Решение № 2-1044/2019 2-13/2020 2-2/2021 2-2/2021(2-13/2020;2-1044/2019;)~М-579/2019 М-579/2019 от 4 июля 2021 г. по делу № 2-1044/2019

Дело № 2-2-2021 УИД:42RS0005-01-2019-000870-05
Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

город Кемерово 05 июля 2021 года

Заводский районный суд города Кемерово Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Маковкиной О.Г.

при секретаре Слеменевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лукина Дмитрия Васильевича к Публичному акционерному обществу Банк ЗЕНИТ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

Установил:

Лукин Д.В. обратился в суд с иском к ПАО Банк ЗЕНИТ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Лукиным Д.В. и ПАО Банк ЗЕНИТ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: Здания, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 1162,7 кв.м., инв. №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый №; Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятого административным зданием ОКСа (на 27 работающих) с помещениями склада промышленного оборудования, общая площадь 1420 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый №. В связи с обнаружением неустранимых недостатков переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Просит суд с учетом уточнений расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО Банк ЗЕНИТ и Лукиным Дмитрием Васильевичем; взыскать с ПАО Банк ЗЕНИТ в пользу Лукина Дмитрия Васильевича денежные средства в размере 1688888 рублей 88 копеек, уплаченных Лукиным Дмитрием Васильевичем по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ; убытки в размере 365826 рублей, понесенные в связи с сооружением скважины, убытки в размере 145000 рублей, понесенные в связи с заказом проектной документация на капитальный ремонт здания; убытки в размере 28800 рублей, понесенные в связи с ремонтом окон, убытки в размере 8029 рублей, понесенные в связи с уплатой налогов, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 64193 рубля с последующим начислением процентов по день фактической уплаты; расходы на уплату государственной пошлины в размере 19718 рублей.

От части требований о взыскании с ПАО Банк ЗЕНИТ в пользу Лукина Дмитрия Васильевича убытков в размере 2 813 (две тысячи восемьсот тринадцать) рублей 08 (восемь) копеек, понесенных в связи с покупкой материалов по электрике, отказались.

В соответствии со ст.220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

Определением Заводского районного суда г. Кемерово от 26.11.2019 года к участию в гражданском деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Лукина Вероника Владимировна.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя.

Представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 10 лет, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика ПАО Банк ЗЕНИТ» - ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 3 года, в судебном заседании исковые требования не признала.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с исковыми требованиями согласна.

С учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, допросив эксперта, изучив письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу ч. 5 ст. 464 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ПАО Банк ЗЕНИТ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества,

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 (покупатель) и ПАО «Банк Зенит» (продавец), предметом договора является продажа: здание, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 1162,7 кв. м., инв.№, адрес объекта: <адрес> кадастровый №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятого административным зданием ОКСа (на 27 работающих) с помещениями склада промышленного оборудования, общая площадь 1420 кв. м., адрес объекта: <адрес>. Кадастровый №. (том 1, л.д.15-18). Право собственности покупателя на объект зарегистрировано в установленном законе порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

При этом, договор является передаточным актом о фактической передаче объектов недвижимости от продавца к покупателю в момент подписания договора (п.2.1 договора).

В соответствии с разделом 3 договора купли-продажи в счет оплаты по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была выплачена сумма 1688888,88 руб.

Из акта проверки наличия, состояния и условий эксплуатации залогового имущества от ДД.ММ.ГГГГ составленного ПАО «Банк Зенит», устанавливается, что объектами залога по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ являются объекты недвижимости: здание, назначение: нежилое, 4-этажное, общая площадь 1162,7кв.м., кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятого административным зданием ОКСа (на 27 работающих) с помещениями склада промышленного оборудования, общая площадь 1420кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. В результате проверки залогового имущества установлено следующее: «Фактически объекты недвижимости находятся в месте эксплуатации. Объекты недвижимости не охраняются. Здания не отапливается. Текущее состояние объекта характеризуется, как неудовлетворительное (необходимо проведение отделочных работ с монтажом инженерных коммуникаций). Эксплуатация объектов недвижимости не производится.».

Из технического паспорта в отношении здания «<данные изъяты>» по адресу: <адрес> составленного ГП КО «<данные изъяты>» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.19-38), следует, что четырехэтажное нежилое здание, 1979 года постройки, имеет размеры 19х18,8кв.м., к которому пристроен тамбур с размерами 5,41х3,46кв.м., общей площадью 1162,7кв.м. При этом здание имеет следующее конструктивное исполнение: фундамент – бетонно-ленточный, гл.заложения до 2,5м; стены и их наружная отделка – кирпичные t=50 см; перегородки – кирпичные; перекрытия – ж/бетонное; крыша – м/кровля; полы – бетонные; оконные проемы – двойные глухие; дверные проемы – металлические; инженерные коммуникации: электроснабжение – скрытая проводка, отопление – от ТЭЦ, водоснабжение – гор.сеть, канализация – гор.сеть; внутренняя отделка – оштукатурено-побеленно. Тамбур имеет следующее конструктивное исполнение: фундамент – бетон; стены и перегород. – кирпич; перекрытие – деревян.; крыша – профлист; полы – бетон; проемы – металл. Кроме того, в техническом паспорте имеется поэтажный план здания с тамбуром по состоянию ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л. д.39-41) следует, что объект недвижимости с кадастровым № по адресу: <адрес>, является нежилое здание, ДД.ММ.ГГГГ, площадью 1162,7кв.м., количество этажей – 4, кроме того указано, что данное здание расположено на земельном участке с кадастровым №.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.42-44) следует, что земельный участок с кадастровым № по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – «занятого административным зданием ОКСа (на 27 работающих) с помещениями склада промышленного оборудования», имеет площадь 1420+/-13кв.м. Также указанно, что в пределах данного земельного участка имеется объект недвижимости с кадастровым №.

Из инвентарного дела 11442/1 составленного филиалом <данные изъяты> следует, что инвентарное дело составлено на группу здания производства, расположенного по адресу: <адрес>, в том числе и на корпус №. В отношении корпуса № инвентарное дело содержит следующие сведения: здание, 1979 года постройки, четырехэтажное, группа капитальности – 1, износ 45% на ДД.ММ.ГГГГ При этом, данное здание имеет следующие конструктивное исполнение: фундамент - бетонно-ленточный, гл.заложения до 3м; стены и их наружная отделка – кирпичные t=50 см; перегородки – кирпичные; межэтажные перекрытия – ж/бетонное; чердачное перекрытие - ж/бетонное; крыша – мягкая кровля; полы – бетонные; оконные проемы – глухие; дверные проемы – прострые; внутренняя отделка – оштукатурено-побеленно; инженерные коммуникации: электроснабжение – скрытая проводка, отопление – от ТЭЦ, канализация – городская. Кроме того, в техническом паспорте имеется поэтажный план здания по состоянию на 09.03.2006г.

В процессе рассмотрения дела определением Заводского районного суда г. Кемерово от 30.04.2019 года была назначена судебная комплексная строительно-техническая и технологическая экспертиза, производство которой поручено <данные изъяты>.

Определением Заводского районного суда г. Кемерово от 25.12.2019 года была назначена дополнительная повторная судебная комплексная строительно-техническая и технологическая экспертиза, производство которой поручено <данные изъяты>.

Согласно выводам Заключения экспертов № (т. 4 л.д. 2-200) на вопрос суда №: «Позволяет ли текущее техническое состояние здания, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 1162,7кв.м., инв.№, <адрес>, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый № с коммуникациями (тепло, водо- и электроснабжение) в том числе его инженерных коммуникаций его эксплуатировать, в том числе по назначению?»: Текущее техническое состояние четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, лит.корпус 189, расположенное по адресу: <адрес>, на момент проведения судебной экспертизы, не позволяет его эксплуатацию по назначению в качестве общественного здания, вследствие наличия следующих строительных недостатков – «конструктивное устройство фасада исследуемого здания не соответствует противопожарным нормам (применение горючих материалов при устройстве фасада)»; «отсутствует установка автоматической пожарной сигнализации (АУПС)»; «отсутствует вентиляция»; «отсутствует теплоснабжение» и «отсутствует электроснабжение», кроме того отсутствует чистовая внутренней отделки. Следует отметить, что наличие указанных строительных недостатков в четырехэтажном нежилом здании, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>, создает реальную угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, что в свою очередь не допускает эксплуатацию данного здания в текущем техническом состоянии.

На вопрос суда № «Является ли переданное по договору купли-продажи недвижимости, заключенному между ФИО1 и ПАО Банк ЗЕНИТ, здание: назначение нежилое, 4-этажное, общей площадью 1162,7 кв.м, инв.№, расположенное по адресу: <адрес>, Кемеровский городской округ, <адрес>, кадастровый №, товаром ненадлежащего качества?»:

Четырехэтажное нежилое здание, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, <адрес>, расположенное по адресу: <адрес> переданное по договору купли-продажи недвижимости, заключенному между ФИО1 и ПАО «Банк ЗЕНИТ», на момент его передачи (ДД.ММ.ГГГГ) и на текущий момент (момент проведения судебной экспертизы) является товаром ненадлежащего качества, так как его техническое состояние не соответствовала обязательным нормативных требования (подробно изложены в исследовательской части настоящего заключения), вследствие наличия строительных недостатков.

На вопрос суда №: «Если текущее техническое состояние здания, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 1162,7кв.м., инв.№, <адрес>, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый №, с коммуникациями (тепло, водо- и электроснабжение) не позволяет эксплуатировать здание (в том числе по назначению), то какие необходимо произвести мероприятия (переустройство, строительство и т.п.) для его приведения в техническое состояние, которое позволяло бы его эксплуатацию (в том числе по назначению), и какова их стоимость?»:

Привести текущее техническое состояние четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, лит.корпус 189, расположенное по адресу: <адрес> в техническое состояние, при котором его эксплуатация по назначению была бы допустима и технически возможна, с технической точки зрения не представляется возможным, в виду того, что указанное здание имеет два неустранимых строительных недостатка (отсутствие электроснабжения и теплоснабжения).

Следует отметить, что иные выявленные строительные недостатки с технической точки зрения возможно устранить, кроме того возможно проведение ремонтных работ по внутренней отделке исследуемого здания. При этом, стоимость работ по устранению выявленных строительных недостатков возможно определить только в отношении нарушения противопожарных норм, допущенных при устройстве фасадной навесной системы (таковая стоимость составила 2731047рублей), по причинам, изложенным в исследовательской части настоящего заключения.

На вопрос суда № «Имеются ли у Здания: назначение нежилое, 4-этажное, общей площадью 1162,7 кв.м., инв.№, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, недостатки, являющиеся неустранимыми, в связи с чем препятствующими использованию здания по назначению, недостатки, препятствующими использованию здания по назначению, которые не могут быть устранены без несоизмеримых расходов или затрат времени, или способных выявляться неоднократно и/или проявляться вновь, недостатки, препятствующие его использованию по назначению, на период ДД.ММ.ГГГГ, или таковые появились позднее указанной даты?»:

Четырехэтажное нежилое здание, общей площадью 1162,7 кв.м., кадастровый №, инв.№, <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, имеет неустранимые строительные недостатки в виде отсутствия электроснабжения и теплоснабжения, которые образовались ранее 24.11.2017г. и имелись на указанную дату (24.11.2017г.).

На вопрос суда № «Являются ли существенными финансовые и временные затраты, которые необходимо произвести для приведения здания: назначение нежилое, 4-этажный, общая площадь 1162,7кв.м., инв. №, адрес: <адрес>, кадастровый №, в состояние, пригодное для его использования по назначению?»:

Определить являются ли существенными финансовые и временные затраты, которые необходимо произвести для приведения четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, в нормативное техническое состояние, которое допускает его эксплуатацию по назначению, с технической точки зрения не представляется возможным, по причинам, изложенным в исследовательской части настоящего заключения.

На вопрос суда №: «Определить период и причину текущего технического состояния здания, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 1162,7кв.м., инв.№, <адрес>, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый № с коммуникациями (тепло, водо- и электроснабжение)?»:

Текущее техническое состояние четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, на момент проведения судебной экспертизы, обусловлено проведением капитального ремонта в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в ходе которого:в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был демонтирован наземный трубопровод теплоснабжения, произведено устройство навесной фасадной системы и кровли из металлического профлиста, установка оконных блоков; в период до октября 2016г. был частично произведен черновой ремонт внутри исследуемого здания и частичная прокладка внутренней разводки систем электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации без подключения к ресурсоснабжающим источникам и внутренним потребителям, а также демонтировано подключение к сетям центрального электроснабжения, водоснабжения и водоотведения.

На вопрос суда №: «Возможно ли определить период, когда здание: назначение нежилое, 4-этажный, общая площадь 1162,7 кв.м., инв. №, адрес: <адрес>, кадастровый №, было приведено в состояние, непригодное для его использования по назначению, а именно: произошло это до передачи здания от продавца покупателю (ДД.ММ.ГГГГ) или после; могло ли текущее состояние здания стать результатом действий/бездействий покупателя, с учетом того, что зданием он фактически пользовался только с ДД.ММ.ГГГГ?»:

Текущее техническое состояние четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, которое характеризуется, как непригодное техническое состояние для использования по назначению, возникло до передачи указанного здания от ответчика к истцу (до ДД.ММ.ГГГГ). При этом последующее владение истцом указанным зданием и производство им работ по устройству автономного водоотведения (септика) и автономного водоснабжения (скважина), не оказали влияние на его текущее техническое состояние, и выявленные строительные недостатки.

На вопрос суд № «Какова была рыночная стоимость здания, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 1162,7кв.м., инв.№, лит. Корпус 189, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый № без коммуникаций (тепло, водо и электроснабжение) на момент его продажи ДД.ММ.ГГГГ?»:

Рыночная стоимость четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, лит.корпус 189, расположенного по адресу: <адрес> без коммуникаций (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения) по состоянию на дату его покупки (24.11.2017г.) в округленной до тысяч форме составляет: 2256 000 (два миллиона двести пятьдесят шесть тысяч) рублей.

На вопрос суда № «Какова была рыночная стоимость здания, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 1162,7кв.м., инв.№, <адрес>, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Кадастровый № с коммуникациями (тепло, водо- и электроснабжение) на момент его продажи ДД.ММ.ГГГГ?»:

Рыночная стоимость четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> с коммуникациями (электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением и водоотведением) по состоянию на дату его покупки (ДД.ММ.ГГГГ) в округленной до тысяч форме составляет:: 4655000 (четыре миллиона шестьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.

На вопрос суда №: «Возможно ли было на момент покупки здания Покупателю (неспециалисту) визуально установить отсутствие в здании коммуникаций (тепло, водо- и электроснабжение)?»:

Установить отсутствие подключений четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, лит.корпус 189, расположенного по адресу: <адрес> к наружным сетям систем центрального электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, на момент покупки, покупателем (не специалистом) путем визуального осмотра с технической точки зрения не возможно, при этом подробный анализ в отношении каждой из инженерных систем приведен в исследовательской части настоящего заключения. Покупатель (не специалист) путем визуального осмотра при покупке обнаружить нарушения противопожарных норм, допущенных при устройстве навесной фасадной системы четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 1162,7кв.м., кадастровый №, инв.№, <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> с технической точки зрения не мог.

В судебном заседании эксперт ФИО6 выводы экспертного заключения подтвердил.

В соответствии с положениями ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч.3 ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, воспользовавшись правом, предоставленным ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, принимает в качестве доказательства заключение судебной экспертизы, поскольку оно согласуется с иными доказательствами по делу, является обоснованным. Полагает, что оно в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Судебная экспертиза в полном объеме отвечает требованиям ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела. Выводы эксперта мотивированны, не содержат неясностей, противоречий, исключают вероятностный характер заключения.

Оснований сомневаться в заключении не имеется. Данное заключение составлено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями и имеющим длительный опыт работы в данной области.

Таким образом, судом установлено, что ФИО1 были обнаружены существенные, не оговоренные ответчиком при заключении сделки и передаче имущества, недостатки переданного здания: здание не подключено к системам водоснабжения, электроснабжения и теплоснабжения. С момента приобретения здания капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, перепланировку, надстройку и пристройку истец не проводил.

В связи с обнаружением неустранимых недостатков переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ответчику претензию, в которой заявил о своем отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, потребовал вернуть уплаченную сумму. (т. 1 л.д. 93-96).

ДД.ММ.ГГГГ в ответ не претензию ПАО Банк ЗЕНИТ требования не признал (т. 1 л.д. 97-98).

Из договора № от ДД.ММ.ГГГГ об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ОАО «<данные изъяты>» (том 1, л.д.45-47), устанавливается, что предметом договора является осуществление технологического присоединения энергопринимающих устройств административного здания истца по адресу: <адрес>, с учетом следующих характеристик: максимальная мощность присоединяемых энергопринимающих устройств 150 (кВт); категория надежности – третья; класс напряжения электрических сетей, к которым осуществляется технологическое присоединение 0,38 (кВт). Точка(и) присоединения указана(ы) в технических условиях для присоединения к электрическим сетям и располагается(ются) на расстоянии не далее 25м от границы участка заявителя, на котором располагаются (будут располагаться) присоединяемые объекты заявителя.

Из технических условий для присоединения электрическим сетям от ДД.ММ.ГГГГ № (том 1, л.д.48-49) следует, что энергопринимающим устройством является ЛЭП-0,4кВ, ВРУ административного здания по адресу: <адрес>, максимальная мощность 150кВт, категория надежности – 3 категория; класс напряжения электрических сетей – 380В; точка присоединения – проектируемая ЛЭП-0,4кВ от РУ-0,4кВ проектируемой ТП; основной источник питания – ячейка 10кВ № ПС Западная 35/10кВ, при этом сетевая организация осуществляет: разработку проектной документации, строительство объектов электросетевого хозяйства. Так для электроснабжения объекта необходимо построить однотрансформатурную подстанцию проходного типа с силовым трансформатором 10/0,4кВ, и проложить трассу КЛ-10кВ и ЛЭП-0,4кВ, при этом место размещения трансформаторной подстанции необходимо предварительно согласовать с АО «<данные изъяты>» и УАиГ <адрес>. Кроме того, на истца была возложена обязанность проложить ЛЭП-0,4 кВ от границ земельного участка до ВРУ объекта.

Из ответа ОАО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.50) следует, что отсутствует место в инженерно-транспортном коридоре для размещения кабельных линий электропередач, в связи с чем, предложено расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ОАО «<данные изъяты>».

Из заявки на подключение к системе теплоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.51-52) следует, что была подана заявка на подключение объекта, расположенного по адресу: <адрес> с общей тепловой нагрузкой 0,175100Гкал/час, в том числе отопление – 0,101500Гкал-час и вентиляция – 0,073600гКал/час.

Из ответа Филиала АО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.53) следует, что подключение нежилого здания по адресу: <адрес> АО «<данные изъяты>» невозможно, так как данный объект находится вне радиуса эффективного теплоснабжения (ст.23 ФЗ №190 от 27.07.2010г.).

Из ответа Управления городского развития Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д.56, 57, 58, 217-219) следует, что в инженерно-транспортном коридоре отсутствует место для подключения к сетям ОАО «<данные изъяты>». Предлагается в отношении электроснабжения административного здания, расположенного по <адрес> проработать вариант подключения от потребительской ТП, при условии согласования владельца и мощности ТП. В отношении подключения от потребительских сетей, либо котельной, так как отсутствуют сети теплоснабжения Филиала АО «<данные изъяты>». Кроме того, к ответу Управления городского развития Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ была приложена выкопировка М1:500, на которой зафиксировано подключения исследуемого здания к сетям электроснабжения, канализирования и водоснабжения.

Из технического задания на проектирование (том 1, л.д.245) и проектной документации с шифром 1440-12-ТМ (том 2, л.д.21-30) следует, что проектной документацией запроектирована организация технического и коммерческого учета тепла корпуса № ООО <данные изъяты><адрес>, при этом источником теплоснабжения является теплофикационные сети ООО <данные изъяты>.

Согласно ч. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п.6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети ннженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Таким образом, для использования здания минимально необходимым является наличие у объекта указанных в законе признаков, в том числе и наличие сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения.

Исходя из смысла вышеуказанных законоположений, независимо от цели использования здания, оно должно быть оснащено сетями инженерно-технического обеспечения. Об ином Продавец должен был не только уведомить Покупателя при заключении сделки, но и прямо отразить это в договоре.

При этом как следует из пояснений лиц, участвующих в деле, эксперта и экспертного заключения, в здании, приобретенном у ответчика, имеются электрические розетки, из стен всех помещений, расположенных внутри здания, в различных местах предполагаемого монтирования светильников «торчат» провода, к стенам прикреплены радиаторы отопления (батареи), т.е. при предварительном осмотре здания, расположенного в благоустроенном, развитом с точки зрения городской инфраструктуры районе города, для покупателя был очевиден тот факт, что в отношении приобретаемого им объекта имеется возможность подключения к коммунальным сетям города.

Из вышеизложенного следует, что ПАО Банк ЗЕНИТ передал ФИО1 здание с существенными нарушениями требований к его качеству, о чем при заключении договора оговорено не было, при этом, устранение указанных недостатков, выразившихся в невозможности подключения объекта к коммунальным сетям города, требует несоразмерных расходов и затрат времени. Указанное влечет за собой возникновение у ФИО1 права на односторонний отказ от исполнения договора и возврат уплаченных за товар денежных средств.

Таким образом, требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Банк ЗЕНИТ и ФИО1, являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а денежные средства в размере 1688888,88 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, истец просит суд взыскать понесенные убытки в размере 145000 рублей в связи с сооружением скважины.

Согласно п.1.1. договора подряда №, заключенного между ИП ФИО1 (заказчик) и ИП ФИО7 (подрядчик), подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика работу, указанную в пункте настоящего договора, и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. (т. 1 л.д. 64-67, 68-69, 71, 72-74).

Подрядчик обязуется выполнить следующие работы, которые будут производиться в помещении по адресу: <адрес>: работы по устройству скважины с обустройством колодца и системы водоотведения с септиком.

Стоимость работы определяется в соответствии с Локальным сметным счетом №, и составляет 326318 руб. (п.1.2 Договора)

Согласно п. 4.3 Договора подряда № спецтехника, используемая для производства работ, дополнительно оплачивается Заказчиком, в соответствии с расчетом стоимости спецтехники (Приложение №), являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора. В соответствии с Приложением № к Договору подряда № стоимость использования спецтехники составила 61 900 рублей.

Таким образом, общая договорная стоимость по Договору подряда составила 388218 рублей (326 318 + 61 900).

Из п. 1.2 Договора следует, что стоимость по Договору может быть изменена сторонами только в сторону его уменьшения, что должно быть отражено сторонами в справке о стоимости выполненных работ.

Согласно Справке о стоимости выполненных работ общая стоимость по Договору составила 365826 рублей, данная сумма была оплачена ФИО1, что подтверждается платежными документами (т. 1 л.д. 75, л.д. 76).

Учитывая, что денежные средства в размере 365826 рублей, понесенные в связи с сооружением скважины, являются убытками, и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

ФИО1 просит взыскать в свою пользу убытки в размере 145000 рублей, понесенные в связи с заказом проектной документация на капитальный ремонт здания.

Согласно Договору подряда № на выполнение подрядных работ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 (заказчик) и ООО «<данные изъяты>» (подрядчик), предметом договора является разработка проектной документации стадии «Р» (рабочая документация) по объекту: «капитальный ремонт нежилого здания» по адресу: <адрес>. (т.1 л.д. 77-84).

Цена работ по договору составляет 290000 руб. (п. 3.1).

Согласно расходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплатил 145000 руб. за проект по договору подряда (т. 1 л.д. 85).

Денежные средства в размере 145000 рублей, понесенные в связи с заказом проектной документация на капитальный ремонт здания являются убытками, и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Истец просит суд взыскать в ответчика убытки в размере 28800 рублей, понесенные в связи с ремонтом окон, в подтверждении чего представлена спецификация на проведение ремонтных работ по результатам осмотра проблемных окон и дверей по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 86-87), расходный кассовый ордер от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 28800 руб. (т.1 л.д. 88).

Денежные средства в размере 28800 рублей, понесенные в связи с ремонтом окон являются убытками, и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Истец просит взыскать с ответчика убытки в размере 8029 рублей, понесенные в связи с уплатой налогов, в подтверждении чего представлены квитанции на сумму 6817 руб., чек по операции на сумму 1212 руб. (т. 1 л.д. 114-115).

Денежные средства в размере 8029 рублей, понесенные в связи с уплатой налогов также являются убытками, и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 64193 рубля с последующим начислением процентов по день фактической уплаты.

Согласно ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно абз. 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. В частности, если возвращается имущество, бывшее в использовании, подлежит возмещению износ данного имущества, определяемый расчетным путем, при этом заинтересованное лицо может доказать, что фактический износ превышал расчетный ввиду чрезмерного использования, которому подвергалось имущество. Если возвращаются денежные средства, подлежат уплате проценты на основании статьи 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).

Учитывая, что договор купли-продажи подлежит расторжению, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате с даты получения ответчиком денежных средств по договору купли-продажи.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 64193 руб., согласно представленному стороной истца расчетом.

Согласно ч. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Учитывая изложенное, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 64193 рубля с последующим начислением процентов по день фактической уплаты, подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку настоящим решением исковые требования удовлетворены частично, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию оплаченная при подаче иска государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме 19703,68 руб.

Учитывая изложенное, исковые требования ФИО1 к Публичному акционерному обществу Банк ЗЕНИТ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199,220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Публичному акционерному обществу Банк ЗЕНИТ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО Банк ЗЕНИТ и ФИО1.

Взыскать с ПАО Банк ЗЕНИТ (<данные изъяты>) в пользу ФИО1, <данные изъяты>, денежные средства в размере 1688888 рублей 88 копеек, уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, убытки в размере 365826 рублей, понесенные в связи с сооружением скважины, убытки в размере 145000 рублей, понесенные в связи с заказом проектной документация на капитальный ремонт здания, убытки в размере 28800 рублей, понесенные в связи с ремонтом окон, убытки в размере 8029 рублей, понесенные в связи с уплатой налогов, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 64193 рубля с последующим начислением процентов по день фактической уплаты, расходы на уплату государственной пошлины в размере 19703,68 рублей, а всего взыскать 2320440 (два миллиона триста двадцать тысяч четыреста сорок) рублей 56 копеек.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

В части требований о взыскании с ПАО Банк ЗЕНИТ в пользу ФИО1 убытков в размере 2 813 (две тысячи восемьсот тринадцать) рублей 08 (восемь) копеек, понесенных в связи с покупкой материалов по электрике, принять отказ от иска, производство по делу в указанной части прекратить. Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.07.2021 года.

Судья: О.Г. Маковкина

Копия верна:

Подлинный документ подшит в гражданском деле № 2-2-2021 Заводского районного суда г. Кемерово.