Решение № 2А-28/2017 2А-28/2017~М-29/2017 М-29/2017 от 12 июня 2017 г. по делу № 2А-28/2017

дело № За-28/2017 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 13 июня 2017 года

Астраханский областной суд в составе: председательствующего судьи Хаировой Д.Р., при секретаре Салиховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-28/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Вымпел-тур» к Правительству Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вымпел-тур» (далее-000 «Вымпел-тур») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав, что является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации комплексного здания автомойки, ремонту и техническому обслуживанию автомобилей, закусочной, расположенного по адресу<адрес>, установлено относительно ориентира <адрес>. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты>.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 31 октября 2016 года №.1-испр, подготовленному оценщиком Регионального центра оценки и экспертизы собственности, рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, составляет <данные изъяты> рублей. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» от 19 декабря 2016 года. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области заявление ООО «Вымпел-тур» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено.

С учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец просит установить по состоянию на 01 января 2013 года кадастровую стоимость земельного участка, площадью 870 кв.м., кадастровый номер №, категория земель - земли

населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации комплексного здания автомойки, ремонту и техническому обслуживанию автомобилей, закусочной, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Вымпел- тур» ФИО1 административные исковые требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Определением Астраханского областного суда от 27 апреля 2017 года произведена замена ненадлежащего ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области на административного ответчика Правительство Астраханской области.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО2 в судебном заседании не возражал против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с рыночной стоимостью, установленной судебной экспертизой.

Представитель заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области ФИО3 не возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель администрации муниципального образования «Капустиноярский сельсовет» Ахтубинского района Астраханской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению

административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля ФИО8, эксперта ФИО9, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации

регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения- кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной

или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вымпел-тур» является собственником земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации комплексного здания автомойки, ремонту и техническому обслуживанию автомобилей, закусочной, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права № от 09 июля 2008 года (т.1 л.д.5-7).

Постановлением Правительства Астраханской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области» от 25 декабря 2013 года №584-П установлена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2013 года в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № в размере <данные изъяты>.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, утвержденную постановлением Правительства Астраханской области № 584-П от 25 декабря 2013 года, административный истец представил суду отчёт об оценке от 31 октября 2017 года №11423-2.1-испр., подготовленный ООО Региональным центром оценки и экспертизы собственности, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, составляет <данные изъяты> рублей. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» от 19 декабря 2017 года №161208-2142-34 (т. 1 л.д.10-116).

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 августа 2016 года, 27 сентября 2016 года, 14 декабря 2016 года заявление ООО «Вымпел-тур» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке и положительного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 31 октября 2017 года №11423-2.1-испр., а также пояснений в судебном заседании свидетеля ФИО8, судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчетах документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчетах показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Отсутствие информации о фактическом использовании земельного участка, ценах сделок и (или) предложений о продаже земельных участков из сегментов рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, достоверных сведений о категории земель разрешенном использовании аналогов ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объектов оценки. В этой связи отсутствие достоверной и проверяемой информации об участках - аналогах является нарушением требований федеральных стандартов оценки, что не позволяет сделать вывод о достоверности полученных результатов оценки.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 15 мая 2017 назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное агентство «Дело+».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 мая 2017 года № ISOS-1-2 рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2013 года земельного участка площадью 870 кв.м., кадастровый № определена в размере <данные изъяты> рублей.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 29 мая 2017 года №15-05-1-2, подготовленное экспертом ООО «Экспертное агентство «Дело+», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объектов исследования, их основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.

Экспертом принято пять объектов-аналогов, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, в частности: все объекты-аналоги идентичны по категории земель, имущественным правам.

Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО9, выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в дате продажи и месту расположения. Поскольку согласно мониторингу уровень продаж на дату оценки находился в неактивном периоде. рынка, имелось минимальное количество предложений и низкий спрос, применен корректирующий коэффициент на уторговывание - 8%. Исходя из индекса потребительских цен Росстата для объектов- аналогов № 1 и 3 введена корректировка на дату предложения - 0,9%, для аналогов №

5. введена корректировка 1,9%, 4,6%, 2,0% соответственно. Все участки-аналоги располагаются в разных территориальных зонах, в связи с чем для объектов-аналогов №

5. введён поправочный коэффициент на местоположение, по объектам-аналогам № 2,3 корректировка не применялась.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием

примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и

формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 29 мая 2017 года № в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает, что административное исковое заявление ООО «Вымпел-тур» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, и полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в сумме <данные изъяты> рублей.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области является 09 августа 2016 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Вымпел-тур» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации комплексного здания автомойки,

ремонту и техническому обслуживанию автомобилей, закусочной, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей на период с 01 января 2016 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 09 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 июня 2017 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>