Решение № 3А-634/2025 от 1 декабря 2025 г. по делу № 3А-634/2025

дело №

УИД №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 декабря 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

с участием представителя административного истца ПАО «Нептун» – ФИО1, представителя заинтересованного лица ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» ФИО2, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску публичного акционерного общества «Нептун» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ПАО «Нептун» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2022 года земельных участков с кадастровыми номерами:

№, площадью 119222 +/- 121 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 93 031 000 рублей, согласно отчету об оценке ООО «Деловой Партнер» от 16 июля 2024 года № 00254.

№, площадью 11152 +/- 37 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 8 702 000 рублей, согласно отчету об оценке ООО «Деловой Партнер» от 16 июля 2024 года № 00255.

В обоснование требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 16 377 604,16 рублей для кадастрового номера №, в размере 157 162 017,06 рублей для кадастрового номера №.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы истца, как плательщика арендных платежей и земельного налога, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объектов.

Настоящее административное исковое заявление 5 сентября 2024 года принято к производству Ставропольского краевого суда и по нему возбуждено административное дело.

10.01.2025 ПАО «Нептун» основываясь на результатах проведенной по делу судебной оценочной экспертизы просило в порядке уточнения установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2022 года земельных участков с кадастровыми номерами:

№ в размере 124945000 рублей,

№ в размере 11687000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 15 января 2025 года уточненные требования административного иска удовлетворены. Установлена кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 сентября 2025 года решение Ставропольского краевого суда от 15 января 2025 года отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, КУМИ г.Ставрополя, ТУ Росимущества в Ставропольском крае, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Вызванный в судебное заседание эксперт ФИО5 в судебное заседание не явился по уважительной причине, вызванной прохождением с 28.10.2025 военной службы по контракту.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержала уточненные требования административного иска, представители заинтересованных лиц просили разрешить дело в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (части 1 и части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания рыночной стоимости, причем, достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителей, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости.

Материалами дела подтверждается, что административный истец ПАО «Нептун» на основании долгосрочного договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя со множественностью лиц на стороне арендатора (под зданиями, сооружениями) № 12143 от 29 января 2024 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 119222 +/- 121 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под строениями и сооружениями производственного значения, расположенного по адресу: <адрес> Соарендатором данного земельного участка является ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет», что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 9 октября 2025 года № КУВИ-001/2025-188855229, запись регистрации от 18 марта 2024 года № № (т. 3 л.д. 48-50).

Кроме того, административный истец - ПАО «Нептун» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11152 +/- 37 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под гаражами, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 9 октября 2025 года № КУВИ-001/2025-188855213, запись регистрации от 7 марта 2013 года № (т. 3 л.д. 12-15).

Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» и по состоянию на 1 января 2022 года составляет 16 377 604,16 рублей для кадастрового номера №, 157 162 017,06 рублей для кадастрового номера №, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 14 августа 2024 года № КУВИ-001/2024-206659983, № КУВИ-001/2024-206659643 (т. 1 л.д. 11, 112).

Согласно предоставленным административным истцом отчетам об оценке ООО «Деловой Партнер» от 16 июля 2024 года № 00254 и № 00255 по состоянию на 01.01.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 93 031 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 8 702 000 рублей (т. 1 л.д. 15-111, л.д. 117-221).

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога и плательщиком арендных платежей, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объектов, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости земельных участков, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 45/2024-Э от 6 декабря 2024 года, выполненным экспертом АНО «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 11 687 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 124 945 000 рублей (т. 2 л.д. 23-114).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы № 45/2024-Э от 6 декабря 2024 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельных участков, определенную по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение № 45/2024-Э от 6 декабря 2024 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Из экспертного заключения следует, что 4 декабря 2024 года в рамках проведения судебной оценочной экспертизы, экспертом в присутствии представителей ПАО «Нептун» был проведен осмотр объектов оценки, включающий визуальный осмотр, выявление эксплуатации.

Поскольку дата, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объектов оценки является ретроспективной (1 января 2022 года), то при проведении данного исследования эксперт исходит из того, что на дату, по состоянию на которую проводится исследование, состояние объектов оценки было аналогичным состоянию на дату осмотра 4 декабря 2024 года.

Согласно, информационного письма № 10/78-3426 от 5 декабря 2024 года фото и видео фиксация на территории ПАО «Нептун» запрещена, таким образом фотообзор объектов оценки в данном заключении отсутствует. Копия информационного письма № 10/78-3426 от 5 декабря 2024 года представлена в разделе «Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта». Обобщенные результаты количественных и качественных характеристик объектов оценки представлены в заключении в таблице.

Количественные и качественные характеристики объектов оценки проведены на основании материалов данного административного дела, данных публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru), а также данных, полученных в ходе визуального осмотра.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

В ходе проведенного анализа экспертом был сделан вывод, что объекты оценки относятся к землям населенных пунктов – под индивидуальную застройку, находится в регионе со стабильной занятостью, по экономической активности – неактивный рынок, являются широко распространенными объектами. Основной интерес данные объекты представляют для юридических и физических лиц, осуществляющих коммерческую деятельность на территории Ставропольского края.

Наиболее эффективное использование объектов оценки представляет фактическое использование объектов оценки в качестве земельных участков под индивидуальную застройку, при этом земельный участок оценивается как незастроенный.

Из представленных на рынке предложений по продаже земельных участков под индивидуальную застройку в районе расположения объектов оценки была сделана выборка объектов сопоставимых со своим основным ценообразующим фактором с объектами оценки, данная выборка представлена экспертом в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации.

Затратный подход для определения рыночной стоимости объектов оценки экспертом не применялся исходя из того, что объекты оценки в соответствии с проведенным экспертом анализом наиболее эффективного использования были оценены как незастроенные.

Кроме того, проведенный экспертом анализ рынка земельных участков показал, что в открытом доступе информации о сдаче в аренду земельных участков практически отсутствует. При этом эксперт отмечает, что при наличии достаточного количества информации о предложениях по продаже объектов, сопоставимых с объектом оценки, наиболее достоверный результат для расчета рыночной стоимости даст применение сравнительного подхода. Таким образом, для нахождения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков доходный подход не применялся.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельных участков одним подходом - сравнительным подходом, отказ от применения иных подходов и методов оценки обоснован.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, подтверждены исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Содержащиеся в апелляционной жалобе на л.д.156-160 том 2 доводы представителя заинтересованного лица КУМИ г.Ставрополя о несогласии с заключением судебной экспертизы являются несостоятельными, по существу сводятся к субъективной оценке того, как следовало действовать эксперту при проведении исследования, какими методами руководствоваться, каким образом производить оценку и отбор объектов-аналогов, какие применять корректировки. При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, с учетом их местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых земельных участков.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельных участков с учетом их уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендной платы, и земельного налога в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В то же время в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установленной данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы, и земельного налога, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного иска согласно выводам заключения судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 1 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 2 сентября 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск публичного акционерного общества «Нептун» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 124 945 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 11 687 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 2 сентября 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 02 декабря 2025 года.

Судья Ситькова О.Н.