Решение № 3А-712/2017 3А-712/2017 ~ М-550/2017 М-550/2017 от 20 сентября 2017 г. по делу № 3А-712/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 21 сентября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-712/2017 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Самарский областной суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами:

- №, площадью * ***,* кв. м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 8 690 000 рублей;

- №, площадью * *** кв. м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 1 692 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №. Является правообладателем нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 15 927 339,61 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 18 450 388,75 руб.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельных участков, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налогов.

В обоснование заявления ФИО2 ссылается на Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, подготовленный оценщиком ООО <данные изъяты> которым по состоянию на 01.01.2013 года и 25.11.2013 года определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: № в размере 8 690 000 рублей, № в размере 1 692 000 рублей, подтвержденный положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков № от ДД.ММ.ГГ..

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

Административный истец ФИО2 и её представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, возражений по результатам судебной экспертизы не представили.

Представители административных ответчиков - Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Самарской области, администрации г.о. Самара, Министерства имущественных отношений по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Самарской области в письменном отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований, просило дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, а в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с отчетом об оценке, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв. м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание (крытая крановая эстакада), расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>,

что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГ.. и ДД.ММ.ГГ.. соответственно /л.д.№/.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером № в размере 18 450 388,75 руб., участка с кадастровым номером № в размере 15 927 339,61 руб.

Дата определения кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровым номером № – 01.01.2013 года, № - 25.11.2013 года, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ. /л. д. №/.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение ФИО2, в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года, 25.11.2013 года, то есть на даты по состоянию, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО <данные изъяты> по определению рыночной стоимости объектов оценки. Из отчета усматривается, что объектами оценки являлись земельные участки с кадастровыми номерами №, №, итоговая величина их рыночной стоимости составила 8 690 000 руб. и 1 692 000 руб. соответственно.

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., подготовленным Саморегулируемой организацией Региональная ассоциация оценщиков выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчета об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – администрации г.о. Самара рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, определенная в Отчете об оценке, оспаривалась, заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления его действительной рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 11 959 662 рубля.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела с проведением осмотра объекта исследования – земельного участка с кадастровым номером №. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках затратного и доходного подходов, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, применял метод сравнения продаж, в рамках которого были выявлены земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования.

Наиболее эффективным видом использования объекта экспертизы принимается его использование в качестве объекта производственно-складского назначения (стр. № экспертизы).

Учитывая ретроспективный характер оценки, эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в информационной системе «Центр», материалы агентств недвижимости «Визит», «Арбат», данные сайтов http://dom.63.ru, http://samara.barahla.net, http://www.volga-info.ru, http://www.rosrealt.ru /л.д. №/.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади земельного участка /л.д. 39/.

В качестве объектов-аналогов отобраны 5 земельных участков на праве собственности из земель населенных пунктов с разрешенным использованием – под размещение объектов производственно-складского назначения, расположенные в г. Самара. Экспертом были внесены корректировки на условия рынка (1-3% для аналогов №), на торг (13%), на местоположение (от 9 до 55% для аналогов №), на площадь (20% для аналогов №). Обоснование вносимых корректировок приведено в экспертном заключении на стр. №.

Величина рыночной стоимости объекта экспертизы, полученная в рамках сравнительного подхода без учета НДС составила 11 959 662 рубля.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, участвующими в деле лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз не заявлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. № признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован, экспертное заключение является наиболее полным и аргументированным.

Административным истцом в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равным рыночной стоимости представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, выполненный ООО <данные изъяты>. Из отчета усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости участка составила 1 692 000 рублей.

Оснований полагать, что отчет об оценке в указанной части не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности у суда не имеется. Содержащиеся в отчете выводы ответчиками и заинтересованными лицами не опровергнуты.

Для определения стоимости земельного участка № оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах № отчета.

На странице № отчета оценщиком сделан вывод о том, что объект оценки относится к сегменту рынка недвижимости – земельные участки г. Самара для строительства производственно-складских объектов.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является продолжение его фактического использования – под склад /страница № отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж, что изложено на страницах 79-86 отчета. Отказ от доходного и затратного подходов оценщиком обоснован /пункт 11 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам /вид права на объект, расположение относительно автомагистрали, площадь, наличие коммуникаций/.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 квадратного метра земельного участка /страница 86 отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки /25.11.2013 г./, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации, основным из которых является информационная база Территориального агентства оценки.

В качестве объектов-аналогов оценщиком было подобрано 5 земельных участка производственно-складского назначения, расположенные в Куйбышевском районе г. Самара и сопоставимых по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в таблице № на страницах № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах № отчета: введены корректировки на условия рынка, на торг, на наличие ж/д ветки на участке, на коммуникации.

Стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка определена в размере 1 093,85 рублей. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25.11.2013 года составила 1 692 000 рублей.

Принимая во внимание, что выводы оценщика ФИО1, изложенные в Отчете об оценке в отношении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административными ответчиками и заинтересованными лицами не оспорены, не опровергнуты, иных доказательств рыночной стоимости указанного земельного участка суду не представлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении рыночной стоимости указанных земельного участка с кадастровым номером № в размере, определенном в Отчете об оценке.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд является 18.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв. м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 11 959 662 рубля;

- с кадастровым номером №, площадью * *** кв. м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 1 692 000 рублей.

Датой подачи ФИО2 заявления в суд считать 18.07.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.А. Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22.09.2017 г.

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ