Решение № 2-4361/2025 2-4361/2025~М-3879/2025 М-3879/2025 от 11 сентября 2025 г. по делу № 2-4361/2025

Дело № 2-4361/2025

УИД 50RS0042-01-2025-005109-64


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2025 года г. Сергиев Посад МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Казаровой Т.В.,

при секретаре Парубец С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени.

Из искового заявления усматривается, что между Администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области и ФИО8 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 562 кв.м., по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для размещения магазина из земель населенных пунктов. ФИО1 является наследником ФИО4 Размер и порядок внесения арендной платы установлены в соответствии с условиями Договора, а также Законом Московской области от 07.06.1996г. № 23/96 «О регулировании земельных отношений в Московской области». Согласно п.4.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Ответчик не вносил арендную плату, в результате чего возникла задолженность в размере 1 755 386,14 рублей, из которых: 1 061 947,89 руб. – сумма основного долга за период с 01.04.2022г. по 17.02.2025г., 693 438,25 руб. – размер пени за период с 16.03.2022 по 10.06.2025г.

В судебном заседании представитель истца Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области по доверенности ФИО3 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске, просила суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела. Наличие у ответчика обязательств по уплате арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 562 кв.м., по адресу: <адрес> не оспаривала, однако полагала, что доводы иска о наличии оснований для взыскания арендной платы за период с 09.08.2022г. по 17.02.2025г., пени за весь период подлежат отклонению за необоснованностью, поскольку в случае своевременного принятия уполномоченным органом решения о предоставлении в собственность ответчика за плату без проведения торгов указанного выше арендуемого земельного участка, ответчик мог приобрести его в собственность с прекращением арендных отношений. Причиной продолжения арендных отношений явился отказ уполномоченного органа, который в последующем, в судебном порядке признан незаконным. Муниципальное образование оставалось собственником приобретаемого ответчиком объекта недвижимости по причине принятия незаконного отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В случае уплаты ответчиком арендных платежей за спорный период в силу ст. 15 ГК РФ, данные арендные платежи являлись бы для него убытками. С расчетом задолженности, представленным истцом, не согласна, поскольку он не соответствует условиям договора, представила свой расчет.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обратившись в суд с иском, Администрация Сергиево-Посадского городского округа просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 1 755 386,14 рублей, из которых: 1 061 947,89 руб. – сумма основного долга за период с 01.04.2022г. по 17.02.2025г., 693 438,25 руб. – размер пени за период с 16.03.2022 по 10.06.2025г., представив справку о начислении по договору аренды (л.д.15-18), который расчетом задолженности по сути не является.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Хотьково Сергиево-Посадского района (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор № № аренды земельного участка (далее - Договор) общей площадью 562 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для размещения магазина (л.д.7-10) на основании постановления руководителя администрации г. Хотьково Сергиево-Посадского района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.11).

После смерти арендатора ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ на основании свидетельства о праве на наследство от 24.05.2016г. арендатором указанного земельного участка является ФИО1, что не оспаривалось сторонами.

Согласно п. 3.2 Договор заключен сроком на три года.

Если арендатор продолжает использовать земельный участок по истечении срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях, на тот же срок (п. 8.5 Договора).

При этом в пункте 4.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. стороны согласовали методику расчета арендной платы в год: арендная плата принята равной ставке земельного налога, сумма арендной платы определяется как произведение ставки арендной платы на площадь земельного участка с учетом коэффициентов целевого использования и оценочной зоны равными 1.

В соответствии с п. 4.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

Пунктом 4.3 спорного договора предусмотрено, в случае излишне выплаченных сумм Арендодатель засчитывает переплату в счет предстоящих платежей.

Пунктом 4.2 Договора установлено, что арендная плата корректируется арендодателем на основании Постановления Главы Сергиево-Посадского района при изменении ставки земельного налога.

На основании п. 5.1.2. Договора арендодатель имеет право вносить по согласованию с Арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 4 статьи 65 ЗК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Статьей 614 ГК РФ закреплено, что размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.

В пункте 4 статьи 22 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, изменение в последующем сторонами самой методики расчета размера арендной платы, определенной в силу статьи 22 ЗК РФ договором аренды, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, поскольку такая методика после включения ее в договор в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятых в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, и согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.

Изменение методики определения арендной платы в нарушение условий договора, влекущее существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке при изменении в законодательном порядке ставки земельного налога.

Других случаев для изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, в том числе изменения порядка определения размера арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов и т.п.) в договоре не установлено. Равно как в договоре стороны не согласовали общей возможности изменения арендодателем размера арендной платы (без перечисления конкретных случаев и обстоятельств, дающих арендодателю возможность реализовать соответствующее право).

При взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, значительно превышающем согласованный в договоре, нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы, установленный постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условии? и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Пунктом 5.1.2. Договора предусмотрено право арендодателя вносить по согласованию с Арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае внесения таковых в действующее законодательство.

Вместе с тем, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. № № об изменении методики расчета арендной платы между сторонами в настоящее время не подписано, материалы дела обратного не содержат.

Основанием для изменения размера арендной платы в указанный период явился п. 3 ст. 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Вместе с тем, поскольку условиями договора аренды сторонами согласована возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке только в случае, когда актом уполномоченного органа будут изменены ставки земельного налога (базовая составляющая методики), в данном случае изменение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых составляющих формулы расчета, а установлением совершенно иной методики расчета, отличной от согласованной сторонами в договоре.

Таким образом, неправомерна ссылка администрации на Закон Московской области, так как он не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, поскольку изменение прежней методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами ответчика, что размер арендной платы по договору аренды от 05.10.2000г. № ДЗ-232а необходимо рассчитывать по формуле: (площадь земельного участка) * (ставка арендной платы, которая равна ставке земельного налога) * 1(коэффициент целевого использования) * 1(коэффициент оценочной зоны) = размеру арендной платы в год.

Также, представитель ответчика возражала против взыскания арендной платы за период с 10.08.2022г. по 17.02.2025г., в том числе пени за неуплаты арендных платежей за названный период, поскольку полагала, что в случае своевременного принятия уполномоченным органом решения о предоставлении в собственность ответчика за плату без проведения торгов указанного выше арендуемого земельного участка, ответчик могла приобрести его в собственность с прекращением арендных отношений. Решением суда признано незаконным решение Администрации об отказе в предоставлении земельного участка в собственность.

Судом установлено, что ФИО1, с целью приобретения указанного участка в собственность, обратилась в Администрацию Сергиево-Посадского городского округа МО с заявлением.

Решением Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области от 09.08.2022г. № Р001-0874857929-61353438 было отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» по основанию, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию.

Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 09.09.2022 года по административному делу 2а-4788/2022 по административному иску ФИО1 признано незаконным решение Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области от 09.08.2022 № Р001-0874857929-61353438 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, площадью 254 кв.м., по адресу: <адрес> (л.д.33-35).

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 21.11.2022 года указанное решение оставлено без изменения, на Администрацию Сергиево-Посадского городского округа МО возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Решением Администрации Сергиево-Посадского городского округа МО от 13.02.2023 года № Р001-0874857929-68278724, ФИО1 было отказано в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» по основанию, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует его фактическому использованию.

Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 04.07.2023 года по административному делу 2а-3368/2023 по административному иску ФИО1, вступившим в законную силу, признано незаконным решение администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области от 13.02.2023 года № Р001-0874857929-68278724 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, площадью 562 кв.м., по адресу: <адрес> (л.д.25-28).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № № земельного участка (л.д.12-13). Право собственности зарегистрировано в ЕГРН (л.д.13-14).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса (подпункт 6).

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей кодекса или другим федеральным законом (пункт 1).

Положения указанной нормы права направлены на обеспечение реализации закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений.

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, согласно пункту 5 статьи 39.17 указанного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного кодекса и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.6 данного кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Как следует из пункта 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 г., лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества, вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе. Незаконный отказ органа местного самоуправления является основанием для возврата арендной платы за период с момента нарушения этого права.

Таким образом, поскольку предоставление земельного участка в собственность является основанием для прекращения арендных платежей, то они не подлежат взысканию с того момента, когда право арендатора на получение земельного участка в собственность было нарушено незаконным отказом органа местного самоуправления.

Из установленных судом обстоятельств и материалов дела следует, что вступившим в силу решением суда от 09.09.2022 г. признано незаконным решение Администрации Сергиево-Посадского городского округа от 09.08.2022 г. об отказе ФИО1 в предоставлении земельного участка в собственность.

С учетом изложенного, начисление арендной платы с момента нарушения Администрацией права ответчика на выкуп арендуемого земельного участка, то есть с 09.08.2022 г. является неправомерным.

При этом имеет значение сам факт незаконного отказа органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в собственность, а не даты вынесения решения суда и вступления его в законную силу.

Из представленных в материалы дела справок из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует, кадастровая стоимость земельного участка в спорный период составляла 1 610 326.7 рублей.

Ставка арендной платы для спорного земельного участка за 1 кв.м, будет составлять: 2 865,35 (кадастровая стоимость 1 кв.м, спорного участка) * 1,5 % = 42,98 рублей.

Спорный период с 01.04.2022г. по 08.08.2022г. = 4,3 мес.

562 кв.м * 42,98 * 1 * 1 = 24 154, 76 рублей (в год) : 12 мес. * 4,3 мес. = 8 655,46 рублей (размер арендной платы за спорный период).

При таких обстоятельствах суд находит, что требования истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка подлежат удовлетворению частично, с ответчика ФИО1 в пользу Администрации Сергиево-Посадского городского округа МО подлежит взысканию задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. суммы основного долга за период с 01.04.2022г. по 08.08.2022г. (включительно) в размере 8 655 рублей 46 коп.

Согласно п. 7.1 договора аренды в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню за каждый день просрочки в размере 1/300 действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка РФ, начиная с установленного срока уплаты выявленной задержанной суммы.

Пунктом 4.3 договора предусмотрена поквартальная оплата арендной платы, соответственно, при годовой арендной плате за каждый квартал подлежало уплате 6 038 рублей 75 коп. (24 155/4) до 25 числа последнего месяца квартала. Следовательно, пени подлежат начислению с учетом начала заявленного периода основной задолженности (с 01 апреля 2022г.), а именно, с 26.06.2022 года, то есть на следующий день после наступления конечного срока оплаты. Таким образом, заявленный истцом период пеней с 16.03.2022 года суд находит необоснованным.

Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 года N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01 апреля 2022 года по 01 октября 2022 года введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 года N 44 "О некоторых вопросах применения положений ст. 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в соответствии с п. 1 ст. 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства РФ о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Таким образом, мораторий распространяется на должника и в отсутствие принятого в отношении него заявления о признании его банкротом.

В силу чего, правовых оснований ко взысканию пени за нарушение срока уплаты за период с 01.04.2022г. по 08.08.2022г. арендных платежей, у суда не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В случае, если иск удовлетворен частично, а ответчик освобожден от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально той части исковых требований, в удовлетворении которой ему отказано (часть 3 статьи 103 ГПК РФ).

В связи с чем с ФИО1 в местный бюджет подлежит взысканию госпошлина в размере 4000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № за период с 01.04.2022г. по 08.08.2022г. (включительно) в размере 8 655 (восемь тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей 46 коп.

В удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате в размере свыше указанного судом, а также во взыскании пени - отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в бюджет Сергиево-Посадского городского округа Московской области государственную пошлину в размере 4000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд Московской области.

Судья Т. В. Казарова

Решение в окончательной форме принято 12 сентября 2025 года

Судья Т. В. Казарова