Решение № 2-542/2025 2-542/2025~М-45/2025 М-45/2025 от 1 декабря 2025 г. по делу № 2-542/2025

Дело № 2-542/2025

58RS0008-01-2025-000156-35


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 ноября 2025 года г. Пенза

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Макушкиной Е.В.,

при секретаре Беляевой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи квартиры, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к ФИО2, ФИО3, указав, что 01.10.2024 между ФИО1 (покупатель) и ФИО2, и ФИО3 (продавцы) заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, общей площадью 42,6 кв.м., с кадастровым номером №, согласно которому продавцы передали свои 1/2 доли в общей долевой собственности в квартире покупателю, квартира свободная от имущественных прав третьих лиц и зарегистрирована на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №58-58-36/016/2012-628 от 19.07.2012, стоимостью 2770000 рублей. Договор сторонами исполнен. 01.10.2024 денежные средства получены по расписке.

При осмотре квартиры до её покупки со стороны ответчиков не было сообщено о пожаре, произошедшем 16.06.2024 в вышерасположенном помещении, а также, что в результате тушения пожара была залита квартира <адрес>. Явных признаков последствий залива не было видно, они проявились спустя несколько недель после приобретения квартиры.

Ответчики, поспешно сделали легкий ремонт, поклеили частично обои, натянули потолок, не просушив квартиру, в квартире имеется устойчивый запах плесени и сырости, она плохо отапливается, нарушена естественная вентиляция. Не поставив в известность истца об этих существенных недостатках, они продали квартиру, скрыв существенные недостатки при продаже квартиры, не сообщив покупателю.

Покупатель произвел визуальный осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта на день осмотра не имел (на день заключения настоящего договора, который по условиям договора не имеет акта - приема-передачи).

После перехода права собственности на объект недвижимости к истцу, в квартире были обнаружены скрытые недостатки, о которых продавцы при продаже квартиры скрыли и не предупредили покупателя. Скрытые недостатки выразились в следующем: отошли обои, видны почернения (плесень), пол под линолеумом имеет следы плесени, сильный запах плесени и сырости (при первичном осмотре он не был ощутим). Проживать в квартире и пользоваться ею не представляется возможным, от длительного нахождения происходит кашель (спазмы), ощущается привкус во рту. Чтобы вывести плесень, нужен ряд долгосрочных и затратных мероприятий. Ремонт квартиры возможен только после устранения плесени (теплое время года). Так же выявлены нарушения в устройстве и оборудовании инженерных коммуникаций, сантехники (слив от соседей под полом проходит), электрика оголена, не изолирована с коммуникациями.

Истец после покупки квартиры, до настоящего времени в ней не проживает, приезжает только проверить состояние квартиры, а именно инженерные коммуникации, сантехнику и электрику.

Истец в начале ноября 2024 года для подтверждения имеющихся скрытых недостатков был вынужден обратиться в экспертную организацию АНО «ПЛСЭ» для проведения экспертизы. По результатам экспертного заключения №424 от 27.11.2024 стоимость восстановительного ремонта в квартире <адрес>, с учётом устранения пожара в вышерасположенном помещении, составляет 347160 рублей.

Как следует из справки ГУ МЧС по Пензенской области №193817 от 13.11.2024, 16.06.2024 года по адресу: <адрес>, произошел пожар квартиры на 9 этаже, в результате чего произошел залив квартиры <адрес>

Таким образом, ответчики нарушили пункт 1 статьи 469 ГК РФ, продав истцу товар ненадлежащего качества - квартиру с существенными скрытыми дефектами, что является безусловным основанием для соразмерного уменьшения покупной цены и возврата истцу денежной суммы в размере 347160 рублей.

Истцом, на протяжении трех месяцев, начиная с октября 2024 года, перенесены нравственные страдания, он неоднократно обращался за медицинской помощью. Квартира приобреталась как первая, пользоваться ею по прямому назначению невозможно, истец оплачивает коммунальные услуги, в последующем налог, ремонт требует значительных финансовых затрат, на которые истец не рассчитывал при покупке, так как рассчитывал на пригодность жилья и скорое заселение в приобретенную квартиру, поведение ответчиков явно надменное, не желающих вести переговоры и компенсировать соразмерное уменьшение покупной цены в виде возврата денежной суммы в размере 347160 рублей. Истец с момента приобретения жилого помещения и выявления скрытых недостатков по сегодняшний день не может в полном объеме пользоваться приобретенным имуществом, пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Моральный вред истец оценивает в размере 300000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 475, 476, 1099-1101 ГК РФ, истец просил суд взыскать с ФИО2 денежную сумму в размере 173580 руб. (компенсация соразмерного уменьшения покупной цены в размере 1/2 части от 347160 руб.); взыскать с ФИО3 денежную сумму в размере 173580 руб. (компенсация соразмерного уменьшения покупной цены в размере 1/2 части от 347160 руб.); взыскать с ответчиков в солидарном порядке судебные расходы на оплату услуг эксперта по составлению экспертного заключения в размере 21000 руб., на оплату госпошлины при обращении в суд в размере 11179 руб.; моральный вред в размере 300000 руб.

13.11.2025 истец в лице представителя по доверенности Рубана И.А. в соответствии со ст.39 ГПК РФ уменьшил размер исковых требований в части компенсации соразмерного уменьшения покупной цены, просит суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 136144,50 руб. (компенсация соразмерного уменьшения покупной цены в размере 1/2 части от 272289 руб.); взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 136144,50 руб. (компенсация соразмерного уменьшения покупной цены в размере 1/2 части от 272289 руб.); в остальной части исковые требования оставлены без изменения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебном заседании 25 февраля 2025 на исковых требованиях настаивал, пояснил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, дополнив их тем, что он осматривал квартиру в сентябре 2024 с матерью Б.И.В., окна в квартире были открыты, запаха сырости не было. Визуально они осмотрели комнаты, санузел, кухню, балкон, коридор. После заключения договора купли-продажи ключи от квартиры продавцы передали через две недели, после чего он смог зайти в квартиру, в которой окна были закрыты, в квартире стоял запах сырости, он понял, что это плесень и начал осматривать квартиру с фонарем, в коридоре отогнул обои, стена была черная. На лестничной площадке были видны следы сажи, копоти. После покупки квартиры соседи сказали, что этажом выше был пожар, в результате его тушения были залиты квартиры до первого этажа, месяц не было света, о чем ответчики ему не сообщили.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования, с учетом их уменьшения, поддержал, пояснил обстоятельства, изложенные в иске.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании возражали относительно заявленных исковых требований, поддержали письменные возражения на иск, представленные в материалы дела, также суду пояснили, что им на праве общей долевой собственности принадлежала квартира, расположенная на 7-ом этаже, по адресу: <адрес>, каждому из них по 1/2 доли в праве. 16 июня 2024 г. в квартире, расположенной на 9 этаже дома, произошел пожар, в ходе тушения которого была залита их квартира. После залива они просушили квартиру с помощью пушки и осушителя, затем в сентябре 2024 частично сделали ремонт, поменяли обои и натяжной потолок в жилых комнатах, в других помещениях не меняли, полы в квартире не меняли. В квартире запаха не было, квартира была сухая. Они решили продать квартиру, дали объявление о продаже квартиры по цене 2900000 руб. Истец квартиру не осматривал, квартиру перед покупкой трижды осматривала его мать Б.И.В., осмотр квартиры она проводила тщательно, состояние квартиры ее устроило, она попросила скидку, они ей уступили 130000 руб., также она просила оставить мебель и бытовую технику - два кресла, диван, шкаф, стенку, стол, кухонный гарнитур, стиральную машину, плиту, холодильник, они согласились. Препятствий для осмотров покупателю и его матери не было. После достигнутой договоренности, 01.10.2024 квартира была продана сыну Б.И.В. - ФИО1 по цене 2770000 руб., при продаже квартиры замечаний по состоянию квартиры у покупателя не было. Ни покупателю, ни его матери они не говорили ни про пожар, ни про залив квартиры, но, в подъезде были явные следы, как пожара, так и залива, поэтому считают, что покупателю было известно об этом. Считают, что запах и плесень в квартире появились после продажи квартиры из-за открытых истцом окон после покупки им квартиры в осенний период.

Представитель ответчиков по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, просила в иске отказать, поддержала письменные возражения на иск, согласно которых указывает, что продавцы являются физическими лицами, и закон о защите прав потребителей к данному случаю неприменим. Непригодность к эксплуатации квартиры для целей, для которых она предназначена, не установлено. Следовательно, несоблюдение качества отсутствует, что подтверждается и п. 6 договора купли - продажи от 01.10.2024. Недостатки, перечисленные в иске, не являются скрытыми. Ответчиками были предприняты меры к ликвидации последствий затопления квартиры, в частности был арендован осушитель на 7 дней и не выключался все 7 дней. Был сделан текущий ремонт. Считают, что квартира была передана в соответствии с качеством, оговоренном в договоре, квартиру ответчики выставляли на продажу за 2900000 руб. и снизили цену на 130000 руб. при оформлении предварительного договора. Данное снижение было продиктовано именно тем, что квартира была залита после тушения пожара на 9 этаже. К тому же П-вы уехали из квартиры, оставив в ней по просьбе покупателей мебель и оборудование на 128000 руб. В суд доказательств морального вреда и нравственных страданий истца не представлено. Просит в удовлетвори иска отказать.

Заслушав пояснения истца, его представителя, ответчиков, их представителя, допросив свидетелей, изучив материалы дела, материал проверки №27/23 по пожару 16.06.2024, по адресу: <адрес>, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ усматривается, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В п. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 названного Кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 октября 2024 года между истцом ФИО1 и ответчиками ФИО2, ФИО3 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ответчики ФИО6 продают и обязуются передать, а истец ФИО1 покупает, обязуется принять в собственность и оплатить недвижимое имущество – жилое помещение (квартиру), по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 3 договора стоимость квартиры составила 2770000 руб.

Из п. 1, 2 договора следует, что квартира расположена на седьмом этаже, имеет площадь 42,6 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно п.17 договора при заключении настоящего договора стороны действуют сознательно, добровольно, не по принуждению на взаимовыгодных условиях, понимают значение своих действий, не находятся под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия и не заблуждаются относительно существа настоящего договора и его последствий.

Обязательства истца по оплате договора купли-продажи исполнены в полном объеме.

Квартира принята истцом в соответствии с п.10 настоящего договора купли-продажи без составления передаточного акта по истечении 14 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю, без замечаний со стороны покупателя и продавцов.

Государственная регистрация перехода права собственности истца на квартиру произведена в установленном законом порядке 2 октября 2024 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчики при продаже квартиры не сообщили истцу о том, что перед продажей квартира 16 июня 2024 года была залита в ходе тушения пожара, возникшего на 9 этаже дома. Перед покупкой данной квартиры истцом и его матерью Б.И.В. был осуществлен осмотр квартиры, однако визуально дефекты они не заметили, так как ответчики сделали легкий ремонт, поклеили частично обои, натянули потолок. После покупки в квартире были обнаружены скрытые недостатки: отошли обои, видны почернения (плесень), пол под линолеумом имеет следы плесени, сильный запах плесени и сырости (при первичном осмотре он не был ощутим). Так же выявлены нарушения в устройстве и оборудовании инженерных коммуникаций, сантехники (слив от соседей под полом проходит), электрика оголена, не изолирована с коммуникациями, квартира плохо отапливается, нарушена естественная вентиляция.

Истцом ФИО1 в качестве доказательства стоимости восстановительного ремонта в квартире по адресу: <адрес>, представил акт экспертного исследования, подготовленный АНО «ПЛСЭ» №424 от 27.11.2024. Эксперт АНО «ПЛСЭ» пришел к выводу о том, что стоимость восстановительного ремонта в квартире по адресу: <адрес>, с учетом устранения пожара в выше расположенном помещении составляет 347160 руб.

Согласно п.6 договора купли-продажи покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов, о которых ему не сообщили продавцы.

При осмотре квартиры по адресу: <адрес>, проведенном членами комиссии, осуществляющей управление домом МУП «Жилье-16» по ОЖФ, 15 ноября 2024 года установлено следующее: на момент проверки вытяжка на кухне в квартире находится в рабочем состоянии, тяга имеется; на стенах в кухне, прихожей и комнатах наблюдается отслоение обоев; на стенах, потолке – плесень, под плинтусами на полу также плесень, пол деревянный, покрыт линолеумом; вытяжка в санузле принудительная, тяги нет, вентшахта отсутствует. В квартире была перепланировка, из бывшего общежития сделали квартиры. Трубы холодного, горячего водоснабжения идут под полом. 16 июня 2024 в доме по этому стояку на 9 этаже был пожар, квартира № была затоплена. К стояку, находящемуся в квартире №, подключена квартира №, канализация, холодная и горячая вода.

Из акта приемки работ от 06.12.2024 следует, что проведена проверка вентиляционного канала в квартире в кухне, показания в норме.

Как следует из письма Управления Роспотребнадзора по Пензенской области от 29.11.2024 по обращению ФИО1, в квартире по адресу: <адрес>, были проведены измерения параметров микроклимата (относительной влажности) с последующим проведением экспертизы по результатам измерений. Согласно экспертному заключению от 28.11.2024 №1.2272/4.1-24 к протоколу лабораторных исследований (испытаний) и измерений №1.24.10730 от 26.11.2024, жилые помещения квартиры соответствуют требованиям п.128 СанПин 2.1.3684-21, таблицы 5.27 главы 5 СанПин 2.1.3684-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» по параметрам микроклимата (относительная влажность воздуха), относительная влажность воздуха составляла от 36,8 + 3,5% до 41,4 + 3,5% при допустимой величине 30-60%.

В ходе рассмотрения гражданского дела определением Железнодорожного районного суда г. Пензы от 05.03.2025 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Производство экспертизы было поручено экспертам АНО «НИЛСЭ».

Согласно заключению эксперта АНО «НИЛСЭ» №100/16 от 08.10.2025, эксперт пришел к следующим выводам:

Жилое помещение - квартира <адрес>, соответствует требованиям по качеству, в том числе, применительно к целям, для которых квартира обычно используется (проживание), а также соответствует существующим обязательным требованиям нормативно-технической документации (строительным, градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам), действующим в РФ, а именно: требованиям в части минимального размера помещений и планировки в квартире; требованиям в части высоты помещений квартиры; требованиям по размещению над комнатами кухни и санузла; требованиям противопожарной безопасности по размещению путей эвакуации; требованиям строительных норм и правил в части воздействия на несущую способность, как квартиры, так и жилого дома в целом.

Жилое помещение - квартира <адрес>, не соответствует существующим строительно-техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям по качеству, в том числе, применительно к целям, для которых квартира обычно используется (проживание), а именно: в квартире №, имеющаяся принудительная вентиляция (вентилятор вытяжной), не подключена к существующим вентканалам, в связи с чем возможно затруднение удаления воздуха из помещений санузлов, что не соответствует СП 54.13330.2011 [1] п.9.5., п.9.7., что может привести к скоплению влажности на поверхности и внутри строительных конструкций в санузле.

В квартире, расположенной по адресу: <адрес>, имеются недостатки, которые могли образоваться после залива квартиры, произошедшего в результате тушения пожара, имевшего место 16.06.2024г.:

жилая комната №1 площадью 11,8 кв.м.: стены оклеены обоями обыкновенного качества, имеют повреждения - отставание обоев от поверхности стен, расхождение в стыках, наличие темных пятен (предположительно плесень); устроен натяжной потолок, по периметру устроен потолочный плинтус, имеет повреждения - повреждения натяжного полотна от залива не обнаружены, демонтаж и монтаж натяжного полотна проводится для протравки потолка, без замены натяжного полотна; дощатый пол, сверху постелен линолеум, по периметру устроен плинтус из ПВХ, имеет повреждения - вздутие линолеума, деформация (коробление) дощатого пола, наличие темных пятен (предположительно плесень) на линолеуме;

жилая комната №2 площадью 17,2 кв.м.: стены оклеены обоями обыкновенного качества, имеют повреждения - отставание обоев от поверхности стен, расхождение в стыках, наличие темных пятен (предположительно плесень); устроен натяжной потолок, по периметру устроен потолочный плинтус, имеет повреждения - повреждения натяжного полотна от залива не обнаружены, демонтаж и монтаж натяжного полотна проводится для протравки потолка, без замены натяжного полотна; дощатый пол, по периметру устроен плинтус из ПВХ, имеет повреждения - наличие темных пятен (предположительно плесень) под плинтусом;

кухня: стены оклеены обоями обыкновенного качества, имеют повреждения - отставание обоев от поверхности стен, расхождение в стыках, наличие темных пятен (предположительно плесень); потолок оклеен декоративной плиткой, по периметру устроен потолочный плинтус, имеет повреждения - повреждения декоративной плитки от залива не обнаружены, демонтаж и монтаж декоративной плитки проводится для протравки потолка; на полу постелен линолеум, по периметру устроен плинтус из ПВХ, имеет повреждения - вздутие линолеума;

коридор: стены оклеены обоями обыкновенного качества, имеют повреждения - отставание обоев от поверхности стен, расхождение в стыках, наличие темных пятен (предположительно плесень); потолок оклеен декоративной плиткой, по периметру устроен потолочный плинтус, имеет повреждения - повреждения декоративной плитки от залива не обнаружены, демонтаж и монтаж декоративной плитки проводится для протравки потолка; на полу постелен линолеум, по периметру устроен плинтус из ПВХ, имеет повреждения - вздутие линолеума; наличие темных пятен (предположительно плесень) на линолеуме;

кладовка: стены оклеены обоями обыкновенного качества, имеют повреждения - отставание обоев от поверхности стен, расхождение в стыках, наличие темных пятен (предположительно плесень); потолок оклеен декоративной плиткой, по периметру устроен потолочный плинтус, имеет повреждения - повреждения декоративной плитки от залива не обнаружены, демонтаж и монтаж декоративной плитки проводится для протравки потолка; на полу постелен линолеум, по периметру устроен плинтус из ПВХ, имеет повреждения - вздутие линолеума.

Согласно Разделу III Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ №47 от 28 января 2006 года, отсутствуют основания для признания жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, непригодным для проживания, таким образом, имеющиеся недостатки не препятствуют использованию квартиры по назначению.

Имеющиеся недостатки в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, которые могли образоваться после залива квартиры, произошедшего в результате тушения пожара, имевшего место 16.06.2024, являются видимыми, устранимыми.

Стоимость восстановительного ремонта (стоимость материалов и работ) внутренней отделки <адрес>, для устранения выявленных недостатков, после залива, на момент проведения исследования, составляет с учетом НДС 272 289 руб.

В квартире, расположенной по адресу: <адрес>, не имеются следы затопления вследствие открытых окон в период после 01.10.2024 по настоящее время, поскольку повреждения, установленные в ходе проведения экспертного осмотра 04.06.2025г. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, расположены не около оконных проемов в помещениях исследуемой квартиры, а в верхних и нижних частях помещений, и посередине на конструктивных элементах, расположенных далеко от оконных проемов, и в помещениях (коридор, кладовка), в которых оконные проемы отсутствует вообще.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ заключение экспертизы является одним из доказательств, на основании которых может быть установлено наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих мнение стороны по гражданскому делу.

Оснований не доверять данному заключению эксперта у суда не имеется.

Данное заключение отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы на основании действующих нормативных документов. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение выводы, сторонами не представлено и в материалах дела отсутствуют. Учитывая, что исследование и выводы эксперта ясны и определенны, сомнений в правильности и обоснованности судебного заключения не возникает, экспертиза проведена с учетом материалов гражданского дела, с использованием действующих методик и нормативных актов, экспертом, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим специальные познания в строительно-технической области, большой стаж работы (с 2006 г.), суд, принимает заключение судебной экспертизы АНО «НИЛСЭ» №100/16 от 08.10.2025 в качестве доказательства по делу.

Истец просит взыскать с ответчиков компенсацию соразмерного уменьшения покупной цены в размере стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки квартиры <адрес>, для устранения выявленных недостатков, после залива, в сумме 272 289 руб.

По смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соответственно, истцу необходимо доказать наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

Так, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Б.И.В. суду пояснила, что истец ФИО1 является ее сыном, которому она покупала квартиру, поэтому осматривала продаваемые квартиры, в том числе и квартиру по адресу: <адрес>, сначала она осмотрела эту квартиру с риэлтором, затем с сыном ФИО1, состояние квартиры их устроило, квартира чистая, светлая, поэтому они решили ее купить. Квартира продавалась по цене 2900000 руб., купили по цене 2770000 руб., из которых 20000 руб. отдали риэлтору. Также по ее просьбе продавцы в квартире оставили мебель и бытовую технику. После покупки квартиры из-за затхлого запаха в ней, они обратились к соседям, которые сказали, что квартира была залита в ходе тушения пожара, произошедшего на 9 этаже дома, о чем продавцы им не сообщили.

Свидетель Г.А.В. суду пояснила, что она, как риэлтор, показывала квартиру Б.И.В., которая все в квартире осмотрела, состояние квартиры ей понравилось, она решила ее купить для сына. Перед покупкой квартиры Б.И.В. еще раз осматривала квартиру.

Показания свидетелей и материалы дела свидетельствуют о том, что продавцы не препятствовали ни истцу, ни его матери в осмотре квартиры, которые квартиру осмотрели, как отдельно, так и совместно, дефекты могли быть установлены с достаточной степенью очевидности при осмотре квартиры, поскольку как следует из заключения эксперта недостатки являлись видимыми (отставание обоев от поверхности стен, расхождение в стыках, наличие темных пятен (предположительно плесень), вздутие линолеума, деформация (коробление) дощатого пола, наличие темных пятен (предположительно плесень) на линолеуме и др.), но, несмотря на это обстоятельство, покупатель заключил договор на изложенных условиях и принял квартиру в том состоянии, в котором квартира находилась на момент ее продажи, условиями договора купли-продажи подтверждено, что истец при заключении сделки был удовлетворен качественным состоянием объекта недвижимости, установленным путем его осмотра перед заключением договора, не обнаружил при осмотре видимых дефектов и недостатков, о которых не было сообщено продавцом, претензий не имел.

Доводы истца о том, что недостатки являлись скрытыми, которые продавцы при продаже квартиры скрыли и не предупредили о них покупателя, суд находит несостоятельными, они опровергаются заключением судебной строительно-технической экспертизы №100/16 от 08.10.2025. Как следует из заключения судебной экспертизы, имеющиеся недостатки являются видимыми.

Из фотографий жилого помещения также следует, что квартира на дату заключения договора требовала ремонта.

Доводы истца о невозможности проживания в квартире, в связи с имеющимися недостатками, опровергаются заключением судебной экспертизы, из которой следует, что основания для признания жилого помещения непригодным для проживания отсутствуют, имеющиеся недостатки не препятствуют использованию квартиры по назначению.

Ссылки истца на выявленные нарушения в устройстве и оборудовании инженерных коммуникаций, сантехники (слив от соседей под полом проходит), электрика оголена, не изолирована с коммуникациями, также не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания. Из технического паспорта на квартиру по состоянию на 24.11.2009 г. следует, что выполненная в квартире перепланировка и переоборудование согласованы Управлением государственной жилищной инспекцией Пензенской области 22.01.2020 №45. Следовательно, это переоборудование и перепланировка не являются недостатками.

Доказательств, подтверждающих наличие оголенной электрики, не изолированной с коммуникациями, вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, истцом суду не представлено.

Также истцом не представлено доказательств того, что квартира плохо отапливается.

В квартире установлено несоответствие принудительной вентиляции (вентилятор вытяжной) в санузле, поскольку она не подключена к существующим вентканалам, в связи с чем возможно затруднение удаления воздуха из помещений санузлов, что не соответствует СП 54.13330.201 [1] п.9.5., п.9.7., между тем, это не препятствует проживанию в квартире.

При этом, истец не просит уменьшить покупную цену по договору купли-продажи в связи с наличием данного дефекта, являющегося согласно заключению эксперта видимым. Он просит уменьшить цену по договору купли-продажи на стоимость восстановительного ремонта квартиры после залива.

В судебном заседании из пояснений, как сторон, так и свидетеля Б.И.В. (матери истца), продавцы уменьшили цену продаваемой квартиры с 2900000 руб. до 2770000 руб., по просьбе его матери оставили покупателю мебель и бытовую технику.

Таким образом, судом установлено и не отрицалось истцом, перед покупкой квартиры истец и его мать Б.И.В. ее осмотрели, причем Б.И.В. осмотрела ее дважды, они не были лишены возможности привлечь специалиста в области строительства для оценки ее технического состояния и возможных затрат на проведение необходимых строительных работ, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества разногласий по его качеству между продавцами и покупателем не имелось, истец претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры не предъявлял, спорный объект передан и принят без каких-либо оговорок относительно наличия недостатков в нем, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния квартиры и ее пригодности для проживания. Недостатки, на которые указывает истец, являлись видимыми, а доказательств наличия скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены на момент осмотра квартиры, не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены квартиры в соответствии с приведенной выше нормой.

Вместе с тем, истец не лишен права на обращение в суд с иском о возмещении убытков, причиненных в результате пожара, с лица, виновного в пожаре.

Истцом также заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда.

На основании статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15 ноября 2022 года N 33 "О практике применения судами норм о компенсации морального вреда" разъяснено, что моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, в силу пункта 2 статьи 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (например, статья 15 Закона о защите прав потребителей). В указанных случаях компенсация морального вреда присуждается истцу при установлении судом самого факта нарушения его имущественных прав.

Требования ФИО1 имеют имущественный характер и на них положения статьи 151 ГК РФ, предусматривающей возможность возмещения морального вреда, при установленных по делу обстоятельствах не распространяются.

С учетом не предоставления истцом доказательств совершения ответчиками виновных действий, повлекших нарушение личных неимущественных прав истца либо других нематериальных благ, оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца компенсации морального вреда у суда не имеется, в связи с чем эти требования не подлежат удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчиков понесенные им расходы по оплате услуг эксперта и оплате государственной пошлины при подаче иска в суд.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ).

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в частности относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, поэтому требования о взыскании судебных расходов по оплате услуг эксперта и государственной пошлины при подаче иска в суд также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи квартиры, компенсации морального вреда, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Е.В.Макушкина

Мотивированное решение изготовлено 02.12.2025.