Решение № 2-122/2026 2-2126/2025 от 7 мая 2026 г.

Дело № 2- 122/2026 (№2-2126/2025)

УИД 58RS0008-01-2025-003392-27


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 апреля 2026 года г. Пенза

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Марасакиной Ю.В.

при секретаре Бабковой Л.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации «Союз защиты прав потребителей» в интересах ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Земстрой» о защите прав потребителя и по встречному иску ООО Специализированный застройщик «Земстрой» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Пензенская региональная общественная организация Союз защиты прав потребителей (в настоящее время Межрегиональная общественная организация «Союз защиты прав потребителей») обратилась в суд с вышеназванным иском в интересах ФИО1, в обоснование требований указав, что 27.04.2024г. ФИО1 заключил с ответчиком договор №-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1357 кв.м, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Указанная сделка зарегистрирована в ЕГРН 02.05.2024г., обязательства по оплате покупателем исполнены в полном объеме. По правовой природе указанный договор является смешанным, поскольку в соответствии с п.4.1 договора продавец заверяет, что в срок до 01.11.2024г. на территорию участка будет заведено водоснабжение (холодная вода), водоотведение (канализация), по границе участка будет проходить газопровод и осуществлено водоснабжение. При этом, в соответствии с п.4.3 договора продавец гарантирует, что на момент его заключения ему выданы технические условия подключения (технологического присоединения) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения ООО «Горводоканал», для присоединения к электрическим сетям ООО ПКФ «Энергетик-2001», на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения АО «Газпром газораспределение Пенза». Пункт 4.1 договора регулирует отношения строительного подряда, где ООО СЗ «Земстрой» является специализированным подрядчиком. Поскольку ФИО1 является физическим лицом, приобретшим указанный участок для личных бытовых нужд, вид разрешенного использования земельного участка – для индивидуального жилищного строительства, считает, что отношения сторон в указанной части договора регулируются ФЗ «О защите прав потребителей». Претензией от 18.12.2024г., полученной 20.12.2024г., ФИО1 установил новый срок для выполнения указанных работ – до 30.12.2024г. Претензией от 27.01.2025г., полученной 27.01.2025г., потребитель потребовал выплатить ему неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя в размере 7364439 руб., из расчета 9091900*3%*27дней. Претензия удовлетворена не была. На дату составления искового заявления размер неустойки составляет 9091900 руб., которую истец просит взыскать с ответчика, а также компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф, в том числе, в пользу Пензенской региональной общественной организации «Союз защиты прав потребителей».

Впоследствии истец неоднократно уточнял заявленные требования, окончательно просил взыскать с ООО «Земстрой» в пользу ФИО1 неустойку за период с 31.12.2024г. по 06.03.2026г. в размере 1266629,78 руб. за пропуск срока заведения водоснабжения (холодная вода), водоотведения (канализация); неустойку за период с 31.12.2024г. по 01.03.2025г. в размере 214425,04 руб. за пропуск срока электроснабжения; моральный вред в размере 50000 руб.; штраф.

18.02.2026г. наименование истца Пензенской региональной общественной организации Союз защиты прав потребителей изменено на Межрегиональную общественную организацию «Союз защиты прав потребителей», о чем внесены сведения в ЕГРЮЛ.

От ООО СЗ «Земстрой» поступило встречное исковое заявление, согласно которому 27.04.2024г. между ФИО1 и ООО СЗ «Земстрой» заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 1357 кв.м. Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить земельный участок. В соответствии с п.2.1 договора купли-продажи стоимость земельного участка составляет 9091900 руб. В соответствии с п.2.2 договора расчет между сторонами производится в течении 30 дней с момента заключения настоящего договора. Согласно п.3.1 договора указанный участок считается переданным с момента заключения договора без составления акта приема-передачи. Однако, до настоящего времени оплата от покупателя по указанному выше договору № купли-продажи земельного участка не поступила. Истец по встречному иску просит взыскать с ФИО1 задолженность по оплате за земельный участок по договору купли-продажи земельного участка № от 27.04.2024г. в размере 9091900 руб. и уплаченную государственную пошлину в размере 83822 руб.

В судебном заседании истец-ответчик ФИО1 поддержал свои исковые требования, в удовлетворении встречного иска просил отказать, ссылаясь на то, что свои обязательства по договору он выполнил, передав ответчику наличными денежными средствами 9091900 руб. Одновременно ФИО1 дополнил, что намеревался строить жилой дом, его выбор с учетом заверения, указанного в договоре, об обеспечении участка центральными коммуникациями, пал на данный земельный участок. Электроснабжение его участка осуществлено с нарушением предусмотренного договором срока, а заверение ответчика относительно заведения водоснабжения (холодной воды) и водоотведения (канализации) не обеспечено до настоящего времени, что подтверждается ответом ООО «Горводоканал», согласно которому ближайшая точка подключения его земельного участка располагается в 190 метрах, при этом еще необходимо согласие жилого комплекса. В этом случае коммуникации будут проходить либо через <адрес>, где располагаются квартиры, или по его границе. По предварительной смете стоимость подведения и подключения водоснабжения и водоотведения от указанной точки подключения составит 7000000 руб.

Представитель Межрегиональной общественной организации «Союз защиты прав потребителей» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении и в его уточнении, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать. ФИО2 указала, что в соответствии с п.4.1 договора от 27.04.2024г. купли-продажи земельного участка № продавец заверяет, что в срок до 01.11.2024г. на территорию участка будет заведено водоснабжение (холодная вода), водоотведение (канализация), по границе участка будет проходить газопровод и осуществлено электроснабжение. Осуществление водоснабжения включает в себя не только строительство сетей (без врезки), но и также заключение договора о подключении (технологическом присоединении), разработку проекта наружных сетей водоснабжения и/или водоотведения, согласование проекта, внесение сети на карту города и заказ исполнительной съемки (МУП «ОГСАГиТИ»), подачу заявки на врезку. Исходя из буквального прочтения пункта 4.1 договора, сети водоснабжения (холодной воды), водоотведения (канализации) должны быть заведены на территорию участка ФИО3, для этого ООО СЗ «Земстрой» должен был либо передать наружные сети водоснабжения/водоотведения на баланс ООО «Горводоканал», либо передать их владельцам земельных участков для обращения заявки на врезку. Но ни того, ни другого сделано не было. Подача ресурса невозможна по заявлению собственника земельного участка, поскольку данные сети не переданы ни ему, ни ООО «Горводоканал». О готовности сетей потребителю сообщено не было. О возможности подключения к ним потребитель не извещен. Таким образом, данное условие ООО СЗ «Земстрой» не соблюдено, самостоятельное подключение сети, обслуживающей собственников земельных участков в данном районе невозможно, ссылка ответчика-истца на то, что потребителю достаточно обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора, несостоятельна. По встречному иску представитель истца указала, что последний свои обязательства перед обществом выполнил, денежные средства в полном объеме внес в кассу предприятия. Право собственности на земельный участок было зарегистрировано за ним. Никаких претензий со стороны ООО СЗ «Земстрой» к ФИО1 вплоть до его обращения с настоящим иском в суд предъявлен не было, его право собственности не оспаривалось.

Представитель ответчика-истца ООО СЗ «Земстрой» ФИО4, действующая на основании доверенности, на встречных исковых требованиях настаивала, в удовлетворении первоначальных заявленных требований просила отказать, указав, что не исполнивший собственное обязательство ФИО1 не может требовать исполнения обязательства от другой стороны. Согласно исковому заявлению ФИО1 договор купли-продажи является смешанным. Данный договор заключал в себе не только условие о передаче объекта купли-продажи покупателю и обязанность покупателя по оплате переданного объекта, но и обязательства продавца после передачи объекта – безвозмездное выполнение работ по прокладке инженерных коммуникаций. При этом, важным обстоятельством является тот факт, что сторонами согласована лишь цена предмета договора – участка (п.2.1 договора), что по сути делает безвозмездным выполнение работ по прокладке инженерных сетей. У него отсутствует само право на начисление неустойки по договору купли-продажи земельного участка от 27.04.2024г. №, поскольку обязательство по оплате цены договора ФИО1 надлежащим образом не исполнено. Представленный акт об оплате от 27.04.2024г. сам по себе в отсутствие обязательных первичных документов об оплате (платежных поручений, чеков, банковских выписок и т.д.) не является надлежащим доказательством отсутствия спорной задолженности. В самом договоре купли-продажи земельного участка отсутствует пункт, указывающий на то, что расчеты произведены полностью при подписании договора. Кроме того, на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости указанный акт об оплате от 27.04.2024г. представлен не был. Как усматривается из иска, ФИО1 установил новый срок для выполнения обязательств по проведению соответствующих инженерных коммуникаций до 30.12.2024г. Работы по строительству наружных сетей водопровода и наружных сетей канализации на земельных участках были завершены в 2024 году. В материалах дела отсутствуют сведения о соблюдении ФИО1 требований правил подключения сетей. На земельном участке объект капитального строительства отсутствует. ФИО1 не представлено никаких доказательств в подтверждении своих доводов о неисполнении продавцом обязательств по договору. Пункт 3.2 договора купли-продажи свидетельствует о том, что покупатель подтвердил, что произвел осмотр участка и препятствий к использованию его по назначению не выявлено. При этом, ресурсоснабжающие организации начинают поставку ресурсов (электроэнергия, вода) после установки и ввода приборов учета, а собственник обеспечивает их установку после окончания строительства. Однако, строительство ФИО1 на данном участке не ведется до настоящего времени. Считает, что оснований для удовлетворения требований ФИО1 не имеется.

Представитель третьего лица ООО «Горводоканал» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В силу абз. 1 п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или более сторон о возникновении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого Кодекса).

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В суде установлено, что 27.04.2024г. между ООО СЗ «Земстрой» и ФИО1 заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1357 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (т.1 л.д. 8-13).

Цена участка согласно п.2.1 договора составляет 9091900 руб.

Расчет между сторонами должен быть произведен в течение 30 дней с момента заключения договора любым способом, не запрещенным действующим законодательством (п.2.2 договора).

По соглашению сторон участок передается от продавца к покупателю без составления акта приема-передачи и считается переданным с даты заключения договора (п.3.1 договора).

Согласно договору купли-продажи № продавец заверяет, что до 1 ноября 2024г. на территорию участка будет заведено водоснабжение (холодная вода), водоотведение (канализация), по границе участка будет проходит газопровод и осуществлено электроснабжение (п.4.1 договора).

Истец-ответчик, ссылаясь на ненадлежащее исполнение данного условия договора, препятствующее ему использовать участок по назначению, лишает его возможности до настоящего времени начать строительство дома, обратился в суд с настоящим иском к ООО СЗ «Земстрой».

В свою очередь, ООО СЗ «Земстрой», ссылаясь на отсутствие со стороны ФИО1 оплаты по договору, подало в суд встречный иск о взыскании стоимости земельного участка.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

ФИО1, оспаривавшим встречный иск, указано на то, что он наличными денежными средствами произвел оплату по договору в день его заключения.

В подтверждение источника средств, необходимых для покупки спорного земельного участка, истцом-ответчиком представлены в суд копии договора купли-продажи от 11.11.2023г. и дополнительного соглашения к нему от 12.11.2023г., оферты о заключении договора купли-продажи от 25.2024г., договора купли-продажи от 13.02.2023г., согласно которым ФИО1 произведена продажа объектов недвижимости: земельного участка <адрес> за 1825000 руб., квартиры по адресу: <адрес> за 5900000 руб. и квартиры по адресу: <адрес> за 3700000 руб. соответственно, а также справки формы 2-НДФЛ, подтверждающие наличие у ФИО1 в 2023г. и 2024г. дохода.

В опровержение доводов ООО СЗ «Земстрой» о неосуществлении расчета по договору ФИО1 представлен в суд подлинный акт об оплате к договору № купли-продажи от 27.04.2024г., согласно которому ФИО1 выполнил со своей стороны условия договора № купли-продажи от 27.04.2024г., оплатив стоимость земельного участка общей в площадью 1357 кв.м в сумме 9091900 руб. Настоящий акт является неотъемлемой частью договора № купли-продажи от 27.04.2024г., подписан главным бухгалтером ООО СЗ «Земстрой» ФИО7

Копия вышеназванного акта приобщена к материалам дела (т.1 л.д. 17).

Отсутствие у данного акта признаков финансового документа (унифицированной формы), препятствующее учитывать его при составлении финансовой и налоговой отчетности, на что ссылается представитель ответчика-истца, не свидетельствует о его недостоверности относительно содержащейся в нем информации.

При этом, порядок ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории Российской Федерации юридическими лицами, а также упрощенный порядок ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства определен Указанием Банка России от 11 марта 2014 года N 3210-У (далее - Указания Банка России N 3210-У).

В соответствии с пунктом 4.6 Указания Банка России N 3210-У поступающие в кассу наличные деньги, за исключением наличных денег, принятых при осуществлении деятельности платежного агента, банковского платежного агента (субагента), и выдаваемые из кассы наличные деньги юридическое лицо учитывает в кассовой книге 0310004.

Контроль за ведением кассовой книги 0310004 осуществляет главный бухгалтер (при его отсутствии - руководитель).

Согласно пункту 5 Указаний Банка России N 3210-У, постановлению Госкомстата Российской Федерации от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации" лицо, уплатившее денежные средства по договору, получает квитанцию к приходно-кассовому ордеру, что является подтверждением факта передачи наличных денежных средств.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8, коммерческий директор ООО СЗ «Земстрой», в суде показала, что в 2024г. она на основании доверенности от имени ООО СЗ «Земстрой» подписывала договоры купли-продажи недвижимого имущества с покупателями, в том числе, ею был подписан договор купли-продажи с ФИО1 При этом, документы оформляются специалистами, она с покупателями не работает, перед подписанием договоров проверяет только объект по договору и его цену. При этом, допускается как безналичная оплата, так и наличная. Документы на регистрацию договора передаются после оплаты. Если клиенту предоставляется отсрочка или рассрочка оплаты по договору (такое допускается), при регистрации сделки налагается обременение. В подтверждение оплаты выдается платежное поручение, либо кассовый чек, в случае заключения договора долевого участия это эскроу-счет. Представленный акт об оплате к договору купли-продажи является внутренним документов общества, дополняется автоматически в пакет документов по объекту. При этом, акт, несмотря на то, что он является неотъемлемой частью договора, подписывается не ею, а главным бухгалтером, в то числе работающей в 2024г. ФИО7 К последней никаких претензий со стороны общества по ненадлежащему ведению бухгалтерского учета, либо за ненадлежащее оприходования наличных денежных средств от клиентов не предъявлялось. Содержание п.4.1. договора купли-продажи с ФИО1 ею не проверялся. При этом, условия, изложенные в договоре на момент го подписания, в том числе п.4.1, соответствовали действительности. Коммуникации, о заверении которых указано в п.4.1 договора, в настоящее время имеются, хотя были возведены с нарушением сроков.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошена главный бухгалтер ООО СЗ «Земстрой» (на период 2024г. – заместитель главного бухгалтера) ФИО9, которая показала, что по выпискам из банков и операциям по кассе предприятия поступление денежных средств от ФИО1 по договору купли-продажи от 2024г. отсутствуют, оплата за земельный участок в кассу не поступила, соответствующий кассовый чек и корешок от приходного кассового ордера не представлены. Акт о выполнении клиентом условия по оплате стоимости объекта составляется по просьбе менеджера для снятия обременения в реестре с объекта недвижимости. Это внутренний документ предприятия, покупателям он не отдается, только менеджерам. В программе 1С предприятия проверяется производилась ли оплата на расчетный счет или в кассу, и только тогда главный бухгалтер подтверждает, расписывается и отдает этот документ менеджеру. У главного бухгалтера на период 2024г. ФИО7 имелись полномочия составлять такие акты. Данный акт клиенту выдается только после оплаты по договору.

Таким образом, акт об оплате выдан ФИО1 уполномоченным на то лицом (главным бухгалтером) на основании достоверных сведений, имеющихся в бухгалтерских документах предприятия. Каких-либо претензий к данному лицу у предприятия не имеется.

Позиция представителя ООО СЗ «Земсрой» и показания вышеназванных свидетелей о том, что акт об оплате к договору № купли-продажи от 27.04.2024г. возможно был выдан ФИО1 в целях снять обременение с земельного участка, суд находит несостоятельными. Как следует из предоставленного по запросу суде дела правоустанавливающих документов на земельный участок, что согласуется с пояснениями самого ФИО1, никаких обременений на земельный участок не накладывалось, платежный документ по договору в реестровое дело не представлялся. Доводы об ошибочной выдаче ФИО1 данного документа судом также отклоняются, поскольку опровергаются последним и основаны на предположении.

При этом, договор без каких-либо ограничений был передан для регистрации, 02.05.2024г. право собственности на указанный земельный участок ФИО1 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Претензий к ФИО1 по соответствующей оплате вплоть до его обращения с настоящим иском в суд не поступало.

Доводы ООО СЗ «Земстрой», что отсутствие у ФИО1 первичных платежных документов (платежного поручения, приходно-кассового чека) свидетельствует о невыполнении им своего обязательства по договору, суд находит необоснованным. Установленные по делу, в том числе на основании представленных представителем ООО СЗ «Земстрой» возражений и документов, обстоятельства свидетельствуют о нарушении указанным юридическим лицом порядка оприходования денежных средств в кассу предприятия, поскольку клиенту не был выдан приходно-кассовый ордер при получении наличных денежных средств. ФИО1, как покупатель, не несет ответственности за ведение бухгалтерского учета ООО СЗ «Земстрой».

Представленный истцом-ответчиком в суд акт об оплате (его оригинал) вопреки доводам стороны ответчика-истца отвечает требованиям ст. ст. 55, 59 - 60 ГПК РФ и подлежит принятию в качестве допустимого и относимого доказательства по делу, а потому подтверждает факт расчетов между сторонами по договору на сумму 9091900 руб. Тем самым, правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

К возникшим правоотношениям, с учетом того, что ФИО1 земельный участок приобретен для личных бытовых нужд, с учетом видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, применимы положения Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон о защите прав потребителей).

В соответствии со ст. 4 Закон о защите прав потребителей обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п.1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п.2).

На основании п.1 ст.431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположении (п.4 ст. 431.2 ГК РФ).

Таким образом, в отношениях между собой покупатель вправе добросовестно полагаться на заверения продавца, изложенные в договоре.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как установлено в суде, в подтверждение заверения о том, что на территорию приобретаемого ФИО1 участка до 01.11.2024г. будет заведено водоснабжение (холодная вода), водоотведение (канализация), и по границе участка будет проходит газопровод и осуществлено электроснабжение, ООО СЗ «Земстрой» при подписании договора купли-продажи земельного участка гарантировал выдачу на момент заключения договора технических условий: подключения (технологического присоединения) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения, выданные 13.02.2024г № 05-7/0096 ООО «Горводоканал», для присоединения к электрическим сетям, выданные 23.01.2024 № 5/24 ООО ПКФ «Энергетик-2001», на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования и объектов капитального строительства к сетям газораспределения, выданные АО «Газпром газораспределение Пенза» (п.4.3 договора).

Из сообщения АО «Газпром газораспределение Пенза» в адрес ФИО1 от 27.03.2026г. следует, что техническая возможность технологического присоединения объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № <адрес> имеется от проектируемого подземного газопровода низкого давления, проложенного на границе земельного участка заявителя.

При этом, условие п.4.1 договора (в части электроснабжения, водоснабжения и водоотведения) надлежащим образом не выполнено, как на 01.11.2024г. (срок по договору), так и на 30.12.2024г. (установленного покупателем в соответствующем обращении). Так осуществление электроснабжения по границе участка состоялось с нарушением срока – 01.03.2025г., что не оспаривалось в суде ООО СЗ «Земстрой», а условие в части заведения водоснабжения и водоотведения на участок ФИО1, вопреки позиции представителя ООО СЗ «Земстрой», не исполнено до настоящего времени.

В соответствии с подп. 2, 4 ст. 2 Федерального закона от 07.12.2011г. № 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (далее Закон о водоснабжении и водоотведении), водоотведение – это прием, транспортировка и очистка сточных вод с использованием централизованной системы водоотведения; водоснабжение – это водоподготовка, транспортировка и подача питьевой или технической воды абонентам с использованием централизованных или нецентрализованных систем холодного водоснабжения (холодное водоснабжение) или приготовление, транспортировка и подача горячей воды абонентам с использованием централизованных или нецентрализованных систем горячего водоснабжения (горячее водоснабжение).

На основании ч. ч. 1, 2 ст. 7 Закона о водоснабжении и водоотведении водоснабжение и водоотведение с использованием централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения осуществляются на основании договоров горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения. Холодное и горячее водоснабжение с использованием нецентрализованных систем соответственно холодного и горячего водоснабжения осуществляются на основании соглашений с лицами, эксплуатирующими указанные системы.

Абоненты, объекты капитального строительства которых подключены (технологически присоединены) к централизованной системе холодного водоснабжения, заключают с гарантирующими организациями договоры холодного водоснабжения.

В соответствии со ст. 2 Закон о водоснабжении и водоотведении гарантирующая организация - организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение, определенная решением органа местного самоуправления (за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом), которая обязана заключить договор холодного водоснабжения, договор водоотведения, единый договор холодного водоснабжения и водоотведения с любым обратившимся к ней лицом, чьи объекты подключены (технологически присоединены) к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения;

Организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение (организация водопроводно-канализационного хозяйства), - юридическое лицо, осуществляющее эксплуатацию централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем. В целях настоящего Федерального закона к организациям, осуществляющим холодное водоснабжение и (или) водоотведение (организациям водопроводно-канализационного хозяйства), приравниваются индивидуальные предприниматели, осуществляющие эксплуатацию централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем;

Как предусмотрено ч. ч. 2, 4 ст. 12 Закон о водоснабжении и водоотведении организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение и эксплуатирующая водопроводные и (или) - канализационные сети, наделяется статусом гарантирующей организации, если к ее водопроводным и (или) канализационным сетям присоединено наибольшее количество абонентов из всех организаций, осуществляющих холодное водоснабжение и (или) водоотведение.

Гарантирующая организация обязана обеспечить холодное водоснабжение и (или) водоотведение в случае, если объекты капитального строительства абонентов присоединены в установленном порядке к централизованной системе холодного водоснабжения и (или) водоотведения в пределах зоны деятельности такой гарантирующей организации. Гарантирующая организация заключает с организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов централизованной системы холодного водоснабжения и (или) водоотведения, договоры, необходимые для обеспечения надежного и бесперебойного холодного водоснабжения и (или) водоотведения в соответствии с требованиями законодательства РФ.

По сообщениям ООО «Горводоканал», в 2024г. были выданы технические условия подключения к системам холодного водоснабжения и водоотведения объекта: «Первая площадка строительства индивидуальной жилой застройки «Лайм-парк», заявителем которого было ООО «Земстрой», в состав земельных участков которого входит земельный участок с кадастровым номером №. Но между ООО СЗ «Земстрой» и ООО «Горводоканал» договоры о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения земельного участка с кадастровым номером № не заключались. Техническая возможность подключения данного земельного участка возможна. При этом, ближайшая сеть централизованного холодного водоснабжения и водоотведения, находящаяся на содержании и обслуживании ООО «Горводоканал» находится примерно в 190 м от указанного земельного участка. Точку присоединения водоснабжения возможно определить на тупиковой водопроводной сети, находящейся в пользовании ООО «Горводоканал», идущей севернее жилого дома по адресу: <адрес>. Точку присоединения водоотведения возможно определить на канализационной сети, находящейся в пользовании ООО «Горводоканал», идущей севернее жилого дома по адресу: <адрес>, предварительно получив согласие на транспортировку транзитного объема стоков через сети водоотведения ООО «РисанСтрой-2»; либо определить в существующем колодце на канализационной сети, находящейся в пользовании ООО «Горводоканал», идущей в районе пересечения <адрес>. В инвестиционной программе ООО «Горводоканал» не содержится мероприятий по строительству сетей для обеспечения водоснабжением и водоотведением земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выпискам из ЕГРН, ООО СЗ «Земстрой» является владельцем с 17.02.2025г. наружных сетей канализации кадастровый номер №, расположенных <адрес>, протяженностью 390 м, 2024 года завершения строительства, с 12.02.2025г. – наружных сетей водоснабжения кадастровый номер №, расположенных <адрес>, протяженностью 584 м, 2024 года завершения строительства.

07.04.2026г., как следует из представленного в суд обращения генерального директора ООО «Земстрой» в ООО «Горводоканал», между данными юридическими лицами был заключен договор №3 от 28.01.2026г. на техническое обслуживание объектов водоснабжения и водоотведения на земельных участках, расположенных по адресу: <адрес>. В связи с завершением работ по техническому обслуживанию указанных объектов водоснабжения и водоотведения ООО СЗ «Земстрой» просит инициировать процедуру заключения соглашения об отступном на наружные сети водоснабжения протяженностью 584 м и наружные сет канализации протяженностью 390 м, и сообщить о сроках оформления указанных сетей как правообладатель ООО «Горводоканал».

Таким образом, сети водоснабжения и водоотведения, которые построены, в том числе, к земельному участку ФИО1, до настоящего времени на обслуживание ООО «Горводоканал» не переданы, доказательств передачи данных объектов к централизованной системе в суд не представлены. Отсюда следует, что водоотведение и водоснабжение на земельный участок ФИО1, исходя из буквального толкования договора между сторонами в совокупности с положениями подп. 2, 4 ст. 2 Федерального закона от 07.12.2011г. Закона о водоснабжении и водоотведении, до настоящего времени, как было заверено продавцом, не заведены. Само по себе строительство указанных сетей в 2024г. с учетом вышеизложенного не свидетельствует о выполнении продавцом рассматриваемого условия договора (п.4.1).

Истец в суде заявил, что осенью 2024г. ему неоднократно со стороны продавца предлагалось подписать различные дополнительные соглашения к договору купли-продажи, от подписания которых, понимая, что тем самым ООО СЗ «Земстрой» уклоняется от исполнения договора, он отказался. В материалы дела представлены копии двух различных дополнительных соглашений от 31.10.2024г. Так, из копии, содержащейся в т.1 л.д. 97, покупателю было предложено при изложении п.4.1 договора согласовать, что «продавец заверяет, что будут проведены работы по прокладке до границ земельного участка сети газоснабжения, электрической сети, сети водоснабжения и сети водоотведения. После регистрации права собственности покупатель обязуется обратиться к ресурсоснабжающим организациям за получением технических условий на присоединение сетей. Проектирование, согласование точек врезки, подсоединение сетей покупатель осуществляет самостоятельно». Из копии, содержащейся в т.2 л.д. 21, пункт 4.1 договора условие о заверении ООО СЗ «Земстрой» в обеспечении сетей газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения вообще исключено.

Как следует из пояснений ФИО1, оснащение инженерной инфраструктуры земельного участка, включающей систему названных коммуникаций, явилось для него ключевым при выборе данного участка, на котором имелось намерение начать строительство жилого дома. Более того, с учетом этого условия определялась и цена земельного участка. В связи с этим он отказался от подписания предложенных дополнительных соглашений, считает, что его права, как потребителя, со стороны ООО СЗ «Земстрой» нарушены, просит взыскать с него неустойку.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", лицо, предоставившее недостоверное заверение, обязано возместить убытки, причиненные недостоверностью такого заверения, и (или) уплатить согласованную при предоставлении заверения неустойку (статья 394 ГК РФ). Названная ответственность наступает при условии, если лицо, предоставившее недостоверное заверение, исходило из того, что сторона договора будет полагаться на него, или имело разумные основания исходить из такого предположения (пункт 1 статьи 431.2 ГК РФ). При этом лицо, предоставившее заведомо недостоверное заверение, не может в обоснование освобождения от ответственности ссылаться на то, что полагавшаяся на заверение сторона договора являлась неосмотрительной и сама не выявила его недостоверность (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ввиду того, что требование истца-ответчика о выполнении заверений по договору не было добровольно удовлетворено ответчиком-истцом, суд приходит к выводу, что истец имеет право требовать взыскания с ответчика неустойки, установленной ст. 23 Закона о защите прав потребителей, в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки требования о надлежащем выполнении условий договора за заявленный потребителем период – с 31.12.2024г. по 06.03.2024г.

Суд не усматривает оснований для отнесения заключенного между сторонами договора к категории смешанного договора (купли-продажи и строительного подряда). Обязательств по оказанию каких-либо услуг потребителю со стороны ООО СЗ «Земстрой» условиями договора не предусмотрено. Исходя из условий договора, рассматриваемые заверения, связанные с инфраструктурным оснащением продаваемого земельного участка, к оказанию покупателю услуг строительного подряда отнесены быть не могут.

Таким образом, оснований для возложения на ответчика-истца неустойку, предусмотренную ч.5 ст.28 Закона о защите прав потребителей, не имеется.

Определяя размер неустойки подлежащей взысканию в пользу истца, суд исходит из того, что договором купли-продажи, заключенным между сторонами, не определена стоимость коммуникаций, которыми должен быть оснащен земельный участок. Таким образом, неустойка подлежит исчислению исходя из цены договора согласно следующему расчету:

9091900х1%х431=39186089 руб.

При этом, по правилам ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

С учетом чего, суд в пределах заявленных требований определяет неустойку согласно представленному истцом расчету, произведенному исходя из балансовой стоимости сетей водоснабжения и канализации, и стоимости электрических сетей, в размере 1266629,78 руб. и 214425,04 руб. соответственно, а всего 1481054,82 руб.

Представитель ответчика в случае удовлетворения требования истца о взыскании неустойки, просил снизить ее размер в порядке ст.333 ГК РФ, поскольку считает, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

С учетом явной несоразмерности заявленного размера неустойки последствиям допущенного нарушения, на основании ст. 333 ГК РФ суд при наличии соответствующего заявления ответчика-истца полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, и приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца-ответчика в этой части и определяет размер неустойки, подлежащий ко взысканию в его пользу, 500000 руб.

В соответствии со ст.15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины; размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 45 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая, что факт нарушения прав истца как потребителя по делу установлен, принимая во внимание степень нравственных и физических страданий вследствие установленных нарушений, с учетом требований разумности и справедливости, суд находит подлежащими частичному удовлетворению заявленные требования истца о компенсации морального вреда – в размере 10000 руб.

В соответствии со ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер суммы, которая подлежит взысканию в пользу потребителя ФИО1, составляет 510000 руб. (500000 руб. + 10000 руб.).

Тем самым, размер штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, подлежащего взысканию с ответчика-истца в пользу истца-ответчика ФИО1, составляет 127500 руб. (510000х25%), в пользу Межрегиональной общественной организации «Союз защиты прав потребителей» – 127500 руб. (510000х25%.

Оснований для снижения штрафа суд не усматривает.

Согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Тем самым, с ответчика-истца подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования г. Пенза в размере 18000 руб.

Суд, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Межрегиональной общественной организации «Союз защиты прав потребителей» в интересах ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Земстрой» о защите прав потребителя удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Земстрой» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) неустойку размере 500000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 127500 руб.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Земстрой» (ИНН <***>) в пользу Межрегиональной общественной организации «Союз защиты прав потребителей» (ИНН <***>) штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 127500 руб.

В остальной части исковые требования Межрегиональной общественной организации «Союз защиты прав потребителей» в интересах ФИО1 оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Земстрой» (ИНН <***>) государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования г.Пензы в размере 18000 руб.

Встречные исковые требования ООО Специализированный застройщик «Земстрой» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 8 мая 2026г.

Судья Марасакина Ю.В.