Апелляционное определение № 33-9892/2026 от 15 февраля 2026 г.

Судья: Курцева М.Н. Дело № 33-9892/2026

50RS0019-01-2025-003759-95


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 16 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Поляковой Ю.В.

судей Невмержицкой Н.А., Кобызева В.А.,

при секретаре Денисенко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску АО «Альфа-Банк» к ФИО о признании собственником объекта незавершенного строительства, взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе АО «Альфа-Банк» на решение Клинского городского суда Московской области от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Невмержицкой Н.А.,

установила:

АО «Альфа-Банк» обратилось в суд с иском к ФИО о признании собственником объекта незавершенного строительства, взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований указано, что <данные изъяты> между ФИО и АО «Альфа-Банк» был заключен кредитный договор №<данные изъяты> для приобретения земельного участка по Договору подряда предмета ипотеки по Договору на строительство индивидуального жилого <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенному между ФИО и ООО «ФИНАНС Консалтинг». В соответствии с кредитным договором, банк предоставил заемщику кредит в размере 14 999 940 руб. на срок 362 месяца с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 15,19 % годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита - для приобретения прав на оформление в собственность предмета ипотеки на строительство индивидуального жилого дома путем оплаты по договору приобретения. Вид объекта недвижимости - земельный участок, жилой дом по договору подряда, расположенные по адресу: <данные изъяты>, площадью 704 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>. Обеспечением исполнения обязательства ФИО по кредитному договору является Ипотека, возникшая в силу Закона и удостоверенная выпиской из ЕГРН. Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору. Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН на земельный участок, в которой указано, что залог возникает в силу закона в пользу АО «Альфа-Банк» на основании договора приобретения на строительство индивидуального жилого дома от <данные изъяты>. Заемщик на протяжении длительного времени не исполнял свои обязательства по кредитному договору и на основании пункта 8.4.1. правил кредитования истец предъявил заемщику требование о досрочном возврате суммы кредита а также начисленных процентов, неустоек. По состоянию на <данные изъяты> сумма долга составляет 15 965 917,16 руб. в том числе: просроченный основной долг 14 989 504,79 руб.; начисленные проценты 941 145,31 руб.; штрафы и неустойки 35 267,06 руб. Договором предусмотрено, что в случае неисполнения Заемщиком требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору в течение 15 календарных дней, считая с даты предъявления письменного требования, банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. Согласно отчету об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, стоимость земельного участке оставляет 950 694 руб. 80% х 950 694 руб. = 760 555,20 руб. По соглашению сторон кредитного договора залоговая стоимость жилого дома на дату подписания договора определена в 18 773 940 руб. 80% х 18 773 940 руб.= 15 019 152 руб.

На основании вышеизложенного истец просил признать ответчика собственником объекта незавершенного строительства; признать ответчика залогодателем, истца - залогодержателем объекта незавершенного строительства; взыскать с ответчика ФИО сумму задолженности по договору № <данные изъяты> от <данные изъяты> в размере 15 965 917,16 руб.; обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: <данные изъяты>, общая площадь 704 кв.м., К<данные изъяты>, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 760 555,20 руб., начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 15 019 152 руб.; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 107 880,71 руб.

Представитель истца АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, в исковом заявлении просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо ООО «ФИНАНС Консалтинг» в судебное заседание не явилось, о времени и месте слушания дела извещено надлежаще.

Решением Клинского городского суда Московской области от <данные изъяты> Иск АО «Альфа-Банк» удовлетворен частично.

С ФИО в пользу АО «Альфа-Банк» взыскана задолженность по договору №<данные изъяты> от <данные изъяты>, образовавшаяся по состоянию на <данные изъяты> в размере 15 965 917,16 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 107 880,71 руб.

Обращено взыскание на предмет залога - земельный участок, по адресу: <данные изъяты>, площадью 704 кв.м, с кадастровым номером К<данные изъяты>, принадлежащий ФИО, определен способ реализации заложенного имущества - путем его продажи с публичных торгов, с установлением начальной цену продажи предмета залога в размере 760 555,20 руб.

В удовлетворении исковых требований о признании ФИО собственником объекта незавершенного строительства, а также залогодателем, а АО «Альфа-Банк» - залогодержателем объекта незавершенного строительства, в обращении взыскания на объект незавершенного строительства – отказано.

В апелляционной жалобе АО «Альфа-Банк» просит решение суда отменить в части неудовлетворенных требований, ссылаясь на ошибочное толкование судом норм материального права, регулирующего спорные правоотношения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции участники процесса не явились, извещены. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В силу п.п. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное по делу решение суда в полной мере не соответствует вышеприведенным требованиям.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между ФИО и АО «Альфа-Банк» был заключен кредитный договор №<данные изъяты> в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в размере 14 999 940 руб. на срок 362 месяцев с уплатой процентов за полученный кредит из расчета годовой процентной ставки в размере проценты за пользование кредитом - 15,19 % годовых.

Денежные средства предоставлены для целевого использования, приобретения предмета ипотеки: земельного участка и на строительство жилого дома по договору подряда.

Вид объекта недвижимости - земельный участок, жилой дом по договору подряда, расположенные по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 704 кв.м, с кадастровым номером К<данные изъяты>, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства.

Обеспечением исполнения обязательства ФИО по кредитному договору является залог прав требования по договору приобретения на период до оформления права собственности заемщика на предмет ипотеки.

Кредитным договором п. 11. предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору.

Договор подписан заемщиком с помощью УКЭП, личность подтверждена копией паспорта ФИО

Представленными истцом денежными средствами ответчик воспользовался, что подтверждается выпиской по счету.

Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 704 кв. м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, установлено, что собственником с <данные изъяты> является ФИО с установленным обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу истца.

Также между ответчиком и ООО «ФИНАНС КОНСАЛТИНГ» заключен договор подряда <данные изъяты>-/12/08-24 на строительство индивидуального жилого дома.

Условиями договора подряда предусмотрено, что строительство (возведение) жилого дома должно быть завершено в срок до <данные изъяты>.

Согласно п. 6.1 договора цена работы, предусмотренной договором, составляет 22 894 000 руб.

Из п. 6.3.1 следует, что 4 602 000 руб. уплачены заказчиком подрядчику за счет собственных средств.

18 292 000 руб. уплачивается заказчиком за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Альфа-Банк». При этом, 3 410 900 руб. оплачиваются в течение 5 рабочих дней с момента предоставления выписи из ЕГРН о регистрации договора ипотеки на земельный участок; 12 591 700 руб. – в течение 5 рабочих дней с момента после получения кредитором подписанного сторонами акта выполненных работ по возведению фундамента и документов, подтверждающих выполнение работ; 2 289 400 руб. – в течение 5 рабочих дней после получения кредитором подписанного сторонами акта о приемке выполненных работ по договору, а также подтверждения объема и качества выполненных работ.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ФИО по состоянию на <данные изъяты> составляет 15 965 917,16 руб., из которых просроченный основной долг 14 989 504,79 руб., начисленные проценты 941 145,31 руб., штрафы и неустойки 35 267,06 руб.

Согласно представленному истцом Отчету об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, подготовленному ООО «Русоценка», стоимость земельного участка составляет 950 694 руб. 80% от указанной стоимости – 760 555, 20 руб.

Разрешая исковые требования по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 330, 334, 336, 340, 349, 420, 809, 810, 811, 819 ГК РФ, ст.ст. 50, 54, 64, 76 Федерального закона от <данные изъяты> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исходил из того, ответчик принятые на себя обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполняет, вследствие чего образовалась задолженность, размер которой ответчик также не оспорил, пришел к выводу о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 15 965 917,16 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество – земельный участок.

В указанной части решение суда не обжалуется.

Разрешая требования истца о признании ответчика собственником объекта незавершенного строительства, суд счёл, что данное требование удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено из материалов дела, объект незавершенного строительства не поставлен на государственный кадастровый учет и на него произведена государственная регистрация прав в порядке федерального закона от <данные изъяты> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу ч. 1 ст. 15 указанного закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс (п. 1).

Поскольку из содержания искового заявления не усматривается факт нарушения прав АО «Альфа-Банк» отсутствием государственной регистрации права ответчика на объект незавершенного строительства, а такой способ защиты нарушенного права присущ лицу, чье право нарушено либо оспаривается, постановка объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него производится в заявительном порядке в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Кроме того, для признания права собственности на объект незавершенного строительства, объект должен иметь определенную законом форму, а именно, степень завершенности строительства, возможность им пользоваться по назначению.

Для установления указанных обстоятельств истцом не были предприняты необходимые меры, в ходе судебного разбирательства ходатайство о назначении судебной экспертизы истец не заявлял, доказательств иного не представил. При этом суд счёл, что Банк как субъект профессиональной предпринимательской деятельности в сфере кредитования, не был лишен возможности контроля за действиями ответчика, в том числе предоставления соответствующих доказательств в рамках рассматриваемого дела.

Сославшись на вышеприведенные обстоятельства, суд отказал в удовлетворении требований о признании ФИО собственником объекта незавершенного строительства, а также о признании ФИО залогодателем, а АО «Альфа-Банк» - залогодержателем объекта некапитального строительства, поскольку факт его возведения в ходе судебного разбирательств не установлен.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с п.3 ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

В правоприменительной практике судами неоднократно отмечалось, что объект строительства (а также возведенные на земельном участке здания и сооружения) не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от <данные изъяты><данные изъяты>).

Как следует из разъяснений, изложенных в п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «О применении судами правил о залоге вещей» залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на правомерно возведенный объект недвижимого имущества (в том числе на объект незавершенного строительства), в отношении которого должен быть установлен залог на основании закона и возникли основания для обращения взыскания. При уклонении залогодателя от исполнения данной обязанности государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога (пункт 1 статьи 6 ГК РФ, подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, часть 5 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, статьи 64, 64.2, 65, 69 Закона об ипотеке).

Таким образом, на кредитора не могут быть возложены негативные последствия несовершения должником действий по регистрации прав на принадлежащий ему объект невидимости.

Условиями кредитного договора по соглашению сторон залоговая стоимость жилого дома на дату подписания договора определена в размере 18 773 940 руб.

В соответствии с подп.4 п.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Истец просил установить начальную продажную стоимость в размере 80% от согласованной сторонами стоимости, то есть в размере 15 019 152 руб. (18773940 х 80%).

При указанных обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании ФИО собственником объекта незавершенного строительства, а также залогодателем, а АО «Альфа-Банк» - залогодержателем объекта незавершенного строительства, обращении взыскания на объект незавершенного строительства подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении требований.

Апеллянтом заявлено о взыскании судебных издержек – государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы.

В соответствии с ч.4 ст. 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы составили 15 000 руб. (л.д.114), которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Клинского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменить в части отказа в удовлетворений требований о признании ФИО собственником объекта незавершенного строительства, а также залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» - залогодержателем объекта незавершенного строительства, обращении взыскания на объект незавершенного строительства.

В отмененной части принять новое решение, которым признать ФИО собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, а также залогодателем, а АО «АЛЬФА-БАНК» - залогодержателем объекта незавершенного строительства.

Обратить взыскание на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 15 019 152 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с ФИО в пользу АО «Альфа-Банк» государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 15 000 руб.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>.