Решение № 2-6723/2025 2-6723/2025~М-5510/2025 М-5510/2025 от 15 декабря 2025 г. по делу № 2-6723/2025

УИД 50RS0052-01-2025-007890-18

Дело 2-6723/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 декабря 2025 года г. Щёлково Московская область

Щёлковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Зайцевой К.А.,

при секретаре судебного заседания Бирюковой В.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО СЗ "Риверхаус" к ФИО2 ФИО6 о расторжении договора купли-продажи и возврате объекта недвижимости, о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО СЗ "Риверхаус" обратилось с исковым заявлением в Щелковский городской суд Московской области к ФИО2 ФИО7 о расторжении договора купли-продажи и возврате объекта недвижимости, о взыскании неустойки, штрафа, судебных расходов.

В обоснование исковых требований указано, что между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Риверхаус» (Продавец) и ФИО2 ФИО8 (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - Договор).

На основании Договора Продавец продал следующее недвижимое имущество - НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ N?268, расположенное по адресу: <адрес> назначение: нежилое помещение, площадь 68,2 кв.м., этаж 2, кадастровый № (далее по тексту - Объект, Объект недвижимости), принадлежащее Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации № а Покупатель купил в собственность указанный Объект.

Договор был заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В отношении указанного Объекта внесена запись в ЕГРН о регистрации перехода права собственности на Ответчика ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации: № что подтверждается Выпиской из ЕГРН N? от ДД.ММ.ГГГГ выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

В настоящее время титульным собственником Объекта является Ответчик.

Истец со своей стороны обязательства по Договору исполнил надлежащим образом, Объект недвижимости был передан Истцом Ответчику в исправном и пригодном для использования состоянии, что подтверждается Актом приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Претензий у Ответчика по состоянию и сроку передачи нежилого помещения не было.

Согласно пункта 2.1. Договора стоимость Объекта составляет 15 631 000,00 (Пятнадцать миллионов шестьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 20% в сумме 2 605166,67 руб. Цена Договора является окончательной и изменению не подлежит.

Вышеуказанный Договор был заключен с рассрочкой платежа. В силу ст. 20 Федерального закона N? 102-Ф3 от 16 июля 1998г. «О6 ипотеке (залоге недвижимости)» была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 13 февраля 2024 года сделана запись о регистрации ипотеки в силу закона, номер регистрации: №

Срок внесения платежей согласно условий Договора истекает ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение о внесении в текст Договора условий относительно установления договорной неустойки и основания для одностороннего расторжения Договора (далее по тексту - Дополнительное соглашение).

Дополнительное соглашение было заключено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью и зарегистрировано в Управлении Росреестра, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Согласованный сторонами в Договоре график платежей Ответчиком не соблюдается.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость Объекта Ответчиком в полном объеме не оплачена, задолженность по графику платежей ЗА 16 (ШЕСТНАДЦАТЬ) МЕСЯЦЕВ в размере 8 340 480,00 (Восемь миллионов триста сорок тысяч четыреста восемьдесят) рублей 00 копеек.

Руководствуясь положениями Договора Истец повторно ДД.ММ.ГГГГ направил Ответчику комплект документов: Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке № от ДД.ММ.ГГГГ.; Претензию № от ДД.ММ.ГГГГ и Соглашение расторжении договора (трек номер письма: № Согласно трек номера письмо прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ Ответчик намеренно не получил письмо в отделении Почты России. Письмо было возвращено и получено Истцом ДД.ММ.ГГГГ Данные документы также были направлены Ответчику на электронную почту, указанную в Договоре. Ответа от Ответчика не последовало.

Поскольку инициированный и реализованный Истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, Истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

На основании изложенного, истец, с учетом уточнения, просит суд:

- расторгнуть Договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РИВЕРХАУС» (ИНН: №) и ФИО2 ФИО9

- прекратить право собственности ФИО2 ФИО10 на нежилое помещение общей площадью 68,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №

- снять обременение в виде ипотеки в силу закона и исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись об ипотеке в силу закона в отношении нежил: помещения общей площадью 68,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

<адрес> с кадастровым номером: №

- признать право собственности за Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РИВЕРХАУС» (ИНН: <***>) на нежилое помещение общей площадью 68,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №

- взыскать с Ответчика неустойку в размере 4 778 944,80 (Четыре миллиона семьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 80 копеек за нарушение соков внесения платежей;

- взыскать с Ответчика штраф в размере 1 563 100,00 (Один миллион пятьсот шестьдесят три тысячи сто) рублей 00 копеек за отказ от добровольного возврата Объекта недвижимости и подписания документов, являющихся основанием для прекращения права собственности на Объект;

- взыскать с Ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 114 252,00 (Сто четырнадцать тысяч двести пятьдесят два) рубля 00 копеек.

Представитель истца ООО СЗ "Риверхаус" ФИО1, действующий на основании доверенности, просил удовлетворить уточненное исковое заявление в полном объеме.

Ответчик ФИО2, в части требований о расторжении договора не возражал, просил снизить неустойку и отказать в удовлетворении требований о взыскании штрафа.

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области, не явилось, извещено надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив в совокупности, представленные письменные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судом установлено, что между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Риверхаус» и ФИО2 ФИО11 был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ

На основании Договора Продавец продал следующее недвижимое имущество - НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ N?268, расположенное по адресу: <адрес> назначение: нежилое помещение, площадь 68,2 кв.м., этаж 2, кадастровый № принадлежащее Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации № а Покупатель купил в собственность указанный Объект.

Договор был заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В отношении указанного Объекта внесена запись в ЕГРН о регистрации перехода права собственности на Ответчика ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации: № что подтверждается Выпиской из ЕГРН N? от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

В настоящее время титульным собственником Объекта является Ответчик.

Истец со своей стороны обязательства по Договору исполнил надлежащим образом, Объект недвижимости был передан Истцом Ответчику в исправном и пригодном для использования состоянии, что подтверждается Актом приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Претензий у Ответчика по состоянию и сроку передачи нежилого помещения не было.

Согласно пункта 2.1. Договора стоимость Объекта составляет 15 631 000,00 (Пятнадцать миллионов шестьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 20% в сумме 2 605166,67 руб. Цена Договора является окончательной и изменению не подлежит.

Вышеуказанный Договор был заключен с рассрочкой платежа. В силу ст. 20 Федерального закона N? 102-Ф3 от 16 июля 1998г. «О6 ипотеке (залоге недвижимости)» была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 13 февраля 2024 года сделана запись о регистрации ипотеки в силу закона, номер регистрации: №

Срок внесения платежей согласно условий Договора истекает ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение о внесении в текст Договора условий относительно установления договорной неустойки и основания для одностороннего расторжения Договора.

Дополнительное соглашение было заключено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью и зарегистрировано в Управлении Росреестра, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость Объекта Ответчиком в полном объеме не оплачена, задолженность по графику платежей за 16 (ШЕСТНАДЦАТЬ) МЕСЯЦЕВ в размере 8 340 480,00 (Восемь миллионов триста сорок тысяч четыреста восемьдесят) рублей 00 копеек.

В соответствии с пунктом 3.6. Договора неоплата стоимости Объекта в срок, установленный в Договоре, является его существенным нарушением и основанием для расторжения Договора Продавцом и возврата Объекта в собственность Продавца. При этом, Стороны Договора пришли к соглашению, что Продавец не обязан доказывать существенность нарушения покупателем договора в случае неоплаты стоимости объекта вне зависимости от размера задолженности.

Согласно пункта 3.7. Договора в случае неоплаты стоимости Объекта, Продавец направляет Покупателю уведомление об одностороннем отказе от Договора. Покупатель обязан вернуть Объект Продавцу в течении 10 рабочих дней с даты получения уведомления.

Согласно пункта 5 Дополнительного соглашения, при просрочке оплаты на срок свыше 30 (Тридцать) календарных дней, продавец имеет право направить покупателю письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по Договору, с даты отправления которого Договор считается расторгнутым.

Руководствуясь положениями Договора Истец повторно ДД.ММ.ГГГГ, направил Ответчику комплект документов: Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке № от ДД.ММ.ГГГГ Претензию № от ДД.ММ.ГГГГ и Соглашение расторжении договора (трек номер письма: №). Согласно трек номера письмо прибыло в место вручения ДД.ММ.ГГГГ Ответчик намеренно не получил письмо в отделении Почты России. Письмо было возвращено и получено Истцом ДД.ММ.ГГГГ Данные документы также были направлены Ответчику на электронную почту, указанную в Договоре. Ответа от Ответчика не последовало.

Согласно статье 3 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Положениями статей 309. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N? 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N? 5 (2017) (утвержден Президиумом Верховного суда 27 декабря 2017г.) также указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 11.07.2017 N? 78-КГ17-21).

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного недвижимого имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества (Определение Верховного суда Российской Федерации N? 4-КГ18-27 от 15 мая 2018г.).

Также, в соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор по обеспеченному залогом обязательстве залогодержатель имеет право случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Из положений пунктов 1, 2, 3, статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии с пунктом 3.8. Договора (пункт добавлен Дополнительным соглашением от 11 декабря 2024г.), в случае нарушения покупателем сроков внесения платежей, продавец имеет право потребовать, а покупатель обязуется, в случае, предъявления соответствующего требования продавца, оплатить неустойку в размере 0,2% (Ноль целых две десятых) процента от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, что по состоянию на 10 ноября 2025 года составляет 4778944,80 (Четыре миллиона семьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот сорок четыре) рубля 80 копеек..

Руководствуясь пунктом 3.7. Договора, при неоплате стоимости Объекта в срок, указанный в Договоре, продавец направляет покупателю уведомление об одностороннем отказе от Договора. Покупатель обязан вернуть Объект продавцу в течении 10 (Десяти) рабочих дней с даты получения уведомления. Стороны обязуются подписать документы, являющиеся основанием для прекращения права собственности покупателя на Объект в ЕГРН (в том числе, но не исключено, соглашение о расторжении договора купли-продажи, акта возврата Объекта продавцу). В случае отказа покупателя от подписания документов, продавец вправе требовать уплаты штрафа в размере 10% (Десять) процентов от стоимости Объекта, что составляет 1 563 100,00 (Один миллион пятьсот шестьдесят три тысячи сто) рублей 00 копеек.

Ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки и штрафа на основании ст. 333 ГК РФ, в соответствии с которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По мнению суда, такое ходатайство обосновано, в связи с необходимостью установления баланса интересов сторон, с учетом компенсационной природы неустойки, требований разумности, суд полагает необходимым уменьшить сумму неустойки до 300000 рублей, сумму штрафа до 100000 рублей.

При таких данных, требования истца удовлетворены судом частично.

В соответствие со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы, связанные с уплатой госпошлины соразмерно удовлетворенным требованиям, а именно - 10 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО Специализированный застройщик «РИВЕРХАУС» (ИНН <***>) и ФИО2 ФИО12

Прекратить право собственности ФИО2 ФИО13 на нежилое помещение общей площадью 68,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №

Снять обременения в виде ипотеки в силу закона и исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись об ипотеке в силу закона в отношении нежилого помещения общей площадью 68,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №

Признать право собственности за ООО Специализированный застройщик «РИВЕРХАУС» (ИНН <***>) на нежилое помещение общей площадью 68,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №

Взыскать с ФИО2 ФИО14 в пользу ООО Специализированный застройщик «РИВЕРХАУС» неустойку в размере 300000 рублей за нарушение сроков внесения платежей.

Взыскать с ФИО2 ФИО15 в пользу ООО Специализированный застройщик «РИВЕРХАУС» штраф в размере 100000 рублей за отказ от добровольного возврата объекта недвижимости и подписания документов, являющихся основанием для прекращения права собственности на объект.

Взыскать с ФИО2 ФИО16 в пользу ООО Специализированный застройщик «РИВЕРХАУС» расходы по оплате государственной пошлины в размере 10000 рублей.

В удовлетворении исковых требований в большем размере – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение месяца подачей апелляционной жалобы с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья К.А. Зайцева

Мотивированное решение изготовлено: 16 декабря 2025 года