Решение № 2-670/2017 2-670/2017~М-710/2017 М-710/2017 от 17 декабря 2017 г. по делу № 2-670/2017

Дело 2-670/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Онега 18 декабря 2017 года

Онежский городской суд Архангельской области в составе: председательствующего судьи Кузнецова А.А.,

при секретаре судебного заседания Кимареве С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, об обязании устранить допущенные нарушения и заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» (далее – администрация МО «Онежский муниципальный район», ответчик) о признании незаконным решения ... от <Дата> об отказе в предоставлении земельного участка в аренду однократно для завершения строительства, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов и заключить договор аренды земельного участка, расположенного в <Адрес>, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... для завершения строительства.

В обоснование исковых требований ФИО1 указано, что в <Дата> администрацией МО «Онежский муниципальный район» ему был предоставлен земельный участок в <Адрес> под строительство индивидуального жилого дома. Поскольку он оказался единственным заявителем по данному участку, то торги не проводились и с ним был заключен годичный договор аренды ... от <Дата>. После проведения им межевания земельного участка был заключен новый договор аренды ... со сроком действия 5 лет - до <Дата> Затем он получил градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство и начал строить индивидуальный жилой дом.

В <Дата> находился вне пределов <Адрес>, а по возвращении домой обнаружил, что срок действия договора аренды истек. <Дата> обратился в администрацию района с заявлением о продлении срока аренды (поскольку срок прежнего договора истек, то фактически речь шла о заключении нового договора, тем более, что он указывал на то обстоятельство, что строительство дома не завершено, его готовность составляет около 80%). Одновременно просил продлить срок разрешения на строительство. Разрешение на строительство было продлено до 2022 года, а в продлении срока договора аренды либо в заключении нового договора было отказано со ссылками на п.4 пп.1, п.2 пп.10 ст. 39.6 ЗК РФ. Основанием послужило то обстоятельство, что заявление подано после истечения срока договора аренды, что препятствует продлению прежнего договора. Данное решение было сообщено ему письмом от <Дата> ....

Обращает внимание на однобокое и незаконное решение данного вопроса. В связи с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. При этом такое право предоставляется, в частности, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Возможность предоставления ему (истцу) земли в аренду в соответствии с пп.2 администрацией не рассматривалась.

В соответствии с указанной нормой он имеет возможность получения земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства дома. Более того, в соответствии со ст. 34 (п. 21) Закона РФ от 23 июня 2014 года № 173-ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Аналогичное положение содержится в ст. 3 Закона РФ от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», согласно которой Положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (п.33).

Таким образом, установлено, что в отношении принадлежащего ему объекта жилищного строительства, расположенного на участке, не может быть проведена процедура публичных торгов, поскольку такая процедура не может применяться в отношении объектов строительства по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, как это было в его случае. Таким образом, администрация обязана была заключить с ним договор аренды для завершения строительства. Устно ему дополнительно было пояснено работниками администрации по этому вопросу, что он не является собственником объекта ИЖС, поскольку право собственности не зарегистрировано в Росреестре. Однако все материалы приобретались на его деньги, стройка тоже велась на его средства, в силу ст. 218 ГК РФ он приобрел право собственности на построенный объект де-факто, хотя и не успел его зарегистрировать в установленном законом порядке. Именно так толкует право собственности на объект незавершенного строительства Верховный Суд РФ (Определение от 29 ноября 2016 года № 64-КГ16-7). Данное обстоятельство администрацией также было проигнорировано без объяснения причин. Примечательно, что понятие «объект» фигурирует в норме о праве собственника земельного участка о его продаже с публичных торгов, только в данном случае уже не требуется регистрация права собственности.

С публичных торгов продать дом невозможно в силу закона, изъять принадлежащее ему имущество также практически нельзя. Сложилась ситуация, при которой отказано в заключении нового договора аренды, без которого он не может принять меры к регистрации права собственности на дом в Росреестре. Не имея зарегистрированного права собственности на дом, он, в свою очередь, не может получить землю в собственность. Таким образом, администрация, используя властно-распорядительное положение по отношению к нему, заводит его в безвыходное положение. Считает, что администрация района злоупотребляет своими правами. Он не имеет возможности пользоваться земельным участком, не имеет возможности зарегистрировать право собственности на дом, зарегистрироваться в доме и проживать в нем, иным способом распорядиться принадлежащим ему имуществом.

В судебном заседании истец ФИО1 не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика администрации МО «Онежский муниципальный район» в судебном заседании не участвовал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в материалы дела представлен отзыв об отказе в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что действующим законодательством не предусмотрено продление срока действия договора аренды.

С 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п.3 ст.39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права п.4 данной статьи. При отсутствии совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п.1 ст.39.6 ЗК РФ).

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Согласно п.3 ст. 39.6 ЗК РФ арендатор по истечении срока действия договора аренды имеет право заключить новый договор, а не договор на новый срок. В этой же норме не указывается на наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок, а указывается на возможность заключения договора аренды без проведения торгов при соблюдении определенных условий,

В случае истца не был соблюден пп.1 п.4 ст.39.6 ЗК РФ заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано после дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пп. 10 п.2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Объектом незавершенного строительства является вновь созданное или реконструированное здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.

По смыслу статьи 130 ГК РФ и пп.4 п.1 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» незавершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015, № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Истец не лишен возможности обратиться за государственной регистрацией права собственности на такой объект, учитывая правовую позицию, изложенную в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрация права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Право собственности истца на жилой дом (объект незавершенного строительства) в установленном законом порядке не зарегистрировано.

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ по определению суда дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В судебном заседании установлено и это подтверждается материалами дела, что <Дата> между администрацией муниципального образования «Онежский муниципальный район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка ..., согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1200 кв. метров с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <Адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Согласно пункту 2.1 договора № ... договор аренды заключен сроком до <Дата>. Истцом проведено межевание указанного земельного участка, получен градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство, на земельном участке практически закончено строительство индивидуального жилого дома.

<Дата> ФИО1 обратился в администрацию МО «Онежский муниципальный район» с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, и о продлении срока разрешения на строительство.

Постановлением исполняющего обязанности главы администрации МО «Онежский муниципальный район» от <Дата> ..., продлен срок действия разрешения, выданного ФИО1, на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>, до <Дата>.

Письмом администрации МО «Онежский муниципальный район» от <Дата> ... ФИО1 отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, заключении нового договора аренды, поскольку земельный участок, являющийся предметом договора аренды, может быть предоставлен по истечении срока действия аренды только на торгах.

Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (ст.8 Гражданского кодекса РФ), споры об осуществлении этих прав, соединенные с требованиями о признании недействительными (незаконными) ненормативных актов органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, и являющихся основанием их возникновения, а также споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

Согласно п.1 ст.22 Гражданского процессуального кодекса РФ в порядке гражданского судопроизводства суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

Частью 1 ст.1 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, что настоящий Кодекс регулирует порядок осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом РФ, судами общей юрисдикции (далее также - суды) административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий.

В соответствии с п. 2 ч. 2 вышеуказанной нормы суды в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства РФ, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Критерием правильного определения вида судопроизводства (гражданское или административное), в котором подлежат защите права, свободы и законные интересы, является характер правоотношений и возникшие правовые последствия, а именно: если оспариваемое действие (бездействие) вышеуказанных органов и лиц привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, то данный спор подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.

В п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» разъяснено, что, по смыслу ч.4 ст.1 Кодекса административного судопроизводства РФ и ч.1 ст.22 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (ст.8 Гражданского кодекса РФ), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства РФ.

Из установленного в судебном заседании усматривается, что оспариваемый отказ администрации МО «Онежский муниципальный район» возник не на этапе предварительного согласования (одобрения), формирования и предоставления земельного участка.

По настоящему делу истцом заявлены требования о признании незаконным акта органа местного самоуправления, исполнение которого привело к прекращению гражданских прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. При рассмотрении дела необходимо исследовать вопрос о праве истца на спорный земельный участок, основаниях и сроках его предоставления, в связи с чем спор между сторонами носит гражданско-правовой характер, который подлежит рассмотрению по нормам ГПК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции с 1 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, поскольку ФИО1 является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 года, на земельном участке имеются незарегистрированный объект (жилой дом), и данных о том, что договор аренды продлевался в соответствии с указанным положением закона не имеется, отказ в заключении (продлении) договора аренды является незаконным.

Кроме того, само по себе отсутствие государственной регистрации объекта незавершенного строительства не является основанием для прекращения договора аренды, поскольку установлено и это не оспаривается ответчиком, что истцом проведены обширные работы для строительства жилого дома (объект готов на 80%). Ответчиком продлен срок действия разрешения, выданного ФИО1 на строительство индивидуального жилого дома, до 2022 года.

Таким образом, учитывая, что земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства до 1 марта 2015 года, на участке имеется объект незавершенного строительства, истец имеет право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности.

Суд, разрешая настоящий спор, исходит из отсутствия правовых оснований для прекращения арендных отношений между администрацией МО «Онежский муниципальный район» и ФИО1 относительно земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома.

Таким образом, исковые требования ФИО1 является законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска в суд государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, об обязании устранить допущенные нарушения и заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить.

Признать незаконным решение администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» ... от <Дата> об отказе в предоставлении земельного участка в аренду однократно для завершения строительства.

Обязать администрацию муниципального образования «Онежский муниципальный район» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ФИО1 путем заключения договора аренды земельного участка, расположенного в <Адрес>, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., для завершения строительства объекта (индивидуального жилого дома).

Взыскать с администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» в пользу ФИО1 уплаченную при подаче иска в суд государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Онежский городской суд Архангельской области.

Председательствующий подпись А.А. Кузнецов

...