Апелляционное определение № 33-4017/2025 от 10 декабря 2025 г.

КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 декабря 2025 года по делу №33-4017/2025

1 инстанция - судья Носкова А.М. Дело №2-113/2025

УИД 43RS0021-01-2025-000165-82

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Черниковой О.Ф.,

судей Лысовой Т.В., Костицыной О.М.,

при секретаре Хадеевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Т.О.В. на решение Малмыжского районного суда Кировской области от 20 августа 2025 года, которым постановлено об удовлетворении исковых требований ООО «Позитив» к Т.О.В. о возложении обязанности по совершению определенных действий, передаче объектов недвижимости, взыскания судебной неустойки, а также об отказе в удовлетворении требований встречного иска Т.О.В. к ООО «Позитив» о признании договора купли-продажи от 26 июля 2023 года расторгнутым.

Заслушав доклад судьи Лысовой Т.В., судебная коллегия

установила:

ООО «Позитив» обратилось в суд с иском к Т.О.В. о переходе права собственности, обязании передать объекты недвижимости. В обоснование требований указано, что 26.07.2023 между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, стоимостью 5 400000 руб. Задаток в размере 400000 руб. был внесен истцом в день подписания договора. В договоре стороны определили, что оплата оставшейся суммы по договору, производится в течение двух дней после перехода права собственности объектов недвижимости на покупателя. Между тем, продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности на протяжении длительного времени без наличия на то причин. В связи с указанным истец просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности в Управлении Росреестра по Кировской области на ООО «Позитив» в отношении спорных объектов недвижимого имущества, передать ООО «Позитив» данные объекты недвижимого имущества в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу, а также взыскать с Т.О.В. в случае неисполнения решения суда в части передачи объектов недвижимого имущества судебную неустойку в размере 10800 руб. из расчета 0,2% от цены договора за каждый календарный день неисполнения решения суда со дня начала просрочки по день фактического исполнения решения суда.

В ходе судебного разбирательства ответчиком Т.О.В. подан встречный иск, в обоснование которого указывал, что после отказа в удовлетворении иска ООО «Позитив» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами, он направил в Малмыжский районный суд Кировской области аналогичный иск с требованиями расторгнуть указанный договор купли-продажи и взыскать задаток с процентами за пользование чужими денежными средствами. Однако ввиду нахождения за пределами Кировской области и за пределами РФ о возвращении иска в связи с его неподсудностью стало известно только в конце марта 2025 года. Таким образом, ООО «Позитив» был извещен о намерениях продавца расторгнуть договор по вине покупателя и взыскании убытков. В связи с указанным, он усматривает в действиях ООО «Позитив» недобросовестность, поскольку намерение последнего зарегистрировать право собственности появилось лишь после предъявления им искового заявления о расторжении договора, кроме того, ООО «Позитив» не учитывает понятие разумные сроки регистрации договора купли-продажи и то обстоятельство, что с июля 2023 года изменились цены на объекты недвижимости. В период с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время бремя содержания имущества лежит на продавце, который для сохранности недвижимости был вынужден делать отопление в здании за свой счет. При определении рыночной стоимости нежилого помещения специалистами было установлено несоответствие характеристик здания, указанных в договоре купли-продажи от 26.07.2023, фактическим данным. Просил суд признать договор купли-продажи от 26.07.2023 расторгнутым.

Судом принято решение об удовлетворении первоначальных исковых требований ООО «Позитив» и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Т.О.В., которым постановлено следующее:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, общей площадью 992,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью 3044 кв.м., с кадастровым номером № находящихся по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 26.07.2023, заключенного между Т.О.В. и ООО «Позитив», от Т.О.В. к ООО «Позитив».

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Росреестра по Кировской области регистрационной записи о переходе права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, а также для внесения регистрационной записи о возникновении ипотеки в силу закона (залога).

Для внесения регистрационных записей перехода права собственности и возникновении ипотеки в силу закона (залога) на вышеуказанные объекты недвижимости не является препятствием наличие установленного определением Малмыжского районного суда Кировской области от 04.04.2025 по делу №2-113/2025 запрета Управлению Росреестра по Кировской области производить регистрационные действия в отношении указанных объектов.

После государственной регистрации перехода права собственности обеспечительная мера, наложенная определением Малмыжского районного суда Кировской области от 04.04.2025 по гражданскому делу №2-113/2025, подлежит отмене.

Возложить на Т.О.В. обязанность передать ООО «Позитив» указанные объекты недвижимого имущества в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В случае не исполнения Т.О.В. решения суда в части передачи объектов недвижимости, с Т.О.В. в пользу ООО «Позитив» подлежит взысканию судебная неустойка в размере 10800 руб. за каждый календарный день неисполнения решения суда со дня начала просрочки исполнения обязанности по день ее фактического исполнения.

В апелляционной жалобе Т.О.В. ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование указано, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Судом не учтено, что истец хотел расторгнуть договор купли-продажи по вине продавца и взыскать двойную сумму задатка в размере 800000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами по обстоятельствам, которые не существовали, поскольку меры по обеспечению иска были отменены. Указано, что в декабре 2024 года имело место обращение ответчика в Малмыжский районный суд Кировской области с иском к ООО «Позитив» о расторжении спорного договора, однако иск был возвращен в связи с неподсудностью. Не согласен с выводом суда первой инстанции о надлежащем уведомлении продавца о регистрации сделки, поскольку первоначальное уведомление было получено уже после даты необходимой явки, а телеграмма о переносе – вовсе не была получена. Также судом не учтено, что с 26.07.2023 ООО «Позитив» стали уклоняться от регистрации договора, неоднократно игнорировали обращения продавца, прямо изъявляли намерение о расторжении договора по вине продавца с целью получения двойной суммы задатка и процентов за пользование денежными средствами. Первоначальное уведомление о регистрации договора 21.01.2025 было направлено истцом только 28.12.2024, то есть до этой даты именно ООО «Позитив» уклонялись от регистрации. В связи с указанным, считает необоснованным вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора, поскольку уклонение от государственной регистрации сделки считается существенным нарушением. Суд не принял во внимание и тот факт, что в ходе проверки технического состояния здания обнаружилось несоответствие фактической площади с площадью, указанной в документах. Изменение характеристик объекта требует официальной фиксации в Росреестре. Зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости с несоответствием фактическому описанию нельзя. В связи с увеличением площади увеличивается цена объекта. Следовательно, площадь здания (предмет договора) и цена сторонами не согласованы. Дополнительно, судом не учтено, что в феврале 2024 года ООО «Позитив» обращались в суд за расторжением спорного договора с указанием причины «утеря интереса». Исходя из этого, мнение суда о недобросовестности ответчика и злоупотребление правами в соответствии со ст.10 ГК РФ не соответствует действительности и фактическим обстоятельствам дела. Учитывая назначение объекта (коммерческая недвижимость) данный спор должен был рассматриваться в Арбитражном суде, что является самостоятельным поводом для отмены судебного решения.

В возражениях ООО «Позитив» доводы жалобы опровергает, полагает решение суда законным и обоснованным.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, их неявка не препятствует рассмотрению дела.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав представителя Т.О.В. ФИО1, настаивающую на доводах жалобы, представителя ООО «Позитив» ФИО2, полагавшую решение суда законным и обоснованным, проверив материалы дела, в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что Т.О.В. является собственником земельного участка, площадью 3044 кв.м., кадастровый №, и нежилого помещения (здания), площадью 992,6 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>

26.07.2023 между ООО «Позитив» и Т.О.В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

Согласно условиям договора общая стоимость приобретаемого имущества составила 5 400 000 руб. (цена окончательная, изменению не подлежит); задаток в размере 400 000 руб. вносится на счет продавца Т.О.В. в день подписания договора. Полная оплата по договору производится в течение двух дней после перехода права собственности объекта на покупателя (п.п.1.3,2).

В силу п.1.2 договора указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу Т.О.В. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 25.01.2022, при этом продавец подтверждает, что объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом не состоят, не переданы в аренду, безвозмездное пользование, не обременены правами пользования членов семьи собственника и иными правами пользования, свободны от любых прав третьих лиц (п.3).

В соответствии с п.4 договора право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе регистрации права.

Стороны договорились, что передача объекта продавцом и принятие ее покупателем будет осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту в день подписания договора купли-продажи. Вместе с тем стороны пришли к соглашению, что переход права собственности на объект не зависит от исполнения продавцом обязанности по передаче объекта. Обязательство по передаче объекта будет считаться исполненным после подписания передаточного акта (п.5 договора).

Распиской от 26.07.2023 подтверждается, что ответчик Т.О.В. получил от ООО «Позитив» денежный задаток в сумме 400 000 руб. за проданные им вышеуказанные объекты недвижимости.

Условия договора, факт получения Т.О.В. задатка, стороны при рассмотрении спора не оспаривали.

Обращаясь в суд с иском ООО «Позитив» указывало, что, несмотря на получение суммы задатка, продавец Т.О.В. уклоняется от государственной регистрации сделки. Т.О.В. в свою очередь, при предъявлении встречного иска, указывал на недобросовестность ООО «Позитив», которые ранее неоднократно выражали намерение расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, однако спустя продолжительное время обращаются с иском об обязании государственной регистрации сделки.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования ООО «Позитив» и отказывая в удовлетворении требований встречного иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 26.07.2023 не признан судом недействительным, в настоящее время является действующим, спорное имущество имеется в натуре и им владеет Т.О.В., ООО «Позитив» имеет намерение исполнить обязательства по договору купли-продажи от 26.07.2023 (дважды извещало продавца о необходимости явки на регистрацию сделки, подало настоящее исковое заявление), факт уклонения Т.О.В. от регистрации перехода права собственности представителем ФИО1 не оспаривался, напротив подтверждается фактическими действиями и пояснениями представителя. При этом судом не установлено оснований для расторжения договора купли-продажи от 26.07.2023.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они сделаны при правильно установленных фактических обстоятельствах по делу и верном применении норм материального права.

Частью 1 ст.8.1 и ст.131 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу ч.2 ст.8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В ч.1 ст.551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации (ч.2 ст.223 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч.3 ст.551 ГК РФ).

Согласно п.61 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз.7 ст.12 ГК РФ, ст.398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

По смыслу приведенных норм материального права и разъяснений Верховного Суда РФ уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действии по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, является основанием для удовлетворения исковых требований об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

В силу ч.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В данном случае факт уклонения ФИО3 от регистрации перехода права собственности подтверждается материалами дела, в том числе юридически значимым поведением Т.О.В., предъявившим соответствующее встречное исковое заявление, которое по существу сводится к оспариванию условий договора купли-продажи недвижимости в полном объеме и, как следствие, направлено на уклонение от исполнения предусмотренных договором обязательств.

Кроме того, судебной коллегией учитывается последовательная позиция продавца Т.О.В. о признании договора купли-продажи от 26.07.2023 заключенным, выразившаяся в подаче соответствующего встречного иска в рамках гражданского дела №2-119/2024 по иску ООО «Позитив» к Т.О.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, а также направления приглашения покупателю на 31.10.2023 в 11 час. 00 мин. в МФЦ для регистрации указанного договора.

Указанные обстоятельства, в том числе причина обращения ООО «Позитив» к Т.О.В. с иском о расторжении договора купли-продажи (при заключении договора отсутствовал факт погашения Управлением Росреестра по Кировской области записи о запретах в ЕГРН), установлены вступившим в законную силу и оставленным без изменения вышестоящими инстанциями решением Малмыжского районного суда Кировской области от 25.04.2024.

В силу ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

06.07.2024, то есть в ходе продолжающегося судебного разбирательства по делу №2-119/2024, Т.О.В. в адрес ООО «Позитив» направлена досудебная претензия, согласно которой покупателю предлагается явиться для регистрации договора 26.07.2024 или расторгнуть договор по вине покупателя.

Представитель ООО «Позитив» при рассмотрении настоящего спора не отрицал факт неявки на регистрацию сделки, однако указывал, что на тот момент пользовались правом пройти все судебные инстанции для минимизации рисков и подтверждения добросовестности продавца. Оснований не доверять пояснениям стороны, как у суда первой инстанции, так и у суда апелляционной инстанции, не имеется, поскольку указанные пояснения согласуются с письменными материалами дела и свидетельствуют о реализации стороной гражданского процесса процессуального права на обжалование судебного акта.

Также в материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 18.10.2024 №29117, заключенный между ИП Т.О.В. (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор), по условиям которого арендодатель передал за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения, площадью 428 кв.м., в здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, на срок 160 месяцев с даты государственной регистрации договора.

10.12.2024, т.е. уже после заключения договора аренды и рассмотрения (02.12.2024) судебной коллегией по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции жалобы ООО «Позитив» на решение суда от 25.04.2024, Т.О.В. обратился в Малмыжский районный суд Кировской области с иском к ООО «Позитив» о расторжении договора купли-продажи от 26.07.2023, взыскании убытков, которое определением судьи от 26.12.2024 было возвращено в связи с неподсудностью спора.

Поскольку в процедуре регистрации перехода права собственности обязаны участвовать обе стороны договора, 28.12.2024 ООО «Позитив» в адрес Т.О.В. направило уведомление о необходимости явиться 21.01.2025 в 13 час. 00 мин. на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты по договору купли-продажи от 26.07.2023 в территориальный отдел МФЦ по Малмыжскому району Кировской области.

Уведомление получено продавцом 10.02.2025.

Поскольку продавец на регистрацию сделки не явился, ООО «Позитив» перенесло запись на 30.01.2025 на 13 час. 00 мин., о чем повторно посредством телеграммы уведомило Т.О.В.

Согласно уведомлению о вручении, телеграмма доставлена не была, Т.О.В. на регистрацию сделки 30.01.2025 не явился.

30.01.2025 ООО «Позитив» подало уполномоченному сотруднику МФЦ заявление о регистрации перехода права собственности, которое уведомлением от 07.02.2025 было возвращено ввиду неуплаты государственной пошлины заявителем.

Учитывая изложенное выше оснований утверждать уклонение от регистрации перехода права собственности именно со стороны покупателя у судебной коллегии не имеется, что свидетельствует о законности и обоснованности первоначально заявленных исковых требований.

Т.О.В. уважительность причин неполучения корреспонденции от покупателя по адресу регистрации, причин неявки на регистрацию сделки не доказал, документально свое отсутствие по месту направления корреспонденции не подтвердил.

Доводы заявителя жалобы о том, что на момент рассмотрения настоящего гражданского дела в суде площадь объекта недвижимого имущества и рыночная стоимость увеличилась, не являются основанием для расторжения спорного договора купли-продажи недвижимости, признания его недействительным или отмены постановленного судом решения, поскольку первоначально в соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ между сторонами в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Стороны определили, что цена является окончательной и изменению не подлежит. Продавец, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, не был лишен возможности заблаговременно до заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества с ООО «Позитив» проверить техническое состояние имущества, в том числе в части его фактической площади.

Односторонний отказ Т.О.В. от исполнения договора купли-продажи по указанным выше основаниям (увеличение площади и рыночной стоимости предмета договора) не соответствует принципу добросовестности.

Представленные районному суду документы оценены в решении суда верно в соответствии со ст.67 ГПК РФ. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

Доводы жалобы о неподсудности спора районному суду, отклоняются как необоснованные. Оснований для изменения подсудности настоящего спора в силу ст.22 ГПК РФ суд апелляционной инстанции не усматривает.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

При разрешении спора судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судебной коллегией не установлено.

Оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Малмыжского районного суда Кировской области от 20 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 декабря 2025 года.