Решение № 3А-10/2024 3А-10/2024(3А-66/2023;)~М-55/2023 3А-66/2023 М-55/2023 от 25 апреля 2024 г. по делу № 3А-10/2024

/23, № 59/04/23.

Определением Мурманского областного суда от

дело № 3а-10/2024
г. административное
29 февраля 2024
объединено в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения с административными делами № 3а-11/2024 и № 3а-12/2024 по указанным выше административным исковым заявлениям акционерного общества «Оленегорский горно-обогатительный комбинат», с присвоением объединенному делу номера № 3а-10/2024.

В судебном заседании представитель административного истца АО «Оленегорский ГОК» ФИО1 административные исковые требования поддержала по изложенным в административном иске основаниям.

Представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» и заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Мурманской области - ФИО2, представитель заинтересованного лица администрации муниципального округа город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области - ФИО3 в судебном заседании возражали относительно административного иска.

Административный ответчик – директор ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО5, представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области), ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной.

Выслушав представителей сторон и заинтересованных лиц, пояснения эксперта ФИО6, оценщика ФИО7, допрошенного в качестве свидетеля, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленные требования об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной подлежащими отклонению.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, АО «Оленегорский горно-обогатительный комбинат» владеет на праве аренды следующими объектами недвижимости:

- земельным участком, площадью 20 432 615 кв.м с кадастровым номером ***, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – основной отвод (основное хвостохранилище), расположенного по адресу: ... (на основании договора аренды земельного участка от _ _ № 4/21юр); земельный участок поставлен на кадастровый учет 16 декабря 2005 г. (том 1 л.д. 195-199);

- земельным участком, площадью 3 039 264 кв.м с кадастровым номером ***, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для разработки месторождения железистых кварцитов участок «Бауманский карьер с отвалами и дорогами», расположенного по адресу: ... (на основании договора аренды земельного участка от _ _ № 17/21юр); земельный участок поставлен на кадастровый учет 9 декабря 2003 г. (том 3 л.д.191-195);

- земельным участком, площадью 1 060 099 кв.м с кадастровым номером ***, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – под строительство карьера «Восточный» Южно-Кахозерского месторождения и размещения отвалов пустых пород, расположенного по адресу: ... (на основании договора аренды земельного участка от _ _ № 749); земельный участок поставлен на кадастровый учет 28 февраля 2012 г. (том 6 л.д.167-171).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 определена кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г.:

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 5 264 463 254,75 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 400 392 639,36 рублей.

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 306 930 463,47 рублей.

Впоследствии на основании акта об утверждении результатов кадастровой стоимости ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 28 февраля 2023 г. *** кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 398721044,16 рублей по состоянию на 01 января 2022 г. (том 3 л.д. 11)

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость указанных земельных участков по условиям договоров аренды, заключенных с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Оленегорска, влияет на размер арендной платы административного истца, в связи с чем затрагивает его интересы.

29 мая 2023 г. АО «Оленегорский ГОК» обратилось в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером *** приложив отчет от 20 апреля 2023 г. № 53/04/23, выполненный оценщиком ООО «ДИС» ФИО4, состоящим в саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 31 марта 2023 г. составляет 686 875 000 рублей (том 1 л.д.129-130);

- земельного участка с кадастровым номером ***, приложив отчет от 20 апреля 2023 г. № 55/04/23, выполненный оценщиком ООО «ДИС» ФИО4, состоящим в саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 31 марта 2023 г. составляет 153 513 700 рублей (том 3 л.д. 124-125);

- земельного участка с кадастровым номером *** приложив отчет от 20 апреля 2023 г. № 59/04/23, выполненный оценщиком ООО «ДИС» ФИО4, состоящим в саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 31 марта 2023 г. составляет 67 283 200 рублей (том 6 л.д.108-109).

23 июня 2023 г. ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» приняты решения *** (в отношении земельного участка с кадастровым номером ***), *** (в отношении земельного участка с кадастровым номером ***), *** (в отношении земельного участка с кадастровым номером ***) об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, перечисленными в разделе V решений (том 1 л.д.131-135, том 3 л.д.126-130, том 6 л.д.110-114).

Порядок, сроки принятия указанных решений соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ и административным истцом не оспариваются.

Исходя из содержания оспариваемых решений, во всех случаях основаниями для отказа АО «Оленегорский ГОК» в удовлетворении заявлений об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении оценщиком ООО «ДИС» ФИО4 указанных выше отчетов об оценке, а именно:

1. В качестве аналогов оценщиком выбраны земельные участки из другого сегмента рынка, не сопоставимые с объектом оценки по назначению (использованию). На стр. 61 (отчета № 59/04/23), стр. 64 (отчетов № 53/04/23, № 55/04/23) указано: «Индикативный расчет показал, что средние величины и диапазон цен участков для разработки недр не отличается существенным образом от диапазона цен участков из состава земель промышленности и иного специального назначения безотносительно их текущего или потенциального использования и вида разрешенного использования».

Следует отметить, что «различаться незначительно» стоимость участков может в случаях, когда сравниваются земли производственно-складского назначения и земли под карьерами для разработки песка, ПГС и торфа. Однако если сравнивать земли производственно-складского назначения и земли, предназначенные для обслуживания карьера для разработки более ценных полезных ископаемых (например: гранита, мрамора, руд и т.п.), разница в стоимости будет весьма существенной, т.к. такие земли будут стоить существенно дороже. Иными словами, стоимость земли, используемой как автодорога Оленегорского горно-обогатительного комбината (далее ГОКа) зависит от вида ископаемых, которые возможно добывать на его территории, и в данном случае речь идет именно о ценности самой земли как участка территории, а стоимость самих добываемых ископаемых не учитывается. Ввиду отсутствия законодательно закрепленной классификации, таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам ВРИ, приведенная в Справочнике оценщика недвижимости «Земельные участки. Часть 2 (под редакцией ФИО8)» носит рекомендательный характер. Сопоставлять земельный участок, используемый автодорога ГОКа и участок под постройку склада нецелесообразно ввиду значительных различий как по виду их использования, так и по их физическим характеристикам.Кроме того, важно отметить, что для участков под автодорогу ГОКа и участков под постройку складов действуют разные наборы ценообразующих факторов.

Таким образом, объекты, использованные для расчетов рыночной стоимости объекта оценки, не могут быть использованы в качестве аналогов по следующим причинам:

1) существенные различия в форме объекта оценки и объектов-аналогов. Невозможно организовать карьер по добыче на земельном участке малой площади, следовательно, объекты-аналоги не могут быть объектами сравнения. Кроме того, в случае с карьерами участки большей площади могут быть более ценными, чем участки меньшей площади;

2) согласно ст. 8 Федерального закона от 30.04.2021 № 123-ФЗ, пользование недрами на территориях населенных пунктов и зон с особыми условиями использования территорий может быть ограничено или запрещено в случаях, если это пользование может создать угрозу безопасности жизни и здоровья населения, охране окружающей среды, сохранности зданий и сооружений, включая сохранность горных выработок, буровых скважин и иных сооружений, связанных с пользованием недрами. Все три объекта-аналога расположены менее чем в километре от объектов жилой застройки, на ровной местности, следовательно, организация опасного добывающего производства на территории этих объектов-аналогов невозможна;

3) территории объектов-аналогов пересекают две санитарно-защитные зоны: ЗОУИТ 51:01-6.908 «Прибрежная защитная полоса ручья ФИО9, расположенного в бассейне реки Кола на территории н.п. Зверосовхоз Кольского района» и ЗОУИТ 51:00-6.79 «Придорожные полосы объекта: «Автомобильная дорога общего пользования федерального значения М-18 «Кола» - от г. Санкт - Петербург через Петрозаводск, Мурманск, Печенгу до границы с Норвегией (международный автомобильный пункт пропуска «Борисоглебск») км». В границах этих зон запрещается в том числе «разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых», «размещение … объектов размещения отходов производства и потребления», а кроме того «устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания таких автомобильных дорог, их сохранности и с учетом перспектив их развития, который предусматривает, что в придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего пользования запрещается строительство капитальных сооружений, за исключением: - объектов, предназначенных для обслуживания таких автомобильных дорог, их строительства, реконструкции, капитального ремонта, ремонта и содержания». Таким образом, на территории объектов-аналогов имеются ограничения, которые, во-первых, влияют на их рыночную стоимость и при этом не учтены в отчете, а во-вторых, не позволяют организовать на их территории карьеры, что, в свою очередь, еще раз подтверждает тот факт, что эти объекты-аналоги не могут быть объектами сравнения. Если аналог не может быть использован по такому же назначению, как и объект оценки, соответственно, он не является аналогом. Это подтверждается и выводами, сделанными в отчетах № 53/04/23 и № 59/04/23 о текущем использовании, а в отчете № 55/04/23 - о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта. Таким образом, все три аналога в отчете об оценки подобраны неверно.

2. В анализе рынка приведены данные по земельным участкам производственно-складского назначения, тогда как в соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В Отчетах оценщик анализирует рынок земельных участков Мурманской области, в том числе, предложение о продаже земельного участка с кадастровым *** с УПРС 45,4 руб./кв.м. В объявлении о продаже данного объекта сказано, что стоимость обговаривается при встрече, т.е. указанная в объявлении стоимость 2 000 000 не является действительной. Определенный оценщиком ценовой диапазон 45-764 руб./кв.м не соответствует действительности. Исключив аналог с кадастровым *** цены предложений будут находиться в диапазоне 131-764 руб./кв.м, следовательно, средняя удельная стоимость составит 349 руб./кв.м. Таким образом, включив в анализ рынка объект с кадастровым ***, оценщик исказил среднюю удельную стоимость рынка объекта оценки и выбрал аналоги из низкого ценового диапазона, что привело к заниженной итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Нарушение п. 22б раздела VII ФСО №7. Информация о продаже участков для недропользования в других регионах Российской Федерации представлена земельными участками для разработки глиняных и песчаных карьеров, тогда как оцениваемые земельные участки являются карьерами добычи железной руды, а земельный участок с кадастровым номером *** – карьером для разработки железистых кварцитов.

3. Оценщик необоснованно определяет вид права аналога №2 как «собственность», аналога №3 как «долгосрочная аренда», тогда как в скриншотах объявлений и в отчете нет достоверной информации о виде права. Целесообразно определить вид права как «краткосрочная аренда» и пересчитать корректировки. Ввиду отсутствия достоверных сведений, целесообразно исходить из того, что на продажу выставлено право на краткосрочную аренду.

4. На стр. 72-73 отчетов оценщик определяет корректировку на «площадь» на основе степенной модели снижения цены объекта недвижимости от его площади, приведенной в Справочнике оценщика недвижимости-2022 под редакцией ФИО8

При описании данного элемента сравнения в справочнике приведена следующая важная информация: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки ограничено для резко отличающихся по площади объектов». Кроме того, степенные модели зависимости стоимости объектов недвижимости от площади представлены с указанием доверительных и расширенных интервалов. Площадь объекта оценки существенно превышает максимальное значение расширенного интервала, что говорит о том, что модель при постановке в нее значений, выходящих за пределы этого интервала, выдает неверные результаты. Стоит отметить, что в справочнике ФИО8 также приведены корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для земельных участков под индустриальную застройку (промышленного назначения) площадью до 100000 кв.м. Участки свыше 100000 кв.м. имеют корректирующий коэффициент «1». Из чего следует, что корректировки в стоимость аналогов № 1 и № 3 составят «-29%» и «-6%». Соответственно, для аналога № 2 корректировка не требуется.

5. Договоры на оказание услуг по оценке заключены 20.02.2023 г. Дата оценки 31.03.2023. Дата оценки не может быть позже даты заключения договора, если в договоре не оговорено, что датой оценки является дата осмотра. В Отчете указано, что осмотр объекта оценки не проводился, поскольку оценка исследуемого объекта носит ретроспективный характер. Полагаем, что ретроспективный характер – это дата, отличная от даты заключения договора более, чем на год. Поэтому, отказ от проведения осмотра является необоснованным. Нарушение п. 5 раздела III ФСО № 7.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Евро Аудит Групп» ФИО6

Согласно заключению эксперта ООО «Евро Аудит Групп» ФИО6 от 19 января 2024 г. № 0112.Э.23 отчет оценщика ООО «ДИС» ФИО4 от 20 апреля 2023 г. № 53/04/23 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки; в отчете имеются нарушения, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью 20 432 615 +/- 7910 кв.м., по состоянию на 31 марта 2023 г. без учета НДС составляет 3 993 440 000 рублей (том 2 л.д. 124-198).

Согласно заключению эксперта ООО «Евро Аудит Групп» ФИО6 от 19 января 2024 г. № 0114.Э.23 отчет оценщика ООО «ДИС» ФИО4 от 20 апреля 2023 г. № 55/04/23 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки; в отчете имеются нарушения, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью 3 039 264 +/- 3051 кв.м., по состоянию на 31 марта 2023 г. без учета НДС составляет 366 510 000 рублей (том 4 л.д. 90-169).

Кроме того, согласно заключению эксперта ООО «Евро Аудит Групп» ФИО6 от 19 января 2024 г. № 0113.Э.23 отчет оценщика ООО «ДИС» ФИО4 от 20 апреля 2023 г. № 59/04/23 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки; в отчете имеются нарушения, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1 060 099 +/- 8714 кв.м., по состоянию на 31 марта 2023 г. без учета НДС составляет 245 310 000 рублей (том 7 л.д. 77-151).

Оснований не доверять представленным заключениям эксперта у суда не имеется.

Так, в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Суд учитывает, что эксперт ФИО6 провела анализ рынка земельных участков и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельных участков. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки. Содержащиеся в заключениях сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

В заключениях мотивированы как отсутствие необходимости осмотра земельного участка, так отказ от применения методов сравнительного и затратного подходов и признание наиболее приемлемым метода капитализации по расчетным моделям, присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт ФИО6 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, является членом СРО «Русское общество оценщиков», предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, то есть заключение эксперта выполнено надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Из содержания заключений эксперта ФИО6 следует, что оценщиком ФИО4 при составлении отчетов от 20 апреля 2023 г. № 53/04/23, № 55/04/23, № 59/04/23 использованы объекты сравнения, которые не относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки, вывод о диапазоне цен на базе предложений 2017-2022 гг. сделан без приведения информации о динамике рынка земли в регионе, оценщиком необоснованно определен вид права аналогов № 2, № 3 при отсутствии достоверной информации о виде права; оценщиком необоснованно определена корректировка на «площадь» на основе степенной модели снижения цены объекта от его площади, приведенной в справочнике ФИО8, что предопределило итог всех отчетов; использование модели, построенной на данных выборки, не включающей признак (площадь) объекта оценки, неизбежно приводит к экстраполяции результатов; отчет не содержит допущения и ограничения, связанные с отсутствием осмотра.

Суд также отмечает, что в заключениях эксперта ФИО6 от 19 января 2024 г. № 0112.Э.23, № 0113.Э.23, № 0114.Э.23 отсутствует произвольное применение корректировок, напротив, экспертом приведено их надлежащее обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертом ФИО6 нарушениях при производстве судебной экспертизы со ссылкой на подготовленные специалистом ФИО7 рецензии от 28 февраля 2024 г. № ССЭ-Р-140224-2 (том 5, л.д.8-29), № ССЭ-Р-140224-1 (том 7 л.д. 205-225), № ССЭ-Р-070224-1 (том 8 л.д.8-28), а также показания указанного лица, допрошенного в качестве свидетеля, судом отклоняются, поскольку данные рецензии не соответствует требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не могут быть приняты как надлежащее средство доказывания недостоверности заключения судебной экспертизы.

Кроме того, содержащиеся в рецензиях замечания относительно заключений эксперта суд признает необоснованными с учетом объяснений эксперта ФИО6, опрошенной в судебном заседании в порядке статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представившей письменные пояснения о необоснованности рецензий ФИО7 (том 8 л.д. 49-60).

Так, указанное в рецензиях замечание № 1 относительно подбора экспертом ФИО6 объектов-аналогов, расположенных в Кемеровской области, суд признает необоснованным с учетом пояснений эксперта ФИО6, согласно которым ценность полезных ископаемых не входит в перечень учитываемых факторов, отличие добываемого полезного ископаемого не относится к ценообразующим факторам при оценке земельного участка. Во всех заключениях приведены примеры предложений о сдаче в аренду земельных участков в Архангельской, Мурманской, Кемеровской областях. Величины арендной платы, формирующей денежный поток от использования земельных участков, сопоставимы, на региональные и иные различия выполнены специальные поправки.

Изложенное в рецензиях замечание № 2 об использовании цен предложений по несостоявшимся торгам с единственным участником и отсутствия обоснования срока с даты представления оферты до даты торгов также является необоснованным, поскольку согласно пояснениям эксперта ФИО6, в разделе 4.4. заключений эксперта содержится указание о том, что земельные участки под недропользование представляют собой особую группу объектов, предоставляемых исключительно субъектам, имеющим лицензии на добычу полезных ископаемых, поэтому в силу особого порядка их предоставления, использования и возврата в гражданский оборот они не могут обращаться на открытом рынке; соответственно, не следует ожидать, что для участков, подобных оцениваемому, могут быть представлены данные о результатах аукционов с количеством участников более одного. В качестве аналогов рассматривались совершившиеся сделки по результатам аукционов с одним участником и сделка по результатам аукциона с несколькими участниками. Срок с даты представления оферты до даты торгов у всех аналогов примерно одинаков и соответствует типичному на данном рынке. Рыночный срок экспозиции для оферты анализировать не требуется, поскольку участки, подобные оцениваемому, ограничены в обороте.

Указанное в рецензиях замечание № 3 относительно порядка расчета интегрального коэффициента местоположения признается судом несостоятельным с учетом пояснений эксперта ФИО6 о приведении ею во всех заключениях источников информации, использованных при расчете корректировки на местоположение. В большинстве источников рейтингования регионов повторяются два показателя – численность населения и уровень дохода (заработной платы). Оцениваемые участки находятся не в населенных пунктах, используются в промышленных целях. Поэтому экспертом использованы данные, устанавливающие состояние промышленного сектора и уровня жизни населения региона. При этом отмечено, что приведенные в приложении № 3 рецензии различия по ценообразующим факторам характеризуют сравнение в пределах области или населенного пункта, тогда как в заключении эксперта поправка выполнена для сравнения региона.

Вопреки замечанию № 4 рецензий о необоснованном использовании ОФЗ с индексируемым номиналом в качестве безрисковой ставки доходности, все заключения эксперта ФИО6 содержат подробное обоснование принятия указанной ставки. При этом из пояснений эксперта следует, что приведенные в рецензии безрисковые ставки также могут быть использованы для цели оценки, но поскольку оцениваемый актив не изнашивается и постоянно дорожает, в расчет потребуется ввести значение изменения стоимости актива, что приведет к примерно такому же результату, что получен экспертом, однако более простым и точным путем. Ставки капитализации, представленные в «иных обычно используемых источниках», представляют собой ставки, учитывающие риски использования земельного участка и ведения на нем предпринимательской деятельности (то есть риски арендатора), тогда как для целей проводимой оценки необходимы ставки, характеризующие риски арендодателя.

Отмеченные в рецензиях замечание № 5 о необоснованности примененной в заключениях эксперта № 0112.Э.23 и № 0113.Э.23 корректировки на фактор масштаба, полученной на основании исследования ФИО10, а также о необходимости внесения корректировки на фактор масштаба в заключении № 0114.Э.23, суд находит несостоятельным с учетом пояснений эксперта ФИО6, согласно которым анализ применимости выбранного экспертом исследования зависимости стоимости земельных участков подробно проанализирован в заключениях № 0112.Э.23 и № 0113.Э.23. Экспертом приведены данные исследований, представленные в более современных источниках, а также в фактической выборке, сделан вывод о схожести зависимостей, их устойчивости по времени и по региону. С учетом данных выборки, использованный источник наилучшим образом отвечает цели проведенного исследования. Использование зависимости по стоимости, а не по арендной ставке отвечает цели проведенной экспертизы, поскольку в ее рамках определялась стоимость участка на праве собственности, арендная ставка является функцией стоимости. Вид оценки (массовая кадастровая, а не рыночная индивидуальная) не имеет значения, поскольку при проведении кадастровой оценки анализируются рыночные данные. В части замечания к заключению № 0114.Э.23 эксперт указала, что в рецензии приведена таблица, в которой площади аналогов различаются в 4 раза, при этом арендная плата одинакова для всех аналогов, что свидетельствует об очевидности отсутствии зависимости арендной ставки от площади; иного анализа отсутствия зависимости арендной ставки от площади не требуется.

Кроме того стороной административного истца были представлены дополнительные замечания, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы от 25 марта 2024 г. (относительно корректности использования объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, используемого под размещение хвостохранилища, и сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** с видом разрешенного использования – свалка ТБО, находящегося в непосредственной близости с объектом исследования), которые также были опровергнуты письменными дополнительными пояснениями эксперта ФИО6 с приведением исчерпывающих мотивов их необоснованности.

Указанные замечания также не свидетельствует о неправильности результатов судебной экспертизы, поскольку согласно объяснениям ФИО6, действующее хвостохранилище является неотъемлемой частью технологического процесса горно-обогатительного комбината, следовательно, участок под ним входит в состав объекта, необходимых для горно-обогатительного производства. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 земельный участок оценивается в соответствии с видом его фактического использования. Фактическое использование оцениваемого участка соответствует использованию всего массива земель промышленного и иного специального назначения, предоставленных в аренду административному истцу. На странице 80 заключения эксперта приведена информация о том, что на земли, отведенные под недропользование, оказывают влияние единство судьбы земельных участков, сохранение способности генерации доходности независимо от изменения физических характеристик и наличия в стоимости объектов прямых и косвенных затрат. Способность генерации ренты присуща всей совокупности земель, находящихся в земельной отводе, и доходность каждого элемента этой совокупности рассматривается с учетом остальных.

Относительно земельного участка с кадастровым номером *** эксперт пояснила, что сравнение результатов оценки кадастровой стоимости и рыночной стоимости не является корректным. В соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (приказ Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336) предусмотрена возможность использования различных способов, не применяемых для индивидуальной оценки.

Кроме того, ссылка представителя административного истца на решение Верховного Суда Республики Карелия от 21 февраля 2024 г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку указанный судебный акт принят по иному спору и не является преюдиционным.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что приведенная информация в заключениях эксперта ФИО6 не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО № 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО № 7), не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертных заключений как доказательств по делу, на основании чего с учетом отсутствия указанных в статье 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельств, ходатайство представителя административного истца о проведении повторной судебной экспертизы судом отклонено.

При изложенных обстоятельствах, замечания административного истца, а также представленные рецензии суд признает необоснованными и не влияющими на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки. Заключения эксперта ФИО6 неясностей не содержат, оснований сомневаться в их обоснованности и правильности, равно как и наличии оснований для назначения повторной и дополнительной экспертизы не имеется.

Кроме того, экспертом ФИО6 представлены письменные пояснения, согласно которым, замечания, изложенные в решениях ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 23 июня 2023 г. № ***, № ***, № *** в отношении отчетов оценщика ООО «ДИС» ФИО4, которые подтверждены либо частично подтверждены в заключениях эксперта ООО «Евро Аудит Групп», существенно влияют на итоговую рыночную стоимость земельных участков.

Учитывая установленные дефекты отчетов об оценке, предоставленных административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами *** на основании отчетов об оценке оценщика ООО «ДИС» ФИО4 от 20 апреля 2023 г. № 53/04/23, № 55/04/23, № 59/04/23 у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятые решения от 23 июня 2023 г. *** следует признать законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключениях эксперта ФИО6 от 19 января 2024 г. № 0112.Э.23 и № 0113.Э.23, № 0114.Э.23, а именно:

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 3 993 440 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 366 510 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 245 310 000 рублей.

В соответствии с частью 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящими административными исками подлежат отнесению на АО «Оленегорский горно-обогатительный комбинат».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Оленегорский горно-обогатительный комбинат» об оспаривании решений Государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 23 июня 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 20 432 615 +/- 7910 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – основной отвод (основное хвостохранилище), местоположение: ... по состоянию на 31 марта 2023 г. в размере его рыночной стоимости равной 3 993 440 000 (три миллиарда девятьсот девяносто три миллиона четыреста сорок тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 3 039 264 +/- 3051 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – для разработки месторождения железистых кварцитов участок «Бауманский карьер с отвалами и дорогами», местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: ..., по состоянию на 31 марта 2023 г. в размере его рыночной стоимости равной 366 510 000 (триста шестьдесят шесть миллионов пятьсот десять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1 060 099 +/- 8714 кв.м, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – под строительство карьера «Восточный» Южно-Кахозерского месторождения и размещения отвалов пустых пород, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: ..., по состоянию на 31 марта 2023 г. в размере его рыночной стоимости равной 245 310 000 (двести сорок пять миллионов триста десять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Н. Камерзан