Решение № 2-1734/2025 2-1734/2025~М-319/2025 М-319/2025 от 21 августа 2025 г. по делу № 2-1734/2025

Дело № 2-1734/2025 11 августа 2025 года

29RS0014-01-2025-000661-91


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе

председательствующего по делу судьи Поликарповой С.В.

при секретаре судебного заседания Шелгуновой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа «Город Архангельск» о взыскании в возмещение денежных средств за жилое помещение, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – ответчик, администрация) о взыскании в возмещение за жилое помещение по адресу: ..., денежных средств в размере 2 430 620 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 510 430 руб., убытков в размере 176 540 руб. Предмет указан с учетом заявленного истцом уменьшения размера требований.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником жилого помещения по адресу: .... Распоряжением заместителя главы администрации от <Дата><№>р ... и земельный участок под ним изъяты для муниципальных нужд. С целью оценки рыночной стоимости изымаемой доли жилого помещения истец обратилась к оценщику для определения рыночной стоимости квартиры. В добровольном порядке стороны не договорились. Применительно к положениям ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) истец обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Истец, представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в связи с чем заседание проведено в их отсутствие.

Представитель истца поддержала требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика не признала требования, факт наличия угрозы жизни и здоровью лица, которое проживает в ..., не оспаривала.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив все в совокупности с нормами действующего законодательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в силу ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

В развитие названных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в ст. 32 (ч. 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Положениями п/п. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что размер возмещения за изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В целях применения указанных норм с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в названном Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Из материалов дела следует, что истец является собственником ..., где она и проживает фактически, иного жилого помещения в собственности не имеет.

Распоряжением главы ГО «Города Архангельск» от <Дата><№>р принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных по указанному адресу, в том числе жилого помещения, принадлежащего на праве собственности истцу.

Согласно предоставленному в материалы дела экспертному исследованию, выполненному <Дата> ИП ФИО2, физический износ здания – многоквартирного ... с учетом «ненормативного» ускоренного износа в результате гниения деревянных конструкций составляет 80,3%, в частности, поражение бурой гнилью свайного фундамента – 100%, отклонение от вертикали более 100 мм при толщине стены 150 мм у наружных несущих стен – 100%, фактическое сопротивление теплопередаче наружного ограждения стен в 4,14 размере меньше требуемого у наружных несущих стен - 100%, разность осадок поперечных стен по сравнению с продольными (до 80-100 мм) у внутренних поперечных стен – 75-80%, деструкция древесины 4 степени вследствие поражения ее домовыми грибами у древесины стен и балок перекрытий – 30%, уклон 5% физический износ 30% у перекрытий – 100%, отклонение от вертикали опорных стоек на величину до 60-70мм (в пределах 50% размера стороны сечения 100*150мм) у крыши – 45-50%. Указано, что данные дефекты свидетельствуют об аварийной категории строительной контракции. Выполнивший исследование ФИО3 и ИП ФИО2 имеют соответствующее образование, опыт работы в области данных исследований. Иными средствами доказывания администрацией их выводы об аварийном состоянии многоквартирного дома не опровергнуты.

На основании ст. 32 ЖК РФ доли в жилом помещений истцов подлежит изъятию с выплатой за него денежного возмещения, установленного в размере рыночной стоимости.

Принимая во внимание положения ч. 6 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ о возмездном изъятии принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения, ответчик после принятия решения об его изъятии обязан был направить истцу соглашение, в котором бы предусмотрел все условия выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение.

Однако такое соглашение со стороны органа местного самоуправления в адрес истцов так и не было направлено.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст.32 ЖК РФ).

Согласно выполненному по определению суда экспертному заключению ИП ФИО4 от <Дата>, которая в установленном порядке при выполнении исследования предупреждена об уголовной ответственности, рыночная стоимость в изымаемом помещении по адресу: ..., с учетом земельного участка составила 2 430 620 руб., стоимость непроизведенного капитального ремонта – 510 430 руб., убытки - 176 540 руб.

Суд принимает выводы эксперта, сделанные в заключении, поскольку проводивший исследование эксперт имеет необходимые для производства подобного рода исследований образование, квалификацию (представлены соответствующие документы), предупрежден об уголовной ответственности. Документов, свидетельствующих о недостоверности данного заключения, сторонами не представлено.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию в счет возмещения рыночная стоимость в изымаемом помещении по адресу: г..., с учетом доли истца в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок с учетом стоимости, указанной в договоре, в размере 2 430 620 руб. в пределах заявленных требований.

Относительно требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд приходит к следующему.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от <Дата><№> «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст. 32 ЖК РФ.

Переход права собственности на жилое помещение влечет за собой и переход бремени его содержания, добровольное волеизъявление гражданина на безвозмездное приобретение жилого помещения по соглашению с собственником жилищного фонда (уполномоченным им органом или организацией) предполагает осознание гражданином своей готовности самостоятельно нести расходы, необходимые для содержания приобретаемого объекта, в том числе с учетом его технического состояния.

Между тем, при установлении порядка осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации законодатель принимал во внимание реальное техническое состояние указанного жилищного фонда и в первоначальной редакции статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрел, что приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта, а при согласии граждан за непроизведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация. В последующем, исходя из принципов социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, а также обеспечения их интересов при приватизации жилых помещений, в приведенное законоположение были внесены изменения: в частности, Законом Российской Федерации от <Дата><№> за наймодателями подлежащих приватизации жилых помещений, расположенных в домах, требующих капитального ремонта, была сохранена обязанность производить такой ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, а Федеральным законом от 20 мая 2002 года №55-ФЗ было уточнено, что данная обязанность сохраняется за бывшим наймодателем.

Как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, статья 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», обязывающая прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов, представляет собой дополнительную гарантию права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан, причем сфера ее действия распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, безотносительно к тому, в чьей собственности - государственных или муниципальных образований - эти помещения находились прежде; обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения (Постановление от 12 апреля 2016 года №10-П; определения от 19 октября 2010 года №1334-О-О, от 14 июля 2011 года №886-О-О и от 1 марта 2012 года №389-О-О).

... был принят в собственность ответчика после даты первой приватизации квартиры в доме.

С момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящемся к государственному или муниципальному жилищному фонду, происходит преобразование отношений собственности - этот дом (здание в целом) утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в государственной или муниципальной собственности, а в отношении общего имущества такого многоквартирного дома, в том числе общих нежилых помещений, несущих конструкций дома, сетей и систем инженерно-технического обеспечения, возникает общая долевая собственность, участниками которой становятся соответствующее публично-правовое образование и гражданин, приватизировавший жилое помещение (п. 4 ст. 244 и п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст.36 ЖК РФ).

Правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, равно как и обязанность ее участников нести расходы на содержание такого имущества были законодательно установлены и до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

В частности, Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в первоначальной редакции предусматривал, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома (ч.2 ст.3); обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда за счет средств их собственников (ст.21); собственники жилых помещений в частично приватизированных домах участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме (ч.2 ст.24).

Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» также устанавливал общую долевую собственность на общее имущество кондоминиума, при этом к такому общему имуществу были отнесены предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (ч.1, 2 ст. 8 в редакции Федерального закона от 21 апреля 1997 года №68-ФЗ).

Таким образом, с момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящемся к государственному или муниципальному жилищному фонду, соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом - последующие расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме ложатся на него лишь соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, а у гражданина, приватизировавшего жилое помещение, возникает аналогичная обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему жилого помещения.

Сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения (Определение Конституционного Суда РФ от 12 марта 2019 года №577-О).

Согласно выполненному заключению на момент приватизации квартиры износ дома составил свыше 60%, соответственно, стоимость компенсации за непроизведённый капитальный ремонт в пользу каждого истца составляет 510 430 руб.

На основании ч. 6 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГК РФ) в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Из ч. 8 указанной статьи следует, что техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Согласно письму Минфина России от <Дата><№> определять виды ремонта (текущий или капитальный) и различия между ними обязаны технические службы учреждения путем разработки в рамках системы планово-предупредительных ремонтов соответствующих нормативных документов.

Как правило, к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; к капитальному ремонту - относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Доказательств того, что действительно после принятия спорного жилого дома администрация проводила какие-либо работы, материалы дела не содержат.

Таким образом, суд полагает, что требование истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт удовлетворению подлежит в размере 510 430 руб.

Относительно требования истца о взыскании убытков суд приходит к следующему.

Как указано в п.7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются помимо рыночной стоимости жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно предоставленному расчету, выполненному ИП ФИО4, убытки истца с учетом того, что они фактически вынуждены проживать в данном помещении, составили 176 540 руб.

Таким образом, требование истца о взыскании убытков в сумме 176 540 руб. подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

При этом из взысканных данным решением суда средств с администрации с учетом заключенного ФИО1 кредитного договора <№> от <Дата> в пользу ПАО «Сбербанк России» подлежат удержанию при перечислении денежных средств в сумме 3 117 590 рублей в счет погашения основой долга по нему и проценты на дату перечисления суммы по названному кредитному договору.

В силу пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона от <Дата> №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом изложенного правовым последствием удовлетворения заявленных истцом требований является прекращение права собственности истца в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: ..., после получения возмещения от ответчика в установленном в судебном решении размере.

В связи с этим суд полагает необходимым в решении указать, что право собственности истца в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: ..., переходит на основании судебного решения к городскому округу «Город Архангельск».

В части взыскания судебных расходов суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Применительно к положениям ст.98 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 45 823 рубля 13 копеек, поскольку определением суда от <Дата> истцу была предоставлена отсрочка по ее уплате до вынесения решения судом.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспортные данные: серия <№>) к администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН <***>) о взыскании в возмещение денежных средств за жилое помещение, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, убытков – удовлетворить.

Взыскать с администрации городского округа «Город Архангельск» в пользу ФИО1 в возмещение в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: ..., рыночную стоимость изымаемой доли в жилом помещении в размере 2 430 620 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 510 430 руб., убытки в размере 176 540 руб., всего взыскать 3 117 590 рублей.

При перечислении администрацией городского округа «Город Архангельск» в пользу ФИО1 в возмещение в праве общей долевой собственности за жилое помещение по адресу: ..., рыночной стоимости изымаемой доли в жилом помещении в размере 3 117 590 руб. произвести удержание в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в счет погашения по кредитному договору <№> от <Дата> основного долга и процентов по нему на дату перечисления денежных средств.

Взыскать с администрации городского округа «Город Архангельск» в доход местного бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 823 рубля 13 копеек.

Перечисление администрацией городского округа «Город Архангельск» в пользу ФИО1 денежных средств в счет возмещения доли в праве общей долевой собственности за изымаемое жилое помещение по адресу: ..., с учетом перечисления в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в счет погашения по кредитному договору <№> от <Дата> основного долга и процентов по нему на дату перечисления средств является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 в жилом помещении по адресу: ..., и внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности городского округа «Город Архангельск» в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: ....

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено <Дата>.

Председательствующий С.В. Поликарпова