Решение № 3А-1724/2020 3А-184/2021 3А-184/2021(3А-1724/2020;)~М-744/2020 М-744/2020 от 18 марта 2021 г. по делу № 3А-1724/2020

Дело №3а-184/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 марта 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-184/2021 по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «ТекстильПрофи» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «ТекстильПрофи» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. В административном исковом заявлении просило установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19 февраля 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала административные исковые требования, не согласилась с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседания не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 14259,9 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты><данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Как усматривается из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 19 февраля 2019 года составляет 776 003 551,41 рублей, утверждена актом об утверждении кадастровой стоимости 032 21.02.2019.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №14-05/2020, выполненный ИП ФИО4, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 19 февраля 2019 года составляет 429 425 607 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АСЭ СРО «Сумма Мнений», эксперту ФИО3

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 754 170 000 рублей на 19 февраля 2019 года.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом ФИО3 заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердила свое заключение и опровергла доводы возражений, представленных представителем административного истца.

Так, эксперт ФИО3 пояснила, что согласно п. 11 ФСО №7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

На стр. 23 отчета об оценке приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. В первом замечании к отчету говорится о нарушении п.11 ФСО №7, а именно - отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Таким образом, замечание эксперта является объективным и обоснованным.

Также эксперт пояснила, что здание является недвижимым имуществом (недвижимостью) в соответствии со ст.130 ГК РФ. Сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера. Основываясь на опыте оценки недвижимости, авторами Справочника оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (<...> год) под научным руководством ФИО5 предложена классификация в большей степени отвечающая ценообразованию на рынке коммерческой недвижимости.

Согласно материалам дела, установлено, что объект исследования по состоянию на дату оценки используется в качестве нежилого здания торгового назначения. Здание построено в 2003 г., площадь объекта - 14 259,9 кв., имеется собственная парковка. Согласно классификации объектов торгово-офисного назначения, используемой в Справочнике оценщика недвижимости, здание является высококлассной торговой недвижимостью. Оценщиком были подобраны аналоги из другого сегмента рынка, так у аналога №2 в объявлении указано, что здание является складским (стр. 62 отчета об оценке), а объект-аналог №3 (стр. 63 отчета об оценке) - действующее общежитие. Необходима корректировка на функциональное назначение. Таким образом, эксперт обоснованно указывает на необходимость применения корректировок к объектам-аналогам, указанным в отчете об оценке.

Дополнительно эксперт отметила, что в данном сборнике приведены корректирующие коэффициенты, отражающие соотношения цен для сходных объектов, различающихся по площади.

Сборные данные были сгруппированы по группам объектов, расположенных в городах с различной численностью: Москва — столица России, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа. Крупнейший по численности населения город России и её субъект — 12 636 312 человек (2021), самый населённый из городов, полностью расположенных в Европе, входит в десятку городов мира по численности населения, крупнейший русскоязычный город в мире. Центр Московской городской агломерации. Московская область - субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Административный центр Московской области не определён, часть органов государственной власти расположена в г. Красногорск. Сегмент рынков г. Москвы и Московской области разный. При расчете корректировки на площадь оценщик использует значения, рассчитанные для г. Москвы (стр. 35 отчета об оценке), тогда как объект исследования расположен в Московской области, отличающейся по экономическим характеристикам, следовательно, корректировка применена некорректно. Таким образом, эксперта объективно и обосновано отвечает на возражения административного истца, отмечает нарушение оценщиком п. 5 ФСО №3 и п. 22 ФСО №7.

Согласно п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Для сравнения объектов оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или, которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования; условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта (Удаленность от МКАД, направление, территория области, расположение относительно красной линии); физические характеристики объекта (площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций). Таким образом, эксперт правильно отметил, что оценщик при составлении отчета об оценке обязан был проанализировать все ценообразующие факторы.

Эксперт пояснила, что обоснованно отобрала 3 объекта-аналога. На стр. 86 заключения приведены правила отбора объектов-аналогов. Во внимание принималось функциональное назначение объекта недвижимости, кроме этого эксперт не брала в аналоги объекты, расположенные дальше 15 км от МКАД, так как оцениваемый объект исследования располагается в 12 км от МКАД. В отчете об оценке оценщиком из выборки были отобраны 3 объекта-аналога. Все эти объекты-аналоги имеют недостатки. Недостатки объектов указаны экспертом в заключении. Таким образом, в ФСО №7 прямо указано на то, что объекты аналоги могут отличаться от объектов оценки, но должны быть скорректированы по данным отличиям. Эксперт по выявленным отличиям ввела корректировки, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки.

Из пояснений эксперта следует, что объект исследования является высококлассной торговой недвижимостью. Выводы эксперта основаны на классификации, указанной в Справочнике оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (<...> год) под научным руководством ФИО5

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать заявление административного истца, поданное 16 сентября 2020 года в Московский областной суд.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «ТекстильПрофи» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 16 сентября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 14259,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19 февраля 2019 года, в размере 754 170 000 (семисот пятидесяти четырёх миллионов ста семидесяти тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2021 года.