Решение № 2-1096/2020 2-1096/2020~М-1074/2020 М-1074/2020 от 10 ноября 2020 г. по делу № 2-1096/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2020 года г. Киреевск

Киреевский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Коноваловой Е.В.,

при секретаре Ивановой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-1096/20 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с данным иском ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что ей на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ принадлежали на праве собственности земельный участок, кадастровый №, общей площадью 3000 кв.м., по адресу <адрес> расположенный на нем индивидуальный жилой дом, общей площадью 47,4 кв.м., Лит. А,а,а1, кадастровый №. В весенне-летний период 2017 года ФИО3 познакомила ее со своей знакомой ФИО8, которая предложила продать за средства материнского капитала указанные выше земельный участок и домовладение. По предложению ФИО8 она (ФИО1) ДД.ММ.ГГГГ выдала доверенность ФИО3, сроком на шесть месяцев без права передоверия полномочий другим лицам, доверив продать указанное имущество за цену и на условиях по своему усмотрению, в том числе подписать договор купли-продажи и передаточный акт. Длительный период она не интересовалась судьбой указанного имущества. В январе 2020 года ей стало известно, что собственником ранее принадлежавших ей объектов недвижимости является мать ФИО8 ФИО2, с которой ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действующая по вышеуказанной доверенности, заключила договор купли-продажи земельного участка за 70000 рублей и жилого дома за 30000 рублей. По условиям договора покупатель должен был произвести оплату после государственной регистрации перехода права собственности. Право собственности ответчика на жилой дом и земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ, однако принятые на себя по договору купли-продажи обязательств по оплате продаваемого имущества ФИО2 до настоящего времени не исполнила, не выплатив указанную в договоре сумму. Истец полагает, что указанная в договоре цена недвижимости крайне занижена относительно не только рыночной стоимости, о которой вели переговоры, но и кадастровой стоимости, которая составляет на земельный участок 618270 руб., на жилой дом 300947,06 руб. ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика претензию, содержащую требование об оплате проданной недвижимости в семидневный срок, и требование о расторжении договора в случае неоплаты недвижимости в указанный срок с приложением проекта соглашения о расторжении договора купли-продажи. Указанная претензия получена адресатом ДД.ММ.ГГГГ, но осталась без ответа. На основании изложенного просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, с/о Березовская, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, действующей по доверенности от имени ФИО1, с одной сторон и ответчицей ФИО2 с другой стороны, поскольку она до настоящего времени не получила то, на что могла рассчитывать при заключении сделки в ноябре 2017 года, прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, кадастровый № и расположенный на нем индивидуальный жилой, признать за ней право собственности на указанные земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, взыскать с ответчика ФИО2 понесенные судебные расходы в размере 40800 рублей.

Истец ФИО1 и ее представитель адвокат Пыткина Ю.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя, ранее направила в суд письменные возражения из которых следует, что исковые требования не признает, поскольку денежные средства в размере 100000 рублей были переданы истцу ФИО1 ее дочерью ФИО8 по частям-два раза по 35000 рублей, один раз 30000 рублей, без расписок, в присутствии случайных свидетелей, полагала, что в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем домовладения, ей должны быть возвращены 100000 рублей.

Представитель ответчика ФИО2 адвокат Журавлева И.М. просила истцу в иске отказать, поскольку ответчик исполнила свои обязательства по договору купли-продажи, передав ФИО1 денежные средства в размере 100000 рублей.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица ФИО3, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом. Из ранее данных ею в судебном заседании объяснений следует, что ФИО1 имея намерение продать принадлежащие ей земельный участок и расположенный на нем дом, выдала доверенность на ее имя наделив полномочиями заключить от ее имени договор купли-продажи недвижимого имущества, без права на получение денежных средств. Все переговоры ФИО1 вела с ФИО8 В назначенный день она пришла в Управление Росреестра для заключения сделки, куда так же явились ФИО8 и ее мать ФИО2 Доверенность и все документы находились у ФИО8, договор купли-продажи был составлен сотрудниками Росреестра, после чего они отдали документы на регистрацию. Иных действий в отношении спорного имущества она не совершала, судьбой домовладения не интересовалась, однако ей известно, что ФИО8 следит за домом, обрабатывает земельный участок. О том, что ФИО1 не получила денежные средства, ей стало известно только в 2020 году.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, заслушав показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В силу части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Абзац 4 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании положений ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 года № 4-КГ18-27 указано, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Из материалов дела следует и установлено судом следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, в лице представителя ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>9, удостоверенной нотариусом <адрес>, и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 3000 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый №, и расположенного на нем индивидуального жилого дома, назначение: жилой дом, 1-этажный (подземных этажей – 0), общей площадью 47,4 кв.м., Лит. А,а,а1, адрес (местоположение): <адрес>, кадастровый № (далее Договор).

Указанное недвижимое имущество принадлежало продавцу ФИО1 на основании договора дарения земельного участка и индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ, №, что подтверждалось свидетельствами о государственной регистрации прав, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области: № от ДД.ММ.ГГГГ, записью государственной регистрации права № на земельный участок и № от ДД.ММ.ГГГГ, записью государственной регистрации права № на жилой дом.

Согласно п. 3.1. Договора Цена за земельный участок и расположенный на нем жилой дом составила 100000 рублей 00 копеек, цена земельного участка - 70000 рублей, жилого дома -30000 рублей

Стороны предусмотрели, что покупатель ФИО2 производит оплату в полном размере после государственной регистрации перехода права собственности, путем передачи наличных денежных средств продавцу ФИО1(п. 3.2.1., п. 3.3. Договора).

Стороны также пришли к соглашению, что право залога у продавца на цену за земельный участок и расположенный на нем жилой дом не возникает (п. 3.4 Договора).

Согласно п. 4.1. Договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю указанного имущества считается исполненной.

Из материалов регистрационного дела на объекты недвижимости земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> следует, что ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 и действующая в интересах ФИО1 по доверенности ФИО3, обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество, перехода, прекращения права на недвижимое имущество. После оказания государственной услуги документы были получены ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует ее подпись в бланке описи документов, принятых для оказания государственных услуг.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок и жилой дом произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем произведены записи за № от ДД.ММ.ГГГГ, и № от ДД.ММ.ГГГГ

Из текста нотариальной удостоверенной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной на имя ФИО3, следует, что ФИО1 уполномочила последнюю продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащие ей индивидуальный жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, для чего предоставила право получать необходимые документы во всех организациях и учреждениях, с право подачи заявления о государственной регистрации, о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации и так далее. Доверенность была выдана сроком на шесть месяцев без права передоверия.

Истец, ссылаясь на исполнение своих обязательств по договору, утверждает, что покупатель – ответчик ФИО2 свои обязательства по оплате товара не исполнила.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ФИО2 предложение о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора, содержащим условие о возвращении ответчиком истцу земельного участка и жилого дома, однако ответчик, полученное ДД.ММ.ГГГГ, соглашение не подписала, земельный участок и домовладение ФИО1 не возвратила.

Таким образом, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривалось, что продавцом ФИО1 исполнена обязанность по передаче товара покупателю ФИО2

Срок оплаты определен сторонами в договоре (пункт 3.2.1 Договора) путем указания на событие, которое должно наступить, а именно на факт государственной регистрация перехода права собственности, что не противоречит положениям статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств, свидетельствующих об исполнении условий Договора об уплате денежных средств в сумме 100000 рублей покупателем ФИО2 продавцу ФИО1 после государственной регистрации перехода права собственности, осуществленной ДД.ММ.ГГГГ, в материалах дела не имеется, и стороной ответчика в нарушении требований ст. 56 ГПК РФ не представлено, равно как и не представлено доказательств тому, что между сторонами был согласован иной, нежели предусмотренный договором, порядок расчета за проданное имущество. Напротив сторона ответчика подтвердила, что после государственной регистрации перехода права денежные средства в размере 100000 рублей ФИО1 не передавались.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 показала, что ответчика ФИО2 ее мать. Она (ФИО8) оказывала услуги психолога ФИО3, которая в 2017 году познакомила ее с ФИО1 Между ней и ФИО1 сложились доверительные отношения. Рассказав ФИО1 о том, что для получения гражданства Российской Федерации ей необходима регистрация, последняя предложила купить принадлежащей ей земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, осуществив расчет путем передачи ей наличных денежных средств. Ранее они обсуждали возможность оплаты средствами материнского капитала, но потом ФИО1 отказалась от данного предложения, а так же возможность заключения договора купли-продажи без последующей регистрации, и возврата ФИО1 имущества по истечении трех лет. Реализуя данные намерения, ФИО1, проживая в <адрес>, и не имея возможности лично прибыть для оформлении сделки, выдала доверенность на заключение сделки купли-продажи на имя ФИО3 В последующем было принято решение о том, что договор купли-продажи будет заключать ее мать ФИО2, так как она (ФИО8) является нуждающейся в предоставлении жилого помещения, и не должна иметь в собственности жилое помещение. Свидетель утверждала, что она лично передала ФИО1 денежные средства в размере 100000 рублей по частям, путая обстоятельства и года передачи денежных средств, предполагала, что ДД.ММ.ГГГГ передала 40000 рублей, в мае 2019 года - 35000 рублей, и еще 35000 рублей, когда именно не вспомнила. Расписки о получении денежных средств она от ФИО1 не требовала. ДД.ММ.ГГГГ при передаче денежных средств присутствовала ее подруга ФИО9, а ДД.ММ.ГГГГ - ФИО10

Свидетель не отрицала, что ранее, неоднократно брала в долг у ФИО1 денежные средства, и не оспаривала содержание представленных истцом на бумажном носителе текстовых сообщений с мобильного телефона, с просьбами о займе различных сумм, но от дачи объяснений по данным обстоятельствам ФИО8 отказалась.

Свидетель ФИО9 показала в судебном заседании, что знакома с ФИО8 примерно 7-8 лет, ДД.ММ.ГГГГ была свидетелем того, что ФИО8 передавала ФИО1 денежные средства в размере 40000 рублей, но разговора о том, за что ФИО8 отдавала денежные средства ФИО1 она не слышала.

Из показаний свидетеля ФИО10 следует, что ДД.ММ.ГГГГ она привезла ФИО5 40000 рублей поскольку ей нужно было отдать деньги за дом в сумме 35000 рублей, она видела как ФИО8 передавала деньги ФИО1 о том какую именно сумму передала ФИО8 ФИО1 она не видела.

Оценивая совокупность исследованных доказательств, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из вышеизложенного, передача денежных средств по договору купли-продажи недвижимости, наличие денежных обязательств могут подтверждаться различными доказательствами.

Вместе с тем, факт передачи денежных средств ФИО8, по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ФИО1 и ФИО2 не может быть подтвержден показаниями свидетелей. Кроме того, свидетели ФИО9 и ФИО10 не сообщили о том, что денежные средства передавались во исполнение договора купли-продажи дома и земельного участка, заключенного между ФИО1 и ФИО2

Таким образом, показаниями допрошенных свидетелей не подтвержден факт получения истцом от ответчика 100000 рублей после государственной регистрации права собственности ФИО2 на приобретенное у ФИО1 недвижимое имущество.

Оценив по правилам ст. ст. 56, 60 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд считает, что ФИО1 с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, поскольку не получила никакой денежной суммы за проданное имущество.

При таком положении, требование истца ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2, заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

В силу части 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Между тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 указанного кодекса.

Таким образом, требование ФИО1 об обязании ФИО2 возвратить переданное по договору купли-продажи недвижимое имущество суд так же находит подлежащим удовлетворению.

Поскольку причиной расторжения договора купли-продажи послужил факт неуплаты ФИО2 денежных средств ФИО1, то оснований для возврата денежных средств в размере 100000 рублей, о передаче которых просит ФИО2 в письменных возражениях, у суда не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что нарушенные права истца подлежат восстановлению путем расторжения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3, действующей по доверенности от имени ФИО1, с одной стороны и ФИО2 с другой стороны; прекращением права собственности ФИО2 на указанное имущество и признанием за ФИО1 права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, согласно ст. 94 ГПК РФ, относятся расходы признанные судом необходимыми расходы, связанные с рассмотрением дела.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые в силу ст.88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно абз. 4, 8 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей, и другие признанные судом необходимые расходы.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключила соглашение с адвокатом Пыткиной Ю.В. на ведение гражданского дела в суде, оплата услуг адвоката составила 37000 рублей, что подтверждается квитанцией серия АА № от ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании адвокат Пыткина Ю.В. пояснила, что в указанную сумму вошла оплата ее услуг по составлению досудебной претензии и соглашения о расторжении договора купли-продажи, поскольку при разрешении данного спора соблюдение досудебного порядка является обязательным, составление искового заявления, участие во всех судебных заседаниях.

Разрешая требования истца о возмещении расходов по оплате юридических услуг профессионального адвоката суд, исходя из принципа разумности, объема заявленных требований, цены иска, сложности дела, объема оказанных представителем услуг, времени, необходимого на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела, полагает возможным удовлетворить данные требования в полном объеме, взыскав с ответчика в пользу истца 37000 рублей. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что оплаченная истцом по соглашению с адвокатом является завышенной, стороной ответчика не представлено.

В порядке статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 3800 рублей, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ, выданным ПАО Сбербанк Тульское отделение №, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 3800 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, действующей по доверенности от имени ФИО1, с одной стороны и ФИО2 с другой стороны.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 3000 кв.м., адрес (местоположение): <адрес> индивидуальный жилой дом, назначение: жилой дом, 1-этажный (подземных этажей – 0), общей площадью 47,4 кв.м., Лит. А,а,а1, кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>..

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 3000 кв.м., адрес (местоположение): <адрес> индивидуальный жилой дом, назначение: жилой дом, 1-этажный (подземных этажей – 0), общей площадью 47,4 кв.м., Лит. А,а,а1, кадастровый №, адрес (местоположение): <адрес>.

Взыскать ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 40800 (Сорок тысяч восемьсот) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Киреевский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий