Решение № 2-3994/2019 2-3994/2019~М-3355/2019 М-3355/2019 от 25 августа 2019 г. по делу № 2-3994/2019

Дело №–3994/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 августа 2019 года г. Щёлково Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колыванова С.М.,

при секретаре судебного заседания Самородовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате вознаграждения по агентскому договору, неустойки, встречному иску ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» о защите прав потребителя, взыскании убытков, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» обратилось в Щёлковский городской суд Московской области с вышеуказанным иском к ФИО1, мотивируя требования следующим. 07.02.2017 между истцом и ответчиков заключен агентский договор №, в соответствии с которым ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» обязалось совершить действия, связанные с продажей объекта недвижимости в виде нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а ФИО1 обязалась оплатить вознаграждение в размере и на условиях, предусмотренных агентским договором. Условия договора считаются исполненными, после завершения государственной регистрации перехода права собственности на объект покупателю. Так, 12.09.2018 сторонами подписано соглашение о размере денежной суммы, получаемой от продажи объекта, в соответствии с которым ответчик подтвердил, что в результате действий истца найден потенциальный покупатель на объект, а также выразил согласие на его продажу по цене 17 500 000 рублей. 14.09.2018 между ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» и ООО «<данные изъяты>» заключено соглашение о внесении обеспечительного платежа № №, а 21.11.2018 заключен договор купли-продажи объекта и подписан отчет о выполненных действиях. Государственная регистрация перехода права собственности на объект произведена 21.02.2019, расчеты по договору купли-продажи произведены в полном объеме 11.03.2019 года. Таким образом, обязательства по агентскому договору истцом были исполнены, однако ФИО1 до настоящего время сумма вознаграждения в размере 500 000 рублей согласованная сторонами в полном размере не выплачена. После направления 29.03.2019 в адрес ответчика претензии, 02.04.2019 поступила оплата части вознаграждения в размере 300 000 рублей, оставшаяся часть до сих пор не выплачена. На основании изложенного, просит взыскать задолженность по оплате вознаграждения по агентскому договору № от 07.02.2017 в размере 200 000 рублей, неустойку в размере 30 800 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины.

ФИО1 обратилась в Щёлковский городской суд Московской области с встречными иском к ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» о защите прав потребителя, взыскании убытков, компенсации морального вреда. В обосновании требований указала, что подготовленный ответчиком (истцом по первоначальному иску), во исполнении условий агентского договора № от 07.02.2017, договор купли-продажи объекта был ненадлежащим образом составлен, что послужило основанием для приостановления 03.12.2018 государственной регистрации права перехода права собственности до 03.03.2019. В связи с тем, что ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» не предоставило новый договор купли-продажи с учетом замечаний Управления Росреестра по г. Москве, полагает, что ответчик (истец по первоначальному иску) отказался от исполнений договора в одностороннем порядке. С учетом данного, 15.03.2019 ФИО1 была направлена претензия, и 01.04.2019 оплачена ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» стоимость оказанных услуг по подбору покупателя в размере 300 000 рублей. В последующем, ФИО1 с целью разработки договора купли-продажи с учетом замечаний и дальнейшей его регистрации, 20.12.2018 с ИП ФИО3 был заключен договор, стоимость услуг по которому составила 250 000 рублей. На основании изложенного просит взыскать с ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» указанные понесенные убытки в размере 250 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) - ООО «Агентство недвижимости Простор - офис № 3», по доверенности (л.д. 8) ФИО2, первоначальные исковые требования поддержал по изложенным в них основаниям, просил требования удовлетворить. Встречные исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения указав, что договор купли-продажи объекта во исполнении условий спорного агентского договора был подготовлен с учетом информации предоставленной ФИО4 Сведениями о том, что объект включен в реестр культурного наследия Общество не обладало и данного не следовало из ЕГРН, в связи с чем полагает обязательства по агентскому договору выполнило и подготовило договор на основании имеющейся информации. На основании изложенного, просит отказать в удовлетворении встречного иска.

Явившиеся в судебное заседание ответчик (истец по встречному иску) - ФИО4 и ее представитель по доверенности (л.д. 60) ФИО6, первоначальные исковые требования не признали, возражая против их удовлетворения, обратились со встречными исковыми требованиям, которые поддержали по изложенным в них основаниям, и просили удовлетворить.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ООО «Агентство недвижимости Простор - №» и встречные исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, в виду следующего.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 07.02.2017 между ООО «Агентство недвижимости ПРОСТОР - офис на «Автозаводской» (агент) и ФИО1 (заказчик) заключен агентский договора № от 07.02.2017, в соответствии с условиями которого, агент обязался за вознаграждение совершить от имени и за счет заказчика юридические и иные действия, направленные на отчуждение недвижимого имущества, находящегося по адресу: <адрес> (пункт 1.1 Договора) (л.д. 10-13).

В соответствии с соглашением от 12.09.2018, размер вознаграждения агента за полное исполнение договора определен сторонами в размере 500 000 рублей (л.д. 15).

Согласно п. 1.6 договора, договор считается полностью исполненным агентом после завершения государственной регистрации перехода права собственности на объекта к покупателю либо лицу аффилированному покупателю или подписанием иного юридического значимого документа в отношении объекта между заказчиком и покупателем либо лицом, аффилированным покупателю.

Так, 14.09.2018 между истцом (ответчиком по встречному иску) с ФИО5 (покупатель) заключено соглашение о внесении обеспечительного платежа № направленное на заключение в будущем договора купли-продажи объекта, покупателем по которому будет являться ООО «<данные изъяты>» (л.д. 17-19).

В соответствии с соглашением о размере денежной суммы, получаемой от продажи Объекта в агентском договоре подписанному 12.09.2018 сторонами, ФИО1 дала свое согласие на приобретение объекта недвижимости по адресу: <адрес> по цене 17 500 000 рублей (л.д. 16).

21.11.2018 между ФИО1 и ООО «<данные изъяты>» заключен договор купли-продажи нежилого помещения (л.д. 30-34), и согласно представленной выписки из ЕГРН право собственности покупателя на данный объект было зарегистрировано - 21.02.2019 (л.д. 35-36).

Вместе с тем, как следовало из пояснений истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 до настоящего времени согласованная сумма вознаграждения в размере 500 000 рублей в полном размере не выплачена и оплачена только часть - 300 000 рублей (л.д. 25).

Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В силу ст. 1006 ГК РФ, принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Согласно ст. 1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо окончании действия договора. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала. Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.

Заключенный между сторонами договор от 07.02.2017 года предусматривает помимо действий агента (посредника) и оказание юридических и иных услуг, включая правовой анализ документов, проведение рекламных мероприятий, обеспечение подготовки и проведения сделок, составляющих предмет договора.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

Таким образом, между сторонами возникли правоотношения по предоставлению возмездной услуги, предусмотренные ст. 779 ГК РФ, на которые в соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВС РФ № от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» распространяется действие Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В силу ст. 4 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, качество которой соответствует договору.При отсутствии в договоре условий о качестве работы, услуги исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых работа, услуга такого рода предназначены.

Согласно преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» под недостатком работы, услуги понимается несоответствие их обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых работа, услуга такого рода обычно используется, или целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении договора.

Вместе с тем, представленные в материалы дела доказательства не подтверждают выполнение ООО «Агентство недвижимости Простор - офис № 3» условий по договору № от 07.02.2017, целью которого являлось исходя из буквального толкования условий данного договора - завершение государственной регистрации перехода права собственности на объект или подписание иного юридически значимого документа в отношении объекта.

Не оспаривается сторонами и подтверждается материалами дела, что на основании представленного на государственную регистрацию права собственности договора купли-продажи от 21.11.2018 года, заключенного между ФИО1 и ООО «<данные изъяты>» Управление Росреестра по Московской области приостановил государственную регистрацию прав (уведомление от 03.12.2018 №) (л.д. 79-81).

В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, является выявленным объектом культурного наследия, тогда как в представленном на регистрацию договоре выявленные сведения отсутствовали, так же с учетом того, что недвижимое имущество приобреталось за счет кредитных средств, одновременно с договором в силу закона не было предоставлено заявление о регистрации залога.

20.12.2018 ФИО1 заключила с ИП ФИО3 договор на оказание юридических услуг, по условиям которого исполнитель обязался по поручению заказчика подготовить договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, сопроводить процесс прохождения регистрации в Управлении Росреестра по г. Москве и оказать юридические консультации (л.д. 86-87).

Согласно акту сдачи-приемки от 14.03.2019, услуги предусмотренные вышеуказанным договором были оказаны надлежащим образом и в полном объеме (л.д. 88).

В частности усматривается, что был подготовлен договор купли-продажи с учетом исправления выявленных недостатков и регистрацию в последующем которого была осуществлена - ДД.ММ.ГГГГ, о чем в частности имеется отметка на данном договоре (л.д. 90-93).

С учетом оказания услуг ненадлежащего качества, ФИО1 15.03.2019 в адрес ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» направлена претензия с предложением об уменьшении суммы договора до 300 000 рублей (л.д. 109).

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что обязательства истца (ответчика по встречному иску) по спорному агентскому договору были выполнены ненадлежащим образом, государственная регистрация подготовленного ООО «Агентство недвижимости Простор - офис №3» договора купли-продажи осуществлена не была, и осуществлена только после внесения изменений в рамках исполнения условий другого договора заключенного ФИО1 и ИП ФИО3

Доказательств в опровержение данных обстоятельств стороной истца (ответчика по встречному иску) в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Довод представителя ООО «Агентство недвижимости Простор-офис» о том, что по условиям агентского договора Общество осуществляло подбор покупателя и заключение договора купли-продажи, тогда как обязанность, связанная с осуществлением государственной регистрации договора не предусматривалась, судом во внимание не принимается, поскольку исходя из буквального толкования договора, его исполнение заканчивается завершением государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю иное бы толкование, нарушало права ответчика (истца по встречному иску) как потребителя, так как возложение на потребителя обязанности оплаты по договору при неисполнении агентством недвижимости услуг, предусмотренных условиями договора, которые влекут к государственной регистрации сделки, нельзя признать основанным на нормах права, и такое условие договора ущемляет права потребителя услуги по сравнению с правилами установленными законами или иным правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, что в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» влечет недействительность таких условий.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» о взыскании задолженности по оплате вознаграждения по агентскому договору № от 07.02.2017 в размере 200 000, а так же с учетом того, что взыскание неустойки в размере 30 800 за неисполнение условий договора является производным от основного, в удовлетворении данного требования также следует отказать.

С учетом отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» в полном объеме и положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, также не могут подлежать удовлетворению и требование о взыскании с ФИО1 судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 508 рублей.

Вместе с тем, несмотря на то, что установлено ненадлежащее исполнение истцом (ответчиком по встречному иску), суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска ФИО1 о взыскании убытков в размере 250 000 рублей и компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

ФИО1 в обосновании требований указывает, что поскольку ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» ненадлежащим образом исполнило требования агентского договора, оформив неправильно договор купли-продажи, в связи с чем была приостановлена государственная регистрация права, она понесла убытки, связанные с заключение иного договора, с целью устранения выявленных нарушений в договоре купли-продажи.

Так, в соответствии со ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Статьей 29 названного Закона предусмотрено, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Как следует из представленной претензии от 15.03.2019 (л.д. 85) и пояснений ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 в одностороннем порядке отказалась от исполнений условий договора, в связи с чем произвела выплату за фактически понесенные ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» в размере 300 000 рублей.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о несущественности нарушения истцом (ответчиком по встречному иску) условий договора, которые привели к одностороннему отказу потребителя от его исполнения.

Как установлено, ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» фактически произвело действия по продаже спорного объекта по агентскому договору (подобрало покупателя, оформило договор купли-продажи), то обстоятельство, что договор купли-продажи юридически был оформлен неверно, что препятствовало его государственной регистрации, суд находит незначительным.

При этом, отмечается, что ФИО1 с требованиями о безвозмездном устранении недостатков оказанной услуги или соответствующего уменьшения цены выполненной услуги, в ООО «Агентство недвижимости Простор-офис № 3» не обращалась.

Таким образом, с учетом требований ст.ст. 29, 30 Закона «О защите прав потребителей», суд установив, что имеющиеся недостатки в исполнении услуг, оказанных в рамках агентского договора от 07.02.2017 № являлись по своей сути устранимыми, не существенными, вина истца (ответчика по встречному иску) в несвоевременном устранении недостатков не установлена, поскольку ответчик (истец по встречному иску) не предоставил возможности устранить указанные недостатки, выбрав односторонний отказ от исполнения условий договора и возврат денежных средств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании убытков в размере 250 000 рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 800 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ООО «Агентство недвижимости Простор – офис № 3» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате вознаграждения по агентскому договору в размере 200 000 рублей, неустойки в размере 30 000 рублей и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 508 рублей - отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости Простор – офис № 3» о взыскании убытков в размере 250 000 рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 800 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Щёлковский городской суд подачей апелляционной жалобы.

Председательствующий:

Судья С.М. Колыванов