФИО6.

В удовлетворении остальной части иска ФИО6 к ФИО5 отказать.

Взыскать с ФИО6, < дата > года рождения ... в пользу ФИО5, < дата > года рождения ...) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи квартиры от < дата >, в размере 4000000 рублей.

Взыскать с ФИО5, < дата > года рождения ... в доход бюджета государственную пошлину в размере 14200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, в Верховный Суд Республики Башкортостан через Советский районный суд ... Республики Башкортостан.

Судья Ю.С. Егорова

Мотивированное решение изготовлено 14 октября 2025 г.