Решение № 3А-526/2020 3А-57/2021 3А-57/2021(3А-526/2020;)~М-233/2020 М-233/2020 от 28 июля 2021 г. по делу № 3А-526/2020

3а-57/2021

УИД: 62OS0000-01-2020-000369-53


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2021 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н., с участием

представителя Минимущества Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО» ФИО1,

при секретаре Кирдянове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «РегионГаз» к ГБУ РО «Центр ГКО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости (заинтересованные лица: Минимущества Рязанской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрация МО – Рыбновский муниципальный район Рязанской области, администрация МО – Ходынинское сельское поселение Рыбновского муниципального района Рязанской области),

УСТАНОВИЛ:

ООО «РегионГаз» обратилось в Рязанский областной суд с названным административным иском к Минимущества Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере 5 288 500 рублей по состоянию на 13 мая 2019 года.

В обоснование указало, что оно является собственником данного земельного участка, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в <адрес>.

Ссылаясь на отчет <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в размере 5 288 500 рублей по состоянию на 13 мая 2019 года, полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта в размере – 14 137 852 рубля 82 копейки, является завышенной и нарушает его права и обязанности, как плательщика земельного налога, величина которого исчисляется от кадастровой стоимости.

В ходе рассмотрения дела суд, с согласия административного истца, произвел замену ненадлежащего административного ответчика на ГБУ РО «Центр ГКО», а Минимущества Рязанской области привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель Минимущества Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО» ФИО1 возразила против удовлетворения административного иска. Просила назначить по административному делу повторную судебную оценочную экспертизу, привела доводы о том, что отчет <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № и экспертное заключение <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ №, не могут являться бесспорными доказательствами указанной в них величины рыночной стоимости земельного участка административного истца, поскольку они не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснение представителя стороны административного ответчика, изучив административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного в иске земельного участка равной рыночной стоимости, по следующим мотивам.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно положениям части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Часть 1 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (ред. от 29.07.2017) указывает, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что административный истец ООО «РегионГаз» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <скрыто> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства газозаправочной автомобильной станции, для прочих специальных целей, местоположение <адрес> (л.д.8-14 в томе 1).

Участок застроен, используется в соответствии с разрешенным видом использования.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была определена в соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании акта ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» по состоянию на 13.05.2019 в размере 14 137 852,82 рубля, сведения о чем внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61-62 в томе 2, л.д.172-174 в томе 1).

В связи с этим суд полагает, что административный истец ООО «РегионГаз» вправе оспорить кадастровую стоимость указанного в административном иске земельного участка, надлежащим административным ответчиком по делу является государственное бюджетное учреждение Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (сокращенное наименование - ГБУ РО «Центр ГКО»).

Оспаривая действующую кадастровую стоимость объекта, административный истец представил в суд отчет от ДД.ММ.ГГГГ № подготовленный <скрыто> согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:13:1160601:1 по состоянию на 13 мая 2019 года составляет 5 288 500 рублей (л.д. 128 в томе 1).

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости земельного участка и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела Минимущества Рязанской области привело доводы о несогласии с определенной оценщиком ООО «Экспресс» величиной рыночной стоимости объекта оценки, указав на несоответствие отчета требованиям федеральных стандартов оценки.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости земельного участка и в целях устранения возникших сомнений, по ходатайству административного ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <скрыто>

В заключении № от ДД.ММ.ГГГГ экспертом <скрыто> сделаны выводы о том, что отчет <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки; а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13 мая 2019 года составляет 10 418 345 рублей (л.д. 216 в томе 1).

Сторона административного истца указала на то, что эксперт неправильно расценил объект оценки обеспеченным всеми коммуникациями, а объекты-аналоги №1 и №2 – не имеющими возможности обеспечения коммуникациями, соответственно неправильно применил к ним корректировки на наличие коммуникаций. Привела доводы о несопоставимости с объектом оценки объекта-аналога №4, имеющего улучшения. Также указала что при анализе рынка эксперт сделал вывод о том, что удельная цена предложения незастроенного земельного участка под индустриальную застройку в г. Рязани и Рязанской области в среднем составляет от 118 до 1034 рублей за 1 кв.метр. При этом эксперт использовал объект-аналог №4, имеющий стоимость 1535 руб./кв.м., который подлежал исключению, как имеющий максимальную цену.

Суд не согласился с заключением эксперта <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с сомнениями в обоснованности данного экспертного заключения и наличием в нем противоречий, сочтя заслуживающими внимания вышеприведенные доводы стороны административного истца.

Определением суда от 25.02.2021 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <скрыто>

По результатам повторной судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО9 представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно выводам которого отчет об оценке <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13 мая 2019 года в размере 5 288 500 рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Оценивая по правилам статей 82, 84 и 168 КАС РФ отчет <скрыто> и экспертное заключение <скрыто> с учетом дополнительных письменных пояснений судебного эксперта ФИО10., суд находит, что определенная в отчете и подтвержденная заключением экспертизы итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

При оценке земельного участка оценщик <скрыто>. руководствовалась принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки; в отчете об оценке приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; дана подробная характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки; при проведении оценки были подобраны и использованы объекты-аналоги, отнесенные к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка; корректировки в отчете об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подхода к оценке.

Отчет выполнен специалистом, профессиональная компетенция которого соответствует требованиям статьи 4 Закона об оценочной деятельности. Оценщик <скрыто> является членом саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов оценщиков», ее ответственность застрахована, имеется квалификационный аттестат по оценке недвижимости.

При проведении судебной экспертизы отчет <скрыто> об оценке тщательно исследован и проверен. Экспертом выполнена проверка достоверности использованных в отчете рыночных данных, произведен анализ обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, приведенных в отчете, проведена проверка корректности проведенных расчетов.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение судебной экспертизы исполнено экспертом ФИО11 имеющим высшее экономическое образование, а также образование в области оценочной деятельности, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим гражданскую ответственность, имеющим большой стаж работы в области оценочной деятельности (19 лет), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ.

Суд не может согласиться с доводами представителей Минимущества Рязанской области и ГБУ РО «Центр ГКО», изложенными в письменных ходатайствах о назначении по делу повторной экспертизы и о вызове эксперта, дополнительном отзыве, о допущенных оценщиком и экспертом нарушениях при проведении оценки земельного участка.

Данные доводы опровергнуты экспертом в дополнительных письменных пояснениях.

Так, вопреки ссылкам стороны административного ответчика, оценщиком в соответствии с пунктом 11 ФСО №3 в разделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости» (стр.35-38 отчета) приведены как полное описание объектов, выставленных на продажу, так и ссылки на источники информации с указанием контактных телефонов.

При проверке аналогов экспертом проверена информация об объектах на предмет соответствия законодательству, в том числе исследована дата подачи объявления относительно даты оценки. При проверке аналога №1 выяснилось, что он был продан, дата последнего обновления – 02.09.2019, стоимость предложения – 12 000 000 рублей, то есть с момента, зафиксированного оценщиком стоимость объекта не изменилась.

Не могут быть приняты доводы представителя Минимущества Рязанской области о неверном применении оценщиком корректировок на обеспеченность земельного участка коммуникациями, поскольку из отчета об оценке и заключения повторной судебной экспертизы усматривается, что при расчете методом сравнительного подхода рыночной стоимости земельного участка истца приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) экспертом исследованы на возможность или невозможность подведения коммуникаций.

Обеспеченность земельного участка коммуникациями: электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией, правильность применения корректировки по которым подвергается заинтересованным лицом сомнению, исходя из Примерного перечня ценообразующих факторов (Приложение 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 N226), относится к одному из ценообразующих факторов.

Пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или "условно свободный".

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

Также суд критически относится к ссылкам представителя заинтересованного лица, о неприменении оценщиком корректировки к аналогу №1, имеющему улучшение в виде 2 съездов с трассы, отсыпанных щебнем, поскольку информация об учете данного фактора приведена на стр. 107 отчета (наличие транспортных подъездных путей).

Сопоставимость объекта оценки и использованных оценщиком объектов-аналогов, подтверждена экспертом ФИО12 в дополнительных письменных пояснениях, со ссылками на Методические указания о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226), а также классификатор видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 №540).

Таким образом, вышеназванные отчет <скрыто> и экспертное заключение <скрыто> соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в том числе в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечают требованиям статьи 82 КАС РФ, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Изложенные в дополнительном отзыве, ходатайствах о назначении повторной судебной экспертизы и вызове эксперта, доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица о допущенных, по их мнению, оценщиком и экспертом нарушениях, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения существенно повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

В соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов).

Поскольку такие сомнения и противоречия в ходе судебного заседания по данному делу не установлены, судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу еще одной повторной оценочной экспертизы.

Заключение эксперта ФИО13 с учетом дополнительных письменных пояснений, не содержит неясностей, требующих вызова эксперта в суд в порядке части 6 статьи 82 КАС РФ. Оснований для удовлетворения соответствующего ходатайства заинтересованного лица суд не усмотрел.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке ФИО14 № от ДД.ММ.ГГГГ и экспертное заключение <скрыто> от ДД.ММ.ГГГГ № достоверно подтверждают итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и могут быть положены в основу решения суда.

Принимая во внимание, что установленное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной отчетом об оценке и заключением повторной судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права заявителя, суд полагает, что административные исковые требования обоснованы и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 5 288 000 рублей по состоянию на 13 мая 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить административный иск ООО «РегионГаз» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, площадью <скрыто> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства газозаправочной автомобильной станции, для прочих специальных целей, местоположение <адрес> равной рыночной стоимости в размере 5 288 500 (пять миллионов двести восемьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей по состоянию на 13 мая 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 октября 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судом 12 августа 2021 года.

Судья- В.Н. Логвин