Апелляционное определение № 33-1703/2026 от 1 апреля 2026 г.

УИД 69RS0039-01-2025-002673-72 судья Ерастова К.А.

Дело № 2-1715/2025 (33-1703/2026)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 апреля 2026 года г. Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Коровиной Е.В.,

судей Беляк А.С., Голубевой О.Ю..

при ведении протокола секретарём судебного заседания Сундатовой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Коровиной Е.В.

дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Пролетарского районного суда города Твери от 19 декабря 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО2, ФИО3 к ФИО2, ФИО1, Управлению Росреестра по Тверской области о признании договора залога недействительным, признании недействительной записи в ЕГРН удовлетворить.

Признать недействительным договор о залоге недвижимости №3 от 20февраля 2023 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу <адрес>

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости об ипотеке от 07 марта 2023 года № в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу <адрес>

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения изменений в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №), ФИО1 (паспорт №) в пользу ФИО2 (паспорт № расходы по уплате по уплате государственной пошлины в размере 3000рублей, по 1500(Одной тысяче пятьсот) рублей с каждого ответчика»,

установила:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к к ФИО2, ФИО1, Управлению Росреестра по Тверской области о признании договора залога недействительным, признании недействительной записи в ЕГРН.

В обоснование исковых требований указано, что истец М.Н.НБ., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является собственником нежилого помещения по адресу <адрес>, кадастровый № на основании договора купли-продажи от 22 декабря 2015 года. Указанное помещение приобретено в браке с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и является совместной собственностью супругов.

20 февраля 2023 года, с целью обеспечения обязательства, связанного с возвратом суммы долга по договору займа, ответчики М.Н.НБ., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключили договор, по условиям которого ответчик ФИО2 предоставил в залог ФИО1 вышеназванное нежилое помещение.

Оспаривая договор залога недвижимого имущества от 20 февраля 2023 года, истцы указали, что не являются стороной по указанным сделкам, право на предоставление помещения в залог не предоставляли, оспариваемый договор залога от имени залогодателя заключен неправомочным лицом. Осовершенной сделке узнали в ноябре 2024 года.

На основании изложенного просили признать недействительным договор залога нежилого помещения № от 20 февраля 2023 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1; признать недействительной запись, содержащуюся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки по данному договору залога № от 7 марта 2023 года.

Определениями суда от 30 июля 2025 года, 20 октября 2025 года, занесенными в протоколы судебных заседаний, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, ППК «Роскадастр».

Истцы ФИО2, ФИО3, представитель истцов адвокат Заболотная С.М. в судебном заседании поддержали требования по доводам, изложенным в иске и письменной позиции по делу.

Представитель ответчика ФИО1 ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Судом постановлено приведенное выше решение, с которым не согласился ответчик ФИО1, поставив в апелляционной жалобе вопрос об отмене решения и принятии по делу нового судебного акта.

В обоснование жалобы апеллянт выражает несогласие с выводами суда, касающимися выданной ответчиком ФИО2 доверенности. Помнению апеллянта, судом проигнорировано, что данная доверенность наделяет ответчика М.Н.НБ. широким объемом прав, направленных на распоряжение спорным объектом, среди которых: право продать спорное помещение за цену и на условиях по своему усмотрению, право получения денежных средств любым способом, а также право совершать любые регистрационные действия в Росреестре.

С точки зрения истца, право на полное отчуждение имущества (продажу) априори включает в себя право на его обременение (залог), являющееся менее радикальным способом распоряжения, при котором собственник сохраняет титул и доход.

Из буквального содержания доверенности не следует запрет на заключение договора залога. Закон не требует буквального перечисления всех видов распорядительных сделок, если из содержания доверенности следует общая воля на распоряжение объектом.

Увидев данную доверенность, апеллянт не мог предположить, что лицо, предоставившее своему сыну право свободно продать имущество с правом получения денежных средств, одновременно хотело запретить заключать договор залога.

По мнению автора жалобы, суду первой инстанции надлежало установить и оценить реальную цель выдачи доверенности, поскольку из обстоятельств дела следует, что иной цели выдачи доверенности, кроме как оформления залога помещения под обязательства сына, быть не могло. Истцы подтвердили в судебном заседании, что спорное нежилое помещение является единственным источником их дохода, поскольку они сдают его в аренду. Вэтих условиях продажа означала бы утрату единственного средства существования и прекращение регулярного дохода. Версия истцов о том, что доверенность выдавалась для продажи помещения, является декларативной и не доказана. В материалах дела отсутствуют доказательства подготовки помещения к продаже, в том числе выставления помещения на продажу путем размещения объявлений, поиска покупателей и т.д.

Податель жалобы обращает внимание, что доверенность от 15.02.2023 была выдана за 5 дней до заключения договора залога 20.02.2023. Временной промежуток времени между данными событиями исключает случайный характер доверенности и свидетельствует о том, что доверенность была выдана именно для передачи помещения в залог по обязательствам сына. Позднее, когда стало очевидно, что обязательство по договору займа их сыном не будет исполнено, истцы решили оспорить данную сделку по формальным основаниям, указав на неосведомленность о совершении залога. Таким образом, оспаривание истцами сделки – это результат смены их позиции при возникновении угрозы обращения взыскания на заложенное имущество.

Суд не оценил приведённые обстоятельства и свёл разрешение возникшего спора к отсутствию указания в доверенности права на передачу помещения в залог. Отвергая доводы ответчика об осведомлённости истцов о заключении договора залога, суд не дал надлежащей оценки аудиосообщению от ответчика ФИО2 (номер телефона №), из которого можно сделать вывод об осведомленности истцов относительно оспариваемой сделки; показаниям свидетеля, сообщившего о том, что в личных беседах истцы подтверждали факт выдачи доверенности сыну именно для получения займа под залог помещения для развития семейного бизнеса. Суд уклонился от сопоставления показаний свидетеля с аудиосообщением от 13.05.2025. Оба этих доказательства в совокупности создают непротиворечивую картину: истцы знали о залоге, одобряли его, а судебный процесс инициировали лишь в связи с банкротством сына (дело №А56-79219/2025) и риском утраты актива.

Согласно позиции Верховного Суда РФ (Определение № 49-КГ20-11-К6), сторона не имеет права ссылаться на недействительность сделки по формальным основаниям (включая порядок ее совершения), если ранее она подтверждала её законность.

Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что одобрение сделки может быть выражено только в письменной форме. В силу положений ст.183ГКРФ и разъяснений Президиума ВАС РФ №57, одобрение может выражаться в действиях (или сознательном бездействии), свидетельствующих о принятии сделки.

Истцы, осознавая наличие обременения на их основном активе (нежилом помещении) с марта 2023 года, не предпринимали попыток оспорить его до июня 2025 года. Такое поведение в совокупности с личными отношениями между собственником и представителем однозначно свидетельствует о том, что сделка была одобрена собственником в момент её совершения. Смена позиции Истцов произошла исключительно после того как их сын-заемщик не исполнил обязательство по займу, и ФИО1 предъявил к нему требования.

В подтверждение недобросовестного поведения истцов апеллянт отмечает существенные противоречия в их позиции. Если в тексте иска датой осведомленности о залоге назван ноябрь 2024 года, то в письменных возражениях от 26.11.2025 истцы указывают уже май 2025 года. Как полагает апеллянт, подобная смена дат направлена на искусственное создание видимости соблюдения процессуальных сроков.

Автор жалобы выражает несогласие и с выводами суда о том, что ФИО1 должно было быть известно об отсутствии согласия супруги, поскольку при приёме документов МФЦ в заявлении было обращено внимание на не предоставление соответствующего согласия, вследствие чего суд исключил применимость защиты добросовестного залогодержателя.

Обращает внимание, что данный вывод основан на предположениях и формальной отметке МФЦ, что противоречит фактическим обстоятельствам и нормам материального права. Так, ФИО1 заключал договор с представителем собственника, действующим на основании нотариальной доверенности. Будучи физическим лицом, залогодержатель не был лично знаком с собственником (ФИО2) и объективно не имел доступа к его личным документам (паспорту) для проверки штампов о браке. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, также не позволяли установить наличие супруги у ФИО2, поскольку собственником объекта значился только он.

Отметка МФЦ о «непредставлении согласия» свидетельствует лишь о комплектности поданного пакета документов, а не о наличии брака или об отсутствии такого согласия как юридического факта. Залогодержатель не может быть признан недобросовестным лишь в связи с тем, что он не потребовал соответствующий документ. О необходимости представления такого документа он не мог знать ввиду отсутствия информации о браке контрагента.

Согласно позиции апеллянта, суд также не рассмотрел довод К.А.ЛБ. о злоупотреблении истцами правом при обращении с иском, не дал оценки обстоятельствам согласованности действий истцов и их сына. В частности, при обращении с иском, истец не указал о том, что выдал своему сыну доверенность, скрыл факт наличия нотариального согласия супруги от 02.07.2016 на залог любого имущества, приобретённого в браке. Суд проигнорировал и тот факт что представитель истца проживает в городе Санкт-Петербург, где проживает и его сын. Данное обстоятельство свидетельствует о координации ответчиком ФИО2 действий истцов при рассмотрении настоящего дела.

С точки зрения апеллянта, поданный иск является попыткой лишить кредитора обеспечения в условиях невозможности взыскания долга, что нарушает принцип эстоппель и законодательный запрет на извлечение преимуществ из недобросовестного поведения.

Представителем истцов принесены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых её доводы критикуются, предлагается решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО1 – ФИО5 апелляционную жалобу поддержал, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.

Истцы ФИО2, ФИО3 просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Учитывая приведенные положения части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение участников процесса, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами по делу.

Судебной коллегией установлено и материалами дела подтверждается, что 20 февраля 2023 года между ответчиком ФИО1 (займодавец) и ответчиком ФИО2 (заемщик) заключен договор займа № на сумму 9000000рублей на срок до 01 августа 2024 года.

В обеспечение указанного договора займа 20 февраля 2023 года К.А.ЛВ. (залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель) заключили договор о залоге недвижимости №.

Предметом залога по договору является нежилое помещение, площадью 136.1 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>.

7 марта 2023 года сведения об указанном договоре залога внесены в ЕГРН.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указывают, что стороной спорной сделки они не являются, соответствующих полномочий, и своего согласия на передачу принадлежащего им спорного помещения в залог ответчику ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, приходящемуся им сыном, не давали.

Разрешая спор и руководствуясь ст. ст. 154, 160, 166, 167, 168, 209, 334, 335, 352, 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) суд первой инстанции установил, что истцы не имели намерения заключать оспариваемый договор и передавать принадлежащее им имущество в залог; действий, направленных на совершение данной сделки не совершали; оспариваемая сделка была заключена без ведома и согласия истцов; договор залога заключен ответчиком ФИО2, не наделенным соответствующими полномочиями собственником имущества, а потому пришел к выводу недействительности оспариваемой сделки.

Доводы ответчика ФИО1 относительно выданной истцом ответчику (залогодателю) ФИО2 доверенности на право продажи спорного имущества на условиях по своему усмотрению, представленной вместе с договором залога на регистрацию, суд отклонил как необоснованные, отметив, что на момент передачи нежилого помещения в залог ответчик ФИО2 не являлся его собственником, и в объем его полномочий согласно доверенности право на передачу спорного объекта в залог не входило.

Судебные расходы по делу суд распределил в соответствии со ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ определено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1).

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (абз. 1 п. 3).

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не указано иное (абз. 2 п. 3).

Таким образом, основанием для признания сделки недействительной является совокупность следующих обстоятельств: сделка совершена с нарушением правил, установленных в абз. 1 п. 3 статьи 182 ГК РФ, на совершение указанной сделки собственник не давал согласия, оспариваемая сделка нарушает интересы последнего.

Вопреки доводам жалобы, фактически сводящимся к переоценке установленных судами обстоятельств и доказательств, суд верно пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора залога недействительным, поскольку при рассмотрении дела установлено, что выданная истцами ответчику ФИО2 доверенность не наделяла последнего полномочиями по распоряжению спорным объектом недвижимости (кроме продажи), в том числе правом передавать квартиру в залог, обременять ее правами третьих лиц, о чем ФИО1 не мог не знать, так как был ознакомлен с содержанием доверенности.

Вопреки доводам апеллянта, факт наличия у ответчика М.Н.НБ. доверенности на право продажи объекта недвижимости, не свидетельствует о наличии у него полномочий на передачу этого имущества в залог. Правомочия по продаже и по залогу являются самостоятельными способами распоряжения имуществом, и выдача доверенности на реализацию объекта не подразумевает права на его обременение. Поскольку в тексте доверенности отсутствует прямое указание на право заключения договора залога, постольку действия ответчика ФИО2 по обременению нежилого помещения являются явным превышением полномочий.

Договор залога обоснованно признан судом недействительным (ничтожным), так как он противоречит требованиям закона и нарушает исключительные права собственников на распоряжение их имуществом.

Доводы ответчика ФИО1, сводящиеся к отсутствию оснований для признания недействительным договора залога недвижимого имущества и о признании его добросовестным залогодержателем, судебной коллегией отклоняются ввиду их несостоятельности, как основанные на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось её собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что истцы ФИО2 и ФИО3 не имели намерения обременять принадлежащее им нежилое помещение правами третьих лиц и не давали согласия на заключение спорного договора залога.

Поскольку спорный объект был передан в залог лицом, не имевшим на то законных оснований, и помимо воли законных собственников, по смыслу приведенных норм права добросовестное поведение залогодержателя КовалёваА.Л. правового значения для квалификации сделки не имеет.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327 ГК РФ).

На основании ст. 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

В соответствии со ст. 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прекращение ипотеки не ставится в зависимость от добросовестности или недобросовестности залогодержателя или залогодателя в случае истребования (виндикации) у залогодателя в установленном федеральным законом порядке заложенного имущества на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, т.е. в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что по смыслу статьи 10 и абзаца 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

Вопреки мнению апеллянта ранее названная доверенность предоставляла ответчику ФИО2 лишь право продажи спорного имущества и закрепляла права, направленные на реализацию именно этой цели. С учетом буквального толкования содержания доверенности, у ответчика ФИО1 не имелось никаких оснований полагать, что такой доверенностью ФИО2 предоставлены права залогодателя.

Тот факт, что ответчик ФИО1 неверно истрактовал содержание доверенности и полагал, что право продажи подразумевает и возможность предоставления вещи в залог, основанием для признания его добросовестным залогодержателем являться не может. Данные сделки имеют различные правовую природу и правовые последствия. Совершение сделки купли-продажи направлено на получение выгоды, прежде всего материальной.

Как следует из содержания названной ранее доверенности, полученные в результате такого договора денежные средства от продажи помещения, должны были быть переданы ответчиком ФИО2 его отцу – истцу ФИО2

В случае же заключения договора залога выгодоприобретателем являлся ответчик ФИО2, поскольку данный договор был заключен в обеспечение именно его денежного обязательства перед ответчиком ФИО1, что существенно противоречит содержанию доверенности и правовому смыслу её выдачи.

Находит ошибочными судебная коллегия и доводы апеллянта относительно возможности подтверждения цели выдачи доверенности показаниями свидетеля. Действующее законодательство устанавливает требования к форме и содержанию доверенности. Частью 1 статьи 185 ГК РФ предусмотрено, что доверенность выдается исключительно в письменной форме и в силу ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ требует нотариальной формы.

Согласно ч. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Таким образом, показания свидетеля в соответствующей ситуации правовой силы не имеют.

Иных доводов, имеющих правовое значение и способных повлиять на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Приводимые апеллянтом в жалобе доводы являются повторением его же возражений в суде первой инстанции, которым судом уже дана надлежащая оценка.

Таким образом, мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. за №23 «О судебном решении» разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Эти требования при вынесении решения судом первой инстанции соблюдены. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда города Твери от 19 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.04.2026 г.

Председательствующий

Судьи