Решение № 2-484/2025 2-484/2025~М-414/2025 М-414/2025 от 16 сентября 2025 г. по делу № 2-484/2025

дело №2-484/2025

УИД 65RS0004-01 -2025-000612-62


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Долинск 3 сентября 2025 года

Долинский городской суд Сахалинской области, в составе: председательствующего судьи - А.В. Зюзина,

с участием: представителя истца - адвоката ФИО7, представителя ответчика - Администрации МО Долинский МО, по доверенности, ФИО3,

с ведением протокола судебного заседания

секретарем судебных заседаний - ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Долинского городского суда гражданское дело по иску ФИО11 к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования Долинский муниципальный округ о взыскании денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение и по встречному исковому заявлению Администрации муниципального образования Долинский муниципальный округ к ФИО6 Бун о признании пункта 3 Соглашения об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, заключенного 25 июня 2024 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО ГО Долинский и ФИО12 недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 обратилась в суд с иском в котором указала, что на основании договора купли-продажи здания с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: Сахалинская область, Долинский район, № №, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и Муниципальным образованием городской округ «Долинский», в лице председателя Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» ФИО2, подписано соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения, принадлежащего ФИО13, по условиям которого муниципальное образование обязуется выплатить истцу выкупную стоимость изымаемого нежилого помещения в размере 28 937 410 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку до настоящего времени соглашение не исполнено, досудебную претензию ответчик проигнорировал, в этой связи, просила взыскать с Администрации МО Долинский МО в свою пользу денежные средства в размере 28 937 410 рублей и государственную пошлину в сумме 150 812 рублей.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в рассматриваемом гражданском деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования Долинский муниципальный округ (далее по тексту - КУМС МО Долинский МО, Комитет).

ДД.ММ.ГГГГ представитель администрация МО Долинский МО, по доверенности, ФИО3 предъявила к ФИО14 встречное исковое заявление, в обоснование которого указала, что между КУМС МО Долинский МО и ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение об изъятии нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Согласно условиям указанного соглашения МО Долинский МО изымает для муниципальных нужд у ФИО16 нежилое помещение в <адрес> в <адрес>а, - здание магазина №, кадастровый №, с выплатой выкупной цены в размере 28 937 410 рублей. Стоимость денежного возмещения установлена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, в ходе изучения отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО4, установлено, что оценщиком определена рыночная стоимость объекта оценки - нежилого здания (магазина), кадастровый №, общей площадью 561,5 кв.м., а также рыночная стоимость земельного участка, кадастровый №, общей площадью 661,0 кв.м., итого итоговая стоимость объекта оценки составляет 28 939 410 рублей, из них стоимость здания магазина – 25 146 474 рублей: рыночная стоимость земельного участка, кадастровый № – 1 425 116 рублей, убытки, связанные с арендой имущества – 100 000 рублей, переезд – 16 000 рублей, убытки, связанные с поиском иной жилой недвижимости 2 249 821 рублей, убытки за регистрацию права – 2 000 рублей. В пункте 8.3 отчета указаны характеристика объекта оценки - здания магазина, как отдельно стоящее здание, 1957 года постройки. При определении стоимости нежилого помещения - здания магазина, оценщиком выбран сравнительный подход, в разделах 9-10 указаны объекты, которые соответствуют характеристикам объекта оценки - здания магазинов в <адрес>. Администрация МО Долинский МО считает, что КУМС МО Долинский МО не имел права заключать соглашение об изъятии на основании данного отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку для муниципальных нужд изымается нежилое помещение с кадастровым номером № которое является частью многоквартирного дома и не является отдельно стоящим зданием (является встроенно-пристроенным помещением многоквартирного дома). Следовательно, при использовании сравнительного подхода при оценке оценщиком проанализированы объекты, не являющиеся сходными к объекту изъятия. Кроме того, оценщиком в отчет включены убытки с поиском другой жилой недвижимости. Однако, при изъятии нежилого помещения, ФИО6 Бун не понесет убытки, связанные с поиском другой жилой недвижимости, поэтому указанные убытки компенсации также не подлежат.

Соглашение об изъятии нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, от ДД.ММ.ГГГГ заключено в нарушении вышеприведенных норм земельного законодательства, а именно пункт 3 соглашения, где определен размер выкупной стоимости и соответственно срок ее выплаты, в связи с чем является недействительным, в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Пункт 3 Соглашения нарушает права муниципального образования и направлен на неправомерное расходование бюджетных средства, в этой связи, просила признать пункт 3 Соглашения об изъятии нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КУМС МО Долинский МО и ФИО6 Бун, недействительным.

В судебное заседание ФИО6 Бун не прибыла. О дате и времени слушания дела уведомлена надлежаще.

В судебном заседании представитель истца-ответчика - адвокат ФИО7 представил суду письменное заявление, подписанное ФИО6 Бун в котором последняя просила суд заявленные требования удовлетворить за счет КУМС МО Долинский МО. От требований, предъявленных к Администрации МО Долинский МО, отказалась.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу, в части взыскания с администрации МО Долинский МО денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение в размере 28 937 410 рублей и государственной пошлины в размере 150 812 рублей, прекращено.

В судебном заседании представитель истца-ответчика - адвокат ФИО7 исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил суду, что при заключении соглашения стороны проявили свою волю, его доверительницей была проведена оценка нежилого помещения на основании документов о собственности. Отчет был предоставлен в КУМС МО Долинский МО, где он был изучен, после чего составлено соглашение с указанием условий, сумм, подлежащих к выплате и сроков выплаты. Во встречном иске просил отказать, так как никаких нарушений при подписании соглашения не усматривается, поскольку под объектом, который изымается, находится земельный участок принадлежащий на праве собственности ФИО6 Бун, соответственно при изъятии объекта недвижимости истец-ответчик лишена возможности пользоваться земельным участком.

Представитель администрации МО Долинский МО, по доверенности, ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, поддержав доводы встречного искового заявления. Считает, что в соглашение включены лишние убытки, которые ФИО6 Бун не понесет при изъятии нежилого помещения.

В настоящее судебное заседание представитель соответчика, по доверенности, ФИО8 не прибыла. О дате, времени и месте слушания дела уведомлена надлежаще. Представила письменный отзыв за подписью и.о. председателя КУМС МО Долинский МО ФИО5, который приобщен к материалам гражданского дела.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ против удовлетворения исковых требований ФИО6 Бун возражала и просила в иске отказать, по тем основаниям, что соглашение заключено неправомерно. Земельный участок под зданием не изымается. Считает, что соглашение заключено с нарушением требования закона и нарушает требования Земельного законодательства РФ. Заключенное соглашение КУМС МО Долинский МО исполнять не намерен.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации - право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

На основании статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, прямо предусмотренных законом, включая изъятие земельного участка для муниципальных нужд.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, находящихся на изымаемом для муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для муниципальных нужд (статьи 279 - 282, 284 - 286 ГК РФ), включая предоставление правообладателю возмещения за изымаемое имущество.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ и частью 1 статьи 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

Возмещение за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, перечень условий, которые включаются в рыночную стоимость изымаемого жилого (нежилого) помещения исчерпывающим не является, а в отношении нежилого помещения не урегулирован вовсе.

В этой связи, по общему правилу, выкупная стоимость не жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником не жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ), которая устанавливается по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судом достоверно установлено и подтверждено материалами дела, что истцу на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на праве единоличной собственности принадлежит нежилое здание магазина №, общей площадью № кв.м. кадастровый №, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома <адрес> в селе Углезаводск Долинского района Сахалинской области.

Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ за номером 65-65/007-65/007/013/2016-620/1.

Постановлением администрации МО ГО «Долинский» от ДД.ММ.ГГГГ №-па, многоквартирные дома, в том числе, и многоквартирный <адрес><адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации МО ГО «Долинский» от ДД.ММ.ГГГГ №-па земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым <адрес> в с. Углезаводск Долинского района Сахалинской области признанный аварийным и подлежащим сносу, как и все жилые (нежилые) помещения, расположенные в этом многоквартирном доме, в том числе и нежилое помещение б/н, кадастровый №, принадлежащее ФИО6 Бун, изъяты для муниципальных нужд.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 Бун обратилась к председателю КУМС МО ГО «Долинский» с заявлением, в котором просила выплатить денежные средства за изымаемое нежилое помещение, кадастровый №, находящееся по адресу: <...> согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.

Рассмотрев поступившее заявление и отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, между Комитетом и ФИО6 Бун ДД.ММ.ГГГГ заключено и подписано Соглашение об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанного аварийным и подлежащим сносу (далее - Соглашение).

По условиям Соглашения, в связи с признанием нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, аварийным и подлежащим сносу, муниципальное образование в лице Комитета изымает у Собственника нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, здание магазина №, кадастровый №, с. Углезаводск Долинского района Сахалинской области для муниципальных нужд путем выкупа. Размер выкупной цены установлен в соответствии с Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным частнопрактикующим оценщиком ФИО4 и составляет 28 937 410 рублей. При определении выкупной цены нежилого помещения в нее включены рыночная стоимость нежилого помещения, а также все убытки, причиненные Собственнику нежилого помещения. Муниципальное образование обязуется выплатить выкупную цену Собственнику путем перечисления денежных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ на счет Собственника (пункты 1- 4 Соглашения).

При этом, в пункте 8 этого же Соглашения, стороны подтвердили и согласовали, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути данного соглашения.

По смыслу статьи 180 ГК РФ часть сделки - это одно или несколько условий сделки, которые не должны относиться к категории существенных условий, поскольку при недействительности существенных условий сделки остальные ее условия не будут создавать сделку.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, недействительность сделки в части условия о цене договора повлечет недействительность этой сделки в целом.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В пункте 7 данного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Анализируя спорное Соглашение, суд приходит к убеждению о том, что оно полностью соответствует требованиям гражданского законодательства, поскольку заключено в письменной форме и подписано сторонами. В нем согласованы все существенные условия сделки, в том числе, и размер выкупной стоимости, в которую, как прямо указано в абзаце 2 пункта 3 Соглашения, включена рыночная стоимость нежилого помещения, а также все убытки, причиненные Собственнику нежилого помещения. Соглашение подписано сторонами сделки без каких-либо возражений.

При этом, исходя из того, что истцовая сторона обратилась к ответчику с заявлением о выплате выкупной стоимости нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, приложив к заявлению отчет, а оспариваемое Соглашение подписано КУМС МО ГО «Долинский» ДД.ММ.ГГГГ, то есть по прошествии более 7 месяцев, то есть у стороны сделки – КУМС МО Долинский МО было достаточно времени изучить отчет, а в случае несогласия с ним, либо не подписывать соглашение, либо предложить свою цену на основании иного отчета, чего КУМСМО Долинский МО сделано не было.

Обстоятельств, в силу которых КУМС МО Долинский МО заключил указанную сделку в условиях, не позволяющих ему объективно оценить выкупную стоимость за изымаемое недвижимое помещение, под влиянием обмана, либо заблуждения относительно существа сделки, суду не установлено. Доказательств, свидетельствующих о недобросовестности истца ФИО18, либо о ее намерении совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения, суду в силу требований статьи 56 ГПК РФ, также не представлено.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что у сторон сделки имелась цель на достижение определенного правового результата, соответствующего юридически оформленной и совершенной сделке, что исключает возможность признания сделки недействительной.

В Соглашении прописано о том, что выкупная стоимость нежилого помещения, принадлежащего ФИО17, определена в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, проведённого частнопрактикующим оценщиком ФИО4. при этом в отчете указано о том, что он основан на положениях Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Никаких доказательств тому, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, определенная и согласованная сторонами в Соглашении не соответствует среднерыночным показателям выкупной стоимости аналогичных объектов недвижимости, стороной ответчика суду не представлено и в судебном заседании не добыто. Ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Кроме того, следует учитывать, что стороны, будучи свободны в определении цены договора, вправе указать в договоре любую цену, согласованную между ними, поэтому данное обстоятельство о недействительности, либо мнимости Соглашения не свидетельствует.

Доказательств того, что ответчик в силу определенных обстоятельств совершил указанную сделку в условиях, не позволяющих ему объективно оценить стоимость изымаемого имущества, суду не представлено.

Учитывая, что никаких существенных условий сделки при ее заключении сторонами не нарушено, поэтому оснований для признания её недействительной, как в части пункта 3 Соглашения, так и в полном объеме у суда не имеется, в связи с чем, исковое требование администрации муниципального образования Долинский муниципальный округ о признании пункта 3 Соглашения об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, заключенного 25 июня 2024 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» и ФИО6 Бун недействительным удовлетворению не подлежит.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Учитывая, что между сторонами спора заключено Соглашение, в соответствии с которым муниципальное образование в лице КУМС МО Долинский МО обязалось выплатить ФИО19 выкупную стоимость за изымаемое нежилое помещение в размере 28 937 410 рублей путем перечисления денежных средств на счет собственника в срок до 01.06.2025, однако до настоящего времени свои обязательства не исполнило, что является недопустимым, то при таких обстоятельствах такая обязанность должна быть возложена на него судебным решением, в связи с чем, требование ФИО20 подлежит удовлетворению.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Поскольку требование истца о взыскании денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение удовлетворено, право собственности ФИО6 Бун на спорное нежилое помещение подлежит прекращению.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Учитывая, что истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в сумме 150 812 рублей, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования судом удовлетворены в полном объеме, то судебные расходы также подлежат взысканию с КУМС МО Долинский МО.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО23 - удовлетворить.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования Долинский муниципальный округ (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО21 (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ТП УФМС России по <адрес> в <адрес>) выкупную стоимость за изымаемое для муниципальных нужд нежилое помещение - здание магазина №, расположенное в <адрес> в с. Углезаводск, кадастровый №, в размере 28 937 410 рублей и государственную пошлину в сумме 150 812 рублей, а всего в общем размере 29 088 222 рубля.

С момента фактической выплаты Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования Долинский муниципальный округ (ИНН <***>, ОГРН <***>) выкупной стоимости за нежилое помещение, прекратить право собственности ФИО22 (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ТП УФМС России по <адрес> в <адрес>) на нежилое помещение - магазин, расположенный в <адрес> в с. Углезаводск Долинского района Сахалинской области, кадастровый №

Администрации муниципального образования Долинский муниципальный округ в удовлетворении встречного искового требования о признании пункта 3 Соглашения об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Долинский» и ФИО6 Бун недействительным - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Сахалинский областной суд через Долинский городской суд в течение 1 (одного) месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий А.В. Зюзин

мотивированное решение составлено 17 сентября 2025 года