Решение № 2-280/2019 2-280/2019(2-4930/2018;)~М-4286/2018 2-4930/2018 М-4286/2018 от 5 февраля 2019 г. по делу № 2-280/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 февраля 2019 года г.Самара

Кировский районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Башмаковой Т.Ю.

при секретаре Колядиной Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-280/2019 по исковому заявлению ФИО1 к Товариществу собственников жилья «Калина» о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ТСЖ «Калина» о признании права собственности на нежилое помещение, мотивируя тем, что *** между ним и ТСЖ «Калина» был заключен договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа. По данному договору он приобрел в собственность нежилое помещение, площадью 82,3 кв.м, состоящее из комнат №, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <адрес>, представляющее собой обособленное помещение, образованное из мест общего пользования с отдельным входом. Данное нежилое помещение было образовано из мест общего пользования, соответственно данное нежилое помещение в силу норм гражданского законодательства РФ принадлежало ранее всем собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности, как общее имущество здания. В связи с этим, решение о продаже ему данного нежилого помещения было принято всеми собственниками квартир и помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, что подтверждается протоколом общего собрания собственников квартир и помещений в доме по адресу: <адрес> от ***. Согласно данного протокола общего собрания собственников квартир и помещений были приняты решения: - исключить из состава общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, техническое (нежилое) помещение площадью 389,4 кв.м, состоящее из комнат №№, №, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома; - заключить договор купли-продажи технического (нежилого) помещения площадью 389,4 кв.м, состоящего из комнат №, №, расположенного на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <адрес>, по стоимости <данные изъяты> рублей, цена за квадратный метр – <данные изъяты> рублей, стоимость определена на основании заключения по оценке №, изготовленного ООО «Центр недвижимости»; - установить порядок оплаты по договорам купли-продажи: безналичным путем на расчетный счет ТСЖ «Калина» в течение 5 календарных дней с момента регистрации права собственности на помещение в Управлении Росреестра по Самарской области на имя покупателя; - делегировать полномочия на право заключения и подписания договоров купли-продажи помещений председателю правления ТСЖ «Калина» ФИО2. Согласно условий договора купли-продажи помещения с отсрочкой платежа (п.4) и условий принятого решения на общем собрании собственников квартир и помещений в доме по адресу: <адрес> от ***, установлена стоимость продажи ему нежилого помещения в размере <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей за квадратный метр. Согласно условий договора купли-продажи помещения с отсрочкой платежа (п.4) и условий принятого решения на общем собрании собственников квартир и помещений в доме по адресу: <адрес> от ***, установлено, что покупатель обязуется произвести оплату стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя покупателя в Управлении Росреестра по Самарской области. *** истец и председатель правления ТСЖ «Калина» ФИО2 подписали договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа и предоставили данный договор на регистрацию перехода права собственности на вышеуказанное нежилое помещение в Управление Росреестра по Самарской области. *** Управлением Росреестра по Самарской области ему было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации права №. Исходя из данного уведомления следует, что он (истец) в настоящее время не может осуществить действия по регистрации перехода права собственности на приобретенное им нежилое помещение, т.к. ответчик изначально не осуществлял действия по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное им помещение. При обращении его к ответчику с вопросом, в связи с чем ответчик не осуществлял действия по первичной регистрации прав собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное им помещение, ему пояснили, что изначально все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное им помещение, принадлежит ответчику на праве собственности в силу закона и ответчик регистрировать данное право в Управлении Росреестра по Самарской области не обязан. В настоящий момент из-за того, что ответчик изначально не осуществлял действия по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное им помещение, в Управлении Росреестра по Самарской области, и в настоящее время это делать не намерен, он (истец) не имеет возможности по независящим от него обстоятельствам осуществить действия по регистрации перехода права собственности на приобретенное им нежилое помещение. Хотя фактически вышеуказанное нежилое помещение *** было передано ему по передаточному акту, в настоящее время находится в его пользовании и он уже начал нести бремя его содержания, что подтверждается справкой, выданной ему ответчиком. В результате исполнения договора купли-продажи он должен приобрести право собственности на вышеуказанный объект недвижимости. Фактически из-за того, что ответчик изначально не осуществлял действия по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая приобретенное им помещение, в Управлении Росреестра по Самарской области, и в настоящее время это делать не намерен, он не имеет возможности по независящим от него обстоятельствам осуществить действия по регистрации перехода права собственности на приобретенное им нежилое помещение и оформление во вне судебном порядке его права собственности не представляется возможным. Истец считает, что вправе обратиться в суд с требованием о признании права собственности за ним на нежилое помещение, площадью 82,3 кв.м, состоящее из комнат №№, №, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <адрес>. Согласно техническому паспорту на нежилое помещение, состоящее из комнат №№, №, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <адрес>, изготовленного ООО «Поволжское региональное БТИ» установлено, что нежилое помещение имеет следующие площади: общая площадь помещения 82,3 кв.м, из нее основная площадь 82,3 кв.м. Просил признать за ним, ФИО1, право собственности на нежилое помещение, общей площадью помещения 82,3 кв.м, из нее основной площадью 82,3 кв.м, состоящее из комнат №№, №, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.150).

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности (л.д.46), в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что истец не может оформить право собственности, так как раньше это были места общего пользования. ТСЖ приняло решение о том, что это не жилые помещения. Управление Росреестра по Самарской области ответило, что отсутствует первичная регистрация собственности. Но так как это имущество являлось общедолевым имуществом, оно не подлежало регистрации. Собственники принимали решение о переводе общедолевого имущества, так как это выгодно, собственники будут меньше платить за коммунальные расходы, полученные средства буду израсходованы на нужды дома. Первичную регистрацию собственности на ТСЖ оформить было нельзя, так как это не коммерческая организация. Просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ТСЖ «Калина» председатель ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения иска не возражал, пояснил, что общее собрание было проведено в строгом соответствии с жилищным законодательством. Жильцы его уполномочили представлять их интересы.

Представители третьих лиц ФГБУ «ФКП» Росреестра по Самарской области, Департамента градостроительства г.о. Самара, Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (л.д.151, 152), отзывы на иск не представлены.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Судом установлено, что управление общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, осуществляет ТСЖ «Калина» согласно Устава (л.д.77-89).

В соответствии с протоколом № общего внеочередного собрания собственников помещений многоквартирных домов по <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования в период с *** по *** от ***, в котором приняли участие 69,26% собственников из состава общего имущества МКД по адресу: <адрес>, исключено техническое (нежилое) помещение, в том числе, площадью 389,4 кв.м, состоящее из комнат №№,№, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде (литер Д) дома. Принято решение о заключении договора купли-продажи, в том числе технического (нежилого) помещения, площадью 389,4 кв.м, состоящее из комнат №№, № по стоимости (цене) <данные изъяты> рублей, цена за квадратный метр – <данные изъяты> рубля, стоимость определена на основании заключения по оценке №, изготовленного ООО «Центр недвижимости» (л.д.16-22).

*** между ТСЖ «Калина» в лице председателя правления ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 82,3 кв.м, состоящего из комнат №№,№ расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде дома по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей с отсрочкой платежа (л.д.7-8).

П.5 данного договора предусмотрено, что покупатель обязуется произвести оплату указанной в п.4 стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя покупателя в Управлении Росреестра по Самарской области.

Данное нежилое помещение передано по передаточному акту ФИО1 (л.д.9).

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на *** на объект недвижимости: нежилое помещение, адрес: <адрес>, состоящее из комнат №№, расположенное на техническом (15) этаже в 1 подъезде, площадью 82,3 кв.м – сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах отсутствуют (л.д.74).

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества: в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Право собственности от продавца к покупателю может перейти только в случае нахождения отчуждаемого объекта недвижимости в собственности продавца.

Согласно ст.131 ГК РФ и ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как разъяснено в пунктах 52 и 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 19.10.2018 года приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении указного объекта недвижимости поскольку отсутствует информация о государственной кадастровом учете отчуждаемого объекта, право собственности продавца ТСЖ «Калина» на отчуждаемое нежилое помещение в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано (л.д.23-26).

На основании ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Из материалов дела следует, что уменьшение общего размера имущества произошло на основании исключения нежилых помещений из общего имущества и его отчуждение на основании договора купли-продажи, а в силу прямого указания закона уменьшение возможно только с согласия всех собственников помещений и только при реконструкции.

В соответствии с п.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По смыслу данной статьи правомочия распоряжения по существу нереализуемо, прежде всего из-за невозможности выделить в натуре отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в пунктах 59 и 60 Постановления от *** № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.

В силу п.2 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Положения ст.8 и ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации действовали во время заключения договора купли-продажи.

Согласно ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ (далее по тексту - Закон №122-ФЗ) - основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст.2 Закона №122-ФЗ - является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, при этом право на право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи (ст.218 ГК РФ).

Право собственности продавца - ТСЖ «Калина» в лице собственников помещений многоквартирного дома на указанное имущество возникло после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.к. дом был введен в эксплуатацию ***, соответственно и право собственности за ФИО4 в судебном порядке признано быть не может, поскольку право на нежилое помещение зарегистрировано за собственниками многоквартирного жилого дома не было, а также, суд принимает во внимание, что протокол общего собрания собственников помещений многоквартирных домов правоустанавливающим документом не является, не доказывает наличие прав, на основании него не могут быть произведены сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Ссылка истца на ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации является не состоятельной, поскольку нежилое помещение имеет собственника, собственник известен, от права собственник не отказался, право им не утрачено. Эта норма указывает на основание приобретения такого права, но не определяет момент его возникновения у покупателя. Правила данной статьи применяются только в совокупности с правилами статей 8, 131, 219 Кодекса.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Товариществу собственников жилья «Калина» о признании права собственности на нежилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение месяца.

Председательствующий Т.Ю. Башмакова

Решение в окончательной форме изготовлено 13.02.2019 года.