Апелляционное определение № 33-1134/2026 от 20 апреля 2026 г.

Судья Домрачева О.Н. дело <№>

дело <№> (<№>)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Йошкар-Ола <дата>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Клюкиной О.В.,

судей Протасовой Е.М. и Волковой Т.Д.,

при секретаре судебного заседания Лосеве Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата>, которым постановлено:

исковые требования ФИО1 (паспорт <№>) к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (ИНН <***>) о признании договора инвестирования договором участия в долевом строительстве удовлетворить.

Признать договор инвестирования <№>, заключенный 28 апреля 2021 года между обществом с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» и обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Снаб 12» (ИНН <***>) в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже многоквартирного жилого дома, проектный номер <адрес>, общей площадью 83,68 кв.м, по адресу: <адрес>, договором участия в долевом строительстве.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» обязанность по предоставлению документов на государственную регистрацию указанного договора участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Клюкиной О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Медведевская строительная компания» (далее ООО «Медведевская строительная компания»), в котором просит признать договор инвестирования <№> от <дата>, заключенный между ООО «Строй-Снаб 12» и ООО «Медведевская строительная компания» договором долевого участия, возложить на ООО «Медведевская строительная компания» обязанность по предоставлению документов на государственную регистрацию указанного договора участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований указано, что 28 апреля 2021 года между ООО «Срой-Снаб 12» и ООО «Медведевская строительная компания» заключен договор инвестирования <№>, предметом которого явилось осуществление проекта по созданию результата инвестиционной деятельности (жилые помещения) на земельных участках по адресу: <адрес>По завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию застройщик должен передать инвестору результат инвестиционной деятельности по акту-приема передачи, а именного трехкомнатную квартиру на четвертом этаже с проектным номером 21, общей проектной площадью 83,68 кв.м. <дата> выдано разрешение на строительство. Согласно пункту 5 договора инвестирования <№> от <дата> срок сдачи объекта стороны определили первый квартал 2022 года. <дата> между ФИО1 и ООО «Строй-Снаб 12» заключен договор уступки прав требования (цессии), на основании которого ФИО1 получила право требования передачи квартиры. Расчет по договору цессии между сторонами произведен полностью. Объект ответчиком не достроен и не сдан в эксплуатацию. Истец полагает, что инвестиционный договор по своей правовой природе является договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе третье лицо Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл просит решение суда отменить, ссылаясь на отсутствие в заключенном договоре необходимых условий, которые в соответствии с законодательством обязательны для включения в договор участия в долевом строительстве, отсутствие в договоре указания на конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче истцу, неправильно избранный истцом способ защиты нарушенного права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 2.1 этой же статьи Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон (абзац 14).

Отличие договора инвестирования от договора долевого участия в строительстве состоит в том, что целью первого договора является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из дела видно, что <дата> администрацией Медведевского муниципального района ООО «Медведевская строительная компания» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, расположенного на земельных участках на праве аренды с кадастровыми номерами <№> по адресу: <адрес>

<дата> разрешение на строительство вышеуказанного объекта продлено до <дата>.

<дата> между ООО «Медведевская строительная компания» (застройщик) и ООО «Строй-Снаб 12» (инвестор) заключен договор инвестирования <№>, в соответствии с которым инвестор передает застройщику денежные средства в сумме 3012480 руб. для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельных участках с кадастровыми номерами <№>, <№>. По завершению инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций Застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности по акту приема-передач, а именно трехкомнатную квартиру на 4 этаже с проектным номером 21, общей площадью 83,68 кв.м (с учетом лоджии/балкона с коэф. 0,5), со штукатуркой стен, со стяжкой пола, без сантехнического оборудования (ванны, унитаза, мойки и раковины), без внутренних дверных блоков, с газовым котлом (оплачивается дополнительно), с отопительными приборами, с установкой счетчиков на холодную воду, с полным подведением коммуникаций согласно проектной документации (п.2.1 настоящего Договора).

Срок сдачи объекта определен сторонами – 1 квартал 2022 года. Фактический срок осуществления проекта определяется датой подписания акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

Оплата по договору Застройщику осуществлена ООО «Строй-Снаб 12» посредством зачета взаимных требований на сумму 3012480 руб., о чем между сторонами <дата> подписано соглашение о зачете взаимных требований.

<дата> между ООО «Строй-Снаб 12» и ФИО1 заключен договор уступки права требования (цессии). По настоящему договору цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору инвестирования <№> от <дата>, заключенному между ООО «Медведевская строительная компания» (застройщик) и ООО «Строй-Снаб 12» (инвестор). За уступку прав требования цессионарий выплачивает цеденту компенсацию в размере 3012480 руб.

ФИО1 произвела оплату по договору в полном объеме, что подтверждается платежным поручением <№> от <дата> на сумму 3012480 руб.

ФИО1 указано, что фактически ООО «Медведевская строительная компания» приняло на себя обязательство за счет привлеченных денежных средств в согласованный сторонами срок построить объекты недвижимости и после получения разрешения на ввод в его эксплуатацию передать истцу часть объекта в виде жилого помещения, а истец обязался оплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение по завершении строительства.

Разрешая спор, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами права, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 требований о признании договора инвестирования <№>, заключенного <дата>, договором участия в долевом строительстве недвижимого имущества.

При этом суд верно исходил из того, что в рассматриваемом случае привлечение застройщиком ООО «Медведевская строительная компания» денежных средств истца было направлено для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, в связи с чем в действительности им имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

ООО «Медведевская строительная компания» осуществлено строительство многоквартирного жилого дома на земельных участках с кадастровыми номерами <№> по адресу: <адрес> на основании договоров аренды земельного участка от <дата><№> и от <дата><№>, разрешения на строительство <№> от <дата>.

Суд обоснованно указал в решении, что неисполнение ответчиком ООО «Медведевская строительная компания» обязательных требований, предъявляемых Федеральным законом № 214-ФЗ (статья 3) к застройщикам, в том числе по направлению (размещению) проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 данного Федерального закона, свидетельствует лишь о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома и не может служить основанием для освобождения застройщика от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств (пункты 1.1, 1.2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года).

Вопреки доводам жалобы, судом верно установлено, что спорный договор содержит условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве (часть 4 статьи 4 Федеральным законом № 214-ФЗ), учитывая, что его предметом является приобретение жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, поскольку исходя из условий договора инвестирования № 21 от 28 апреля 2021 года, несмотря на то, что он именуются инвестиционным, пунктом 2.1 данного договора предусмотрено, что инвестор передает застройщику денежные средства для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности, по акту приема-передач, а именно трехкомнатную квартиру на 4 этаже с проектным номером 21, общей площадью 83,68 кв.м (с учетом лоджии/балкона с коэф. 0,5), со штукатуркой стен, со стяжкой пола, без сантехнического оборудования (ванны, унитаза, мойки и раковины), без внутренних дверных блоков, с газовым котлом (оплачивается дополнительно), с отопительными приборами, с установкой счетчиков на холодную воду, с полным подведением коммуникаций согласно проектной документации.

При этом судом обоснованно учтены разъяснения, изложенные в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которым независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон (абзац 14).

Кроме того, отсутствие регистрации договора не имеет правового значения для данного спора, поскольку содержащееся в Законе об участии в долевом строительстве требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23 марта 2010 года № 385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и иных объектов, и отсутствие регистрации, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.

Таким образом, выводы суда о наличии правовых оснований для удовлетворения иска применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела подробно приведены в обжалуемом решении, и не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которые по существу повторяют позицию третьего лица в суде первой инстанции и сводятся к иной оценке представленных доказательств.

Решение постановлено судом на основании правильного определения юридически значимых обстоятельств, без нарушения норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным. Жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий О.В.Клюкина

Судьи Е.М.Протасова

Т.Д.Волкова

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме <дата>.