Решение № 2-515/2023 2-515/2023~М-421/2023 М-421/2023 от 27 июля 2023 г. по делу № 2-515/2023

Дело № 2-515/2023

64RS0036-01-2023-000483-07


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июля 2023 года р.п. Татищево Саратовской области

Татищевский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Вайцуль М.А.,

при секретаре судебного заседания Кирбабиной Д.С.,

с участием старшего помощника Татищевского районного прокурора Саратовской области Ланиной В.С.,

с участием представителя ответчика ФИО1, третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора Татищевского района Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Татищевского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды земельного участка недействительным в части и применении последствий недействительности сделки,

установил:

заместитель прокурора Татищевского района Саратовской области, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к администрации Татищевского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части пунктов 5.1,6.1, 7.1, 7.2.

В обоснование иска указав, что в ходе прокурорской проверки было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее по тексту ИП Глава КФХ ФИО2) и администрацией Татищевского муниципального района Саратовской области заключен договор аренды № в отношении земельного участка с кадастровым номером №. По условиям которого, арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 40173 кв.м. для сельскохозяйственного использования сроком на 5 года из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, сроком действия с 08 ноября 2022 года по 07 ноября 2027 года. В соответствии с условиями, заключенного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п.п.6.1, 7.1, 7.2 предусмотрено в пределах срока договора аренды земельного участка его передача другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в установкой капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, передачу его в субаренду, а также в п.5.1 закреплено право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды без компенсации затрат арендатору, в том числе основания такого расторжения, то есть, указанный договор заключен с нарушением требований ст.ст. 4, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту Федеральный закон № 101-ФЗ), в связи с чем, в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) данный договор является недействительным (ничтожным) в части.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства и на положения ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), прокурор просит признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между администрацией Татищевского муниципального района Саратовской области и ИП Главой КФХ ФИО2 в части пунктов п.п. 5.1, 6.1, 7.1 и 7.2, то есть в части возможности его передачи другому лицу, а также передачи арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, передачу его в субаренду, а также в части права арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды без компенсации затрат арендатору на основаниях, изложенных в договоре.

В судебном заседании старший помощник прокурора Татищевского района Саратовской области Ланина В.С. исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, как подтвержденные представленными доказательствами.

Представитель ответчика администрации Татищевского муниципального района Саратовской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований, указав, что 27 июня 2023 года администрацией Татищевского района Саратовской области (арендодатель) и ИП Главой КФХ ФИО2 (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям которого несоответствующие требованиям ЗК РФ условия договора аренды, а именно п.п. 5.1, 6.1, 7.1 и 7.2, приведены в соответствие с требованиями земельного законодательства и изложены в новой редакции.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований, просил в удовлетворении исковых требований прокурора отказать, поскольку закон не нарушал, земельный участок использует в соответствии с целевым назначением.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении дела суду не представил, причины неявки суду не известны.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Татищевского районного суда <адрес> (http://tatishevsky.sar.sudrf.ru/) (раздел судебное делопроизводство).

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В п.п. 73, 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

В силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальным федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых их оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 названного Кодекса.

Из вышеуказанных норм материального права следует, что обязательным условием для признания в судебном порядке оспариваемого нормативного акта недействительным, является одновременное наличие, как признаков незаконности обжалуемого акта, так и нарушение указанным актом гражданских прав неопределенного круга лиц.

Как следует из подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

Согласно п. 1 ч. 9 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГрК РФ) состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ). Отношения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулированы главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениям которой предоставление таких земельных участков осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (ст. 39.2).

Как следует из положений ст.10 Федерального закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Из положений п. 9 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ следует, что передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

Как верно указано истцом, буквальное толкование указанной нормы права свидетельствует о том, что не допускается передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу только в отношении земельного участка, который представлен гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Как видно из договора аренды № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 40173 кв.м, по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования: сельскохозяйственное использование, был предоставлен ИП Главе КФХ ФИО2

Особенности предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, в отношении которых пунктом 9 статьи 9 ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» запрещена передача арендных прав и обязанностей другому лица, закреплены в статье 10.1 ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Из пояснительной записки, к проекту Федерального закона от 14 июля 2022 года № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым была внесена статья 10.1 в Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что вносятся изменения предусматривающие возможность предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на срок до пяти лет гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности без проведения торгов (упрощенный порядок), а также предусматривается запрет на передачу такого земельного участка третьему лицу.

Указанный запрет обеспечит использование получаемых в упрощенном порядке земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения непосредственно для осуществления сельскохозяйственного производства, а также будет способствовать достижению цели законопроекта, обусловленной необходимостью поддержки граждан и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Изложенное свидетельствует, что запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, установленный п. 9 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», относится к земельным участкам, предоставленным в упрощенном порядке на основании статьи 10.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Вместе с тем, из представленного в материалы дела договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует, арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду с согласия арендодателя земельного участка (п.6.1). В случае, когда арендатор заключил Договор субаренды, либо договор о передаче прав и обязанностей, то он направляет его арендодателю для последующего учета (п.7.1).

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса.

Исходя из п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Как следует из п.5.1 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в котором закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора аренды земельного участка без компенсации затрат арендатору, в случаях указанных в договоре.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписаны законом или иными правовыми актами (ст. 422, ч. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поскольку муниципальным органом допущены нарушения вышеуказанных норм права, то пункты 5.1, 6.1, 7.1 и 7.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует признать недействительными.

Анализируя представленные суду доказательства, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям гражданского законодательства в части положений пунктов 5.1, 6.1, 7.1 и 7.2, а потому вышеуказанный договор земельного участка недействительный в силу ничтожности.

В ходе рассмотрения вышеуказанного гражданского дела, оспариваемые положения договора дополнительным соглашением от 27 июня 2023 года приведены в соответствии с требованиями федеральных законов, а именно п.5.1 изложен в новой редакции, согласно которой, «арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы в порядке, установленном в разделе 4 настоящего договора; требовать расторжение Договора аренды земельного участка по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством и наряду с этим по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ». В П.6.1 договора внесены изменения, согласно которым «арендатор имеет право осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ». Из п. 7.1, 7.2 договора следует, что «в случае предъявления к арендатору другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на имущество, расположенное на арендуемом земельном участке, о его изъятии (истребовании) или об обременении, арендатор обязан немедленно уведомить об этом арендодателя, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендуемого имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор не имеет права после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений».

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что решение суда не подлежит исполнению в связи с добровольным исполнением ответчиком требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования заместителя прокурора Татищевского района Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц к администрации Татищевского муниципального района Саратовской области о признании договора аренды земельного участка недействительным в части и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части пунктов 5.1, 6.1, 7.1, 7.2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между администрацией Татищевского муниципального района Саратовской области и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Лаврентьевым ФИО6.

Данное решение приведению в исполнение не подлежит в связи с добровольным исполнением требований.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Татищевский районный суд Саратовской области.

Судья М.А. Вайцуль

Срок составления мотивированного решения – 03 августа 2023 года.

Судья М.А. Вайцуль