Решение № 2-214/2020 2-214/2020(2-4269/2019;)~М-4331/2019 2-4269/2019 М-4331/2019 от 20 февраля 2020 г. по делу № 2-214/2020

Дело №2-214/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Махачкала 21 февраля 2020 года

Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Онжолова М.Б.,

при секретаре Байбаевой С.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО32 к ФИО4 ФИО33 о приведении жилого помещения в первоначальное состояние и иску ФИО3 к ФИО1 ФИО34 и ФИО6 ФИО35 о признании недействительным договора уступки прав и договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 об обязании последнего, привести в первоначальное положение согласно проекту 3-х комнатной <адрес>, расположенной на 1 этаже, 2 подъезда, общей площадью 100 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес> поз. 1В по генплану (3 корпус) путем демонтажа кирпичной кладки, в дверном проеме между прихожей и гостиной, и восстановлению стены, отделяющей <адрес> №.

В обоснование иска указала что, она является собственником 3-х комнатной <адрес>, расположенной на 1 этаже, 2 подъезда, общей площадью 100 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес> поз. 1В по генплану (3 корпус) застройщиком которой является ООО «Столица-М» на основании договора уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного в Управлении Россреестра по РД от ДД.ММ.ГГГГ, а также решения Ленинского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании за ней права собственности на квартиру. Ориентировочно ДД.ММ.ГГГГ при осмотре выкупленной ею квартиры выяснилось, что межкомнатный дверной проем, разделяющий прихожую и гостиную был заложен кирпичом и это привело к тому, что гостиная, а также кухня ее квартиры была присоединена к соседней <адрес>, якобы принадлежащей ответчику. В итоге ее квартира уменьшилась в площади ориентировочно на более чем 30 кв.м. как указано в прилагаемой к иску плану 2-го подъезда. На ее вопросы по поводу всего этого, супруга ответчика по телефону ответила, что квартиру с такой планировкой они приобрели у ООО «Столица-М», однако бывшие работники ООО «Столица-М» ей пояснили что их квартира с измененной планировкой находится в противоположном 1 подъезде. На отправленную ею претензию от 17.10.2019 г. ответчик не ответил. Также указала, что из-за действий ответчика истец лишен возможности пользоваться своей квартирой в полном объеме в частности гостиной и кухней, так как ответчик незаконно завладел указанными помещениями. В подтверждение того что именно ответчик осуществлял эти переделки является определение Арбитражного суда РД о включении его (ответчика) в реестр требований кредиторов от 11.05.2018.

Представитель ответчика ФИО4 – адвокат Раджабова З. Р. возражала относительно исковых требований указывая, что объектом долевого строительства согласно ее договору является трехкомнатная квартира, расположенная в подъезде №, на 1 этаже, общей площадью по проекту 120 кв.м., по адресу: <адрес>. В настоящее время адрес – <адрес>, соответствует адресу: <адрес> На основании указанных документов, требование ФИО4 ФИО36 о передаче трехкомнатной <адрес>, общей площадью 120 кв.м. на 1 этаже второго подъезда многоквартирного дома, расположенного по адресу: РД, <адрес> включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Столица-М определением Арбитражного суда РД от 11 мая 2018 года по делу № А15-363/2016.

После вступления в силу определения Арбитражного суда в законную силу, ФИО4 вступил во владение квартирой № 74 по вышеуказанному адресу, а именно: установил входную дверь в квартиру и начал производить ремонтные работы.

В ходе проведения ремонтных работ к ФИО4 подошел ФИО5 с требованием не проводить ремонтные работы в указанной квартире, так как у него имеется решение Ленинского районного суда г. Махачкалы, на основании которого он зарегистрировал свое право собственности на указанную квартиру.

В ходе судебных разбирательств между ФИО4 и ФИО5 по оспариванию зарегистрированного права последнего на спорную квартиру, предметом которого являлся, в том числе и договор долевого участия от 22.05.2010 г. заключенный с ФИО4, апелляционным определением Верховного суда РД от 01.07.019 г. по делу № 33-2570/2019 решение Ленинского районного суда РД от 20.09.2016 г., согласно которому ФИО5 было признано право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, подъезд 2, было отменено.

Также ФИО5 было подано заявление о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам определение Арбитражного суда РД от 11 мая 2018 года по дулу № А-2363/2016, о включении в реестр требований кредиторов требование ФИО4 о передаче трехкомнатной <адрес>, общей площадью 120 кв.м. находящейся на первом этаже второго подъезда.

Определением Арбитражного суда РД от 12.08.2019 г., оставленным без изменения, постановлением 16 ААС от 25.11.2019 года в удовлетворении требований ФИО5 о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам определения Арбитражного суда РД от 11 мая 2018 года по делу № А15-2363/016 отказано.

Судами установлено что договор от 22.05.2010 г. был заключен и исполнен ФИО4 за несколько лет до возбуждения дела о банкротстве ООО «Столица-М», в том числе в части оплаты спорного жилого помещения, при этом ни ООО «Столица-М» ни конкурсный управляющий ООО «Столица-М» не подвергали сомнению наличие у должника обязательства передать ФИО4 спорное жилое помещение по вышеуказанному адресу площадью 120 кв.м.

Поэтому довод представителя истца относительно отсутствия регистрации договора участия в долевом строительстве от 22.05.2010 года несостоятелен, так как отсутствие регистрации упомянутого договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение права требовать от застройщика выполнения договора.

Доводы искового заявления направлены на переоценку выводов суда - Верховного суда РД и Арбитражного суда РД, скрытые формы обжалования судебного акта запрещены.

Наличие права собственности на <адрес> общей площадью 100 кв.м. за истцом по решению Ленинского суда <адрес> не доказывает незаконность владения ФИО4 своей <адрес>, общей площадью 120 кв.м. на основании действительного договора долевого участия от 22.05.2010 г. и определения Арбитражного суда РД о включении в реестр требований от 11.05.2018 г.

На момент - декабрь 2014 г. все квартиры уже были реализованы ЖСК «Столица», соответственно его правопреемник – ООО «Столица-М» никак не мог заключать договора долевого участия ни с кем в том числе и с ФИО6

До заключения своего договора ФИО4 лично ходил на объект строительства и лично осматривал квартиру, которую приобрел у ЖСК «Столица», соответственно знал планировку совей квартир, так как при осмотре квартиры, который ФИО4 приобрел по договору, указанная <адрес> была со свободной планировкой, без каких-либо перегородок. Говорить о перепланировке, как об изменении технических характеристик жилого помещения можно только после ввода в эксплуатацию жилого дома.

В последующим истец дополнил свои исковые требования, просит суд признать договор участия в долевом строительстве жилья № 347 от 22.05.2010 г. заключенный между ФИО4 ФИО37 и ООО «Столица-М» недействительным (не заключенным) по следующим основаниям.

Сам договор долевого участия в строительстве не прошел государственной регистрации в органах Росреестра по РД, хотя согласно ч. 3, ст. 4 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органах Росреестра.

В силу ч. 3, ст. 433 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

В силу п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, то, существует способ защиты, применимый при следующих условиях:

1) сделка совершена в надлежащей форме;

2) одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки;

3) другая сторона обратилась в суд с иском о государственной регистрации сделки. Принятие решения о регистрации сделки является правом суда, которое реализуется в зависимости от оценки судом фактических обстоятельств конкретного дела.

Ответчик не представил на обозрения суда сведений о регистрации либо попытки регистрации договора, иные доказательства, свидетельствующие о его желании осуществить регистрацию данного договора (письма, обращения в адрес ООО «Столица-М», уведомление об отказе в регистрации договора с управления Росреестра, исковые заявления в суд и т.д.)

В своих возражениях на дополнения к исковому заявлению ФИО4 указал, что моментом заключения договора между им и ООО Столица-М» следует считать не момент его государственной регистрации, а с момента получения лицом направившему оферту ее акцепта (п. 1, ст. 433 ГК РФ). Согласно п. 2, ст. 433 ГК Р, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

ФИО4 вступил во владение именно своей квартирой № 74 площадью 120 кв.м., примерно в июле 2018 г., поэтому применительно к нормам п.п. 1 и 2, ст. 433 ГК РФ и ст. 224 ГК РФ договор с ФИО4 считается заключенным.

Отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать у застройщика выполнения договора (Постановление Президиума ВАС РФ № 15510/1 от 12.03.2013 г.).

Кроме того, ФИО4 обратился с исковым заявлением о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № 181-д от 15.12.2014 года, заключенного между ООО «Столица-М» и ФИО6 ФИО38 и последующий договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО6 ФИО40 и ФИО1 ФИО39 в отношении <адрес>, применив последствия признания сделки недействительной – аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО1 ФИО61 на трех комнатную <адрес>, расположенную в подъезде №, на 1 этаже, общей площадью 100 кв.м. по адресу: <адрес>

Определением суда от 07 февраля 2020 года дело по указанному исковому заявлению было объединено с делом в одно производство.

В обоснование своих исковых требований ФИО4 указывает, на то, что в качестве оплаты по договору участия ФИО2 к исковому заявлению приложена справка ООО Столица-М» от 26.08.2016 г. о том что между ОАО «Дагрыбсбыт» и ЖСК «Столица» был заключен договор № б/н от 14.11.2006 г., на основании которого ООО «Столица-М» передает ОАО «Дагрыбсбыт» <адрес> строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, поз. 1 В (3 корп.) и в дальнейшем квартира была продана ОАО «Дагрыбсбыт» ФИО1 ФИО60. ООО Столица-М» не имеет финансовых претензий к ФИО2 изложенные факты свидетельствуют о том что между ФИО6 и ЖСК «Столица» не было заключено договора долевого участия, а договор был заключен между ОАО Дагрыбсбыт» и ЖСК «Столица» 14.11.2006 г., а в дальнейшем якобы имеется договор, заключенный между ОАО «Дагрыбсбыт» и ФИО2

Соответственно ФИО6 никак не мог заключить договор долевого участия в строительстве № 181-д от 15.12.2014 г. с ООО «Столица-М», на основании которого он в дальнейшем произвел уступку права требования ФИО2, которая в настоящее время претендует на квартиру, которую приобрел по договору участия в долевом строительстве № 347 от 22 мая 2010 ФИО4

Кроме того, в судебном заседании, состоявшемся 17.01.2020 г., представитель ФИО2 представил суду протокол допроса свидетеля – ФИО6 от 16.01.2020 г. из которого усматривается что «15 декабря 2014 года заключил с строительной компанией «Столица» договор участия в долевом строительстве № 181-Д.

Данная квартира принадлежала ОАО «Дагрыбсбыт, то есть ООО «Столица-М» рассчитывалась перед ОАО «Дагрыбсбыт» за выделенный под возведение дома земельный участок этой квартирой. По заявлению Генерального директора ОАО «Дагрыбсбыт» ФИО6 ФИО59, который является также моим родным отцом, квартира была оформлена на мое имя. Согласно акту зачета взаимных требований передача права, на данную квартиру была зачтена в счет стоимости земельного участка. В последующем данная квартира была продана ФИО1 ФИО58, на основании подписанного нами договора уступки права требования (цессии) которая свои обязательства по уплате за указанную квартиру исполнила в полном объеме».

В качестве доказательства отсутствия задолженности ООО «Столица-М» перед ОАО «Дагрыбсбыт» представитель ФИО2 также представил суду акт завета взаимных требований от 02.02.2015 г., из которого усматривается, что на основании писем ОАО «Дагрыбсбыт» к ООО «Столица-М» о переоформлении квартир № 73 в строящемся доме по <адрес>) на ФИО6 в счет обмена заключены договора долевого участия, в связи с чем в части передачи в собственность указанных выше квартир, возникших на основании договора от 14.11.2006 г. ООО «Столица-М» освобождается от своих обязанностей перед ОАО «Дагрыбсбыт».

Однако соответствующие письма, подтверждающие тот акт, что были обращения ОАО «Дагрыбсбыт» в адрес ООО «Столица-М» и договор от 14.11.2006 г. заключенный между ОАО «Дагрыбсбыт» и ООО «Столица-М» в качестве доказательств возникновения права ФИО6 без какой либо оплаты заключить договор участия в долевом строительстве № 181-д от 15.1.2014 г., к оспариваемым договорам не приложены, в связи с чем мною заявлены ходатайства об истребовании данных доказательств, так как эти доказательства имеют существенное значение при рассмотрении настоящего искового заявления.

Оспариваемый договор участия № 181-д от 15.12.2014 г. заключен между ООО «Столица-М» и ФИО6 без ссылки на наличие какого либо ранее возникшего права его отца – ФИО6 ФИО57 или ОАО «Дагрыбсбыт» требования к ООО «Столица-М» по каким либо ранее возникшим между ними обязательствам.

Согласно п. 2.1. договора участия в долевом строительстве № 181-д от 15.12.2014 г. участник долевого строительства денежные средства в размере 100 000 руб. оплатил единовременно и в полном объеме, однако доказательств оплаты данной суммы к данному договору не приложено.

В силу ч. 1 статьи 11 федерального закона от 30.12.004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» уступка участником долевого строительства права требования допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Приложенная к исковому заявлению справка ООО «Столица-М» от 26.08.2016 г. о полном расчете по договору, не является доказательством оплаты в силу ст. 13 Порядка ведения кассовых операций в РФ, утвержденного решением Совета директоров ЦБ РФ от 22.09.1993 г. Доказательств оплаты по договору уступки права (цессии) от 01.04.2015 г., кроме голословных утверждений ФИО2 об оплате ей стоимости квартиры нет.

Изложенные факты свидетельствуют о том, что, право требования ФИО2 по договору уступки от 01.04.2015 г. не возникло, поскольку не было исполнено предыдущее обязательство со стороны ФИО6, который не погасив задолженность по ранее заключенному договору от 15.1.2014 г. ООО «Столица-М», переуступил требования иному лицу. Факт государственной регистрации договора уступки права требования от 01.04.2015 года не имеет правового значения.

Представитель ФИО2 – ФИО7 просил отказать в иске и в своих возражениях указал:

В силу ч. 1, ст. 3 ГПК РФ Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, это значит в предмет доказывания истца входит в том числе доказывание правопритязания к ответчику, наличие спора как такового.

Заявитель ФИО4 не доказал, что квартира, принадлежащая ему на основании договора № 347 от 22.05.2010 г., имеет номер 74 и, следовательно, накладывается на <адрес> принадлежащую на праве собственности ФИО2

В договоре № от 22.05.2010 г. отсутствует номер квартиры, следовательно, выводы заявителя о том, что его квартира (№ 74) соседствует с квартирой истца (№ 73) и тем более налагается на нее не обоснованы.

ФИО4 не представил на обозрение суда местоположение объекта - квартиры на этаже жилого дома, согласованного сторонами договора (застройщиком и им).

Согласно типовому плану первого этажа жилого дома, общая площадь всех жилых помещений в подъезде, составляет ориентировочно 460 кв.м. это значит квартира с площадью 120 кв.м. теоретически могла находится где угодно.

Доводы истца о том, что он в полном объеме исполнил взятые на себя обязательства по уплате суммы договора № 347 от 22.05.2010 г. им не доказаны, так как из представленных им квитанций к приходно-кассовым ордерам за №№ 52 от 03.03.2012, 57 от 28.02.2011, 112 от 22.11.2010, и 359 от 19.08.2010, на общую сумму 800 000 руб. в графе основание делается ссылка на договор № 342, а не 347, что дает основание полагать, что истец кроме договора № 347 в 22.05.2010 г. заключил еще и договор № 342, при этом акт сверки расчетов тоже отсылает к договору № 342, аналогичного акта сверки к договору № 347 им не представлено.

Сам договор долевого участия в строительстве не прошел государственной регистрации в органах Росреестра по РД, хотя согласно ч. 3, ст. 4 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органах Росреестра.

В силу ч. 3, ст. 433 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Относительно требований о признании договора долевого строительства № 181-Д, 15.12.2014 г недействительным.

Данный договор был заключён между ООО «Столица-М» и ФИО6, и прошел государственную регистрацию. В нем отражены все существенные условия, которые предусмотрены ФЗ-214, в том числе в приложении к этому договору передаваемая квартира зафиксирована на общем плане типового этажа первого этажа второго подъезда и согласована сторонами.

Обязательства перед ОАО «Дагрыбсбыт» в счет переданных прав застройки на земельном участке, согласно Акту зачета взаимных требований от 02.02.2015 г. были исполнены ООО «Столица-М» путем передачи прав в том числе на <адрес>, при этом квартира оформлялась на ФИО6 ФИО56 по требованию ОАО «Дагрыбсбыт», изложенному в письмах (см. п. 1. Акта зачета взаимных требований).

ГК РФ в качестве прекращения обязательства предусмотрен в том числе и зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ), кроме того право на исполнение обязательств в пользу 3-го лица, а не кредитора также урегулирован ГК РФ (см. ст. 430 ГК РФ договор в пользу 3-го лица).

Относительно требований о признании договора уступки права требования недействительным.

Обязательства по оплате за квартиру согласно договору цессии от 01.04.2015 г. были исполнены в полном объеме что подтверждается, записью в самом договоре (см. 3.2.), а также показаниями ФИО6 ФИО55, который этот факт подтвердил и претензий к ФИО2 не предъявлял.

Прежде чем покупать указанную квартиру ФИО2 встречалась с руководством ООО «Столица-М» где подтвердили принадлежность данной квартиры, отсутствие каких либо споров по ней, сам договор цессии был составлен также в офисе ООО «Столица-М», помимо договора ФИО2 показали план этажа, а также разрешительные документы на объект. Для дополнительных гарантий ФИО2 потребовала от руководства ООО «Столица-М» справку о том что к ней никаких претензий нет, что и было сделано.

Кроме того, при обращении в суд о признании права собственности на квартиру, по делу №, представитель ответчика – ООО «Столица-М» признал иск в полном объеме, в последующем апелляционных жалоб от ООО «Столица-М» в части <адрес> не поступало.

Все это доказывает, что квартира за № фактически передана ФИО2 застройщиком – ООО «Столица-М» как участнику долевого строительства, вдаваться в подробности происхождения прав ОАО «Дагрыбсбыт» на квартиру ей никто не давал, так как эти взаимоотношения касались ООО «Столица-М» и ОАО «Дагрыбсбыт», и обе эти организации претензий к ФИО2 не предъявляли, в любом случае ФИО2 является добросовестным приобретателем.

Доводы истца о том, что квартира с самого начала передана ему ООО «Столица-М» не соответствуют действительности. Как видно из фотокопий <адрес>, а также протокола осмотра места происшествия от ДД.ММ.ГГГГ выполненного участковым инспектором по <адрес>у <адрес> ФИО8 дверной проем между двумя комнатами (прихожая и гостиная) заложен кирпичом, то есть данная межкомнатная перегородка никогда не представляла собой единой целое как указывает истец, а имела проем, согласно проекту, который был в последствии заложен (см. протокол и фотокопии). Доводы истца о том, что факт государственной регистрации договора долевого строительства и договора цессии не имеет правового значения является не обоснованным.

В силу ч. 1, ст. 425 ГК РФ Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с ч. 1, ст. 164 ГК РФ В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ч. 3, ст. 4 ФЗ-214 Договор (договор участия в долевом строительстве) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Остальные стороны, надлежаще извещенные о времени месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не прислали и об уважительности причин их отсутствия суду не сообщили, потому в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено без их участия.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституцией РФ провозглашено (ст. 2) Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

Статьей 35 конституции РФ закреплено право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 2, ст. 56 ГПК РФ Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны, на какие-либо из них не ссылались. Тем самым формируется предмет доказывания по делу.

В соответствии с ч. 1, ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязанность доказать заключение договора и несоответствие его содержания требованиям закона или иного правового акта, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию (ст. 56 ГПК), возлагается на истца.

Судом в соответствии со ст. 181 ГПК РФ исследованы представленные в суд письменные документы; в частности, оспариваемые договор участия в долевом строительстве № 181-д от 15.12.2014 г. заключенный между ФИО6 и ООО «Столица-М», договор уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 01.04.2015 г. заключенный между ФИО6 и ФИО2 и договор участия в долевом строительстве № 347 от 22.05.2010 г. заключенный между ФИО4 и ЖСК «Столица» (в настоящее время ООО «Столица-М».

Суд считает, что отношения, сложившиеся между ФИО9 Р, Б., ФИО2 и ООО «Столица-М», а также ФИО4 и ООО «Столица-М» регулируются законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее по тексту закон «О долевом строительстве»).

В силу ч. 4, ст. 4 закона о долевом строительстве Договор участия в долевом строительстве должен содержать (на момент заключения спорных договоров):

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно п. 3 этой же статьи Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Между ФИО6 ФИО54 и ООО «Столица-М» в лице генерального директора ФИО10 заключен договор участия в долевом строительстве №-д от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 1.2. договора объектом долевого строительства является трех - комнатная квартира, расположенная в подъезде № на 1 этаже, общей площадью по проекту 100 кв.м., № <адрес>. В приложении № к указанному договору отображен план второго подъезда, первого этажа, с общей площадью всех квартир ориентировочно 460 кв.м. (одна трехкомнатная - 100, кв.м., две двух комнатные по 80 кв.м. и 4 однокомнатные по 50 кв.м.) на котором выделена конкретная площадь – квартира общей площадью 100 кв.м., при этом имеются подпись и печать обоих сторон договора – ФИО6 и ООО «Столица-М». Следовательно, стороны договора согласовали конкретный объект на общем плане этажа дома. Кроме того, имеется печать и запись о государственной регистрации данного договора Управлением Росреестра по РД. Срок передачи объекта долевого строительства, цена и гарантийный срок также согласованы сторонами.

В последствии права участника долевого строительства по указанному договору были переуступлены от ФИО6 к ФИО2 на основании договора уступки права от 01.04.2015 г., который также был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РД.

Между ФИО4 ФИО53 и ЖСК «Столица» также заключен договор участия в долевом строительстве № 347 от 22.05.2010 г. В соответствии с п. 1.3. данного договора объектом долевого строительства является 3-х комнатная квартира, расположенная в подъезде № 2, на 1 этаже, общей площадью 120 кв.м.

Однако в договоре отсутствует номер квартиры, а также согласованный между сторонами конкретный объект (квартира) на типовом плане этажа, кроме того договор не прошел регистрацию в органах Росреестра по РД.

Исходя из вышеуказанного следует что предмет договора – конкретная квартира в договоре № 181-д от 15.12.2014 г. согласован сторонами, а в договоре № 347 от 22.05.2010 г. не согласован, следовательно, выяснить в каком именно месте на типовом этаже находится помещение с площадью 120 кв.м. с учетом имеющихся письменных доказательств судом не представляется возможным.

Обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК).

Представленная представителем ФИО4 ксерокопия плана этажа не является допустимым доказательством определения конкретного помещения, так как параметры выкупленного ФИО4 жилого помещения не согласованы сторонами договора (ФИО4 и ООО «Столица-М»), при этом судя по надписи в плане является типовым планом жилого дома в г. Каспийск и соответственно не отвечаем требованиям установленным ст. 60 ГПК РФ.

Определение Арбитражного суда РД от 11 мая 2018 года по делу № А15-2363/2016 г. о включении требований ФИО4 в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Столица-М» как и апелляционное определение Верховного суда РД от 01.07.2019 г. по делу № 33-2570/2019 также не устанавливают расположение конкретного жилого помещения на общем плане этажа.

Кроме того, указанные судебные акты по смыслу ч. 2, ст. 61 ГПК РФ не носят преюдициального значения по данному делу, так как в этих судебных спорах в качестве сторон ФИО2 и ФИО4 не выступали.

В силу ч. 1, ст. 3 ГПК РФ Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, это значит, что в предмет доказывания истца входит в том числе доказывание правопритязания к ответчику, наличие спора как такового.

Поскольку в силу вышеперечисленных причин ни ФИО4 ни ФИО2 не смогли показать конкретную площадь в 120 кв.м. на общем типовом плане которую ООО «Столица-М» обязалась передать в собственность по договору № 347 от 22.05.2010 г. то по этой причине доказать факт наложение квартир принадлежащих ФИО2 (№ 73) и ФИО4 (№ 74 с его слов), и соответственно наличие нарушенных прав сторон при заключении договоров не представляется возможным, следовательно, в иске о признании договоров № 181-д от 15.12.2014 г. заключенного между ФИО6 и ООО «Столица-М», как и договора цессии между ФИО6 и ФИО2, а также договора участия в долевом строительстве № 347 от 22.05.2010 г. заключенного между ФИО4 и ЖСК «Столица» (ООО «Столица-М») следует отказать.

Доводы ФИО4 об отсутствии доказательства исполнения своих обязательств перед ООО «Столица-М» ФИО6 и ФИО2 не могут быть приняты во внимание судом в силу следующего.

Согласно п. 3.2. договора уступки прав требования ФИО2 оплатила за выкупленные права на объект долевого строительства ФИО6 в полном объеме 1500 000 руб. – цену договора. Договор уступки прав согласован ООО «Столица-М» в лице генерального директора ФИО10 Согласно показаниям ФИО6 заверенным нотариусом ФИО11: «ФИО2 исполнила свои обязательства по уплате за указанную квартиру в полном объеме». ООО «Столица-М» являясь застройщиком также не имеет никаких претензий к ФИО2 что доказывает справка выданная ООО «Столица-М» от 26.08.2016 г., а также факт признания иска ООО «Столица-М» о признании права собственности на квартиру, отраженного в решении суда Ленинского района г. Махачкалы от 14.09.2016 г. по делу № 2-3418/16.

Более того, в материалах дела имеется Акт зачета взаимных требования от 28.04.2015 г. где указано что: «На основании писем ОАО «Дагрыбсбыт» к ООО «Столица-М» о переоформлении квартиры в том числе 73, в строящемся жилом доме <адрес> на ФИО6, Сторона 2 (ООО «Столица-М») освобождается от своих обязательств перед Стороной 1 в части передачи в собственность указанных выше квартир возникших на основании договора от 14.11.2006 года, так как по указанным квартирам заключены договора долевого участия в строительстве жилья с ФИО6, и другими гражданами, которые обязательства по уплате заключенных договоров долевого строительства исполнили в пользу ОАО «Дагрыбсбыт».

Данный акт, а также показания ФИО6 доказывают то что квартира за № 73 по договору от 14.11.2006 года должна была быть передана в собственность ОАО «Дагрыбсбыт», но на основании письма ОАО «Дагрыбсбыт» была оформлена на ФИО6

В силу ч. 1, ст. 430 ГК РФ Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Оснований для того чтобы усомниться о праве ФИО6 переуступить права на <адрес> по зарегистрированному в Управлении Росреестра по РД договору участия в долевом строительстве с учетом вышеуказанных обстоятельств у ФИО2 не было.

В силу абз. 2, ч. 2, ст. 223 ГК РФ Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно статье 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, (если даже предположить что ООО «Столица-М» не имело право отчуждать <адрес> ФИО6) о чем приобретатель (ФИО2) не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Поскольку истребование вещи у добровольного приобретателя допускается лишь в случаях, предусмотренных в пункте 1 статьи 302 ГК РФ, лицо считается добросовестным приобретателем, пока не доказано обратное. В данном случае действует общее правило пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ о том, что добросовестность лица предполагается.

Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П разъяснен судам порядок применения норм об истребовании имущества собственника у добросовестного приобретателя. В соответствии с данным Постановлением права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ (признании сделки недействительной).

Иное истолкование положений пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей и так далее) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Доводы ФИО4 о том, что преимущество в получении титула собственника обладает то лицо, во владении которого это имущество передано применительно к ст. 398 ГК РФ, с указанием на то что квартира с площадью 120 кв.м. уже передана ФИО4 и он ею владеет на законных основаниях суд посчитал не обоснованным так как ФИО4 не доказал факта принадлежности ему конкретного жилого помещения на общем плане этажа и завладел указанной площадью самовольно. Указание на то что ЖСК «Столица» еще в 2010 года согласовала ему именно эту площадь не могут быть приняты во внимание суда так как квартира за № 74 общей площадью 80 кв.м. являющееся по проекту 2-х комнатной до 1 июля 2019 г. (с момента принятия Апелляционного определения Верховного суда от 01.07.2019 г. по делу № 33-2570/2019) принадлежала на праве собственности ФИО5 и находилась в его владении на основании отмененного ФИО4 решения суда от 20.09.2016 г.

Между тем факт фактической передачи квартиры за № 73 с площадью 100 кв.м. от ООО «Столица-М» к ФИО2 дозывается материалами дела, а именно самим актом регистрации договоров в Управлении Росреестра по РД, справкой от 26.08.2016 г., наличием вступившего в законную силу и не оспоренного ООО «Столица-М» решением суда о признании права собственность на указанную квартиру за ФИО2 от 14.09.2016 г., а также самим фактом переделки проекта этажа ФИО4, который до осуществления строительных работ по демонтажу перегородки отделяющей <адрес>, и заложению дверного проема, представлял собой проект зафиксированный в приложении № 1 к договору долевого участия № 181-д от 15.12.2014 г. заключенному между ООО «Столица-М» и ФИО6

В части требований ФИО2 об обязании ФИО4 ФИО51, привести в первоначальное положение согласно проекту 3-х комнатной <адрес>, расположенной на 1 этаже, 2 подъезда, общей площадью 100 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес> поз. 1В по генплану (3 корпус) путем демонтажа кирпичной кладки, в дверном проеме между прихожей и гостиной, и восстановлению стены, отделяющей <адрес> №, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Представитель ответчика адвокат Раджабова З.Р. не отрицала факта изменения первоначального проекта жилого дома ФИО4 для доведения <адрес> до площади 120 кв.м., путем заложения дверного проема в <адрес> для присоединения части указанной квартиры к <адрес> демонтажа стены отделяющей <адрес>

Представленные на обозрение суда фотокопии, на которых отображаются заложенный дверной проем, и демонтированная стена, были приобщены к материалам дела с согласия представителя ФИО4

В соответствии с ч. 2, ст. 68 ГПК РФ Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

Поскольку как было указано выше, ФИО4 не согласовал в договоре конкретную площадь на типовом этаже жилого дома при заключении договора долевого участия в строительстве с застройщиком (ООО «Столица-М») и не смог доказать соответствие квартиры площадью 120 кв.м. как указано в его договоре, состоянию квартиры в настоящий момент после осуществления самим же ФИО4 строительных работ по изменению планировки <адрес> в жилом доме, указанные действия ФИО4 суд считает незаконными и нарушающими права ФИО2

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что доводы ФИО2, отраженные в исковом заявлении нашли в части свое подтверждение в ходе судебного заседания и признаются судом достоверными.

А доводы ФИО4, отраженные в исковом заявлении не нашли свое подтверждение в ходе судебного заседания и признаются судом не достоверными, поскольку они опровергаются вышеуказанными доказательствами, в связи с чем, суд считает возможным удовлетворить частично исковые требования ФИО2

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 ФИО49 к ФИО4 ФИО50 удовлетворить частично.

Обязать ФИО4 ФИО48, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № привести в первоначальное положение согласно проекту 3-х комнатной <адрес>, общей площадью 100 кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>) путем демонтажа кирпичной кладки, в дверном проеме между прихожей и гостиной, и восстановлению стены, отделяющей <адрес>

В части требований о признании недействительным (незаключенным) договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ЖСК «Столица» (преобразованный в ООО «Столица-М») и ФИО4 ФИО47 отказать.

В удовлетворении исковых требованиях ФИО4 ФИО45 к ФИО1 ФИО46 о признании недействительным договора участия в долевом строительстве №-д от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Столица-М» и ФИО6 ФИО44 и последующий договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО6 ФИО43 и ФИО1 ФИО42 в отношении <адрес>, применив последствия признания сделки недействительной – аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО1 ФИО41 на трех комнатную <адрес>, расположенную в подъезде №, на 1 этаже, общей площадью 100 кв.м. по адресу: <адрес> отказать в полном объеме.

Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2020 года.

Мотивированное решение в окончательной форме вынесено 26 февраля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РД в течение месяца со дня её принятия в окончательной форме.

Судья М.Б. Онжолов

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>