Решение № 2-4347/2017 от 12 сентября 2017 г. по делу № 2-4347/2017

< > Дело № 2 – 4347/2017


РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Череповец

13 сентября 2017 года

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Ю.,

при секретаре Доннер Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ореон» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

установил:

ООО «Ореон» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору в размере 507 000 рублей, расходов по оплате услуг представителя – 30 000 рублей, почтовых расходов – 490 рублей, государственной пошлины – 11 270 рублей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ореон» и ФИО1 заключен агентский договор, по условиям которого Общество осуществляет предпродажную подготовку (ремонт) и поиск покупателя для продажи квартиры <адрес>, принадлежащей ответчику по праву собственности, а ФИО1 оплачивает стоимость предпродажной подготовки и агентское вознаграждение в размере и в сроки в соответствии с условиями агентского договора. Срок выполнения работ по договору – до ДД.ММ.ГГГГ, а оплаты – в момент получения денежных средств от покупателя. Квартира на момент заключения агентского договора и передачи ее ООО «Ореон» для выполнения работ находилась в неудовлетворительном состоянии: в непригодном для пользования состоянии сантехника, полы прогнили, требовалась их полная замена, дезинфекция перекрытий, так как стоял запах фекалий и гнили, входная дверь, внутриквартирные двери и окна были разрушены, разбиты и не работали все электрические розетки и выключатели, антисанитарное состояние. При проведении предпродажной подготовки выполнено полное снятие всех полов в квартире: деревянные доски и лаги, сделана санитарная обработка перекрытий, на избавление квартиры от запаха потребовался месяц, бетонные перекрытия трижды обрабатывались дезинфицирующим раствором и засыпались опилками. В квартире силами и за счет ООО «Ореон»: произведена замена окон – установлены пластиковые стеклопакеты; выполнены натяжные потолки; установлены новые внутриквартирные и входная двери, сантехника, газовая плита, смесители, электрические розетки и выключатели; установлена конструкция пола – лаги, деревянный пол из новых досок, чистовое покрытие – ламинат; произведена окраска радиаторов отопления, оклейка стен обоями, восстановлены разбитые участки стен, вывезен мусор. Работы выполнены до ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с проведением ремонта Общество вело поиск покупателя, а ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли – продажи квартиры с Т., в котором указано, что не позднее ДД.ММ.ГГГГ должна состояться сделка купли – продажи жилого помещения. Договор заключен между ответчиком и Т., но составлялся ООО «Ореон», в тексте договора указано, что подбор данного варианта купли – продажи произведен Обществом. По условиям предварительного договора квартира продается за 1 950 000 рублей. Впоследствии выяснилось, что объект недвижимости покупатель хотел приобрести с использованием ипотечного кредита, в связи с чем необходима оценка. ООО «Ореон» заключило соответствующий договор, получило результат оценки и со всеми документами ДД.ММ.ГГГГ сотрудники Общества прибыли в ПАО «Сбербанк России». ООО «Ореон» готово было провести сделку купли – продажи квартиры, однако, как оказалось, жилое помещение приобреталось на двоих, о чем Общество не уведомили. В результате покупатель отказался от передачи документов в банк для оформления кредита. В тот же день по согласованию с ФИО1 от ее имени в адрес Т. было направлено письмо с предложением выполнить условия предварительного договора и решить вопрос о приобретении жилого помещения с установлением срока до ДД.ММ.ГГГГ. После ДД.ММ.ГГГГ, предполагая, что сделка не совершена, ООО «Ореон» выставило квартиру на продажу, так как жилое помещение подлежало реализации до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, при очередном показе квартиры потенциальному покупателю сотрудники Общества обнаружили в жилом помещении вещи и мебель, свидетельствующие о проживании в квартире людей. ФИО1 пояснила, что разрешила своим знакомым занять жилое помещение, пока оно не продано. Впоследствии выяснилось, что квартира продана без ведома ООО «Ореон», собственником является Т., переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая, что Общество выполнило в полном объеме все условия договора: проведена предпродажная подготовка квартиры, заключен предварительный договор с покупателем, выполнена оценка жилого помещения в связи с оформлением покупателем ипотечного кредита, подготовлен договор купли – продажи с использованием ипотечного кредита, ответчику была направлена претензия. ФИО1 указала, что денежные средства находятся не на ее счете и будут только ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ на встрече с ответчиком на предложение оплатить оказанные услуги получен отказ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направлена претензия с требованием произвести расчет по договору и оплатить штрафные санкции в срок до ДД.ММ.ГГГГ, которая оставлена без удовлетворения. В соответствии с договором стоимость предпродажной подготовки, возмещаемой ответчиком, не должна превышать 215 000 рублей, несмотря на то, что фактические затраты составили 313 819 рублей 83 копейки. Размер агентского вознаграждения определен в размере 15 % от продажной стоимости квартиры. Учитывая, что по предварительному договору продажная стоимость объекта недвижимости установлена в сумме 1 950 000 рублей, следовательно, размер агентского вознаграждения составляет 292 000 рублей. Всего задолженность ФИО1 507 000 рублей. Размер неустойки, рассчитанной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, снижен в добровольном порядке до 300 000 рублей. Для подготовки претензии, иска и участия в судебном заседании ООО «Ореон» заключен договор на оказание юридических услуг, по которому оплачено 30 000 рублей. Почтовые расходы составили 490 рублей.

В судебном заседании представитель ООО «Ореон» по доверенности ФИО2 требования поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что условия агентского договора ООО «Ореон» исполнены, оснований для невыполнения ФИО1 обязанности по его оплате не имеется. Сделку купли – продажи Общество готово было сопроводить, подготовить документы, но Т. не сообщил о приобретении жилого помещения совместно с < > в равных долях, в предварительном договоре купли – продажи он указан один. Долг по оплате коммунальных услуг оплачен после ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, арест с квартиры также был снят после этой даты. Кроме того, ФИО1 не исполнена обязанность по предоставлению документов, включая справки формы 3, для совершения сделки.

Ответчик ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск признали в части возмещения стоимости расходов по ремонту квартиры и приобретению строительных материалов в размере 240 000 рублей, в остальном требования считали необоснованными. Указали, что условия агентского договора ООО «Ореон» не исполнены, сделка купли – продажи квартиры им не подготовлена. ДД.ММ.ГГГГ расторгла договор с Обществом в устном порядке, а ДД.ММ.ГГГГ – путем направления претензии по электронной почте. Полагали, что оснований для взыскания вознаграждения в размере 15 % от стоимости жилого помещения не имеется, поскольку обязанности по поиску покупателя и сопровождению сделки Обществом не исполнены. Предварительный договор был заключен непосредственно между ФИО1 и Т. ООО «Ореон» стороной договора не являлось. Указали на завышенный размер заявленной неустойки.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля Т., приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ореон» (агент) и ФИО1 (принципал) заключен агентский договор, по условиям которого Общество за вознаграждение приняло на себя обязанность от своего имени, по поручению и за счет принципала совершать юридические и иные действия, связанные с осуществлением поиска и привлечением потенциального покупателя, для продажи объекта недвижимости принципала. Продажа объекта недвижимости в собственность покупателя осуществляется путем заключения договора купли – продажи между принципалом и покупателем, привлеченным агентом (пункт 1.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ). Срок договора определен до ДД.ММ.ГГГГ. При этом продаже подлежала трехкомнатная квартира общей площадью < > кв.м., расположенная на 5 этаже 5 – ти этажного кирпичного многоквартирного дома, расположенного <адрес>. Жилое помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, что отражено в пункте 1.3 агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пунктам ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ореон» приняло на себя обязанность провести в квартире предпродажную подготовку, включающую в себя косметический ремонт жилого помещения с заменой сантехнических приборов и газовой плиты с определением объема работ самостоятельно. Стоимость выполнения работ по предпродажной подготовке не должна превышать 215 000 рублей.

Пунктом 3.1 агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что агент самостоятельно определяет продажную стоимость квартиры, которая не может быть ниже 1 850 000 рублей, с распределением: 1 300 000 рублей остаются у продавца, и являются ценой квартиры; 15 % от продажной стоимости квартиры, полученной продавцом от покупателя, является агентским вознаграждением и передается агенту принципалом в момент получения принципалом денежных средств от покупателя. Из оставшейся суммы, составляющей разницу между продажной стоимостью квартиры и ценой квартиры (1 300 000 рублей) принципал передает агенту в момент получения денежных средств от покупателя в счет возмещения цены проведенных работ по предпродажной подготовке квартиры фактически подтвержденные затраты.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Т. заключен предварительный договор купли – продажи квартиры № с установлением стоимости в размере 1 950 000 рублей. Заключение основного договора купли – продажи стороны обязались произвести не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала квартиру № в общую совместную собственность Т., И. за 1 950 000 рублей, из которых 390 000 рублей – собственные средства покупателей, 1 560 000 рублей – кредит, предоставленный ПАО «Сбербанк России».

В соответствии со статьей 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.

Согласно статье 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора, что предусмотрено статьей 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1010 Гражданского кодекса Российской Федерации агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия; смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ореон» выполнены работы по косметическому ремонту квартиры № на общую сумму 313 819 рублей 83 копейки, что подтверждается копиями чеков, счетов – фактур, договоров на выполнение работ по демонтажу и монтажу оконных блоков, демонтажу и устройству полов, дверей, сантехники, газовой плиты, выносу и вывозу мусора, санитарной обработке жилого помещения дезинфицирующим раствором, восстановлению стен клеевыми смесями, гипсокартонном, шпаклевке стен, шлифованию, установке плинтуса потолочного и полового, установке дверей, зашивке стояка в санузле досками и гипсокартонном, оклейке стен обоями, замене выключателей, розеток, уборке квартиры, установке натяжных потолков и участниками по делу не оспаривалось.

Стоимость выполнения работ в сумме 215 000 рублей, оговоренная сторонами в пункте 2.3.12 агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 после реализации квартиры агенту не возмещена, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии основания для взыскания с ответчика 215 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.3.2 агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ в обязанности агента входило проведение мероприятий с целью поиска покупателей, способствования заключению договоров и соглашений между принципалом и покупателями, направленных на приобретение объекта недвижимости принципала.

Исключительное условие оплаты агентского вознаграждения – поиск агентом потенциального покупателя ООО «Ореон» выполнено в полном объеме, что подтверждается предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и Т., согласно пункту 1.10 которого стороны подтверждают, что подбор данного варианта купли – продажи квартиры произведен ООО «Ореон».

Основной договор купли – продажи объекта недвижимости ответчик также заключил с Т., И., оплата по нему покупателями произведена в полном объеме, что ответчиком и свидетелем Т. не оспаривалось.

Доводы ФИО1 и ее представителя о ненадлежащем исполнении истцом условий агентского договора, поскольку сделку купли – продажи ООО «Ореон» не сопровождало, соответствующие документы не подготовило, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку подготовка документов для заключения сделки купли – продажи квартиры № с использованием кредитных средств по условиям агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ в обязанности ООО «Ореон» не входила. С условиями договора, предусматривающими обязанности агента и размер вознаграждения за оказанные услуги, ФИО1 была знакома и согласна, что подтверждается ее подписью и в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Учитывая, что объект недвижимости продан ответчиком на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 1 950 000 рублей, расчет с продавцом произведен Т., И. в полном объеме, в связи с чем у ФИО1 возникла обязанность по оплате агенту вознаграждения в размере 15 % от продажной стоимости квартиры, что ею не сделано, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика денежных средств в размере 292 000 рублей.

Согласно пункту 6.3 агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ за нарушение сроков уплаты вознаграждения принципал уплачивает агенту неустойку в размере 20 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направляется для восстановления его прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, в связи с чем должна соответствовать последствиям нарушения, суд полагает необходимым взыскать с ФИО1 неустойку в размере 30 000 рублей.

В соответствии со статьями 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая сложность дела, объем работы представителя, длительность рассмотрения дела, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в возмещение расходов по оплате услуг представителя – 10 000 рублей, почтовых услуг – 490 рублей, государственной пошлины – 8 570 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Ореон» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ореон» стоимость работ по предпродажной подготовке квартиры в размере 215 000 рублей, вознаграждение по агентскому договору от ДД.ММ.ГГГГ – 292 000 рублей, неустойку – 30 000 рублей, в возмещение расходов по оплате почтовых услуг – 490 рублей, услуг представителя – 10 000 рублей, государственной пошлины – 8 570 рублей.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 15.09.2017.

Судья < > Е.Ю. Филиппова