Решение № 2-193/2024 2-193/2024(2-7109/2023;)~М-4522/2023 2-7109/2023 М-4522/2023 от 7 февраля 2024 г. по делу № 2-193/2024

Копия

Дело № 2-193/2024

УИД:50RS0028-01-2023-006098-38


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 февраля 2024 года г. Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующий судьи Молевой Д.А.,

при секретаре Селивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО Инвестиционно-строительная компания «КОМФОРТ», ФИО5 о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, о признании права собственности на нежилое помещение, об обязании зарегистрировать право собственности на нежилое помещение, о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, о признании права требования, о взыскании неустойки, о компенсации морального вреда, о взыскании штрафа,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2, с учетом уточненных требований, обратился в суд с исковым заявлением к ООО ИСК «КОМФОРТ», ФИО1:

о признании недействительным со стороны ООО ИСК «КОМФОРТ» одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ИСК «КОМФОРТ» и ФИО2;

о признании права собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым № по адресу: <адрес>

об обязании зарегистрировать право собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым № по адресу: <адрес>

о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ИСК «КОМФОРТ» и ФИО1;

о признании права требования ФИО1 к ООО ИСК «КОМФОРТ» в размере 1023300 рублей;

о взыскании неустойки в размере 60918 рублей;

о компенсации морального вреда в сумме 100000 рублей;

о взыскании штрафа в размере 80459 рублей.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истом и ООО ИСК «КОМФОРТ» заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым Застройщик обязался передать в собственность истца объект долевого строительства - нежилое помещение по строительному адресу: <адрес>, общей площадью 13,46 кв.м., условный №.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что в ходе строительства площадь нежилого помещения уменьшилась до 11 кв.м. и итоговая стоимость Объекта долевого строительства составила 660000 рублей, условный №.

Спорное нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, площадь помещения составила 10,5 кв.м., стоимость помещения – 630000 рублей. Истец по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оплатил 660000 рублей, задолженности не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ Застройщик в его адрес направил уведомление о погашении задолженности, в котором указал, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ оплачено 511500 рублей и задолженность составляет 170700 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено заявление об отказе от исполнения Договора в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ. Извещений от Почты России о получении писем от ООО ИСК «КОМФОРТ» истцу не приходило.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «КОМФОРТ» и ФИО1 в отношении спорного объекта долевого строительства был заключен договор долевого участия в строительстве №.

Истец считает односторонний отказ Застройщика от исполнения Договора № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в связи с чем, вынужден обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Истец ФИО2 и его представитель в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования, просили данные требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО ИСК «КОМФОРТ» - по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, указав, что односторонний отказ Застройщика от исполнения Договора является законным, поскольку истцом не были исполнены обязательства по оплате; процедура одностороннего отказа от исполнения Договора ответчиком была соблюдена.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель 3-го лица – Управления Росреестра по МО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты являются существенными условиями договора участия в долевом строительстве (пп. 3 п. 4 ст. 4 № 214-ФЗ от 30.12.2004 года).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «Комфорт», с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым Застройщик обязался передать в собственность истца, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, объект долевого строительства - нежилое помещение по строительному адресу: <адрес> общей площадью 13,46 кв.м., условный №, стоимостью 807600 рублей.

Согласно п. 4.1.1 Договора цена определяется как произведение цены 1 кв.м. общей приведенной площади объекта долевого строительства в размере 60000 рублей и соответствующей общей приведенной площади объекта долевого строительства

Пунктом 4.5 договора установлено, что цена Договора не является окончательной и может быть изменена в связи отличием Площади Объекта долевого строительства согласно техническому описанию здания от общей приведенной площади Объекта долевого строительства, окончательная цена Договора определяется после составления технического описания здания исходя из стоимости 60 000 за 1 (Один) квадратный метр Площади Объекта долевого строительства согласно техническому описанию здания, включая площади лоджии, балконов, с учетом понижающего коэффициента (для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3).

Пунктом 4.5.2 договора установлено, что если Площадь Объекта долевого строительства согласно техническому описанию здания окажется меньше общей приведенной площади Объекта долевого строительства, то Застройщик будет обязан возвратить Участнику разницу между Ценой Договора, указанной в п. 4.1 Договора, и окончательной Ценой Договора, определенной согласно п. 4.5 Договора.

Цена договора, указанная в п. 4.1 Договора не подлежит уточнению в случае, если разница в площади объекта долевого строительства согласно техническому описанию здания и общей приведенной площади Объекта долевого строительства составляет менее 1 кв.м. (п. 4.5.3)

Пункт 4.6. Договора предусматривает, что оплата цены Договора производится в рассрочку: 165000 рублей – не позднее 7 банковских дней с даты государственной регистрации Договора; оставшаяся сумма в размере 642600 рублей уплачивается ежемесячными платежами до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «Комфорт» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к Договор участию в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь помещения составляет 11,37 кв.м.; условный №; срок передачи Объекта – не позднее ДД.ММ.ГГГГ; цена договора – 682200 рублей. Уплата цены Договора производится в следующем порядке: 165000 рублей – не позднее 7 банковских дней с даты государственной регистрации Договора; оставшаяся сумма в размере 517200 рублей оплачивается Участником равными платежами; последний платеж в размере 71700 рублей оплачивается не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Истец, из цены договора, установленной Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ - 682200 рублей оплатил только 660000 рублей, последний платеж произведен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленным истцом в материалы дела чеками и не оспаривалось им в судебном заседании.

Согласно ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом, в силу ч. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Таким образом, для одностороннего отказа от договора застройщик обязан направить дольщику предупреждение в котором должно быть указано как на необходимость погашения задолженности по уплате цены договора так и на последствия неисполнения такого требования.

Кроме того, как следует из вышеназванных положений Федерального закона № 214-ФЗ, право одностороннего отказа от исполнения договора возникает у застройщика в случае неисполнении дольщиком требования об уплате задолженности, при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

ДД.ММ.ГГГГ ООО ИСК «Комфорт» направило истцу уведомление о погашении задолженности, в котором просил погасить образовавшуюся задолженность в течение 5 рабочих дней с даты получения настоящего Уведомления. При отсутствии оплаты по Договору, истец предупрежден о праве Застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора.

Указанное уведомление было получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.

ДД.ММ.ГГГГ, т.е. не ранее чем через тридцать дней после направления предупреждения о необходимости погашения им задолженности, ООО ИСК «Комфорт» направило истцу заявление об отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, порядок расторжения Договора долевого участия в строительстве, ответчиком был соблюден.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного Объекта долевого строительства между ООО ИСК «Комфорт» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве за №

Доводы истца о том, что задолженность по оплате цены Договора у него перед Застройщиком отсутствует, поскольку по данным ЕГРП площадь помещения составляет 10,5 кв.м., являются несостоятельными, т.к. согласно достигнутому между сторонами Дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, цена Договора составляет 682200 рублей. Какие-либо иные соглашения об изменении Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе касающиеся изменения цены Договора, между сторонами не заключались. При этом, как было указано выше, условиями Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что цена договора не подлежит уточнению в случае, если разница в площади объекта долевого строительства согласно техническому описанию здания и общей приведенной площади Объекта долевого строительства составляет менее 1 кв.м.

Таким образом, принимая во внимание, что истцом, как участником долевого строительства не соблюдены условия об оплате договора (денежные средства в размере 22000 рублей не были внесены и просрочка составляла более двух месяцев), о чем застройщик предупредил истца, а также предупредил о дальнейшем отказе от исполнения Договора на случай непогашения задолженности, учитывая, что Застройщик не получил причитающегося ему от исполнения по договору долевого строительства, то ООО ИСК «КОМФОРТ» правомерно отказалось от исполнения договора в одностороннем порядке и законных оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований, не имеется.

На основании ч. 3 ст. 144 ГПК РФ суд отменяет меры по обеспечению иска, принятые определением от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ООО Инвестиционно-строительная компания «КОМФОРТ», ФИО1 о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ИСК «КОМФОРТ» и ФИО2; о признании права собственности ФИО2 на нежилое помещение и об обязании зарегистрировать право собственности на нежилое помещение с кадастровым № по адресу: <адрес>; о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО ИСК «КОМФОРТ» и ФИО1; о признании права требования ФИО1 к ООО ИСК «КОМФОРТ» в размере 1023300 рублей; о взыскании неустойки в размере 60918 рублей, о компенсации морального вреда в сумме 100000 рублей, о взыскании штрафа в размере 80459 рублей – отказать в полном объеме.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области производить регистрационные действия, связанные с регистрацией сделок в отношении нежилого помещения с кадастровым № по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 01.03.2024.

Председательствующий подпись Д.А. Молева

Копия верна: