Решение № 3А-396/2018 3А-396/2018~М-318/2018 М-318/2018 от 9 сентября 2018 г. по делу № 3А-396/2018

Дело № 3а-396/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 сентября 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Меркурий» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является сособственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося по адресу - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – объект сферы торговли (магазин). Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (99 574 738,56 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (54 065 880 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 26.05.2015 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1 (директор юридического лица) административный иск уточнила с учетом заключения эксперта в рамках проведенной оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Правительства Ростовской в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, не заявил возражений против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта, суд рассмотрел дело в отсутствие представителя административного ответчика согласно положениям статьи 150 КАС РФ.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против административного иска, основанного на отчете, а также против выводов заключения судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», сособственников участка – ООО «Сфера», ООО «Сириус», ООО «Сатурн» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является сособственником земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 7128 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – объект сферы торговли (магазин), кадастровая стоимость участка по состоянию на 26 мая 2015 года –99 574 738,56 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок в его настоящих характеристиках не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Его кадастровая стоимость определена с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости по состоянию на дату её определения в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 и статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 12 марта 2018 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка составляет 54 065 880 рублей. Оценщиком было отобрано 3 объекта – аналога в сегменте участков коммерческого назначения западного жилого массива г.Ростова-на-Дону (таблица 10 л.д. 38-39).

Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанное на отчете оценщика, было отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 25 апреля 2018 года, дата обращения в комиссию – 11 апреля 2018 года. В решении указано наличие нарушений пункта 22 ФСО №7 применительно к использованным аналогам.

Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, Администрации г.Ростова-на-Дону относительно недостоверности отчета, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» (заключение от 29 августа 2018 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 мая 2015 года составляет 56 717 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой территориальной зоне и сегменте рынка (таблица 3, сегмент – участки торгово-офисного назначения).

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону из указанного сегмента, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Все аналоги выбраны по дате предложения до даты, на которую определена кадастровая стоимость.

Расчет стоимости приведен в таблице №11. Применение конкретных корректировок (на торг, на динамику сделок на рынке, на местоположение, на инженерное обеспечение, на площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации, включая «Справочник оценщика недвижимости - 2014» (л.д.160-163).

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, которое не оспорено административным истцом и ответчиком.

Возражения представителя органа местного самоуправления о занижении кадастровой стоимости, как факторе, обосновывающем недостоверность выводов заключения эксперта, не могут повлиять на оценку обоснованности заключения, которое является ясным, содержит выводы по всем необходимым вопросам, предусмотренным федеральными стандартами оценки. В данном случае кадастровая стоимость объекта оценки была определена с использованием среднего УПКС, а рыночная стоимость определяется методически иным образом – на основе анализа уникальных индивидуальных параметров объекта. Разница между двумя видами стоимости не является определяющим аспектом анализа доказательств, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий. Необходимость корректировок оговорена в заключении с указанием конкретных их параметров. Доказательств иной рыночной стоимости не представлено.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 7128 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – объект сферы торговли (магазин) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 мая 2015 года в сумме 56 717 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 11 апреля 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ООО «Меркурий» 50 000 рублей в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов