Решение № 2-2245/2024 2-2245/2024~М-395/2024 М-395/2024 от 1 августа 2024 г. по делу № 2-2245/2024

В мотивированном виде
решение изготовлено 01 августа 2024 года

Гражданское дело № ******

УИД: 66RS0№ ******-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Барышниковой Н.В.,

при секретаре ФИО7,

с участием представителя истца ФИО8,

ответчика ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры. В обосновании требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО4-финансовым управляющим, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, заключен Договор купли-продажи имущества, принадлежащего ФИО2 на праве собственности. Имущество: 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежащая ФИО2 на праве собственности, являлась предметом залога по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №LD1029500020/3-1 по обязательствам третьего лица. Договор об ипотеке зарегистрирован уполномоченным органом Росреестром.

Ранее по требованию банка в порядке, предусмотренном ФЗ-102 «Об ипотеке» (ст.51), на недвижимое имущество, единственное жилье, заложенное по договору об ипотеке было обращено судебное взыскание, <адрес> судом принят судебный акт от ДД.ММ.ГГГГ, который вступил в законную силу. Судебным актом определен порядок реализации залога, определена начальная продажная цена. Заложенное имущество не было реализовано в установленном в законе об ипотеке №102-ФЗ порядке.

В 2018 году АО «Банк Интеза» инициировал процедуру банкротства в отношении залогодателя, ФИО2 Судебным актом Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требования банка признаны обоснованными, квартира залогодателя, единственное жилье, было включено в конкурсную массу с целью ее дальнейшей реализации на торгах для удовлетворения требований залогодержателя.

Как следует из электронных сообщений по результатам проведенных торгов, торги признаны состоявшимся, договор купли-продажи заключен с победителем торгов ФИО3 На регистрацию перехода прав собственности на квартиру представлен в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи, в котором в качестве покупателя указан ФИО3

ФИО3 обратился в Октябрьский районный суд <адрес> с исковым заявлением о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, которое было удовлетворено. ФИО2 в принудительном порядке ДД.ММ.ГГГГ была выселена.

Реализация спорной квартиры состоялась в ином, не установленном федеральным законодательством и судебным решением Свердловского областного суда, внесудебном порядке. Иной порядок реализации, отчуждения, регистрации перехода права на заложенное по договору об ипотеке имущество в результате судебного взыскания возможен только в случае нотариального удостоверения правомочности сторон сделки по отчуждению такого имущества, удостоверения договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которые подлежат государственной регистрации.

Оспариваемый договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о нотариальном удостоверении отчуждения недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке, подлежащего государственной регистрации, в связи с чем его следует считать ничтожной сделкой.

Обращение в суд ФИО2 с иском предполагает, что применение последствий ничтожности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является основанием для последующей отмены регистрации перехода права собственности на ее квартиру, состоявшейся на основании на данной ничтожной сделки.

На основании изложенного, с учетом уточнения просит признать права и обязанности сторон договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующим ввиду ничтожности данного договора, поскольку не имеется нотариального удостоверения договора.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, извещалась надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, направила в суд для представления своих интересов представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО8 исковые требования поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в иске. Также представила уточненную правовую позицию, с учетом которой просила принять решение. Дополнительно пояснила, что единственным основанием для признания договора ничтожным является, то, что оспариваемый договор купли-продажи не содержит сведений о нотариальном удостоверении.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании, с исковыми требованиями не согласился, просил отказать в удовлетворении в полном объеме. Представил письменные возражения, в которых указал, что залоговое имущество банкрота ФИО2 продавалось с торгов в порядке предусмотренным Законом о банкротстве, финансовым управляющим ФИО2 - ФИО4, то есть им, и он был утвержден арбитражным судом для ведения процедуры в деле о банкротстве ФИО2 Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен с ФИО3 (победителем торгов) путем проведения торгов в ходе процедуры реализации имущества гражданина о банкротстве ФИО2 № А60-14986/2018, возбужденного и рассматриваемого, до его завершения, Арбитражным судом <адрес> в порядке, предусмотренном нормами Закона о банкротстве, которые подлежат применению в случае несостоятельности (банкротства) должника, и нормами АПК РФ. Доводы истца, о том, что реализация спорной квартиры состоялась в ином, не установленном федеральным законодательством и судебным решением Свердловского областного суда внесудебном порядке, является несостоятельным и противоречит фактическим обстоятельствам по делу, также как и довод истца о несоблюдении нотариального удостоверения сделки (договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) является необоснованным, поскольку Закон о государственной регистрации недвижимости не предусматривает какого-либо обязательного требования к нотариальному удостоверению таких сделок. Также довод истца ФИО2 о том, что торги объявлены без сведений о наличии запрета (ареста) на регистрационные действия и проведены незаконно, являются несостоятельными и не являются основаниями ничтожности сделки, поскольку с даты признания гражданина банкротом снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные организации распоряжения имуществом гражданина, в силу прямого указания закона. Фактически, заявленные исковые требования ФИО2 сводятся к возражению и ее несогласию с результатами торгов, проведенных в ходе процедуры реализации ее имущества в рамках дела о банкротстве.

Ответчик ФИО3, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО5, Управление Росреестра по <адрес>, АО Банк Интеза в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили. Представителем АО «Банка Интеза» представлен отзыв на исковое заявление, в котором просят в удовлетворении искового заявления отказать в полном объеме.

Информация о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда <адрес> в сети Интернет: https://oktiabrsky.svd.sudrf.ru.

Суд, заслушав представителя истца, ответчика ФИО4 и исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Материалами дела установлено и следует из вступивших в законную силу решений Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи незаключенным, ничтожным (дело № ******), от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО3, ФИО4 об оспаривании действий по регистрации права на недвижимое имущество на имя нового правообладателя (дело № ******), что между ЗАО «Банк Интеза» (в настоящее АО «Банк Интеза») и ООО «Медфармсервис Т» (заемщиком) был заключен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ № LD 1111600008, в соответствии с которым заемщику предоставлены денежные средства (кредит) в размере 4 350 000 руб. на срок 60 месяцев со дня получения кредита заемщиком, в обеспечение обязательств между банком и ФИО2 был заключен договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ № LD 1111600008/П-5, где поручитель ФИО2 приняла на себя обязательство отвечать перед кредитором за исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ****** отменено решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, принято новое решение, удовлетворены требования банка о взыскании задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № LD 1111600008 солидарно с ФИО9, ФИО10, ФИО8, ФИО2 в общей сумме 2 735 676 руб. 25 коп., в том числе: основной долг 2 634 466 руб. 79 коп., проценты - 101 209 руб. 46 коп., обращено взыскание на предмет залога - двухкомнатную квартиру, принадлежащую ФИО8 на праве собственности, установлена начальная продажная стоимость в размере 3 912 800 руб.

Между обществом «Банк Интеза» и обществом «Медфармсервис Т» заключен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ № LD 1029500020, в соответствии с которым заемщику предоставлены денежные средства (кредит) в размере 1 500 000 руб. на срок 36 месяцев со дня получения кредита заемщиком. В обеспечение своевременного и надлежащего исполнения заемщиком принятых на себя обязательств по указанному кредитному договору между банком и ФИО2 были заключены следующие договоры:

1) договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № LD 1029500020/З-1, в соответствии с которым ФИО2 передала в залог банку недвижимое имущество в виде спорного жилого помещения;

2) договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ № LD1029500020/II-4, в соответствии с которым поручитель ФИО2 приняла на себя обязательство отвечать перед кредитором за исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ******, измененным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены требования банка о взыскании с ФИО9, ФИО10, ФИО8, ФИО2 в солидарном порядке задолженности по кредитному договору в размере 665 054 руб. 89 коп., также взысканы расходы по оплате государственной пошлины, понесенные банком в размере 2 374 руб. 72 коп. с каждого из ответчиков. Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО2, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 2 998 400 руб.

Между обществом «Банк Интеза» и обществом «Медфармсервис Т» заключен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ № LD 1129000026, в соответствии с которым заемщику предоставлены денежные средства (кредит) в размере 2 500 000 руб. на срок 12 месяцев со дня получения кредита заемщиком. В обеспечение своевременного и надлежащего исполнения заемщиком принятых на себя обязательств по кредитному договору между банком и ФИО2 был заключен договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ № LD 1129000026/П-7, в соответствии с которым поручитель ФИО2, приняла на себя обязательство отвечать перед кредитором за исполнение заемщиком его обязательств по кредитному договору.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по делу принято новое решение. Требования банка удовлетворены частично: с ФИО9, ФИО10, ФИО8, ФИО2 в пользу банка взыскана солидарно задолженность по кредитному договору в общей сумме 736 626 руб. 50 коп., в том числе 639 626 руб. 50 коп. - основной долг и 97 000 руб. - пени. Взысканы расходы по уплате государственной пошлины в пользу банка в размере по 2 381 руб. 28 коп. с каждого. Обращено взыскание на транспортные средства, принадлежащие ФИО11 (автомобиль Митцубиши Паджеро), ФИО8 (автомобиль Тойота Аурис), ФИО10 (автомобиль Хундай Гетц), с установлением начальной продажной стоимости транспортных средств. В удовлетворении остальной части исковых требований банку отказано. Встречные исковые требования ФИО9, ФИО10, ФИО8, ФИО2 к банку о признании договора поручительства и залога ничтожными, ответственности поручителя недействительной, договора поручительства прекращенным, договора залога, поручительства незаключенными и условий кредитного договора несогласованными, оставлены без удовлетворения.

Банк обратился в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о признании ФИО2 несостоятельной (банкротом) и о включении в реестр требований кредиторов задолженности, обеспеченной залогом по кредитным соглашениям по обязательствам третьего лица.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признана несостоятельным (банкротом), в отношении имущества должника введена процедура его реализации, финансовым управляющим имуществом должника изначально утвержден ФИО12, а определением от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО4

В рамках проведения торгов по реализации предмета залога ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества, а именно: квартиры по адресу: <адрес>19, кадастровый № ******. Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело № ******) отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи незаключенным, ничтожным.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело № ******) отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО3, ФИО4 об оспаривании действий по регистрации права на недвижимое имущество на имя нового правообладателя.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в установленным законом порядке не признан. Наоборот, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ пор делу № ****** отказано в удовлетворении требований ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов должника ФИО2 внесены изменения: исключены требования АО «Банк Интеза» в размере 2760912 руб. 55 коп. из части 1-й раздела 3-го реестра требований кредиторов ФИО2, учтена в части 1-й раздела 3-го реестра требований кредиторов ФИО2 сумма залогового обязательства ФИО2 в размере 667429 руб. 61 коп., требования кредитора АО «Банк Интеза» в размере 2760912 руб. 55 коп. признаны необеспеченными залогом.

Обращаясь с настоящим иском о признании договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, истцом указано на то, что не соблюдено нотариальное удостоверение сделки.

Однако, данные доводы суд находит несостоятельными, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ч.1.1 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделки.

Главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая порядок заключения, форму договоров купли-продажи, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок.

Исходя из норм ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и глав IX - X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4462-1, цель нотариального удостоверения сделки, при котором нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон.

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

Руководствуясь приведенными нормами, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон, отсутствует.

При таких обстоятельствах в отношении договора купли-продажи на недвижимое имущество, когда покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, правило ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении не подлежит применению.

В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о ничтожности сделки и необходимости применения последствий ее недействительности, а потому судом отклоняется довод истца о ничтожности договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительное основание исковых требований о признании договора купли-продажи ничтожным является тот факт, что торги, объявленные ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, заявлены без сведений о наличии запрета (ареста) на регистрационные действия и проведены ДД.ММ.ГГГГ незаконно, так как постановление об аннулировании запрета (ареста) регистрационных действий для объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подписано ФИО13 уже после завершения торгов по продаже квартиры ФИО2 и подписания сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, отклоняются судом, поскольку согласно п. 2 ст. 213.11 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов наступают соответствующие последствия, в том числе: снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина. Аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина могут быть наложены только в процессе по делу о банкротстве гражданина (абзац 5).

Таким образом, с момента возбуждения в отношении должника процедуры банкротства последний приобретает специальный статус должника-банкрота и в отношении его имущества устанавливается режим конкурсной массы, подлежащей реализации только в рамках дела о банкротстве.

Указанные положения п. 2 ст. 213.11 Закона о банкротстве направлены на обеспечение сохранности имущества должника и недопустимость приоритетного удовлетворения требований кредиторов должника в рамках обязательственных правоотношений за счет имущества должника, на которое наложен арест, вне рамок процедуры банкротства.

В силу абз. 4 п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина.

Таким образом, после введения решением суда процедуры реализации имущества должника все имущественные отношения должника регулируются только специальными нормами законодательства о банкротстве, которые подлежат применению в приоритетном порядке, любые ограничения в части распоряжения принадлежащим должнику имуществом могут быть применены исключительно в рамках его дела о несостоятельности (банкротстве), что направлено на обеспечение баланса заинтересованных лиц, в том числе кредиторов в деле о банкротстве гражданина.

Из системного анализа указанных выше норм права следует, что ввиду прямого указания положений законодательства о банкротстве, об исполнительном производстве с даты принятия судом решения о признании ФИО2 банкротом и введении процедуры реализации ее имущества подлежали снятию без принятия об этом самостоятельного акта судом ранее наложенные судом аресты и иные ограничения распоряжения имуществом, а также прекращению исполнения по исполнительным документам в отношении должника, передача конкурсному управляющему исполнительных документов.

Частью 4 ст. 69.1 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что при получении копии решения арбитражного суда о признании гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, банкротом и введении реализации имущества гражданина судебный пристав-исполнитель оканчивает исполнительное производство по исполнительным документам, за исключением исполнительных документов по требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании права собственности, о взыскании алиментов, о взыскании задолженности по текущим платежам. Одновременно с окончанием исполнительного производства судебный пристав-исполнитель снимает наложенные им в ходе исполнительного производства аресты на имущество должника - гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, и иные ограничения распоряжения этим имуществом. Исполнительные документы, производство по которым окончено, вместе с копией постановления об окончании исполнительного производства направляются арбитражному управляющему в течение трех дней со дня окончания исполнительного производства. Копия указанного постановления в тот же срок.

Учитывая изложенное, судебный пристав-исполнитель, в чьем производстве находилось исполнительное производство, получив сведения о том, что должник ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), а также, поскольку взыскиваемая задолженность относится не относится к числу текущих платежей, в силу норм действующего законодательства обязан окончить исполнительное производство и передать конкурсному управляющему исполнительный документ.

Также суд обращает внимание на тот факт, что представленных в материалы дела документов, условия данного договора являлись предметом неоднократной проверки судами по различным основаниям предъявляемой ФИО2 (как о признании его незаключенным, ничтожным, оспаривании действий по регистрации права на недвижимое имущество на имя нового правообладателя и.т.д.)

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН № ******) к ФИО3 (ИНН № ******), ФИО4 (ИНН № ******) о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Председательствующий Н.В.Барышникова