Решение № 2-2411/2018 от 24 сентября 2018 г. по делу № 2-2411/2018

Дело № 2-2411/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2018 года город Саратов

Октябрьский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Андреевой С.Ю.,

при секретаре Романовой Ю.А.,

с участием представителя ответчика ФИО1, действующего на основании доверенности от <дата>, сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом города Саратова к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени

установил:

Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование исковых требований указано, что Постановлением администрации муниципального образования «город Саратов» от <дата> № ФИО2 предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок, площадью 464 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010337:3, для размещения земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обслуживания, физической культуры и спорта по адресу: <адрес>.

Во исполнение данного постановления между администрацией муниципального образования «город Саратов» (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 2843 от 23.12.1999 года.

Пунктом 2.2 договора аренды земельного участка № 2843 от 23 декабря 1999 года определено, что арендная плата вносится арендатором равными долями 15 сентября и 15 ноября текущего года.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен «размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с вышеназванным постановлением устанавливается годовой размер арендной платы в размере 2% за земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта.

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области, в силу чего удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 9900 руб. 85 коп.

Постановлением Правительства Саратовской области от <дата> №-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле:

Аг - УПКС х S х К (%), где:

Аг - размер арендной платы за год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. земельного участка;

S - площадь земельного участка;

К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Таким образом, годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № составляет 9900, 85* 464*2%= 91879,89 руб.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> №-р утвержден удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № - 870,76 рублей.

Таким образом, годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № с <дата> составляет 870,76*464*2%=8080,65 руб.

Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 года № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов» установлен коэффициент в размере 3% за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Таким образом, размер арендной платы с <дата> составляет 870,76*464*3%= 12120,98 рублей.

Пунктом 2.4 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Таким образом, задолженность ФИО2 по арендной плате по договору аренды № от <дата> за период с 01.01.2008г. по <дата> составляет 587 642 руб. 24 коп., пени за период с <дата> по <дата> – 324 030 руб. 84 коп.

Истец просит взыскать с ответчика указанный размер задолженности по арендным платежам и пени.

В судебное заседание представитель истца и ответчик не явились, извещены надлежащим образом и своевременно, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности, в удовлетворении иска просил отказать, поскольку согласно договора аренды земельного участка арендодатель сдал, а ФИО2 принял в пользование на условиях договора аренды земельный участок сроком на 15 лет. Условий о возможности продления договора не имеется., в связи с чем, договор аренды прекратил свое действие <дата>.

Указал на отсутствие государственное регистрации договора аренды, в связи с чем, он не порождает возникновение прав и обязанностей по нему.

Земельный участок предоставлялся в аренду, как занимаемый принадлежащим ему домовладением. Впоследствии, на основании постановления мэра города Саратова от <дата> ответчику предоставлено право на реконструкцию этого домовладения под з-х этажное административное здание.

В результате долевого участия ответчику в 2012 году перешло в собственность нежилое помещение общей площадью 199,9 кв.м., расположенное на первом этаже здания.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от <дата> указанное нежилое помещение продано.

Заявил об истечении срока исковой давности, просил применить исковую давность при рассмотрении дела.

С учётом положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО2 на основании договора купли продажи от <дата> принадлежала семикомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата> (л.д. 76).

Постановлением мэра города Саратова от <дата> № ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок площадью 464 кв.м. сроком на 15 лет, занимаемый домовладением по адресу: <адрес>. (л.д. 67).

<дата> земельный участок поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости (л.д. 83-91).

Во исполнение данного постановления между Администрацией города Саратова в лице председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова заключен договор аренды земельного участка № от <дата> (л.д.68-69).

Пунктом 2. договора аренды земельного участка № от <дата> определено, что арендная плата вносится арендатором равными долями до 15 сентября и 15 ноября текущего года.

<дата> постановлением мэра города Саратова № ФИО2 предоставлено право на реконструкцию жилого домовладения под 3 этажное административное здание на земельном участке площадью 0,0464 га, предоставленном постановлением администрации города в аренду сроком на 15 лет, по <адрес>. (л.д. 70).

<дата> ответчик (Гражданин) и ООО «Компания-4» (Дольщик) заключили договор долевого участия в реконструкции домовладения под административное здание по <адрес>.

Размер доли дольщика составляет 200 кв.м. общей площади на первом этаже здания.

Пунктом 2.4. договора определено, что Дольщик производит оплату всех коммунальных услуг и аренды земельного участка по договору аренды № от <дата> (л.д. 71-72).

На основании договора о долевом участии в реконструкции жилого домовладение под административное здание от <дата> и акта приемки объекта в эксплуатацию ответчик становится правообладателем на праве собственности нежилого помещения общей площадью 199,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от <дата> л.д. 77).

Согласно договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, ФИО2 продал и передал ФИО3 принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 199,9 кв.м. на 1 этаже, расположенное по адресу ФИО4. Сторонами подписан Акт приема-передачи вышеуказанного помещения (л.д. 73-75).

Переход права собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата> (л.д.78).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от <дата>, <дата> помещению присвоен кадастровый №. С <дата> объект находится в собственности у ФИО3, обременен правами аренды на срок с <дата> по <дата> (л.д. 79-82).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использовании

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

В соответствии со статьей 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Представителем ответчика заявлено, что договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией города Саратова и его доверителем не прошел процедуру государственной регистрации, в связи с чем, не порождает обязательств, в частности по внесению арендной платы ФИО2 за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>.

Суд оценивает критически данный довод в силу нижеследующего

Как указано в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Учитывая, что, ФИО2 как правообладатель данной квартиры заключил договор аренды земельного участка под данным домовладением, использовал его, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010337:3, расположенного по адресу: <адрес> порождает для арендатора правовые последствия, в том числе по внесению арендной платы.

Кроме того, представителем истца заявлено о пропуске срока исковой давности.

Статьей 196 ГК РФ устанавливается общий срок исковой давности в три года.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно положениям статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно части 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе, возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в суд с иском <дата> (л.д. 01/0). Следовательно, трехлетний срок до момента обращения в суд следует исчислять с <дата>.

Таким образом, предъявленный расчет задолженности по арендной плате (л.д. 6) до <дата> рассчитан за пределами данного срока.

Оснований для перерыва или приостановления срока исковой давности, предусмотренных статьями 202, 203 ГК РФ не имеется.

В этой связи, суд полагает, что в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной платы и взыскании пени до <дата> следует отказать по причине пропуска срока исковой давности.

Статья 65 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип платности земли, при котором использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Одновременно с этим, как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен ФИО2 с разрешенным использованием «занимаемый домовладением». В настоящее время земельный участок имеет вид разрешенного использования «под реконструкцию жилого дома под 3-х этажное административное здание» (л.д. 45).

В виду произведенной реконструкции домовладения по договору долевого участия от <дата> (л.д.71) ответчик становится правообладателем на праве собственности нежилого помещения общей площадью 199,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> пом.1 (свидетельство о государственной регистрации права от <дата> л.д. 77), впоследствии проданного им ФИО3, права собственности на него у которой возникло <дата> (л.д. 78) и сохраняется по настоящий момент (л.д. 80).

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Учитывая изложенное, с <дата> ответчик перестал пользоваться земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, так как принадлежащие ему помещения принадлежат на праве собственности другому лицу, которое использует его на тех же условиях и в том же объеме, что и бывший собственник.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Саратова к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись С.Ю. Андреева