Решение № 2-16/2025 2-16/2025(2-589/2024;2-5560/2023;)~М-3952/2023 2-5560/2023 2-589/2024 М-3952/2023 от 10 апреля 2025 г. по делу № 2-16/2025

Дело №

УИД: 54RS0№-72


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

10 января 2025 года <адрес>

Кировский районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Ахметьяновой Л.Н.,

При секретаре Петровой А.С.,

С участием представителей сторон ФИО1, ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, ФИО6, мэрии <адрес> о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок, по встречному иску ФИО6 к ФИО4 о признании добросовестным приобретателем,

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГ посредством почтовой связи истец ФИО4 обратилась в суд с вышеуказанным иском, обосновав свои требования следующим.

Истец является инвали<адрес> группы в связи с психическим заболеванием (шизофрения). Впервые ей была установлена инвалидность в 2003 году, а с 2009 года – пожизненно. В периоды обострения заболевания истец проходит курс лечения в стационаре, в психиатрической больнице №, постоянно принимает назначенные врачом медикаменты.

С 2019 года истец проживала в отдельной квартире по <адрес>. Жилое помещение представляет собой отдельную квартиру в пригородном коттедже, оформленную как общая долевая собственность всех лиц, приобретших жилье в данном доме. В силу возраста истец хотела поменять квартиру ближе к своей матери. В решении данного вопроса ей помогал ФИО7, который предложил ей свои услуги по обмену жилья. Истец передала ему все документы на квартиры для поиска вариантов купли-продажи.

Вариант обмена был непростой, как её уверил ФИО7 Первоначально он перевез её в квартиру в микрорайоне Пашино, как промежуточный вариант в обмене. Истец проживала там временно с января по июль 2022 года. Затем до июня 2023 года он перевез ей в квартиру на <адрес>. Якобы требовалось время для окончательного оформления документов на эту квартиру, а в июне 2023 года истцы из этой квартиры выселила её собственник Наталья, сообщив, что квартиру она сдает в аренду, и за её проживание более никто не платит. С этого времени ФИО7 на связь не выходит, скрывается. Истец была вынуждена переехать к матери, где и проживает по настоящее время.

В свою квартиру по <адрес> не может вернуться, там проживают другие люди, которые её купили.

Обстоятельства заключения истцом в 2022 году сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности по <адрес> в <адрес>, не помнит. Собственником данной квартиры на момент заключения договора являлась она, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Помнит, что согласно, оговоренных условий сделки, она продала вышеуказанную квартиру ответчику ФИО6 за 1000000 руб. во избежание налогового бремени, поскольку недвижимость была в её собственности менее 5 лет. Намерений продавать свою квартиру без приобретения другого жилья истец не имела.

В период оформления договора купли-продажи, истец, в силу имеющегося у неё заболевания не понимала значение и смысл подписанного ею договора, обстоятельств произошедшего не помнит. В МФЦ для подписания договора и регистрации перехода права собственности её сопровождал ФИО7 Он полностью занимался оформлением документов, ей на руки никаких документов не давал, все расчеты также проводил он. В результате государственной регистрации данного договора в Управлении Росреестра по НСО право собственности было оформлено на имя ответчика ФИО6 Денежных средств от продажи квартиры истец не получала.

Заключение данной сделки лишает истца права собственности на вышеуказанное жилое помещение, что лишает её возможности владеть, пользоваться, а в последующем распорядиться своим имуществом по своему усмотрению.

На момент подачи иска в суд истец не располагала данными о условиях заключенного ею договора купли-продажи принадлежащей ей ранее квартиры по адресу: <адрес>. Была известна только информация о последнем собственнике квартиры – ФИО6

После ознакомления с материалами регистрационного дела стала понятна цепочка совершенных с квартирой сделок:

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец заключает договор купли-продажи квартиры ФИО5 за 1 650 000 руб. При этом, расписка о получении денег в материалах регистрационного дела отсутствует. В предмете договора указано жилое помещение площадью 30 кв.м. с 1/15 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 62 кв.м. с земельным участком площадью 818 кв.м. Основание возникновения права собственности истицы – договор купли-продажи этих объектов, удостоверенное нотариусом ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, сделка ДД.ММ.ГГГГ по распоряжению правом собственности на недвижимость, находящуюся в долевой собственности, совершена в простой письменной форме, без нотариального удостоверения, как того требует закон.

Никаких денег за данную квартиру истец не получала. В проведении сделки ей помогал представившийся риелтором ФИО7 Как уверил ФИО7, нужно вывести квартиру из долевой собственности.

В результате государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по НСО право собственности было оформлено на имя ФИО5 Денежных средств от продажи квартиры истец не получала, т.к. ответчик ФИО5 их не передавала.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 (от её имени действовал по доверенности ФИО9) продала объекты недвижимости ФИО10 за 1 584 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 (в лице действовавшего от её имени по доверенности ФИО11) продала данные объекты недвижимости ФИО6 за 2 000 000 руб. Договоры заключались в простой письменной форме.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит признать недействительным заключенный ФИО4 и ФИО12 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения площадью 30 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, этаж 2 в <адрес>, кадастровый №; 1/15 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 62 кв.м. этаж 1,2,3 по <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 818 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальные жилые дома, по <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, а также все последующие сделки с данными объектами и применить последствия недействительности сделок. Восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО4 на указанные объекты, расположенные по адресу: <адрес> в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО6, не согласившись с иском ФИО4, обратилась в суд со встречным иском, обосновав свои требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 по Договору купли-продажи приобрела у ФИО10 жилое помещение общей площадью 30 кв.м., кадастровый №, 1/15 доли в праве общей долевой собственности на помещение, предназначенные для обслуживания данного жилого помещения <данные изъяты> и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый № по адресу: <адрес> (вместе именуемые = Объект недвижимости и спорная квартира) за сумму 2 000 000 руб.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был исполнен в полном объеме, ФИО6 выплатила ФИО10 сумму 2 000 000 руб., а последняя передала Объект недвижимости ФИО6

Покупка спорного Объекта недвижимости была вызвана переездом сына ФИО13 с мкр. МЖК поближе к месту жительства ФИО6 (<адрес>). От спорного Объекта недвижимости до места жительства ФИО6 путь составляет 15 мин.

Спорный объект недвижимости был найдет по объявлению «Циан», рекламировался и был приобретен за рыночную стоимость в 2 000 000 руб., продавался в Агентстве недвижимости «Риэлта», которое осуществило проверку документов по спорному объекту недвижимости, оформляло саму сделку, совершало все действия, сопутствующие совершению сделки.

У ФИО6 к Агентству недвижимости «Риэлта» был вопрос: «Почему квартира ФИО10 была приобретена в марте 2022 года и сразу же в этом году продается?»

На этот вопрос со стороны Агентства недвижимости «Риэлта» была организована встреча с ФИО10, при которой последняя сообщила, что покупала квартиру для себя, чтобы жить самостоятельно. После покупки спорного объекта недвижимости в квартире поклеили обои, но после этого у ФИО10 случился инсульт, она не может самостоятельно себя обслуживать, ей требуется уход. Сказанное ФИО10 соответствовало действительности, на момент осмотра спорного объекта недвижимости в квартире были действительно поменяны обои, остальное требовало текущего ремонта, по состоянию здоровья ФИО10 было видно, что последняя недавно перенесла инсульт.

Кроме этого, данные обстоятельства подтвердил её сын – ФИО11, который выступал по доверенности при подписании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и её бывшая сослуживица – ФИО14 (риэлтор, которая вела сделку между ФИО6 и ФИО10)

ФИО14 также сообщила, что участвовала в покупке спорного объекта недвижимости для ФИО10, что проверяла историю квартиры перед той покупкой, что квартира покупалась ранее для инвестирования, предыдущая сделка была оформлена нотариально, что однозначно свидетельствует о сделкоспособности лиц, участвующих в предшествующих сделках.

У ФИО6 не были ни тени сомнения в «чистоте» сделки по приобретению спорного объекта недвижимости. Спорный объект недвижимости был в обычном состоянии, с учетом нормального износа, продавался по рыночной цене (не заниженной). Нахождение спорного объекта недвижимости в собственности ФИО10 менее 1 года объяснялось её резким ухудшением состояния здоровья.

После выполнения ряда процедур, проверки квартиры на предмет отсутствия обременений, право притязаний третьих лиц, выяснения причин продажи ФИО10 спорной квартиры и по какой причине за нее при подписании основного договора будет выступать её сын по доверенности, осмотра квартиры, подписала договор купли-продажи спорной квартиры, по которому расчет за неё происходил через аккредитивный счет. Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по НСО, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.

ФИО6 проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая потребовалась от неё при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения, выражающегося в следующем:

1/ Сделка по покупке квартиры была возмездной, цена квартиры соответствовала рыночной стоимости. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому цена сделки составила 2 000 000 руб., денежные средства продавцом ФИО10 были получены после регистрации перехода права к ФИО6 в полном объеме, спорная квартира была полностью оплачена;

2/ Владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора купли-продажи спорной квартиры, квартира поступила в полное исключительное распоряжение и владение ФИО6, где живет её сын и что не оспаривается ФИО4 С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента времени. ФИО6 продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей спорной квартирой, оплачивая все коммунальные расходы.

3/ Добросовестность действий ФИО6 На момент совершения сделки по покупке спорной квартиры ФИО6, как пятый по счету приобретатель спорной квартиры, не знала, не могла и не должна была знать, что ФИО4 (второй собственник квартиры) имеет психическое заболевание, т.к. ФИО6 приобретала спорную квартиру уже у 4-го собственника – ФИО10 Кроме этого, о душевном состоянии ФИО4 никто не мог догадываться, т.к. сделка между ФИО4 и ФИО5 была оформлена нотариально. Согласно ст. 43 и ст. 47.1 Закона о нотариате нотариус делает запрос о проверке дееспособности и запрашивает сведения в Росреестре. Кроме того, нотариус обладает полномочиями самому определять сделкоспособность участников договора, в случае возникновения подозрений в нарушении воли стороны сделки, нотариус отказывает в её проведении. На момент покупки квартиры у ФИО10 право последней было зарегистрировано за ней без каких-либо ограничений. Квартира на момент совершения всех последовательных сделок находилась в свободном, не вызывающем подозрения пользовании продавца – ФИО10, которая в том, присутствовала при втором её показе.

4/ ФИО6, как лицо, не обладающее специальными познаниями на рынке недвижимости, обратилась к профессиональным участникам рынка недвижимости в Агентство недвижимости, которое проверило «историю» квартиры, запрашивало необходимые справки, выписки из ЕГРН, предшествующие договора, справки с лицевых счетов. Также сопровождало саму сделку, как между ФИО15 и ФИО10, так и между ФИО10 и ФИО13. ФИО6 узнала о продаже спорной квартиры через платформу недвижимости «Циан», которая была выставлена по рыночной стоимости в 2 000 000 руб. и продана за указанную сумму.

5/ Внесение записи о правах покупателя ФИО6 (добросовестного приобретателя) в ЕГРН. Сделка по купли-продажи спорной квартиры прошла государственную регистрацию, с того момента юридическим и фактическим собственником квартиры стала ФИО6, которая как добросовестный приобретатель несет расходы по содержанию спорной квартиры, следит за ее состоянием.

6/ Выбытие спорной квартиры из владения и пользования ФИО4 по воле самой ФИО4, связанной с переездом поближе к её матери, недостаточное проявление обязанностей по защите своих прав на недвижимое имущество. Согласно представленным документам, ФИО4 добровольно передала в спорную квартиру ФИО5, выехала из неё в квартиру в Пашино, оспаривала права на квартиру в Пашино, суд отказал ФИО4 в правах на квартиру в Пашино. Данные обстоятельства были известны матери истицы. ФИО4, несмотря на свое заболевание, может руководить своими действиями, она самостоятельно переехала из квартиры по <адрес> в спорную квартиру, так как она была больше. Мать ФИО4 не считает дочь недееспособной. ФИО4 не проявляла достаточную заботу о сохранности своего имущества, жилищно-коммунальные расходы после своего выезда из спорной квартиры не оплачивала, судьбой спорной квартиры не интересовалась. ФИО4 ни разу не появилась в спорной квартире после ее продажи.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО6 является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного, просит суд признать ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного на 2-м этаже, общей площадью 30 кв.м., (кадастровый №), 1/15 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 62 кв.м., предназначенное для обслуживания данного жилого помещения (кадастровый №) и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 818 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальные жилые дома (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО4 настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ФИО6 просила отказать. Ранее представила письменные возражения на встречный иск от ДД.ММ.ГГГГ, в которых указано, что расчет по оплате сделки, мотивы ее совершения в данном случае не имеют значения для определения её действительности. Первоначально договор купли-продажи квартиры был действительно оформлен нотариально, удостоверен нотариусом ФИО8, в отношении которого в настоящее время возбуждено уголовное дело в связи с многочисленными нарушениями в его деятельности нотариуса, он исключен из состава нотариусов нотариальной палаты <адрес>. Именно, с учетом его недобросовестности при совершении нотариальных действий к нему обратились для совершения данной сделки. При покупке квартиры ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ справки ответчицы о сделкоспособности получено не было. Попытки получения данного документа риэлтором ФИО7 провалилась: поездка в психоневрологический диспансер закончилась отказом предоставить такой документ. Все последующее поведение ФИО4 говорит о правильности выводов комиссии врачей –психиатров об отсутствии критики её поведения, верной оценке совершаемых ею поступков: она оставляет деньги за проданную ею квартиру ФИО7 Для подыскания её новой квартиры без каких-либо документов в подтверждение этих намерений; переезжает в квартиру в <адрес>, не имея никаких документов на это жилье, которое, в итоге, оказалось муниципальным, а его продажа является незаконной. Решением Калининского районного суда <адрес> ФИО4 выселили из данной квартиры. Её перевозят в квартиру на <адрес>, опять же не предъявляя ей никаких документов на это жилье. Оказалось, что квартира просто сдавалась в аренду, и пока вносилась оплата за неё, ФИО4 не выселяли. В июне 2023 года собственник квартиры выселила её, после чего она была вынуждена переехать в квартиру к матери, которая стала заниматься решением её жилищного вопроса, понимая, что дочь стала жертвой мошенников, лишивших её жилья. В сентябре 2023 года был подан иск в суд.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО4, просила иск удовлетворить, встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО6 в судебном заседании настаивала на удовлетворении встречного иска, в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать. Ранее представила суду дополнительные письменные пояснения по встречному иску, в которых указано следующее. ФИО6 дважды выезжала на осмотр спорной квартиры до её покупки, разговаривала с соседями по подъезду, выясняла, кто жил в последнее время в спорной квартире. ФИО6 настояла на том, чтобы все денежные средства за продажу спорной квартиры поступили только на счет ФИО10, настояла на личной встрече с продавцом ФИО10, по состоянию здоровья которой было видно, что она перенесла инсульт, что ей тяжело передвигаться. ФИО10 сама сообщила ФИО6, что покупала квартиру для себя, но после перенесенного инсульта не может за собой ухаживать. Поэтому поручила продажу квартиры своему сыну – ФИО11, который в настоящее время за ней ухаживает. ФИО10 пояснила, что она, в свою очередь, покупала спорную квартиру у инвестора. ФИО6 покупала у ФИО10 спорную квартиру за реальную рыночную стоимость, за 2 000 000 руб. Перед сделкой агентство недвижимости проверило у ФИО10 все документы на спорную квартиру, была заказана выписка из ЕГРН. На дату совершения сделки, на ДД.ММ.ГГГГ право собственности было зарегистрировано на ФИО10 сведений об ограничений не было зарегистрировано на ФИО10, сведений об ограничений не было. Подготовка и проведение сделки соответствовало обычной практике гражданского оборота. Проверка собственника и его имущества могло быть только по открытым данным. Напротив, ни ФИО4, ни её мать не предприняли никаких попыток и действий по истребованию спорной квартиры. ФИО4 в лице своего представителя не указывают, каким способом ФИО6 должна была узнать про ФИО4 и проверить её дееспособность. ФИО4 с сентября 2021 года по март 2022 года устраивала свою личную жизнь с ФИО16 (дело №), затем приобрела в <адрес> края жилой дом и земельный участок, что подтверждается выписками из ЕГРН. Стоимость жилого дома и земельного участка составляет на сегодняшний день порядка 1 800 000 руб. Эта та сумма, которую ФИО4 выручила при продаже спорной квартиры. На дату подписания Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО10, ФИО4 ни в суд, ни в Управление Росреестра по НСО с заявлением об оспаривании сделки не обращалась. Вопроса о недееспособности со стороны законного представителя ФИО4 в течение всего этого времени не ставилось. Законный представитель ФИО4 считает, что последняя адаптирована к жизни, что ограничения у ФИО4 в её дееспособности не должно быть. ФИО4 в присутствии своего законного представителя сообщила суду, что мать знала, что она поехала в <адрес>, чтобы купить дом. Отметила, что ФИО4 до ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно совершала сделки с целью улучшения жилищных условий, а именно, ФИО4 переехала сначала с <адрес> (из старого жилищного фонда) на <адрес> (в новую квартиру), а затем поменяла квартиру из <адрес> на квартиру большей площади по <адрес> (спорную квартиру). Истцом по встречному иску представлены доказательства совершения возмездной сделки по приобретению спорной квартиры с соблюдением установленного порядка, исполнения сделки. Истцом по первоначальному иску не представлены доказательства осведомленности ФИО6 о неправомерности отчуждения спорной квартиры, в связи с какими обстоятельствами ФИО6 знала или должна была знать о недействительности сделки между ФИО4 и ФИО15. При указанных обстоятельствах, полагает, что встречное исковое заявление подлежит удовлетворению, поскольку ФИО6 является добросовестным приобретателем. Исковые требования ФИО4 удовлетворению не подлежат.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании поддержала встречные исковые требования, в удовлетворении первоначального иска просила отказать, дав пояснения в соответствии с вышеизложенным.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО3 в судебном заседании возражал по существу исковых требований ФИО4, поддержал доводы письменных возражений (л.д. 31-36 том 2), в которых отметил следующее. Материалы дела не содержат информации о ряде обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, а именно: 1/ в полной мере не установлены обстоятельства подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обстоятельство передачи денежных средств по договору (истец утверждает об отсутствии факта передачи денежных средств по договору и подписания каких-либо документов, подтверждающих такую передачу), тогда как материалы дела № о признании утратившим право пользования жилым помещением, признании не приобретшей право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, рассмотренного Калининским районным судом <адрес>, содержат иные данные. В частности, исходя из содержания решения по делу №, усматривается следующее (дословно): «ФИО4 также написала объяснения, указав, что она проживает в квартире (<адрес>) с ДД.ММ.ГГГГ, она продавала через риелтора квартиру по адресу: <адрес> ноября 2021 года. Договор был составлен Центральным агентством недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ с учетом покупки квартиры в Пашино. Ей предложили купить спорную квартиру через МФЦ Краснообск, был составлен договор о купле-продаже через третье лицо. Она увидела девушку –покупателя первый раз в МФЦ, там был составлен договор о купле-продаже на сумму 1 650 000 руб. Обоюдно были подписаны расписки о передаче денег с покупателя и продавца.» Не установлены обстоятельства государственной регистрации договора купли-продажи посредством посещения регистрирующего органа лично истцом; 2/ не установлено обстоятельство подлинности подписи истца ввиду ее оспаривания самого факта заключения договора и получения денег на оспариваемом договоре купли-продажи недвижимого имущества посредством почерковедческого и графологического (эмоциональное состояние лица в части свободы волеизъявления) исследований; 3/ не установлено обстоятельство наличия иного недвижимого имущества у ФИО4, тогда как материалы дела № содержат иные данные, а именно: «ДД.ММ.ГГГГ между ФИО17 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ00 руб.» 4/ Не установлено обстоятельство ведения истцом предпринимательской деятельности, тогда как сама истец, как в рамках настоящего дела, так и при проведении экспертизы, говорила, что является директором ООО «Паллада». В действительности. Согласно выписке из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ истец являлась до момента совершения оспариваемой сделки на момент совершения оспариваемой сделки и в настоящий момент времени является единственным учредителем и директором настоящего действующего юридического лица, и как следствие, не установлены фактические обстоятельства ведения предпринимательской деятельности и извлечения прибыли от такой деятельности, что может говорить об отсутствии «порока воли» в момент совершения сделки. Непосредственно к выводам экспертного исследования относится критически. Проведенное экспертное исследование по своей сути содержит большой объем информации об эпикризах пациента и очень короткий вывод о невозможности понимания истцом значения своих действий в период заключения договора без указания в чем это выражалось, какой именно порок вои имел место быть и на чем конкретно основываются данные результаты исследования. Отмечено, что истец состоит на учете ГБЕЗ НСО «Государственная Новосибирская клиническая психиатрическая больница №», при этом исследование проведено ГБУЗ НСО «Новосибирская областная психиатрическая больница № Специализированного типа». Учредителями данных государственных учреждений является одно и то же лицо – <адрес>, и соответственно, органом власти, который выступает от имени участника учредителя – Министерство здравоохранения <адрес>. Имеет место быть пересечение интересов двух юридических лиц, на одно из них в виду закона возложена обязанность за наблюдением состояния здоровья пациента, а на другое проведение экспертного исследования в рамках рассмотрения дела. Кроме того, в рассматриваемом случае истцом пропущен срок исковой давности о признании сделки недействительной по причине того, что в рамках гражданского дела № о признании утратившим право пользования жилым помещением, признании не приобретшей право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, рассмотренного Калининским районным судом <адрес>, установлены обстоятельства, подтверждающие факт наличия в материалах дела выписки из ЕГРН, подтверждающей факт выбытия жилого помещения из пользования истца. Истец и адвокат, назначенный судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, в рамках рассмотрения дела № узнали или могли узнать о наличии нарушения права ФИО4 Истец, убедившись в невозможности приобретения нового недвижимого имущества, потратив часть денег от продажи имущества по оспариваемой сделке, обратился с настоящим иском в суд, что говорит о злоупотреблении правом со стороны истца. На момент заключения оспариваемой сделки ответчик запрашивал сведения из ЕГРН, в котором содержались данные о праве собственности истца. В дальнейшем был зафиксирован переход права собственности и регистрация права за новым собственником, а также подтвержден факт передачи денег составлением и подписанием соответствующей расписки, что говорит об ответчике, как о добросовестном приобретателе имущества. Доказательства иного не представлено. Истец, заявляя требования о признании недействительности сделок и применении последствий недействительности не раскрывает механизм для применения данных последствий с учетом смерти одного из ответчиков, специфическим положением самого истца. Просит обратить внимание на невозможность исполнения решения суда в случае удовлетворения исковых требований ФИО4

Представитель ответчика мэрии <адрес> в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьи лица ФИО18, представитель Управления Росреестра по НСО в судебном заседании не присутствовали, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта ФИО19, обозрев медицинскую документацию истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда.

Частью первой ст. 40 Конституции РФ установлено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В силу ст. 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-10 том 1), право собственности на жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 30 кв.м., расположенное на 2 этаже <адрес>, было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал покупателю, а покупатель оплатил и принял в собственность помещение: назначение: жилое, расположено по адресу: НСО, <адрес>; 1/15 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, расположено по адресу: <адрес>; 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 818 кв.м., адрес (местоположение) : <адрес>, за цену 1 650 000 рублей, уплаченных покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора. (л.д. 60-62 том 1)

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67 том 1), ФИО4 получила от ФИО5 денежные средства в сумме 1 650 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 выдана нотариально оформленная доверенность, которой ФИО9 уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ФИО5 объекты недвижимости: 1/15 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>; помещение, назначение: жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> 1/15 долю в праве общей долевой собственности на помещение, назначение нежилое, находящееся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>. (л.д. 81-84 том 1)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 в лице ФИО9, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, (продавец) и ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает покупателю, а покупатель оплачивает и приобретает в собственность: жилое помещение общей площадью 30 кв.м., расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №; 1/15 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 62 кв.м., расположенное на 1,2,3 этажах по адресу: <адрес>, кадастровый №; 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 818 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; за цену 1 584 000 рублей. (л.д. 114-115 том 1)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 выдана нотариально оформленная доверенность, которой ФИО11 уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ФИО10 вышеназванные объекты недвижимости. (л.д. 128-129 том 1)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11, действующим за ФИО10 (продавец) и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора купли-продажи следующее недвижимое имущество: помещение: назначение жилое, общей площадью 30 кв.м., кадастровый №, расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке, площадью 818 кв.м. с кадастровым номером 54:35:053730:522;

1/15 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 62 кв.м., расположенное на 1,2,3 этажах по адресу: <адрес>, кадастровый №; предназначенную для обслуживания жилого помещения по <адрес> кадастровым номером <данные изъяты>;

1/15 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, общей площадью 818 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; за цену 2 000 000 рублей. (л.д. 133-135 том 1)

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32-34 том 1) право собственности на жилое помещение с кадастровым номером 54:35:053730:897 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Как установлено судом, ФИО10 умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 200 том 1) Сведений о наличии наследственного дела к имуществу ФИО10 в общедоступном реестре отсутствуют. К участию в деле в качестве соответчика привлечена мэрия <адрес>.

В спорной квартире зарегистрирован по месту пребывания на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сын ответчика ФИО6 - ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ г.р., что следует из свидетельства о регистрации по месту пребывания. (л.д. 123 том 2)

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО20 по существу заданных вопросов пояснил, что он является мужем племянницы ФИО6 Её квартира на <адрес> расположена рядом с его квартирой. Он поднимался в эту квартиру с риелтором, там был незаконченный ремонт. На вопрос почему нет продавца, ей сказали, что та после инсульта. На второй встрече к ним вышла риелтор, а покупатель осталась в машине (покупатель очень полная женщина). Её спросили почему она продает квартиру, та сказала, что у неё случился инсульт, поэтому поедет к сыну. Поднялись снова в квартиру, продавец оставалась внизу, так как ей было тяжело передвигаться. Пока спускались вниз по лестнице, ответчик узнала у соседей проживает ли кто-то в той квартире, ей ответили, что никто не проживает.

Свидетель ФИО21 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ подтвердил, что в конце августа 2022 года он приходил к другу по <адрес>, спускаясь с 3 этажа на улицу, увидел Ткача и ФИО13. До этого они смотрели квартиру, интересовались кто в ней проживает.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, ФИО4 является инвалидом второй группы, ОСТД вторая степень, бессрочно, по общему заболеванию с ДД.ММ.ГГГГ, впервые освидетельствована в ДД.ММ.ГГГГ, установлена вторая группы инвалидности с ежегодным переосвидетельствованием, основной диагноз: Шизофрения, параноидная форма, непрерывно-прогредиентный тип течения, параноидный дефект, состоит на учете под наблюдение врача-психиатра.

В силу п. 1 ст. 177 ГК РФ, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Таким образом, указанное выше нормативное положение предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной гражданином, чья дееспособность не была поставлена под сомнение при ее совершении. При этом необходимым условием оспаривания сделки по указанному основанию является доказанность того, что в момент совершения сделки лицо находилось в таком состоянии, когда оно не было способно понимать значение своих действий и руководить ими.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В целях выяснения юридически значимого обстоятельства по делу, судом на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебно-психиатрическая экспертиза.

Из заключения № от ДД.ММ.ГГГГ судебно-психиатрической экспертизы (комиссии экспертов) ГБУЗ НСО НОПБ № специализированного типа следует, что в период заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 страдала и страдает в настоящее время хроническим психическим расстройством в форме параноидной шизофрении с непрерывным типом течения. Указанное психическое расстройство лишало её способности понимать значение своих действий и руководить ими в период заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 11-14 том 2)

Заключение судебно-психиатрической экспертизы соответствует всем требованиям статьи 86 ГПК РФ, у суда отсутствуют основания не доверять заключению экспертов, имеющих соответствующее специальное образование, навыки, опыт аналогичных исследований. Выводы экспертного заключения согласуются с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, и не опровергают их.

Эксперт ФИО19, допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (л.д.211-213 том 2), выводы экспертного заключения поддержала по доводам, изложенным в исследовательской части и выводах, в ходе допроса предоставила исчерпывающие ответы на вопросы суда и сторон по делу.

У суда нет оснований сомневаться в правильности и достоверности выводов судебной экспертизы, поскольку она обоснованна и эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оценив доводы ответчика ФИО5 о том, что ФИО4 после совершения оспариваемой сделки купли-продажи совершала иные сделки в отношении объектов недвижимости, суд не принимает во внимание, поскольку данный факт не относится к предмету доказывания по рассматриваемому иску.

Иные доводы ответчиков ФИО6, ФИО5 не отменяют выводы суда.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, срок исковой давности по иску о признании недействительной сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, начинает течь со дня, когда этот гражданин узнал или должен был узнать о заключении им данной сделки.

В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Принимая во внимание, что ФИО4 страдала психическим расстройством в форме параноидной шизофрении с непрерывным типом лечения, лишавшим ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, суд приходит к выводу, что срок пропущен по уважительной причине и полагает правильным восстановить срок исковой давности.

При установленных обстоятельствах, руководствуясь приведенными выше нормами права, оценив собранные доказательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4, учитывая, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент заключения оспариваемого договора, ФИО4 была неспособна понимать значение своих действий и руководить ими, а равно она не могла отдавать отчет своим действиям, следовательно, не могла объективно оценивать последствия совершаемой сделки.

Поскольку договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен истцом с пороком воли, в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, данная сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий в виде возможности продажи квартиры от ФИО4 к ФИО5

С учетом изложенного, сделка купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признана законной, является недействительной в силу ст. 168 ГК РФ.

Поскольку между ФИО5 и ФИО10, ФИО10 и ФИО6 были заключены договоры купли-продажи спорного недвижимого имущества, то суд считает необходимым их также признать недействительными и применить последствия недействительности сделок, учитывая, что в настоящее время принадлежащее истцу недвижимое имущество находится в собственности ФИО6 о возврате данного имущества ФИО4 и восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

При установленных обстоятельствах, в силу указанных норм закона, правовых оснований для удовлетворения встречного искового заявления ФИО6 не имеется.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения, общей площадью 30 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, этаж: 2, с кадастровым номером: <данные изъяты>; 1/15 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 62 кв.м., на этаже №№,2,3, расположенное по адресу <адрес>, с кадастровым номером: <данные изъяты>; и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 818 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5.

Признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения, общей площадью 30 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, этаж: 2, с кадастровым номером: 54:35:053730:897; 1/15 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 62 кв.м., на этаже №№,2,3, расположенное по адресу <адрес>, с кадастровым номером: 54:35:053730:914; и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 818 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО10.

Признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения, общей площадью 30 кв.м., расположенного по адресу: <...>, этаж: 2, с кадастровым номером: <данные изъяты>; 1/15 доли в праве общей <данные изъяты><данные изъяты>; и 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 818 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО6.

Применить последствия недействительности сделок в виде возврата недвижимого имущества истцу, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на недвижимое имущество - жилое помещение, общей площадью 30 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, этаж: 2, с кадастровым номером: <данные изъяты>; 1/15 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 62 кв.м., на этаже №№,2,3, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: <данные изъяты>; 1/15 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 818 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №.

Встречные исковые требования ФИО6 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья /подпись/ Л.Н. Ахметьянова

Подлинник решения находится в гражданском деле № Кировского районного суда <адрес> (уникальный идентификатор дела 54RS0№-72).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ решение не вступило в законную силу.