Решение № 3А-525/2023 3А-69/2024 3А-69/2024(3А-525/2023;)~М-514/2023 М-514/2023 от 16 января 2024 г. по делу № 3А-525/2023

УИД 59OS0000-01-2023-000595-80

Дело № 3а-69/2024 (3а-525/2023)


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 января 2024 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Спиридонова Е.В.,

при секретаре Жигуновой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером **:425, площадью 1877,3 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 44195 000 рублей по состоянию на 02.12.2021;

- нежилого помещения с кадастровым номером **:426, площадью 768,5 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 19585 000 рублей по состоянию на 02.12.2021;

- нежилого помещения с кадастровым номером **:427, площадью 772,7 кв.м, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 19692 000 рубля по состоянию на 02.12.2021.

В обоснование заявленных требований указано, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как собственника указанных нежилых помещений, в связи с тем, что завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет необходимость уплаты налога в завышенном размере.

Административный истец ФИО1 извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представители заинтересованных лиц администрации г. Перми, Филиала ППК «Роскадастр» по Пермскому краю в судебном заседании участия не принимали, направили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Заинтересованное лицо ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, своего представителя не направило.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что административный истец являлся собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами **:425, **:426, **:427.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **:425 определена актом ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 15.12.2021 № 2201 по состоянию на 02.12.2021 в размере 72614996,52 рублей и является архивной, поскольку объект недвижимости снят с кадастрового учета 13.06.2023.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **:426 определена актом ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 15.12.2021 № 2201 по состоянию на 02.12.2021 в размере 30321390,37 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 02.12.2021, и является архивной, поскольку актом АОКС-59/2023/003040 от 29.06.2023 утверждена кадастровая стоимость в размере 30183 076,38 руб. с датой начала ее применения с 13.06.2023.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **:427 определена актом ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 15.12.2021 № 2201 по состоянию на 02.12.2021 в размере 30482744,56 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 02.12.2021, и является архивной, поскольку актом АОКС-59/2023/003040 от 29.06.2023 утверждена кадастровая стоимость в размере 28499 206,04 руб. с датой начала ее применения с 13.06.2023.

Правовой интерес ФИО1 к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях статьи 402, пунктов 1, 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Как собственник нежилых помещений, ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административным истцом представлен в суд отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений от 07.11.2023 № 23/1468.2, составленный оценщиком ООО «Оценка-Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 02.12.2021 составляла:

- нежилого помещения с кадастровым номером **:425 - 44195 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером **:426 - 19585 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером **:427 - 19692 000 рубля.

Отчет об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведен анализ рынка зданий офисного и свободного назначения в Пермском крае. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости: состав и качество передаваемых прав на объект, условия финансирования, условия рынка, местоположение, площадь.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи зданий на территории г. Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: зона престижности, материал стен, физическое стояние, год постройки, уровень отделки, наличие отдельного входа. Из представленной выборки оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив собранные доказательства, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки согласно отчету об определении рыночной стоимости нежилых помещений от 07.11.2023 № 23/1468.2 оценщика ООО «Оценка-Консалтинг», и о возможности принять указанный отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства.

С учетом изложенного, заявленное ФИО1 требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость спорных нежилых помещений следует установить равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилых помещений.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 05.12.2023, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на 02.12.2021 кадастровую стоимость нежилых помещений в размере их рыночной стоимости:

- для нежилого помещения с кадастровым номером **:425, площадью 1877,3 кв.м, расположенного по адресу: **** в размере 44195000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером **:426, площадью 768,5 кв.м, расположенного по адресу: **** в размере 19585 000 рублей;

- для нежилого помещения с кадастровым номером **:427, площадью 772,7 кв.м, расположенного по адресу: **** в размере 19692 000 рублей.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **:425 должна учитываться при определении налоговой базы начиная с 02.12.2021 на период до 30.06.2023 включительно, то есть до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами **:426, **:427 должна учитываться при определении налоговой базы начиная с 02.12.2021 на период до 30.06.2023 включительно, то есть до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об иной кадастровой стоимости, установленной в соответствии с действующим законодательством.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 05.12.2023.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья (подпись)

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-69/2024 (3а-525/2023) Пермского краевого суда.