Решение № 2-204/2019 2-204/2019(2-2955/2018;)~М-3085/2018 2-2955/2018 М-3085/2018 от 20 февраля 2019 г. по делу № 2-204/2019

Дело № 2-204/2019


РЕШЕНИЕ (заочное)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2019 года <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Крючковой Ю.А.,

при секретаре ФИО6,

с участием истца, представителя истцов – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: <адрес>, гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате квартиры,

УСТАНОВИЛ :

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивировав его тем, что 26.09.2018г. между ними, выступавшими в качестве Продавцов с одной стороны, и ответчиком, выступавшей в качестве Покупателя с другой стороны, был заключён договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым истцами ответчику была продана принадлежавшая им на праве общей долевой собственности в размере по 1/3 доле в праве квартира, расположенная по адресу: <адрес>, состоящая из двух комнат, с назначением: жилое помещение, общей площадью 42,8 кв.м, расположенная на 3 этаже, с кадастровым номером №. Согласно пункту 4 данного договора цена квартиры составляет 1970000 рублей и подлежит оплате в течение трёх рабочих дней с момента получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя Покупателя. Регистрация перехода права собственности на данную квартиру на имя ФИО5 состоялась 05.10.2018г., документы, подтверждающие регистрацию, были получены покупателями 12.10.2018г. Таким образом, оплата приобретённой квартиры должна была быть произведена ответчиком до 18.10.2018г. Однако до настоящего времени оплата цены договора ответчиком ни одному из соистцов не произведена.

С учётом указанных обстоятельств и произведённого в ходе рассмотрения дела в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) изменения первоначально заявленных требований, ссылаясь на то, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи по оплате цены проданной квартиры, на основании пунктов 1, 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452, статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истцы просят суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 26.09.2018г. реестровый №-н/№, заключённый между ними и ответчиком, и обязать ответчика возвратить им по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру.

О времени и месте рассмотрения дела стороны и привлечённые к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Росреестра по <адрес> и нотариус Ивановского городского нотариального округа Богданова С.Г. были извещены надлежащим образом в порядке, установленном главой 10 ГПК РФ.

В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО3 не явились, доверив представление своих интересов своему представителю – соистцу ФИО1, действующей от их имени на основании доверенностей.

В судебном заседании истец и представитель соистцов ФИО1 изменённые исковые требования поддержала в полном объёме по изложенным в иске основаниям, просила указать в резолютивной части решения, что оно будет являться основанием для внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), а также представила заявление, которым просила возвратить из бюджета сумму излишне уплаченной государственной пошлины в размере 17450 рублей.

Ответчик в судебное заседание не явилась, доказательств уважительности причин своей неявки, заявлений, ходатайств, отзыв на иск не представила. Участвуя в предварительном судебном заседании, поясняла, что согласна с требованиями истцов о расторжении заключённого между ними договора купли-продажи квартиры и возврате квартиры в их собственность, однако полагала, что истцы обязаны возвратить ей аванс в размере 20000 рублей, который был внесён ею за квартиру в сумме 50000 рублей через риелторов.

Третьи лица в суд не явились, представили письменные отзывы, которыми ходатайствовали о рассмотрении дела в своё отсутствие, принятие решения по заявленным требованиям оставили на усмотрение суда.

С учётом мнения истца, представителя соистцов, на основании части 1 статьи 233, части 5 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства и в отсутствие третьих лиц.

Заслушав объяснения истца, представителя истцов, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленного иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.09.2018г. между ФИО1, ФИО2, ФИО3, выступавшими в качестве Продавцов с одной стороны, и ФИО5, выступавшей в качестве Покупателя с другой стороны, был заключён договор купли-продажи, в соответствии с которым истцы продали ответчику принадлежавшую им на праве общей долевой собственности в размере по 1/3 доле в праве квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на 3 этаже, состоящую из двух комнат, с назначением: жилое помещение, общей площадью 42,8 кв.м, с кадастровым номером №

Согласно пункту 15 договора Покупатель удовлетворён качественным состоянием недвижимого имущества, установленного путём внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и принимает указанное недвижимое имущество в том качественном состоянии, в каком оно находится, со всеми недостатками, которые ему известны от Продавцов, с имеющимся электрооборудованием, в техническом состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию и проживание.

Данный договор был удостоверен нотариусом Ивановского городского нотариального округа ФИО7 26.09.2018г. в реестре за номером 37/55-н/37-2018-7-440.

Согласно пункту 4 данного договора по соглашению сторон квартира была оценена сторонами в сумме 1970000 рублей, которая является ценой продажи квартиры и подлежала оплате Покупателем Продавцам за счёт собственных средств в течение трёх рабочих дней с момента получения документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на имя Покупателя. При этом из стоимости продаваемой квартиры по 657000 рублей подлежало оплате продавцам ФИО1 и ФИО3, и 656000 рублей – ФИО2 Факт получения денежных средств должен быть подтверждён расписками.

В том же пункте договора стороны предусмотрели, что у Продавцов возникает право залога на указанное недвижимое имущество, устанавливается ипотека в их пользу.

То есть до момента оплаты Покупателем стоимости квартиры она находится в залоге у Продавцов.

05.10.2018г. Управлением Росреестра по <адрес> была произведена государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанную квартиру от Продавцов к Покупателю ФИО5, о чём внесена запись в ЕГРН. Одновременно была произведена государственная регистрация ипотеки данной квартиры.

Согласно расписке в получении документов, 08.10.2018г. ФИО1, действующая от своего имени и в интересах ФИО2 и ФИО3, получила в Управлении Росреестра по <адрес> документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру на имя Покупателя. По утверждению истцов, изложенному в иске, документы были получены ими 12.10.2018г.

Таким образом, исходя из условий сделки, ответчик была обязана произвести истцам оплату за приобретённую ею у них квартиру, в срок не позднее 18.10.2018г.

Однако, как следует из пояснений истца и представителя соистцов ФИО1 и не оспаривалось ответчиком при её участии в предварительном судебном заседании, в срок, предусмотренный условиями договора, и до настоящего времени стоимость квартиры ею истцам не оплачена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пунктов 1, 3, 5 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьёй 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно положениям статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2). В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3). Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункт 4).

Статьёй 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Из разъяснений, данных в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Из анализа приведённых норм действующего законодательства, с учётом разъяснений, данных высокой судебной инстанцией, следует, что договор купли-продажи недвижимости является возмездной сделкой, а цена недвижимого имущества является существенным условием такого договора. Соответственно, поскольку при отчуждении принадлежащего ему недвижимого имущества продавец рассчитывает получить оплату за него по цене, предусмотренной условиями договора, неисполнение покупателем обязанности по оплате приобретаемой недвижимости является существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку в этом случае продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Поскольку нарушение покупателем условия договора об оплате является существенным, в этом случае у продавца возникает право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного покупателю имущества. Выбор способа защиты права в виде взыскания задолженности по оплате по договору либо путём расторжения договора и возврата объекта недвижимости в свою собственность принадлежит продавцу.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось ответчиком, что оплата за приобретённую у истцов квартиру в размере, предусмотренном условиями договора от 26.09.2018г., ею не произведена, в связи с чем истцами правомерно заявлено требование о расторжении заключённого сторонами договора и возврате ответчиком спорной квартиры в общую долевую собственность истцов, исходя из размера ранее принадлежавших им долей.

Как следует из материалов дела, в досудебном порядке истцами в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 452 ГК РФ в адрес ответчика направлялась досудебная претензия, которой ответчику предлагалось заключить соглашение о расторжении договора. Данная претензия была получена ответчиком 15.11.2018г., однако в добровольном порядке не была удовлетворена, в связи с чем истцы правомерно обратились в суд с данным исковым заявлением.

При этом в ходе подготовки дела к рассмотрению по существу ответчик не возражала против удовлетворения предъявленного к ней иска.

При таких обстоятельствах суд находит требования истцов о расторжении заключённого сторонами договора и возврате в собственность истцов спорной квартиры законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме. При этом данное решение суда будет являться основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности на квартиру за ответчиком и регистрации права собственности на неё за истцами.

Ссылки ответчика на необходимость возврата ей истцами уплаченного им аванса, не могут быть приняты судом во внимание при рассмотрении настоящего гражданского дела, поскольку в связи с расторжением заключённого сторонами договора ответчик не лишена права предъявить истцам соответствующие требования в самостоятельном порядке в соответствии с нормами ГПК РФ. Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд рассматривает дело только в пределах заявленных исковых требований, предметом данного спора взыскание суммы аванса не является.

В связи с обоснованностью заявленного иска, в соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца и представителя истцов ФИО1 подлежит взысканию 600 рублей в счёт возмещения понесённых расходов по оплате государственной пошлины.

В оставшейся части государственная пошлина в сумме 17450 рублей, перечисленная истцами в бюджет при подаче данного иска по чеку-ордеру от 12.11.2018г., исходя из вида предъявленных истцами требований, является излишне уплаченной, в связи с чем суд находит заявление истца и представителя истцов ФИО1 о возврате истцам из бюджета данной части государственной пошлины в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации как излишне уплаченной обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 93, 98, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ (заочно):

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО5 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 26.09.2018г. реестровый №-н/37-2018-7-440, заключённый между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО5.

Обязать ФИО5 возвратить ФИО1 1/3 доли, ФИО2 1/3 доли, ФИО3 1/3 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат, имеющую назначение – жилое помещение, общей площадью 42,8 кв.м, этаж 3, кадастровый №.

Данное заочное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о прекращении права собственности ФИО5 на указанную квартиру и о праве собственности на неё ФИО1, ФИО2, ФИО3.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах ФИО2, ФИО3, 600 (шестьсот) рублей в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах ФИО2, ФИО3, из бюджета сумму излишне уплаченной государственной пошлины в размере 17450 (семнадцать тысяч четыреста пятьдесят) рублей.

Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд <адрес> заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня получения копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Ю.А.Крючкова

Решение в окончательной форме составлено 26.02.2019г.