Решение № 2-1314/2023 от 14 декабря 2023 г. по делу № 2-1314/2023

Дело № 2 – 1314/2023 Изготовлено 15 декабря 2023 г.

УИД 51RS0006-01-2023-001710-84


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мончегорск 13декабря 2023 года

Мончегорский городской суд Мурманской области в составе

председательствующего судьи Кораевой В.Б.,

при секретаре Сорвиной Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Д.Р. к обществу с ограниченной ответственностью «Заполярье» о взыскании задолженности и расторжении договора аренды нежилого помещения,

установил:

М.Д.Р.,в лице представителяпо доверенности С,В.Д., обратился в суд с вышеназванным иском к ООО «Заполярье», указывая в его обоснование, что договором аренды нежилых помещений от <дд.мм.гггг> М.М.А. передал в аренду ООО «Заполярье» помещение по адресу: <адрес>, .... кадастровый №..... В связи с переходом права на ? указанного помещения истцу и ? Б.Е.В,, <дд.мм.гггг> дополнительным соглашением о замене стороны, договор аренды был изменен в части внесения сведений об арендодателях. Пунктами 2, 3 дополнительного соглашения стороны определили размер ежемесячной арендной платы в сумме 60000 руб., с перечислением ее половины каждому арендодателю ежемесячно, до 30 числа оплачиваемого месяца. Пунктом 5.5 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем не чаще 1 раза в год и не более чем на 10 %. <дд.мм.гггг> истец проинформировал ответчика об увеличении с <дд.мм.гггг> размера арендной платы до 33000 руб., однако в период с мая 2022 года по настоящее время ответчик не оплатил арендную плату в установленном в уведомлении размере, продолжил ее выплату по действовавшей ранее ставке. Уведомлением от <дд.мм.гггг> истец проинформировал ответчика об увеличении с <дд.мм.гггг> размера арендной платы до 36 000 рублей, а также потребовал погашения имеющейся задолженности за 13 месяцев в сумме 39 000 руб., ответ получен не был.Указывая, что арендатор систематически нарушает существенные условия договора, не производя оплату аренды в установленном размере,ссылаясь на статьи 309, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения от <дд.мм.гггг> и взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 39 000 рублей.

В судебном заседании истец М.Д.Р. участия не принимал, извещен, его интересы представлял по доверенности Р.П,В., который на требованиях настаивал по изложенным в иске основаниям. Дополнительно указал, что в адрес второго арендодателя арендная плата перечисляется в повышенном размере. Полагает, что неоплата в течение длительного периода времени арендных платежей в предложенном истцом размере является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение со стороны арендодателя М.Д.Р.

Представитель ответчикаООО «Заполярье» Р.Я,Л., действующая по доверенности, в судебном заседаниииск не признала, стороной ответчика представлены письменные возражения, доводы которых ею поддержаны. Просит в удовлетворении иска отказать, указывая на то, что М.Д.Р. и Б.Е.В, являются долевыми собственниками спорного нежилого помещения, при этомсогласие участников долевой собственности относительно способа и условий раздела находящегося в долевой собственности спорного недвижимого имущества не достигнуто, в связи с чем истец не вправе без согласия второго собственника распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе требовать увеличения арендных платежей и расторжения договора аренды. Также ссылается на то, что условия договора не содержат возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы, в части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ такое основание не содержится. Ссылаясь на существенные нарушения договора, истец должен представить суду доказательства такого нарушения, в том числе неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступления других последствий, существенно отражающихся на интересах сторон. Считает, что частичное невнесениеответчиком арендной платы, то есть недоплата в размере 3000 рублей, с учетом продолжительности арендных отношений, не относится к существенным нарушениям.

Третье лица Б.Е.В,, извещенный о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, возражений не представил.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы данного дела, материалы гражданского дела №....,суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:при существенном нарушении договора другой стороной;в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;существенно ухудшает имущество;более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В ходе рассмотрения дела установлено, что<дд.мм.гггг> между М.М.А. (арендодатель) и ООО «Заполярье» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель передал в аренду, временное пользование объект для использования организацией услуг общественного питания, с кадастровым номером 51-51-04/005/2012-049, нежилое помещение (магазин), площадью 60,7 кв.м, количество этажей: 1, инв. №...., лит. А по адресу: <адрес>. Арендное помещение было передано арендатору ООО «Заполярье», что подтверждается актом приёма-передачи Договор заключен на срок по <дд.мм.гггг> включительно, зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (л.д. 19-21).

ООО «Заполярье» внесено в ЕГРЮЛ за основным государственным регистрационным номером №..... Генеральным директором является Б.Ю.П., учредителем Б.Е.В, (л.д. 11-12).

Из Выписки ЕГРН установлено, что собственниками спорного нежилогоздания – магазин,являются М.Д.Р. и Б.Е.В,, каждый владеет по ? доле в праве, о чем имеется запись о государственной регистрации права долевой собственности от <дд.мм.гггг> (л.д.22-24).

В связи с переходом права собственности к истцу М.Д.Р. итретьему лицу Б.Е.В,, <дд.мм.гггг> дополнительным соглашением о замене стороны, договор аренды от <дд.мм.гггг> был изменен, согласно новой редакции, арендодателями являютсяБ.Е.В, и М.Д.Р., договор аренды заключен сроком по <дд.мм.гггг> включительно. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 18).

Пунктами 2, 3 дополнительного соглашения от <дд.мм.гггг> о замене стороны в договоре аренды от 29.01.2018стороны совместно определили размер ежемесячной арендной платы в сумме 60000 рублей, с перечислением в равных долях по 30000 рублей каждому арендодателю ежемесячно до 30 числа оплачиваемого месяца.

Согласно пункту 5.5 Договора аренды от <дд.мм.гггг>, размер арендной платы является фиксированным и подлежит увеличению арендодателем в период срока аренды, но не более одного раза в год и не более 10 % от стоимости арендной платы.

Уведомлением от <дд.мм.гггг> арендодатель М.Д.Р. проинформировал арендатора ООО «Заполярье» об увеличении размера арендной платы за арендуемое Обществом спорное нежилое помещение на 3000 рублей, перечисляемой М.Д.Р., что составило 33000 рублей (л.д.13).

<дд.мм.гггг> арендодатель М.Д.Р. уведомил арендатора ООО «Заполярье» о возникновении права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды, поскольку в нарушение условий заключенного между сторонами договора аренды за май и июнь 2022 года оплата поступила в меньшем размере, без учета увеличения арендной платы. Указанное уведомлениесодержало предложение в течение 30 дней с момента получения уведомления освободить арендуемое помещение (л.д. 38).

Уведомлением от <дд.мм.гггг> арендодатель М.Д.Р. сообщил арендатору ООО «Заполярье» об увеличении с <дд.мм.гггг> размера арендной платы за арендуемое Обществом у М.Д.Р. спорное нежилое помещение на 3 000 рублей, что составило 36 000 рублей. Кроме того, уведомил об имеющейся задолженности перед М.Д.Р. за период с <дд.мм.гггг> – <дд.мм.гггг> в размере 39 000 рублей (л.д.15).

Из материалов дела установлено, что ответчик оплачивает арендные платежи в пользу истца в размере 26 100 руб. ежемесячно, в пользу Б.Е.В, в размере 30 000 ежемесячно, что подтверждено представленными реестрами (л.д.25-29), справкой по операции Сбербанка (л.д.30) и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства. По пояснению представителя ответчика, разница в перечисляемых платежах связана с регистрацией Б.Е.В, в качестве индивидуального предпринимателя, обязанного самостоятельно оплачивать НДС.

Решением Мончегорского городского суда от <дд.мм.гггг> отказано в удовлетворении иска М.Д.Р. к ООО «Заполярье» об освобождении нежилого помещения. Основанием подачи иска в суд явилось неисполнение обязанности арендатора по оплате арендных платежей в предложенном М.Д.Р. размере в течение 2-х месяцев подряд.В обоснование доводов иска истец ссылался на направление ответчику уведомлений от <дд.мм.гггг> и <дд.мм.гггг>.

Вступившим в законную силу решением суда установлено, чтоистцом в адрес ответчика не направлялось письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, такое предупреждение не содержалось и в тексте уведомления о расторжении договора аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом дана оценка правоотношениям по договору аренды, возникшим между сторонами на момент рассмотрения дела №.....

Анализируя представленные суду доказательства, с учетом не подлежащих оспариванию в силу закона, суд приходит к следующему.

В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619ГК РФ), а также предложить расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Пунктом 30 указанного Информационного письма предусмотрено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применение части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

Уведомление от <дд.мм.гггг>, направленное арендатору, содержит требование о погашении задолженности, в нем указан период такой задолженности и срок ее погашения, вместе с тем, предложение о расторжении договора оно не содержит.

Истцом суду не представлено доказательств, что в адрес ответчика направлялось письменное предложение о расторжении договора.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно договору аренды от <дд.мм.гггг>, спорное нежилое помещение передано в аренду без указания долей, арендодатели являются долевыми собственниками указанного недвижимого имущества, при этом доли в натуре не выделялись, согласие арендодателей – участников долевой собственности относительно увеличения размера арендных платежей, способа и условий раздела находящегося в долевой собственности спорного недвижимого имуществана момент рассмотрения дела не достигнуто, следовательно, истец не вправе единолично, без согласия второго сособственника, увеличивать арендную плату, прекращать арендные отношения, требовать расторжения договора аренды в отсутствие на то согласия долевого собственника Б.Е.В,

Сама по себе возможность получения дохода от использования здания, находящегося в долевой собственности, соразмерно своей доле в праве, не предоставляет право одному из собственников осуществлять единоличные распорядительные действия в отношении всего здания в целом.

Из материалов дела следует, что истцу не была выделена в натуре его доля в помещении, решением Мончегорского городского суда от <дд.мм.гггг> в удовлетворении исковых требований М.Д.Р. к Б.Е.В, о выделе в натуре доли из общего имущества отказано, участником долевой собственности не было заключено соглашение о порядке пользования помещением, предусматривающим право одного из сособственников расторгать договор или изменять его условия, таким образом, между собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, не было достигнуто соглашение по изменению условий договора аренды.

При установленных обстоятельствах довод стороны истца о наличии существенных нарушений условия договора со стороны арендатора правового значения не имеет, в том числе и по основаниям, предусмотренным статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска М.Д.Р. к обществу с ограниченной ответственностью «Заполярье» о взыскании задолженности и расторжении договора аренды нежилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Мончегорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Б. Кораева