Решение № 3А-13/2025 3А-13/2025(3А-176/2024;)~М-171/2024 3А-176/2024 М-171/2024 от 9 марта 2025 г. по делу № 3А-13/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2025 года г.Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Глебове А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-13/2025 (3а-176/2024) по административному исковому заявлению ФИО1 о к ГУ ТО «Областное БТИ», министерству имущественных и земельных отношений Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области о признании решения незаконным, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка <данные изъяты>

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка <данные изъяты>, установленной по состоянию на 01.01.2022 в размере <данные изъяты> руб.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на 15.11.2023 в размере <данные изъяты> руб.

Административный истец обращался в ГУ ТО «Областное БТИ» с соответствующими требованиями, и решением данного учреждения от 06.05.2024 в их удовлетворении отказано. Данное решение просил признать незаконным.

Просил также восстановить срок для обращения в суд с указанными требованиями, пропущенный им в связи с нахождением в командировке.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, представителей не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона №135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть, после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года).

Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).

Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.

Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка <данные изъяты>

Право пользования участком возникло у административного истца на основании договора аренды земельного участка <данные изъяты>, заключенного с администрацией муниципального образования г. Новомосковск с учетом дополнительного соглашения <данные изъяты> к договору аренды земельного участка.

Постановлением правительства Тульской области от 16.11.2022 № 719 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков на территории Тульской области, определенные по состоянию на 01.01.2022.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Кадастровая стоимость земельного участка <данные изъяты> определена в ходе массовой оценки, утверждена названным постановлением №719, по состоянию на 01.01.2022 в размере <данные изъяты> руб. Данная кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 29.12.2022, применяется с 01.01.2023.

Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

По условиям вышеуказанного договора (п. 4.1) аренды размер арендной платы определяется в соответствии с действующим законодательством и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (п. 4.8).

Как следует из ст.3 Закона Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», годовой размер арендной платой указанный закон связывает с размером кадастровой стоимости участков.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость участка, поскольку ею затрагиваются его права, как лица арендатора.

09.04.2024 ФИО1 обратился в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом, выполняя требования части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец в приложение к заявлению представил отчет, подготовленный оценщиком ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данному отчету, рыночная стоимость земельного участка <данные изъяты> по состоянию на 15.11.2023 составляла <данные изъяты>

Решением ГУ ТО «Областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> в удовлетворении вышеуказанного заявления было отказано. Отказывая в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на основании указанного выше отчета об оценке, ГУ ТО «Областное БТИ» указало, что оценщиком при проведении оценки нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, причем отмеченные нарушения повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости.

Согласно Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью, непосредственно действующими, определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (статьи 2 и 18).

Неотчуждаемость основных прав и свобод человека, принадлежность их каждому от рождения предполагают необходимость установления гарантий, одной из которых является право каждого на судебную защиту, не подлежащее ограничению (статьи 46 и 56 Конституции Российской Федерации).

Ст. 219 КАС РФ установлено, что административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1).

Пропущенный по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено данным Кодексом (часть 7).

Приведенные законоположения закрепляют обязанность суда при решении вопроса о пропуске срока обращения в суд в порядке главы 22 КАС РФ выяснять причины такого пропуска.

ФИО1 представил в суд заявление, в котором указал, что получил копию решения ГУ ТО «Областное БТИ» 31.07.2024, поскольку в период с 13.05.2024 по 30.07.2024 находился в командировке.

Согласно представленному командировочному удостоверению, он, действительно, находился в командировке в указанный период в г.Челябинске.

Согласно заявлению истца, копия решения получена им по электронной почте 14.05.2024, а о принятом решении узнал только по возвращении из командировки, то есть, 31.07.2024.

С учетом того, что ФИО1 обратился в суд 30.10.2024, ГУ ТО «Областное БТИ» о пропуске административным истцом срока не заявлено и не представлено сведений о более раннем получении им решения, суд полагает, что срок в данном случае не пропущен.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что оспариваемое административным истцом решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом № 237-ФЗ, рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

Решение от 06.05.2024 принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи обществом заявления, содержат необходимые реквизиты и подписаны уполномоченными лицами.

Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решения стороной административного истца не оспаривается.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об определении величины рыночной стоимости земельного участка <данные изъяты> не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.11.2023 составляла <данные изъяты> рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы мотивированы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Как отмечено экспертом и следует из отчета, в разделе 14.5.62 оценщик проверяет выбранную на стр. 53-54 совокупность рыночных аналогов на «единство ценообразования», не поясняя, какое значение он вкладывает в данный термин. Эксперт, описывая процесс данной проверки оценщиком, указывает, что оценщик выявил зависимость между ценой земельного участка и его площадью (чем больше площадь, тем больше общая цена объекта, и наоборот), однако как эта зависимость отражает «единство ценообразования» на основе содержания отчета установить не представляется возможным. На стр. 49-51 отчета перечислены факторы, влияющие на ценообразование земельных участков (передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, вид разрешенного использования, местоположение, размер, доступность инженерных коммуникаций, рельеф и т.д.), однако, оценщик, используя для проверки «единства ценообразования» цены предложения земельных участков, при расчете коэффициента детерминации для зависимости между ценой и площадью никак не учитывает влияние указанных на стр. 49-51 факторов. Эксперт полагает, что некорректным и необоснованным является построение корреляционной зависимости между удельной ценой предложения и площадью земельных участков на стр. 62 отчета, ввиду того, что, при определении корреляционной зависимости между одним результатом (удельная стоимость) и одним фактором (площадь) не допускается использование исходных данных, подверженных влиянию других факторов, не участвующих в анализе данной корреляции; на стр. 55 отчета для построения указанных зависимостей используются цены предложений земельных участков из населенных пунктов Тульской области, отличающихся по уровню социально-экономического развития, без анализа характеристик их доступности, инфраструктуры окружающей территории и т.д., однако для корректного построения такой зависимости исходные данные для расчетов необходимо было скорректировать на влияние указанных факторов, тогда значения для определения коэффициента детерминации были бы иными. Таким образом, по мнению эксперта, ввиду отсутствия в отчете соответствующего обоснования выводов об отсутствии влияния перечисленных выше факторов, они некорректны, а, следовательно, некорректен и выполненный расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом без учета влияния данных факторов. Предложения 1, 3 являются земельными участками производственного назначения, в отличие от объекта оценки, который представляет собой участок из сегмента земель для размещения коммерческих объектов, поскольку согласно информации из объявления о продаже данных предложений на стр. 114, 119 отчета, вид разрешенного использования предложения 1 «для производственных целей», предложения 3 – «для использования под производственной территорией», согласно правил землепользования и застройки м.о. г.Донской Тульской области, м.о.г. Новомосковск Тульской области, данные предложения расположены в производственной зоне П-1, для которой размещение объектов общественного питания и объектов гостиничного обслуживания, то есть, использование аналогичное фактическому использованию объекта оценки относится к условно-разрешенным видам использования для данной зоны а также невозможно без изменения градостроительного зонирования. Предложение 2 имеет вид разрешенного использования «объекты придорожного сервиса», что подтверждается информацией из национальной системы пространственных данных, и является земельным участком, расположенным в зоне транспортной инфраструктуры Т-1 г.Новомосковск, а согласно правилам землепользования и застройки МО г.Новомосковск размещение объектов общественного питания относится к условно-разрешенным видам использования для данной зоны, изменение вида разрешенного использования на условно-разрешенный вид возможно только после соблюдения определенного порядка, предусмотренного Гражданским кодексом РФ и правил землепользования и застройки МО г.Новомосковск, следовательно, данное предложение относится к другому сегменту рынка и не является аналогом объекта экспертизы на дату оценки. В отчете отсутствует информация, позволяющая однозначно идентифицировать предложение №4, поскольку невозможно установить его технико-экономические характеристики (точная площадь, категория и вид разрешенного использования), права на объект (аренда, собственность) и т.д. При расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик использует шкалу качественных оценок для парных сравнений по различным факторам без объяснения и расшифровки принятых соответствующих значений для тех или иных факторов, что приводит к неоднозначному и некорректному присвоению рангов; не применяется корректировка на месторасположение объекта оценки и объектов-аналогов по статусу населенного пункта, по разнице в социально-экономическом развитии населенных пунктов; объект оценки и объекты-аналоги расположены в разных как по численности, так и уровню социально-экономического развития городах Тульской области, что приводит к неверному ранжированию населенных пунктов, где расположены объект оценки и объекты-аналоги №№1-6 по критерию тип населенного пункта данным аналогам присвоен ранг 7, как и объекту оценки, а объекту-аналогу №7, расположенному в г.Кимовск присвоен ранг 6, однако, в таблице 19 при расчете стоимости объекта оценки методом попарного сравнения, по фактору тип населенного пункта все аналоги сопоставимы с объектом оценки по данному критерию/фактору. В таблице 13-14 отчета по критерию «тип доступа» объекту оценки присвоен ранг 6 (внутриквартально), а объектам-аналогам – 9 (первая линия или прямой доступ), однако объект оценки расположен на первой линии Рязанского шоссе, со свободным доступом, свободно просматривается с автомагистрали, в отличие от ряда подобранных объектов-аналогов. Оценщик не учитывает тип ближайшей магистрали и разницу в качестве доступа к объекту оценки и объектам аналогам, вследствие чего данное несоответствие и неверное трактование месторасположения объекта оценки и аналогов относительно доступа и качества подъезда имеет место быть при расчете стоимости объекта оценки методом попарного сравнения. В таблице 13-14 отчета по критерию «наличие строений» объекту оценки присвоен ранг 7, как условно свободному, а объекту аналогу №1 – ранг 5, как свободному, однако согласно информации из объявления о продаже данного объекта аналога на стр. 114 отчёта указано, что участок огорожен, является действующей автостоянкой, большая часть которой заасфальтирована, на территории имеется эстакада. Данный факт в отчете не учтен, выводы о влиянии данных фактов на стоимость в отчете не проанализированы.

Возражений относительно выводов эксперта сторонами не предоставлено.

Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки (экспертом отмечены нарушения п.п. 2.1, 2.2, 2.3, 7.12, 7.13, 8 ФСО №VI «Отчет об оценке», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, п.п. 11б, 22е ФСО №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611).

Таким образом, отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности, и ГУ ТО «Областное БТИ» обоснованно не использовало данный отчет с целью установления кадастровой стоимости земельного участка.

Заключение же эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на 15.11.2023.

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта недвижимости на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Возвращаясь к содержанию оспариваемого решения, суд полагает необходимым отметить следующее.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения.

В решении учреждение отметило нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки, по сути, соотносимые с теми, которые отметил эксперт ФИО6

В заключении № эксперт указал, что замечания к отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, отраженные в оспариваемом решении ГУ ТО «Областное БТИ», можно разделить на два вида:

использование противоречивой и неподтвержденной информации, которая не оказывает влияния на итоговый результат оценки;

замечания методологического характера, касающиеся полноты и достаточности анализа рынка и соответствующих выводов, применения корректировок, которые приводят к некорректному трактованию данного анализа – п.п. 2.2, 2.3, 2.5-2.7, 2.9, 2.10 решения.

Таким образом, все замечания, отраженные в решении, в полном объеме или частично отражены в экспертном заключении.

Указанные нарушения не носят формальный характер, а объективно влияют на результат, их устранение потребует перерасчетов.

Таким образом, суд не усматривает оснований полагать, что содержание решения не соответствует требованию ч.12 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Формальное несоответствие текста описания недостатков отчета учреждением и экспертом не свидетельствует об обратном. По существу, выявленные учреждением замечания и нарушения, отмеченные экспертом, сопоставимы.

Что касается требования об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной, то, несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования об установлении в отношении участка кадастровой стоимости равной рыночной подлежат удовлетворению. Размер рыночной стоимости, по мнению суда, может быть определен на основании экспертного заключения.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 18 Федерального закона от №237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Датой подачи соответствующего заявления следует считать дату подачи истцом в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 09.04.2024. При этом суд полагает достаточным указания этой даты в мотивировочной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты> по состоянию на 15.11.2023 равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий