Решение № 3А-1166/2017 3А-99/2018 3А-99/2018 (3А-1166/2017;) ~ М-1111/2017 М-1111/2017 от 10 января 2018 г. по делу № 3А-1166/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 11 января 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Усенко А.О.,

с участием представителя административного истца - адвоката Рящина А.В., представителя министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-99/2018 по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 339, 6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.08.2013 года в размере 8 887 331, 36 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 19.08.2013 составила 14 235 818, 05 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости нежилого помещения.

В обоснование заявления ФИО4 ссылается на Отчет об оценке № от 31.07.2017 г., подготовленный индивидуальным предпринимателем - оценщиком ФИО1, которым рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 8 887 331, 36 рублей.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

Представитель административного истца – Рящин А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель министерства имущественных отношений Самарской области ФИО5, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения административного иска, пояснив, что из-за значительного снижения кадастровой стоимости произойдет уменьшение налоговых поступлений в бюджет, тогда как суд при возникновении вопросов требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, вправе по своей инициативе назначить судебную экспертизу.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

В письменном отзыве Управление Росреестра по Самарской области возражает против удовлетворения иска при отсутствии дополнительных доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО4 является собственником объекта капитального строительства - нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 339, 6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.02.2017г.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства составила по состоянию на 19.08.2013 г. 14 235 818, 05 рублей, что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.06.2017 г.

ФИО4, будучи собственником спорного нежилого помещения, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования г.о. Самара. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объектов капитального строительства.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилого помещения, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого, обращение ФИО4 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.08.2013г., то есть на дату определения его кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методом массовой оценки), а установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от 31.07.2017г., подготовленный оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО1

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 8 887 331, 36 рублей без учета НДС.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 19.08.2013г., т.е. на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Для определения стоимости недвижимости оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 21-35 отчета.

Оценщиком сделан вывод о том, что объект оценки относится к сегменту рынка встроенно-пристроенных производственно-складских помещений (стр.24-27).

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является – универсальное помещение, что отражено на стр. 20 отчета.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При оценке нежилого помещения был использованы сравнительный подход.

Отказ от применения затратного и доходного подходов оценщиком обоснован на стр. 36-38 отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве аналогов использовал объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости спорных помещений методом прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода выполнен на страницах 38-58 отчета.

Учитывая ретроспективный характер оценки, были использованы данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: ФИО2.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. площади объекта.

Из отчета следует, что в качестве аналогов оценщиком взято 3 объекта-аналога, имеющие назначение «помещение», «универсальное помещение», расположенные как и объект оценки в Промышленном районе г. Самары и сопоставимые по ценообразующим факторам /назначение, местоположение, расположение относительно красной линии/ Описание объектов-аналогов приведено в таблице на стр. 40 отчета.

Затем произведена корректировка к ценам объектов-аналогов по ценообразующим параметрам: скидка на торг, на площадь, на состояние отделки, на этаж расположения.

В результате расчета, рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом без учета НДС составила 8 887 331, 36 рублей.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО1 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19.08.2017 г., подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости /в настоящее время ЕГРН/ и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ФИО4 в суд является 27.11.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 339, 6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 19.08.2013 года в размере 8 887 331, 36 рублей.

Датой подачи ФИО4 заявления в суд считать 27.11.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.01.2018г.