Решение № 2-356/2020 2-356/2020~М-336/2020 М-336/2020 от 16 ноября 2020 г. по делу № 2-356/2020

Дело № 2-356/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Троицкое 17 ноября 2020 года

Троицкий районный суд Алтайского края в составе:

Председательствующего судьи Фроловой О.С.,

При секретаре Кравченко Д.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску представителя капура В.А., ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 – ФИО10 к КХ «Зодиак» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (при множественности лиц на стороне арендодателей),

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд к ответчику с указанным иском, в обоснование требований указали, что являются собственниками земельных долей из земельного участка общей площадью сельскохозяйственных угодий <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей данного земельного участка и Крестьянским хозяйством «Зодиак» был заключен договор аренды при множественности лиц на стороне Арендодателя сроком на 25 лет.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1 договора аренды, размер арендной платы для каждого Арендодателя предусмотрена в виде натуральной оплаты - 8 (восьми) центнеров зерносмеси в конце каждого года. Однако КФХ «Дятлов» не выплачивал Арендодателям арендную плату по вышеуказанному договору за ДД.ММ.ГГГГ годы.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух паз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Как следует из п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом было направлено предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательств в разумный срок, ввиду образовавшейся задолженности (нарушение сроков платежей не менее 2 раз подряд), следовательно, считают, что ими соблюдены требования п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах при нарушении прав истца ненадлежащим исполнением договора аренды земельного участка со стороны ответчика истец в соответствии со ст. 3 ГПК РФ вправе обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условии арендатором.

В связи с изложенным просили расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей общей площадью сельскохозяйственных угодий <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> заключённый между собственниками земельных долей данного земельного участка и Крестьянским хозяйством «Зодиак» от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истцы ФИО4, ФИО1, ФИО11,ФИО12, ФИО3, ФИО2, их представитель ФИО13 на заявленных требованиях настаивали, указали, что ФИО14 не исполняет свои обязанности по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ. Все последние три года предлагает им забирать зерносмесь из <адрес>, которое находится на расстоянии 70-90 км. от их места жительства, что полностью экономически не целесообразно, т.к. вывезти это зерно дороже, чем его стоимость. Они платят налоги за землю, а в итоге три года уже ничего не получают. Еще в ДД.ММ.ГГГГ они предлагали ему решить этот вопрос, чтобы он привозил им арендную плату в <адрес>, где проживают большинство арендодателей, но он данную проблему не решил. В итоге арендную плату за три года получили только трое человек, которые проживают рядом <адрес> из 31 дольщика. В телефонных разговорах ФИО14 предлагал приезжать в <адрес> им самим, заранее зная, что никто не приедет. Дольщиками являются пожилые люди, которые не могут самостоятельно забрать зерно за 70 км. от места их жительства.

Ответчик глава КХ «Зодиак» ФИО14 с требованиями не согласился, указывает, что все обязательства по договору исполняет, хозяйство у него находится в <адрес>, там он и выдает арендную плату.

Суд, изучив материалы гражданского дела, выслушав участвующих лиц, находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Как следует из п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы являются собственниками долей из земельного участка общей площадью сельскохозяйственных угодий <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> рассматривалась следующая повестка дня:

Выбор уполномоченного лица (представителя) от имени участников общей долевой собственности на совершение юридически значимых действий в отношении земельного участка и правообладателей.

По вышеуказанному вопросу принято решение об избрании представителем собственников земельных долей ФИО12, уполномоченную действовать без доверенности от имени участников долевой собственности при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при заключении договора подряда с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания земельных участков, при обращении с заявлением о проведении кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, подписать соглашение об определении долей на образованный земельный участок, заключить договор аренды данного земельного участка. Определить, что ФИО12 вправе без доверенности представлять интересы участников долевой собственности в компетентных органах исполнительной власти на территории Троицкого района и администрации Гордеевского сельсовета.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 – уполномоченным лицом собственников, и Крестьянским хозяйством «Зодиак» был заключен договор аренды указанного земельного участка на срок 25 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

Названная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку расторжение такого договора должно осуществляться на основании решения общего собрания, т.к. на основании ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности, 02 марта 2017 года вновь было проведено общее собрание участников долевой собственности, на котором рассматривался вопрос о досрочном расторжении указанного договора аренды, заключенного с КХ «Зодиак» в связи с ненадлежащим исполнением арендатором существенных условий договора аренды, а именно в связи с несвоевременной выдачей продукции надлежащего качества, было принято решение о расторжении указанного договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцы уже обращались в Троицкий районный суд с аналогичными требованиями, однако, в ходе рассмотрения дела требования свои изменили ввиду недоказанности обстоятельств, на которые они ссылались, просили признать недействительным договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей общей площадью сельскохозяйственных угодий <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> заключенный между ФИО12 и Крестьянским хозяйством «Зодиак» от ДД.ММ.ГГГГ, признать отсутствующим обременения правом аренды КХ «Зодиак» по договору от ДД.ММ.ГГГГ указанного земельного участка в части их долей как собственников указанного земельного участка.

Решением Троицкого районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска было отказано, решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ на основании определения Алтайского краевого суда, которым решение оставлено без изменения.

В ходе того судебного разбирательства ФИО14 обещал решить проблему выдачи арендной платы путем доставки ее арендодателям, заключить дополнительное соглашение к договору аренды, однако, до настоящего времени вопрос не решен.

Как следует из ведомостей на получение зерна за ДД.ММ.ГГГГ г.г. (л.д. 199-200, т.1), арендную плату получили только 2-3 человека из 31.

ДД.ММ.ГГГГ истцы вновь обратились с требованиями о досрочном расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей общей площадью сельскохозяйственных угодий <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключённого между собственниками земельных долей данного земельного участка и Крестьянским хозяйством «Зодиак» от ДД.ММ.ГГГГ по причине ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендатора арендодателями было направлено требование о расторжении договора аренды земельного участка (л.д. 54), которое было вручено главе КФХ «Зодиак» ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55).

В ответе на указанную претензию ответчик отказывается подписать соглашение о досрочном расторжении спорного договора аренды, т.к. условий договора не нарушал, кто не получил арендную плату может в любое время сделать это по адресу: <адрес> (л.д. 56).

ДД.ММ.ГГГГ вновь было проведено общее собрание участников долевой собственности, на котором рассматривался вопрос о досрочном расторжении указанного договора аренды, заключенного с КХ «Зодиак» в связи с ненадлежащим исполнением арендатором существенных условий договора аренды, а именно в связи с несвоевременной выдачей продукции надлежащего качества, было принято решение о расторжении указанного договора. Собственники единогласно проголосовали «За». Порядок проведения данного собрания соответствует требованиям закона.

Как следует из п.3.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата за весь арендуемый земельный участок устанавливается каждому арендодателю. Арендодатели могут получать арендную плату в виде натуральной оплаты – 8 центнеров зерносмеси в конце каждого года. При этом порядок расчета по арендной плате договором не предусмотрен.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как сложилось на территории Троицкого района, все фермеры доставляют готовую продукцию в счет аренды до арендодателей (собственников земельного участка) в удобное для них время и надлежащей упаковке по месту их жительства.

Как следует из пояснения дольщиков, заявленные ими требования возникли ввиду того, что у них отсутствует возможность получить арендую плату, т.к. арендатор ФИО14 увозит всю продукцию к себе в хозяйство в <адрес>, тем самым заведомо зная, что никто туда за ней не приедет ввиду отдаленности нахождения (70-90 км.). В связи с чем уже более двух лет они не получают арендную плату.

Исходя из изложенного суд, не может признать исполнение обязательств КХ «Зодиак» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ по выдаче арендной платы надлежащим.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как поясняли в судебном заседании истцы, при заключении договора они и предположить не могли, что за зерном придется ездить в <адрес> за 70 км. Если бы они это знали, то никогда бы не заключили данный договор.

Таким образом, в данном случае исполнение договора без изменения его условий настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для арендодателей такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. Ответчик ФИО14 при этом на протяжении последние трех лет так и не привел договор в соответствие с имеющими обстоятельствами.

В подтверждение добросовестного исполнения условий договора аренды, ФИО14 представил уведомления о направлении дольщикам извещений о необходимости получения готовой продукции в ДД.ММ.ГГГГ г.г. (л.д. 162-165, т.1). Также представлены ведомости за ДД.ММ.ГГГГ г.г. согласно которым дольщикам, желающие получить зерно, оно было выдано (л.д. 166-167). Каждый год неоднократно ФИО14 подает объявление в газету «На земле Троицкой» о выдаче арендной платы, указан адрес получения (л.д. 167-170, т.1).

Вместе с тем, везде в данных уведомлениях и предложениях место выдачи значится как <адрес>, откуда пожилые люди не в состоянии вывезти зерно, а также это не является целесообразным, т.к. транспортные расходы равны размеру арендной платы.

Доводы ФИО14 на то, что в настоящее время он предлагает арендодателям забрать продукцию с ООО «Нива» в <адрес> также не могут быть приняты во внимание, т.к. также предполагает самостоятельный вывоз продукции, что предполагает транспортные расходы. Ведомости о том, что кто - то из дольщиков получил арендую плату за ДД.ММ.ГГГГ год, - ответчиком не представлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 196 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования представителя ФИО12, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9,– ФИО10 к КХ «Зодиак» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (при множественности лиц на стороне арендодателей), - удовлетворить.

Расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей общей площадью сельскохозяйственных угодий 3571220+/-16535 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> заключённый ДД.ММ.ГГГГ.между собственниками земельных долей данного земельного участка и Крестьянским хозяйством «Зодиак»

Взыскать с ФИО14 в пользу ФИО12 госпошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путём подачи жалобы через Троицкий районный суд.

Судья О.С. Фролова

Мотивированное решение изготовлено 20.11.2020 года