Решение № 3А-405/2025 3А-7/2026 3А-7/2026(3А-405/2025;)~М-394/2025 М-394/2025 от 28 января 2026 г. по делу № 3А-405/2025

Дело № 3а-7/2026 (3а-405/2025)

22OS0000-01-2025-000755-72


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Дубковой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Потребительского общества «Топчихапромзаготторг» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Потребительское общество «Топчихапромзаготторг» обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 22 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000596 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, административному истцу на праве общей долевой собственности <данные изъяты> доли) принадлежит спорный объект недвижимости. Согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта составляет 93 973 477,5 руб. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной согласно отчету об оценке от 1 августа 2025 года № 154/3-11.24, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценка Плюс». Решением КГБУ «АЦНГКО» от 22 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000596 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилого здания нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение имущественного налога, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление имущественных отношений Алтайского края, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы оценщика общества с ограниченной ответственностью «Век А Оценка».

Представитель административного ответчика КГБУ «АЦНГКО» - ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения учреждения, разрешение требований об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, представлены письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Заинтересованное лицо Алтайкрайимущество в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю – ФИО3 в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.

Выслушав пояснения представителя административного истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что Потребительскому обществу «Топчихапромзаготторг» на праве общей долевой собственности принадлежат <данные изъяты> доли нежилого здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственной реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 128-132), договором купли-продажи от 15 сентября 2023 года (т.1 л.д.29-33).

Кроме того, указанное нежилое здание на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО4, ФИО5 (по <данные изъяты> доли в совместной собственности).

Из приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 9 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящегося в собственности административного истца нежилого здания установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки в отношении здания с кадастровым номером *** в размере 93 973 477 рублей 5 копеек.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 октября 2025 года № КУВИ-001/2025-200461855 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** определена в размере 93 973 477 рублей 5 копеек по состоянию на 1 января 2023 года, дата применения установлена 1 января 2024 года, дата внесения сведений – 18 декабря 2023 года (т.1 л.д.12).

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

2 октября 2025 года Потребительское общество «Топчихапромзаготторг» через своего представителя ФИО6 обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (л.д.219-220), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 1 августа 2025 года № 154/3-11.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценка Плюс» (т.1 л.д.35-156).

7 октября 2025 года в адрес представителя административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2025/000596 о поступлении заявления и принятия его к рассмотрению (т.1 л.д.221).

Решением бюджетного учреждения от 22 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000596 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т.1 л.д.222-229).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования подпункта 2 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО № 6)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, подпункта «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, подпункта 3 пункта 5, подпункта 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № 5)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, а именно: объект оценки является зданием общей площадью 1 662,5 кв.м., имеющим 1, 2 этаж и подвал. Фотографии объекта оценки, представленные в отчете на стр. 15-22 (8 фото, и них 5 – фото внешнего вида здания), не позволяют квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, отсутствует разбивка фото по этажам. В таблице 13.1 указано, что фактически объект оценки используется для размещения торговых объектов, при этом на фото ни один торговый объект не отображен (в здании расположен магазин сети «Аникс» и обувной магазин) – на стр. 20-22 представлены фото двух помещений малой площади, причем сфотографирована только стена помещения с оконным проемом. В рамках анализа рынка оценщиком исследован период с января 2023 года по февраль 2025 года (таблица 16.2), при этом диапазон цен предложений, выявленных оценщиком, составляет 969 – 23 474,20 руб./кв.м. Предложений о продаже, датированных 2025 г. – 3 на всю выборку (январь 2025, январь 2025 и февраль 2025, соответственно). По состоянию на дату оценки (1 августа 2025 года) на рынке выявлено достаточное для анализа и производства расчетов количество предложений о продаже схожих объектов (в т.ч. сравнимой с объектом оценки площади). Общая информация и копии источников представлены в решении. Минимум по выборке составляет 10 100,19 руб./кв.м., максимум – 69 366,75 руб./кв.м. Таким образом, составленная оценщиком выборка не включает в себя актуальные на дату оценки предложения о продаже, вследствие чего диапазон цен, выявленный оценщиком, не учитывает изменения цен предложений по состоянию дату оценки, что ведет к необоснованному занижению итоговой стоимости. При расчете стоимости земельных участков под объектами-аналогами, не отражены особенности статуса и местоположения участка-аналога № 1, который расположен в с. Павловск. С.Павловск расположено вблизи г. Барнаул, через село проходит федеральная трасса фактически объект-аналог № 1 расположен вблизи краевого центр. Данные факторы, в том числе, отражаются на удельной цене предложения. Таким образом, оцениваемые участки уступают по данному показателю участку-аналогу № 1, что требует применения понижающей корректировки. В рамках расчета стоимости земельных участков данная корректировка оценщиком применена, что ведет к завышению стоимости земельных участков под объектами-аналогами и, как следствие, занижению итоговой стоимости объекта оценки.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое подано в Алтайский краевой суд 10 ноября 2025 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи Потребительским обществом «Топчихапромзаготторг» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 1 декабря 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от 1 августа 2025 года № 154/3-11.24, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценка Плюс» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А Оценка» от 15 января 2026 года № 01-01-2026, отчет об оценке от 1 августа 2025 года № 154/3-11.24, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценка Плюс» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 20 045 100 рублей.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемых решений в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 1 августа 2025 года № 154/3-11.24 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления Потребительского общества «Топчихапромзаготторг» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 22 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000596 незаконным отсутствует, заявленные требования административного истца не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 2 октября 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований Потребительского общества «Топчихапромзаготторг» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 22 октября 2025 года № ОРС-22/2025/000596 отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 августа 2025 года, в равном его рыночной стоимости размере 20 045 100 рублей.

Датой обращения Потребительского общества «Топчихапромзаготторг» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 2 октября 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья О.Ю.Кайгородова

Полный тест решения изготовлен 29 января 2026 года