Решение № 3А-600/2017 3А-600/2017~М-407/2017 М-407/2017 от 4 июля 2017 г. по делу № 3А-600/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июля 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Лещевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-600/2017 по административному исковому заявлению ФИО2 к Правительству Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с местоположением: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.10.2015 года в размере 1 717 118 рублей, и земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с местоположением: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.10.2015 года в размере 1 611 324 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему и ФИО3 на праве общей долевой собственности (по х доли каждому) принадлежат земельные участки:

- кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с местоположением: <адрес>,

- кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., с местоположением: <адрес>.

Кадастровая стоимость установлена на 06.10.2015 года и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 4 986 143,11 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 4 678 939,98 рублей.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 06.10.2015 года составляет 1 717 118 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 06.10.2015 года составляет 1 611 324 рубля, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости земельных участков нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ФИО2 по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО4 поддержал административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

ФИО3 С.Д.О. и представители Правительства Самарской области, Администрации г.о. Тольятти, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

Администрация г.о. Тольятти в письменном отзыве просила в удовлетворении заявленных требований отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Управление Росреестра по Самарской области в представленном письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований, просило дело рассмотреть в отсутствие представителя.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.15, п. 1 ст. 387 НК РФ, земельный налог относится к местным налогам и сборам, устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО2 М.И.О. и ФИО3 О. на праве общей долевой собственности (по х доли каждому) принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в соответствии с градостроительной зоной №, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. №.

ФИО2 М.И.О. и ФИО3 О. на праве общей долевой собственности (по х доли каждому) принадлежит земельный участок, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый номер №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. №.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 986 143,11 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 4 678 939,98 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости спорных земельных участков является 06.10.2015 года, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке ООО Оценочно-консалтинговое Агентство «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с местоположением: <адрес>, составляет по состоянию на 06.10.2015 года – 1 717 118 рублей, земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с местоположением: <адрес> – 1 611 324 рубля.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с п.1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 года № 383, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки, расчетов, установленным Федеральным стандартам оценки и настоящим требованиям.

Согласно п.5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п.11 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода – методом сравнения продаж, от применения затратного и доходного подходов обоснованно отказался, что отражено на страницах № отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для проведения оценки оценщиком были проанализированы предложения на дату проведения оценки по выставленным на продажу земельным участкам, по выборке, предоставленной ООО «Волга-Инфо», «I-Real».

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Используя объем доступной ему информации, оценщик подобрал 5 объектов-аналогов, – земельные участки, расположенные в Центральном и Автозаводском районах г.Тольятти, земли населенных пунктов под промышленное использование, общей площадью от 160 до 550 кв.м., которые представлены в таблице на странице № отчета.

Эксперт произвел необходимые корректировки – скидка на торг, на местоположение, на транспортную доступность, на площадь участка, на коммуникации.

В результате расчета рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, составила в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 1 717 118 рублей, с кадастровым номером № – 1 611 324 рубля.

Согласовав полученные результаты, присвоив сравнительному подходу весовой коэффициент 1, оценщик пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составила 1 717 118 рублей, земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составила 1 611 324 рубля.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 поддержал выводы отчета об оценке, пояснив, что отчет был выполнен при использовании сравнительного подходам к оценке земельных участков методом сравнения продаж, были подобраны аналоги схожи по физическим и экономическим параметрам, в одном сегменте рынка. Объектом оценки являлись два земельных участка с кадастровыми номерами №, №. На странице 4 отчета допущена опечатка в графе характеристика в части указания итоговой величины стоимости объекта оценки, где дважды указан один и тот же кадастровый номер. В действительности были исследованы два вышеуказанных земельных участка и определена рыночная стоимость на дату оценки каждого из них, что прослеживается из текста отчета. Кроме того, по тексту отчета имеется описка в отношении адреса земельного участка с кадастровым номером №, а именно ошибочно указан <адрес>. По правоустанавливающим документам правильный адрес объекта: <адрес>.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, поскольку они последовательны, аргументированы, свидетель обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, заинтересованность в исходе дела не установлена. Наличие описки в адресе объекта оценки с кадастровым номером № и его номере на странице № отчета не делает отчет недействительным, поскольку из текста отчета следует, что объектом оценки являлись именно два спорных земельных участка.

Таким образом, суд полагает, что отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, выполненный ООО Оценочно-консалтинговое Агентство «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

В соответствии с положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ. № на отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГ. №, расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «<данные изъяты>».

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика земельного налога, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 06.10.2015 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25.05.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО2 к Правительству Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.10.2015 года в размере 1 717 118 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.10.2015 года в размере 1 611 324 рубля.

Дата подачи административного иска в суд – 25.05.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 10 июля 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова